【精品】獐子岛耕海地产2012年董事会报告 公司经营状况总结.ppt

獐子岛耕海地产 2012年董事会报告,2011年经营工作通报,1,2011年公司管理工作通报,2,面临的困难及相应解决方案,3,2012年经营计划,4,2011年经营工作通报,1,概况： 政策收紧、市场冷淡，房地产行业“全面过冬” “耕海山尚”项目售罄，累计实现签约4.17亿元； 国民院子示范区完美开放； “耕海山尚”项目顺利交付；,随着政府出台的一系列的限购影响，在土地市场层面从7月出现集中供应后，成交呈现急速下降的趋势，预计受资金链影响，开发商获取土地倍加谨慎，以防资金链出现断裂问题。,大连市土地成交情况及预判,政府集中放地,11年大连的土地市场，老城区土地价格一路飙升，以东港为代表的热门土地引领大连土地市场价格走高。,随着政策的放缓和政府年底集中放地，会出现土地成交小幅回升,土地成交量接近谷底,预计土地成交价格呈现缓慢增长,2011年房地产行业的寒冬,2011年房地产行业的寒冬,全国政策的打压、本地的限购、银行限贷，使2011年大连商品住宅市场供求波动变化；预计2012年6月有望进入房地产调控谷底，2013年房地产市场将逐渐复苏。,大连市商品住宅供需情况及预判,预测：软性下滑,2011年大连市前10个月商品住宅新供应月度比较平稳； 2011年大连市前10个月商品住宅成交由于市场政策影响，波动变化较大; 2011第四季度至2012年底全市商品住宅供应量与成交量双双进入下行通道。,全市商品住宅供销现状及未来预测,随着全市销售产品结构的变换，2011年大连市前10个月商品住宅均价下滑至10341元/; 2011第四季度至2012年底全市商品住宅销售均价受到政策深度调控影响，成交均价至2012年中旬还会处于下滑的状态，明年6月下滑态势将会进入深度谷底，随后将有所复苏。,全市商品住宅销售均价走势及未来预测,2011年房地产行业的寒冬,限购、限贷、限价像悬在开发商头顶的三柄利剑，随着房地产价格回归理性化区间，至2013年初房地产有望政策将逐步放宽以保证国家经济运行和社会稳定。,大连整体开发环境-政策环境分析及预测,政策松动期,政策执行期,政策强推期,调整公积金贷款政策,市内五区限购,提高住房公积金贷款额度,房屋公积金多用途使用,“一房一价”落地,调整普通住房标准,大连保障性住房装修标准,个人住房信息系统试用，有望取消限购政策 购房契税减免 个人住房公积金多用途使用（如租房） 调控标准放宽，不再与gdp挂钩 加大对新版块的政策扶持,预测,2012年中旬将是全年销售的最低谷,2012年底随着政策的松动，楼市意向购房群体开始购房,为解决泡沫化的房地产市场问题，2011年是中央政府出台了一系列史上最严厉的房地产政策,限购、限贷政策等； 面对中央政府的严重打压，为了保证地方收入，侧面放宽地方法规，尽量维持房地产销售现状； 随着全国性楼市退热浪潮的到来，预计2012年楼市将进入低谷期，到年底由于经济压力和政府换届等综合因素的影响，在第四季度全国楼市将开始回暖；此之前大连市政府有望出台地方性政策小幅度扶持房地产市场。,2011年房地产行业的寒冬,大连位于沿海经济带，极具潜力的“实力城市”，城市经济总量和增长水平连续高速增长，整体发展向好，城市房产市场也将跟随城市成长和政府调控逐渐趋于良性发展,大连整体开发环境-经济环境分析及预测,预测,减缓增长,预测,平缓回落,大连市gdp呈高速增长态势，2010年由于国家宏观调控，极大影响大连市房地产行业，需求减少，之后有望平缓上浮,随着政府在基础设施建设上的加大投入，预计大连固定资产投资将保持平稳增长,面对楼市的降温，房企采取消化现有产品，确保资金回流，预计2011、2012年投资总额会呈平缓回落趋势,大连社会消费品零售总额近几年增长速度非常快，平均年增速16.1%，随着房地产行业入冬，增长势头将有所减缓,数据来源：大连市统计局,数据来源：大连市统计局,耕海地产追求卓越、从未停止,截至6月末，耕海山尚住宅全面售罄；,耕海地产追求卓越、从未停止,耕海山尚项目累计实现签约金额4.17亿元；,耕海地产追求卓越、从未停止,耕海山尚顺利交付；,60,6月18日，国民院子示范区完美开放，吸引了城市的目光；,耕海地产追求卓越、从未停止,2011年经营业绩,全年完成认购6.69亿元，认购完成率82%；,2011年经营业绩,全年完成签约5.56亿元，签约完成率68%；,2011年经营业绩,耕海山尚高层区竣工备案证件编号：2011-035； 国民院子一、二标段住宅竣工备案证件编号：2011-036；,2011年经营业绩,2011年实现考核结算净利润1.09亿元； 根据股东要求，2011年报表净利润体现7000万，其余部分2012年账面体现；,2011年经营业绩,2010年 -1492万,2011年 10959万,累计净利一个亿 完成股东承诺,2011年经营业绩,2011年耕海地产参与高新园区项目前期整理，预计2012年中旬获取（具体获取时间根据市场情况确定）；,耕海地产追求卓越、从未停止,2011年大连市七区排名： 销售金额及面积排名前100的项目有87家企业，其中耕海地产，销售面积排名第12名，销售金额排名第16名。