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房地产市场分析,第一节 房地产市场的一般问题 第二节 房地产投资环境分析和市场供求分析 第三节 房地产投资物业类型分析 第四节 房地产市场调查的方法与程序 第五节 房地产市场预测的种类与方法 第六节 市场分析应用举例,第一节 房地产市场的一般问题,一、房地产市场的特征 1、信息不充分的市场 2、区域性强 3、产品的异质性 4、垄断性 5、是房地产权益的交易市场 6、房地产市场对商品短期供求变化反应不灵敏,第一节 房地产市场的一般问题,二、房地产市场的效率 市场效率是指市场传递产品和价格的信息的功能。获得反映市场价格最新信息的时间通常可以用市场效率来衡量。相对于某些市场而言（如证券市场），房地产市场是一个低效率的市场。,第一节 房地产市场的一般问题,二、房地产市场的效率 1、房地产市场低效率的原因 （1）在房地产市场上，每一个交易物都是彼此独立的。 （2）房地产产品异质。 （3）房地产交易过程较为复杂。 （4）寻找成交伙伴也有较大的难度，并需耗费大量时间。 （5）有关房地产市场价格的刊物较少。,第一节 房地产市场的一般问题,2、市场的低效率与投资机会 正因为市场效率的低下，才造成了对市场价值评估的困难，才带来了获取巨大额外收益的可能性，才为投资商谋取利润提供了机会。 在一个效率较高的市场上寻找一个被人忽视的投资项目较为困难，而在效率较低的市场上，则可以通过细心的观察寻找到被人忽视的投资项目，并能不断获取额外收益。 由于前述的房地产市场的诸多特征，决定了房地产市场是个低效率的市场，因而，房地产市场就格外需要市场研究和分析。,第一节 房地产市场的一般问题,三、房地产市场的分类 1、按房地产用途划分，房地产市场可分为： （1）居住物业市场 居住物业一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。 （2）商业物业市场 商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等）、出租商住楼等。位置对于这类物业有着特殊的重要性。,第一节 房地产市场的一般问题,三、房地产市场的分类 1、按房地产用途划分，房地产市场可分为： （3）工业物业市场 工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间，包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）、仓储用房等。 （4）特殊物业市场 对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业。,第一节 房地产市场的一般问题,三、房地产市场的分类 1、按房地产用途划分，房地产市场可分为： （5）土地市场 在我国，土地市场是指以城镇土地使用权为对象进行交易的市场。土地的征购、土地的出让、土地的转让这三者均属土地市场的内容。 房地产投资分析主要侧重于前两类市场的分析。,第一节 房地产市场的一般问题,三、房地产市场的分类 2、按房地产购买者的目的划分，房地产市场可分为： （1）房地产自用市场 自用型购买者将房地产作为一种耐用消费品，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要。 （2）房地产投资市场 投资型购买者将房地产作为一种投资工具，目的在于将购入的房地产出租经营或转售，并从中获得投资收益。 房地产投资分析更侧重于第二类市场。,第一节 房地产市场的一般问题,三、房地产市场的分类 3、按房地产权属交易内容划分，房地产市场可分为： （1）租赁市场 租赁市场是对不同类型房地产的使用权进行一定期限和方式的有偿转让的市场。 （2）产权市场 产权市场是对房地产产权进行买卖的市场。,第二节 房地产投资环境分析和 市场供求分析,一、房地产市场分析的必要性 房地产项目的市场分析是在投资决策确定之前，调查市场情况、了解项目背景资料、辨识投资风险、选择投资机会的过程。 市场分析的必要性表现在以下几方面： 一是房地产投资决策需要市场分析（特别是开发投资决策，经验少、开发期间市场变化大、不确定因素多等） 二是房地产经营管理需要市场分析（经营策略和控制） 三是房地产价格策略的制定需要市场分析（定价时）,第二节 房地产投资环境分析和 市场供求分析,二、房地产市场分析的限度 （一）市场分析的限制因素 1、费用的限制 2、时间的限制 3、技能的限制 4、偏好的限制（分析人员的主观偏好）,第二节 房地产投资环境分析和 市场供求分析,二、房地产市场分析的限度 （二）市场分析的程度 进行市场分析的目的是对投资项目的现金流量及市场价值的变化预测更准确，以使自己在开发结束时或持有期内获得最大利润。 如果想做，市场分析是无止境的。因此，在分析到一定阶段时，会有一个点使市场分析所需的成本超过收益。这就说明，即使上面所述的四个限制均不存在，也仍然有一个市场分析的经济合理程度问题。