开发商与物管企业不平等地位分析及对策.doc

开发商与物管企业不平等地位分析及对策邢国威/文刚刚入住不到半年，某高挡住宅小区的业主对他们所在/，区物业管理公司的意见越来越大，原因主要有：1.热水供应在刚刚入住的一段时间内，热水的供应还基本上按照开发商的承诺，但随着入住业主的增多，热水的供应反倒越来越差。一开始是供应时间缩短了，后来热水的温度也降了下来，以至于业主洗浴时不能加冷水，这样热水用量自然就要多很多。2.小区内学校不能尽快开办在开盘的时候，开发商一再和业主强调，小区要引进某小学分校和某中学分校。不少的业主，就是基于这一点才下定决心花高价买这个小区的房子，毕竟这里离市区较远，而子女的教育问题又是他们最为关切的。但入住后的日子一天天过去了，学校的工程还没有完工，甚至连施工都停止了。3.服务的价格奇高由于这里离市区有一定的距离，而周边又没有什么足够多生活配套设施，所以人们必须依靠小区内的生活配套服务，比如买菜、洗衣、理发等。半年来，这些服务的价格涨了好几次，同样的蔬菜，小区内的价格要比其它地方价格高上五毛多，水果就更高，以至于许多业主已经开始从工作单位附近大包小包的运菜田家。入住已经半年了，开发育已经撤出了小区。而且由于从一开始的保修、装修管理大事小情都是由物业管理公司来管，物业管理公司也从来不推，委，这些意见自然也就逐渐反映到了物业管理公司那里。没想到物业管理公司竟也是一肚子的苦水，因为物业管理公司运行半年多，不但没有赚上钱，反而赔进了十几万。原来，在物业管理公司和开发商洽谈这个管理项目的时候，还有另外几家物业管理公司和他竞争。在这种情况下，虽然物业管理合同确定的物业管理费并不算太低，但是开发商强迫他们同意完成包括学校工程中未完成部分的施工、学校的引入、会所的开办在内的多项开发商承诺，就连对物业保修期限内的保修承包金额也压的低于保修成本很多。没办法，当时为了争取到这个服务项目，只能答应开发商这些不平等的要求。到现在也只能采取这些办法来多赚些钱，弥补亏空了。当前，和以上个案类似的情形已经成为现实的物业管理活动中普遍存在个突出问题。问题的症结是承接前期物业管理项回目过程中开发商和物业管理企业地位的不平等，开发商占据强势，而物业管理企业处于弱势。它对物业管理企业的经营的影响，对业主权益的实现，对物业管理行业发展的破坏都是巨大的。一、不良影响首先，在业主大会召开之前的相当长的期限内，业主必须忍受质次价高的物业服务。这个期限般都要在两年左右。其次，对物业管理企业而言，在这期间，它们常常不能得到应得的利润，反而会造成非常严重的企业形象和信誉的损失。二、物业管理企业面临的境地(一)为获得项目不顾一切通常在类似于案例所记述的情况下，物业管理企业所面临的境地都非常尴尬。应当说，物业管理企业并非不愿意给业主一个物有所值的服务。客观地讲，物业管理企业作为市场上的经营者，并不愿意和业主发生矛盾，而是愿意赢得广大业主的好评。一方面，业主对他们的评价直接影响着他们的信誉，也影响到物业管理公司今后在更广阔的市场上承揽项目另方面，面对他们的服务对象，每天上班都要直接接触的业主，他们也很希望他们的辛苦能换回业主对他们服务的满意。但是，物业管理企业首先要获得物业管理的市场。在前期物业管理阶段，项目是从开发商那里得到的，开发商和物业管理企业之间是卖方市场。紧要关头，物业管理企业常常不得不为了承接项目而迁就开发商，导致权利和义务的不对等。可是，作为物业管理企业，企业生存还是要依赖经营的效益。没有效益、没有盈利的经营并非企业的初衷。