,耕海地产追求卓越、从未停止,2011年大连市四区排名： 销售金额及面积排名前50的项目有40家企业，其中耕海地产，销售面积排名第5名，销售金额排名第8名。,60,耕海地产追求卓越、从未停止,大连晚报: 国民院子2011年最美楼盘奖,60,耕海地产追求卓越、从未停止,大连搜房网： 2011年度十大影响力典范楼盘,60,耕海地产追求卓越、从未停止,搜狐焦点网： 2011百万网友评选之经典宜居奖,2011年公司管理工作通报,2,“夯实基础”精细化管理；,为明确2011年公司战略目标和发展思路，全面贯彻落实“践诺、笃行、尚品、求精”八字方针，进一步统一员工思想，坚定信心，耕海地产于3月4日召开了“目标与行动”大会，重点就公司2011年经营工作计划和项目发展计划、企业文化价值观等内容与全体员工进行沟通。,3.4“目标与行动”大会,3.26一季度工作总结会,为进一步提升公司整体管理水平、明确阶段性工作业务重点，通过总结工作中的经验和存在的问题对现状进行分析，规划新一季度工作，并制定合理工作目标。公司于3月26日下午召开了耕海地产2011年一季度工作总结会,目的：根据公司经营管理和项目发展的需要通过总结上半年工作中的成功经验及存在的问题和不足明确公司下半年发展方向和奋斗目标，使企业能够更快更健康的成长耕海地产于7月8日9日召开了2011年中期经营管理会议 本次会议共包含四大议题： 一、进行上半年项目矩阵管理工作总结反馈；明确公司2011年下半年整体奋斗目标 三、对项目开发过程中各部门需完成的工作节点下发具体工作要求 四、各部门经理就本部门下半年工作计划进行梳理,7.8中期经营管理会,7.23中期会议,公司在中期会议上对于耕海团队提出了“这是你的船”的团队管理理念。公司就像是一条航行于惊涛骇浪中的船，船上的所有人有着共同的前进方向，有着共同的目的地，船的命运就是所有人的命运。只要在公司这条船上，员工必须和公司共命运。必须和所有的公司员工同舟共济，乘风破浪，驶向最终的目的地。 耕海员工共同承诺：团结信任，相互支持，全力以赴达成下半年共同目标。让耕海成为最好的船！,7.23中期会议,10.13三季度工作总结会,为进一步提升公司整体管理水平，明确工作业务重点，通过总结工作中的经验和存在的问题，对公司经营管理现状进行分析，规划下一季度工作，并制定合理工作目标。耕海地产于10月13日下午召开了2011年三季度工作总结会,12.2经营计划研讨会,为了让各部门全面、清晰的了解公司2011年度经营指标完成情况及各部门管理现状，分享本年度工作心得、明确2012年公司发展方向。耕海地产于12月2日召开了20112012年度经营计划研讨会,“沟通面对面”员工座谈会,新员工培训,“沟通面对面”高管座谈会,为增进上下级之间、部门间以及员工间的信息沟通。广泛了解员工对现阶段公司战略发展、管理及业务流程上的意见和建议并就公司未来发展统一认识，就公司不同层面的发展和变革提出的行之有效的合理化建议，真正做到公司发展系于员工，员工进步依靠公司的良好环境。公司高管于9月、10月开展多次高管“面对面”沟通座谈会,为了进一步完善公司培训体系，鼓励员工参与内部培训工作，形成内部资源与知识的充分共享，打造优秀的内训师团队，在11月至12月期间，总办组织公司内部员工报名、初选、两次ttt培训、以及两轮选拔活动，最终评选出11位耕海地产的首届内训讲师。本次内训师选拔，为有志向自我提升的员工提供了展示和交流的平台，为员工职业发展和综合素质提升创造了有利条件，初步建立起耕海地产的内训师队伍，为公司内部培训工作稳步发展打下了基础。,内训师体系搭建,耕海地产“冬季大练兵”计划,面临的困难及相应解决方案,3,概况： 国民院子三标段拆迁及雷达站问题解决存在阻力； 面对市场压力，国民院子采取多种销售策略，确保年度计划实现；,国民院子三标段拆迁存在阻力,目前剩余22处未拆迁（20户居民+雷达站+制衣厂）,1、蓝色范围内为已开工单体； 2、剩余13栋单体未开工（红色部分为别墅，其余为多层产品） 3、4栋别墅的及早开工是重点（地库封闭、一二标段的整体验收、投入使用）,剩余拆迁思路： 1、以拆迁公司为主体，本月内落实剩余拆迁户补偿底线，拟回迁或以合理经济补偿形式进行拆迁推进 ； 2、我方调查档案，落实剩余居民有无虚假房证，为经济补偿做好准备工作，超出政府补偿政策的部分与街道商议处理意见； 3、要求过高的居民我方推动拆迁公司另行制定办法。