,市场分析的成本、效益示意图,第二节 房地产投资环境分析和 市场供求分析,三、房地产投资环境分析 （一）房地产投资环境分析的内容 投资环境是指拟投资的地域（国家、地区、城市或街区）在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。 （1）政治环境；（2）法律环境；（3）经济环境；（4）社会文化环境；（5）自然地理环境；（6）规划环境；（7）基础设施环境,第二节 房地产投资环境分析和 市场供求分析,三、房地产投资环境分析 （二）房地产投资环境分析方法 投资环境分析方法主要有：相似度法、多因素和关键因素评估法、综合分析法等。 综合分析法的基本步骤：由层次分析法确定各环境要素的权重系数；由统计分析确定各环境要素的得分；计算投资环境的综合评分；由敏感性分析判断各环境要素发生变化时对投资分析带来的影响。其主要目的是对以上的各环境影响因素进行权重分析，通过打分量化各因素的影响程度，最后加总确定项目投资环境的优劣。,第二节 房地产投资环境分析和 市场供求分析,三、房地产投资环境分析 （二）房地产投资环境分析方法 在综合分析法中测算权重常用的方法有层次分析法、因素成对比较法、特尔菲法。其中层次分析法、特尔菲法最常用。,第二节 房地产投资环境分析和 市场供求分析,（二）房地产投资环境分析方法 1、层次分析法 层次分析法简称ahp法。基本原理：把所研究的复杂问题看做是一个大系统，通过对系统的多个因素的分析，划分出各因素间相互联系的有序层次，上一层次的元素对相邻的下一层次的全部或部分元素起着支配作用，从而形成一个自上而下的逐层支配的关系。然后请专家对每一个层次的因素进行客观判断，给出相对重要性的定量表示，进而建立数学模型，计算出每一层次全部因素的相对重要性权重值，并加以排序，最后根据排序结果进行决策。,第二节 房地产投资环境分析和 市场供求分析,（二）房地产投资环境分析方法 2、swot分析法 （1）优势（s） （2）劣势（w） （3）机遇（o） （4）挑战（t）,第二节 房地产投资环境分析和 市场供求分析,四、房地产市场供求分析 （一）市场供给分析 具体包括相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工量、已获规划许可的数量、改变用途的数量和拆迁数量等，短期内新增供给数量的估计，当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。,第二节 房地产投资环境分析和 市场供求分析,四、房地产市场供求分析 （二）市场需求分析 分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，据此预测拟开发房地产类型的市场需求。对于规划中的项目和正在开发建设的项目应分析其用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积、售价、项目当前状况、完工日期等。市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。购买者的职业、年龄、受教育程度、现居住或工作地点区位分布，投资和自用各自比例。,第二节 房地产投资环境分析和 市场供求分析,四、房地产市场供求分析 （三）竞争分析 对已建成或正在建设的竞争性项目的价格、数量、建造年代、空置、竞争特点等。目标客户人群的主要特征、行为方式、地理分布。 （四）市场占有率分析 估计项目的市场占有率，在充分考虑拟开发项目优势的条件下进一步确认其市场占有率，估算项目吸纳量。,第二节 房地产投资环境分析和 市场供求分析,补充：“三个三”的市场分析思路 1、三个层面：（1）国家或行业；（2）区域专业市场；（3）项目地块 2、三个方面：（1）需求；（2）供给；（3）价格 3、三个时段：（1）过去；（2）现在；（3）未来,第二节 房地产投资环境分析和 市场供求分析,补充：“三个三”的市场分析思路,区域专业市场,项目,国家/地区/城市,三个层面,市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的 房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于 地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。,对研究区域内专业市场(住宅、商业或工业物业)或专业 子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定 子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业 市场供求分析内容。,是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争 能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率 情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行 预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。