在获得项目之后的物业管理经营过程中，要保有利润的物业管理经营服务行为，又不得不为了利润而给业主的服务缩水。现实对物业管理企业就是这样残酷不接受-开始的被动局面，意味着没有进入这个市场的机会，就更谈不上经营，如果想在项目中站稳脚跟之后再回头向开发商讨回一开始失去的公道，这种做法很有可能导致物业管理企业在开发商这个圈子里丧失声誉。(二)物业管理企业心态分析物业管理企业在和房地产开发商签订物业服务协议和物业保修承包合同等一系列合同时，并不是没有弄明白这一系列合同使他可能处在一个尴尬的境地。他同样进行了权衡和分析，他主要是从利益和机会两方面进行衡量的。首先获得项目这是一个可能获得利润的机会。其次，这机会虽然有的内容被房地产开发商剥夺了利益，但是有可能从业主方得到补偿。在他们看来，从业主方得到补偿并获得最终利润的机会是客观存在的。物业管理企业对这一机会的判断根据是当前的前期物业管理法律制度。当开发商和物业管理企业签订前期物业服务协议后，业主在成立业主大会前不存在改变这一物业服务协议内容的可能机会。又由于对前期物业服务协议内容的(被动)接受，加之对服务条款细节的不了解，使得对物业管理企业按约定提供服务的监督缺乏信心。同时，在开发商售出物业后，房地产开发商针对物业管理企业对物业服务协议的履行也再不有监督和督促改进的驱动力。这样，物业管理企业一旦由开发商选定，物业管理服务合同一旦签署，业主将在前期物业管理阶段毫无能力对抗，开发商也不再负责。一定时期内(召开业主大会前)没有人能改变物业服务协议的内容，为降低服务成本适当降低服务标准也有可能。(三)恶性循环这样，众多的小区的物业管理就从一开始走上条恶性循环之路。前期的物业管理服务对物业管理公司和业主的关系的形成，一个小区物业管理氛围的形成都是至关重要的。一开始如果能使业主满意，赢得业主的好评，那么，随之而来，物业管理服务就会运行得较为顺畅，物业管理费的收缴比例就会高；反之，如果在前期物业管理服务过程中激起了业主们的集体反对，那么这个第一印象可能会给这个小区的物业管理造成难以抹去的阴影，无论物业管理公司在小区内费多大力气倡导什么社区文化，小区的业主都不会响应，小区业主对物业管理公司的日常管理不但不会配合，还会故意挑刺，想方设法和物业管理公司作对，以物业服务不到位为理由，当然地把交物业管理费，想方设法为难物业管理人员。这样，许多小区内的业主，在入住不久后，就会憋足了劲，炒掉物业管理公司。服务质量价格比较低，物业管理费收缴越难，物业管理企业越难以提高服务质量。按照一般规律，前期物业管理中，物业管理公司和业主之间的矛盾终结只有等待时间到业主委员会成立后，颇费周折寻找业主们中意的物业管理公司来替换原物业管理企业。其实在这个过程中，通过这场艰苦的博弈，业主们最终只不过是得到了一次和另一家物业管理公司在另一个服务协议上合作的机会。也许新选聘的物业管理公司并没有原来的物业管理公司水平高，服务好。可怜提供前期管理的物业管理公司，它自始至终没有一个翻身的机会就被PASS掉了，不是由于自身没有提供合格服务的能力在市场竞争中落败，而是由于在承接前期物业管理项目开始就是在铺-条恶性循环之路。三、根源分析为什么开发商和前期物业管理中的物业管理企业会地位不平等？许多人简单地认为，开发商对前期物业管理服务环节的权利、责任和义务在物业销售环节受到了业主的合理制约。前期物业服务协议对业主和开发商的利益平衡在物业管理企业进驻后即转变为业主和物业管理企业之间的利益平衡，开发商和物业管理企业是平等的关系。实际上这环节远不是这样简单。