,地区经济的基本趋势分析,地区基础产业的发展趋势分析,房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的 研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据 分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到 公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。,地区经济分析,要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较， 发现市场机会,在有两个或两个以上的可选用途时， 就要对每一种可能的用途进行分析比较,区位分析 某地点最佳用途分析是进行投资决策的主要分析内容,进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定 价格和特征下项目的销售率及市场占有率（市场份额）。,这里包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。 其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型，进行目标物业的规划设计和产品功能定位，并找出目标物业的竞争优势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源。,分析目标物业的法律特征、经济特征、地点可达性等,根据目标物业的特征选择、调查竞争物业,项目竞争分析,第二节 房地产投资环境分析和市场供求分析, 对地区房地产各类市场总的未来趋势分析； 把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中， 考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、 法律是否支持该项目。 找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析 的方向和侧重点。, 根据潜在需求的来源地及竞争物业所在地，确定市场研究区域； 细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场； 分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口； 将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量（即未满足的需求量）。,第二节 房地产投资环境分析和市场供求分析,补充：三个三的市场分析思路,过去,现在,未来,三个时段,需求,价格,三个方面,供给,案例：南方国际广场投标方案 问题：如何考虑三个方面和三个时段,南 方 国 际 广 场,第三节 房地产投资物业类型分析,一、商业性房地产市场分析 商业性房地产包括商场、写字楼、酒店和娱乐场所等 其特点是：收益高、经营内容多样化、出租、转租方式普遍。 分析时要充分考虑项目所在地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平以及该地区的特殊要求，还要考虑商业物业的服务半径及其他竞争物业的分布情况，最后才能确定项目的规模、档次及日后的经营构想。 广州商业商圈和写字楼商圈的分布，见下页,第三节 房地产投资物业类型分析,1、商场物业（零售商业）的分析要点 地段因素。此因素在零售商业物业起着关键作用，影响其销售状况和价格水平。一般大商场选择城市主干道。 现有地段中商场的经营状况。若是出租方式，分析商场销售利润率，可以估算其承租能力，有利于本项目的定位和确定租金水平。 该区域主要商业物业类型及服务范围。是邻里型、社区型还是地区型，还包括一系列专卖店和批发市场等。 考虑集中型和分散型的问题。集中型产生辐射效能，形成集聚效益、规模效益。分散型主要是在人口集中、新居住区投资建设，满足地区群体购物需要。,第三节 房地产投资物业类型分析,2、写字楼物业的分析要点 地区经济繁荣程度。特别应考虑项目所在城市的第三产业的比重和水平。 地理位置、便捷条件及周边环境。交通、通讯以及与相关机构的联系的便捷条件。地理位置优越与便捷程度相关联。 项目内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内拟提供的公共服务和设施、能满足的特殊需求和偏好。 写字楼租客或业主对租金或价格并不像商业物业那般敏感，一般比较注重知名度、品质。因此写字楼租金一般每年都会提高一定幅度。,第三节 房地产投资物业类型分析,写字楼物业的市场分析过程,首先：市场细分 其次：竞争区域划分和界定-目标市场选择 再次：供求分析,需求分析 需求量分析：预计写字楼工作人员总数人均占用面积=q目标 需求特征分析：市场细分 供给分析 供给量分析：已经被使用的+空置的可供出租的+在建的+竣工的+预立项的+可能扩建的-结构分析=s市场 目标供给量：q目标- s市场,写字楼市场则更注重就业率、就业人口职业分布等方面的信息,第三节 房地产投资物业类型分析,二、居住类房地产市场分析 住宅物业的分析要点 1、房价收入比和租售比价等指标。房价收入比的国际通用标准为361，这里是指中位家庭年收入与中位住宅价格之比；而我国各大中城市的房价收入比一般都在101以上。而住宅租金售价比在1200左右是较合理的，这里也指中位住宅。而我国目前的住宅的租售比不合理，租房比买房划算。,第三节 房地产投资物业类型分析,二、居住类房地产市场分析 （2）居民现实购买力及金融发展的深度。主要考虑目标客户家庭的可支配收入，还有银行规定的最低首付比例和允许的供楼款占可支配收入的最高比例。 （3）家庭人口构成及社区风俗习惯。要考虑户均人口数、是否有与父母合住的习惯。 （4）环境因素、市政基础设施状况和公共配套设施状况。 （5）住宅单元大小、类型的需求和偏好。,第三节 房地产投资物业类型分析,居住类房地产的具体分析,1、分析过程：首先：市场细分 其次：市场供求分析,2、分析要点： 供需影响因素分析？,3、方法 需求量分析：总量分析和结构分析-q目标 供给量分析：寻找供给来源-总量和结构分析- s市场 目标供给量：q目标- s市场,居住物业市场更需要人口、家庭方面的信息,第三节 房地产投资物业类型分析,居住类房地产的具体分析,影响住宅供给的因素有： (l)新建住宅量； (2)原住宅空出数； (3)非住宅用房改建住宅数；等等。 其中，新建住宅的数量受下列因素制约： 筹集住房资金的数额； 建筑材料生产状况； 住宅生产效率； 住宅竣工率和住宅小区配套工程状况； 住宅流通渠道状况等。,第三节 房地产投资物业类型分析,三、工业物业市场分析 工业物业的分析要点 较少考虑其地段因素，一般也只考虑运输成本。 考虑不同行业工业物业的互换性，建设多功能物业。 还要考虑当地工业发展趋势、劳动力市场和关联产业。 要考虑车辆通道、生产工艺、设备安装、防火、抗震等方面的特殊要求。,第三节 房地产投资物业类型分析,4、特殊类物业市场分析 特殊类物业的分析要点 能否得到政府部门许可。 投资、经营的特殊性。这类物业投资周期长，回收期也长，经营方式多为自主经营或bot方式经营，很少出租，基本上不进入市场交易。 要较准确预测经营期的现金流，分析投资回收期及投资回收后的经营状况。,第四节 房地产市场调查的方法与程序,房地产市场调查是以房地产为特定对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究和预测，并最终为房地产投资项目提供决策服务的一种活动。 房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。 房地产市场调查的重要性：基础数据和信息的获得最主要的途径。,第四节 房地产市场调查的方法与程序,一、房地产市场调查方法 市场调查的方法主要包括以下几种： 1、普查法 2、抽样调查法（简单随机抽样、分层抽样、分群抽样；配额抽样、任意抽样、判断抽样） 3、直接调查法（访谈调查或深度访谈调查、电话调查、邮函调查、留置问卷调查） 4、间接调查法（观察法、实验法）,第四节 房地产市场调查的方法与程序,二、房地产市场调查程序 1、提出问题，确定调查的目的 2、决定收集资料的方法（一手资料、二手资料） 3、设计调查表 4、选样 5、数据处理、分析与解释 6、提出调查报告,第四节 房地产市场调查的方法与程序,二、房地产市场调查程序 根据调查目的不同，调查方法可分为： 1、探测性调查 2、描述性调查 3、因果性调查 4、预测性调查,第五节 房地产市场预测的种类与方法,一、房地产市场预测的种类 房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。 房地产市场预测分为定性预测和定量预测。,第五节 房地产市场预测的种类与方法,二、房地产市场预测的方法 1、直观判断法 （1）集体判断法；（2）专家意见法（专家会议法、专家征询法） 2、历史引申法 （1）简单平均法；（2）移动平均法；（3）趋势预测法；（4）指数平滑法；（5）季节指数法 3、因果预测法 （1）回归分析法；（2）相关分析法,（6）对专家的意见进行综合处理。,第五节 房地产市场预测的种类与方法,专家征询法（即特尔菲法）,（1）组成专家小组。按照课题所需知识范围，确定专家。 专家人数的多少，可根据预测课题的大小和涉及面的宽窄 而定，一般不超过20人。,（2）向所有专家提出所要预测的问题及有关要求，并附上 有关这个问题的所有背景材料，同时请专家提出还需要什么 材料。然后，由专家做书面答复。,（3）各个专家根据他们所收到的材料，提出自己的预测意见， 并说明自己是怎样利用这些材料并提出预测值的。,（4）将各位专家第一次判断意见汇总，列成图表，进行对比， 再分发给各位专家，让专家比较自己同他人的不同意见，修改 自己的意见和判断。也可以把各位专家的意见加以整理，或请 身份更高的其他专家加紧评论，然后把这些意见再分送给各位 专家，以便他们参考后修改自己的意见。,（5）将所有专家的修改意见收集起来，汇总，再次分发给各位 专家，以便做第二次修改。逐轮收集意见并为专家反馈信息是 德尔菲法的主要环节。收集意见和信息反馈一般要经过三、四轮，在向专家进行反馈的时候，只给出各种意见，但并不说明发表各种意见的专家的具体姓名。