第一，业主在购房过程中与开发商具有的平等地位不能说明业主在合理选择了开发商所配置的物业服务的有效地位。因为，在业主的消费意识中，购房是置业，物业是购买服务，购房是一次性的，其权利义务一般不会再发生变化，而物业服务的消费是长期的，将来存在着再选择的可能，具有再次决定机会的。所以决定房屋物业的交易和物业服务的交易这捆绑商品时，房屋交易的权重巨大，物业服务很难有很大的权重。一般情况下，购房者能够和开发商成功签订补充条款已经难能可贵，作为合同附件的物业管理服务协议就更懒得和开发商叫阵。物业服务只可能落得一个参考因素。这一事实，造成人们对物业服务合同条款的放任成为必然。也就是说，事实上，在签订物业转让合同时签订的物业服务条款，对业主维护物业管理服务过程中的权利不利，难以达到物业服务合同双方权利义务的平衡。房地产开发商可以在前期物业服务合同中对物业管理企业做出巨大让步，提高物业管理费而自己并不由此产生利益损失。第二，前期物业管理服务合同是由房地产开发单位和物业管理单位签订的关于小区物业开发单位委托物业管理单位对项目进行物业管理服务的协议。在这法律关系中最基本的法律关系主体是物业管理单位和房地产开发单位，是签订合同的双方，但合同中确定的权利和义务主体双方却是业主和物业管理单位。房屋转让合同中，物业服务条款的地位使得业主被动接受物业服务合同权利义务约定，而成为了前期物业管理合同的权利和义务主体。在房屋交易时，前期物业服务合同的内容从根本上不影响房屋销售。而开发商在签订的前期物业服务合同中所扮演的是没有义务约束的角色。这使前期物业管理关系双方地位实质极不平等，具体说可以不对业主负责的开发商具有绝对强势，而物业管理单位具有绝对弱势。房地产开发单位选择和谁签订前期物业管理合同，所签订合同的具体权利义务成了其在与物业管理单位签订诸如保修承包协议等不平等合同时的筹码。可见，开发商在与物业管理企业鉴定前期物业管理合同时并没有宪全代表业主利益，而是从自身利益最大化的角度，把它作为了和物业管理企业在诸如“尾巴工程”“ 保修责任”等关系上的权利、义务不平等的工具。四、结论和对策可以得出结论第一，必须改变前期物业管理中物业管理企业“在开发商那里失去的利益，从业主当中收回”这一预期，第二，必须改变开发商对前期物业管理服务不负责任的态度。有必要建立以下法律和制度：1. 建立业主在成立业主大会前改变这一协议内容的可能机会的法律制度。如: 1/3己入住业主投诉，物业管理企业应对业主提出的物业管理中存在的问题和物业管理企业重新签订相关内容的补充条款或重新签订物业管理协议;1/2以上入住业主提议，开发商应更换物业管理企业。需要进一步解释的是，建工Z这一制度的目的是督促物业管理企业谨慎对待前期物业管理阶段的物业管理服务质量，由此可能产生的在前期物业管理阶段的物业管理企业更迭的可能性当然存在1但这却能迫使物业管理企业在与开发商谈判过程中站稳立场，从而减少业主大会成立后更换物业管理企业的比率。为尽量降低这期间物业管理企业更迭，可将启动这制度的业主比例(1/3、1/2)科学确定。2. 建立能表达业主大会成立和解聘前期物业管理企业的可能性的过程信息表达制度。这制度所提供的信息反映业主对物业管理服务的认可程度或不认可程度，把物业服务的质量与业主对物业服务的认可程度对应起来。服务质量的水平直接影响业主对物业管理企业的认可，决定物业管理企业能否维持此项业务。如:业主对物业管理服务的意见得不到解决1业主可向行业主管部门提出解聘物业管理企业的诉求，当提出诉求的业主的量达到小区投票权1/2时，业主大会成立，物