这一过程重复进行，直到每一个专家不再改变自己的意见为止。,专家代号,第一次判断价格 第二次判断价格 第三次判断价格,最低 最可能 最高 最低 最可能 最高 最低 最可能 最高,房地 产销 售量 专家 意见 统计 表 单 位： 百,第五节 房地产市场预测的种类与方法,（1）简单平均数法 简单平均数法是用算术平均值作为新一期的预测值的方法。 其计算公式如下：,式中， ：代表平均数，即用算术平均法进行预测时的预测值； n：代表资料数； xn：代表第期的实际销售数（=1，2，3，）。,第五节 房地产市场预测的种类与方法,（2）移动平均法 移动平均法是在简单平均法的基础上发展起来的，其做法是把被平均的项逐渐向后移动加以平均，每项平均的总项数不变。这个平均数就直接作为下期的预测值。平均时，可以用简单的算术平均数，也可以用加权平均数。,第五节 房地产市场预测的种类与方法,简单移动平均法的计算公式为：,加权移动平均法的计算公式为：,从公式可见，不论简单式还是加权式，只能预测下一期数值。,第五节 房地产市场预测的种类与方法,（3）趋势预测法 这是历史引伸法中最适合于中长期预测的方法。其基本原理是：根据过去各期的实际数据，分析其发展趋势，并假定今后按该趋势继续发展，从而测定今后各期的数据。如果过去各期数据大体呈现等差级数，则其变化趋势可用直线方程来表示；如果过去各期数据大体呈现等比级数，则可用曲线方程来表示。 在这里，我们只介绍直线趋势方程。,第五节 房地产市场预测的种类与方法,求趋势直线的方程式是：,式中：y：预测值；x：代表的年份；a，b：待定系数 运用最小二乘法求得如下方程组：,令,，则上式可简化为：,式中：yi：各年的实际销售量；xi：各年的代号；n：已掌 握数据的年数。,第五节 房地产市场预测的种类与方法,值得注意的是，每一趋势直线方程都必须注明原点的时间和计量单位，这一点和后面阐述的表明现象变量之间相关关系的回归方程是有区别的。,第五节 房地产市场预测的种类与方法,（4）指数平滑法 指数平滑法是在移动平均法的基础上发展起来的，指数平滑法是利用预测前一期的实际值和前一期的指数平滑预测值进行加权平均来取得预测值的方法。它实际上是一种特殊的加权移动平均法。,第五节 房地产市场预测的种类与方法,其计算公式为： 本期预测值=上期实际发生值（1）上期预测值 式中：为平滑系数，且01 当=1时，预测值=上期实际发生值 当=0时，预测值=上期预测值 一般根据经验估计，当差异较大时，取0.70.8为宜；当差异较小时，取0.20.3为宜。,第五节 房地产市场预测的种类与方法,（5）季节指数法 季节性预测比较简单的方法是计算各个季度的不同销售指数。季节销售指数可利用简单平均法算出。它是根据历史资料求出每季度平均数占全期总平均数的比例，以表明各季销售水平比全期总销售水平高低的程度。,第五节 房地产市场预测的种类与方法,其预测步骤为： 第1步：求出历年各季的平均销售量。 第2步：求出各季的季节指数，即当季的平均数占全年平均数总和的百分比。 第3步：根据季节指数和已知某年某季的实际数预测该年其它各个季的数据。,第五节 房地产市场预测的种类与方法,3、因果预测法 因果预测法是利用原因和结果之间存在数学函数式的内在联系，建立相应的数学模型来进行预测。包括回归分析法和相关分析法等。,第五节 房地产市场预测的种类与方法,（1）回归分析法 回归分析法就是根据“自变量”来分析“因变量”的变化方向和程度。在采用回归分析法进行预测时，预测对象和影响因素之间一定要存在因果关系，且样本数据量足够；预测对象和影响因素的样本数据之间存在某种统计规律，且能反映未来发展状态；样本数据的分布若存在着线性趋势，则可采用线性回归分析法进行预测。,第五节 房地产市场预测的种类与方法,其计算公式如下：,式中：y：预测值；x：自变量；a、b：回归系数 其中：,这一方程与趋势预测中的一次（直线）方程相同，不同的地方是趋势预测中以x代表年份，而在回归分析法中则以x代表“自变量”。所以，此处不能令,第五节 房地产市场预测的种类与方法,（2）相关分析法 相关分析法是分析市场商品供求变化诸因素中两个相关变量之间的因果关系。它主要是在定性分析的基础上，找出事物发展的内在联系，确定自变量与因变量之间的函数关系，然后用回归方程来进行预测。它与一元线性回归法不同的地方是，此处因变量的变动不一定决定于某个主要自变量，也可以是其他相关因素。,第五节 房地产市场预测的种类与方法,其计算公式是：,第六节 市场分析应用举例,某房地产市场分析报告大纲： 一、摘要 1、市场分析的目的。 2、分析方法、主要假设条件和风险因素。 3、建议做/放弃/推迟/改进以后可以做。,第六节 市场分析应用举例,某房地产市场分析报告大纲： 二、概述 1、国家或整体社会经济状况和主要的增长领域（确认有吸引力的物业投资类型可选择的投资方向，分析当前所处的经济周期或房地产周期中的位置）。 2、地区经济概况（可与国家进行对比分析）。,第六节 市场分析应用举例,某房地产市场分析报告大纲： 二、概述 3、城市经济状况（与国家和地区相比城市的就业状况及趋势，本城市就业情况短期预测，确认和介绍当地主要产业、企业和产品）。 4、市场环境与场地分析（市场区域的划分、