,任重道远，胜利在前；,国民院子三标段拆迁策略,2012年房地产市场压力仍在,国务院总理温家宝当地时间6日下午在俄罗斯圣彼得堡表示，房价这一个月已经开始松动，但调控绝不可有丝毫动摇，要使房价回归到合理的价格。 温家宝说：”房地产调控已经进行了两年，一些重大的措施都已经出台，特别是今年要确保1000万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。”他特别强调，对于房地产一系列的调控措施，绝不可有丝毫动摇。我们的目标是要使房价回归到合理的价格。“同时他还表示，中国今年财政将收入十万亿元，这取之于民，更要用之于民。他也指出，作为发展中的大国，中国将自己事情办好，就是对世界最大的贡献。,在保障房建设如期开工落实的前提下，在各地商品住房信息系统日趋完善的基础上，对于各地商品房限购、限贷等非市场化的硬调控政策或将逐步放松。 房地产调控继续执行不会松动，全国房地产价格增长速度已明显减缓，成交量降低。 随着房地产开发企业销售压力的日渐加大，商品住房销售价格将逐步进入理性调整期，增幅将大为放缓。 项目资金回笼周期加长、融资困难等导致开发商资金链越发紧张，对土地储备多及在售项目多的开发商将造成很大影响。 如果继续形势一直下去，或许会迎来房地产行业的洗牌，部分小型房企将面临倒闭或者被并购命运。 预计2012年前三季度将政府将保持调控政策，房地产市场呈现低迷状态，2012年年底预计房地产调控逐步放松，房地产市场将逐渐复苏。 预计2013年房地产市场由于之前政策的打压积累的购房需求在政策放缓后，预计购房整体数量会有所增加，房地产将会出现一个增长的态势。,温家宝：房价已开始松动 调控绝不可有丝毫动摇,2012年房地产市场压力仍在,政策预判宏观调控政策可能微调：,2010年1月份国十一条至今，银行信贷政策呈现逐步收紧态势，二套房首付从2010年之前的3成提升到当前的6成，首套房从2成提升到3成；而事实上，当前相当一部分银行在实际操作中对首套房首付已经实行4-5成，未来依然有进一步提升的可能。,房地产调控政策预判基本见底,今明两年限购政策不会出现实质上的松动，自去年起的本轮房地产调控的主打政策毫无疑问为限购令，其实不可否认的是，限购这一手段在根本上与市场经济原则相违背，且不可能成为我国房地产的一项长期机制。分析政府动用限购这一行政手段且不断增强压制力度，其旨在通过压制市场需求来为保障房建设争取时间。换一句话，保障房规模体系形成之前调控将是楼市的常态。,国房景气指数预判将继续下行探底,目前国家房地产景气指数尚未完成筑底，在中央坚持房地产调控政策不放松的形势下，未来国家房地产景气指数仍将继续处于下行通道，预计明年一季度前后可能见底。,2012年房地产市场压力仍在,土地市场预判显著降温,保障房-商品房二元体系将逐渐建立 ，高端群体在商品房市场购房，中低收入人群依靠保障房体系解决住房问题 ，二元体系完善后，商品房市场将带领房地产业继续发挥国民支柱行业作用 在保障房体系建成之前，商品房市场政策调控将一直延续 。,商品房成交预判成交量同比持平,由于7月以来商品房市场成交持续低迷，压制部分合理的自住需求，预期此部分需求是明年主要支撑点，从全年看，明年成交量将比11年呈持平状态或小幅下滑。,商品房房价预判已经步入下行区间,将有越来越多的房企加入到大幅折扣的阵营，房价下跌的城市也将进一步增加，预计明年二季度及以后，有望慢慢筑底，其后小步复苏。,2012年7月哈大高铁开通,2012年大连特性,2011年12月30日，住房和城乡建设部相关负责人接受中国政府网在线访谈时表示，政府要消除非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍，营造比较好的市场环境。 大连作为东北最具特色的移民城市，哈大高铁的开通与非户籍人员购房限制的放松，必将使得大连房地产市场迎来新一轮增长。,2012年房地产市场压力仍在,通过房地产政策的研究，一级土地市场，区域市场的发展及区域内竞品上市情况，我们可以非常清晰的看到政策持续调控，房价已经出现下行趋势，政策出新的可行性已经不大，那么，在2012年房地产成交很难出现井喷，消费需求依然会被抑制。 除此之外，区域市场为争夺有限的客户资源，竞争将越加激烈，在第一至第三季度，价格战必然会提前打响，此时间段内市场竞争最为激烈； 从2011年区域销售情况看，区域内在售11个竞品，销售60万平方米。假设，2012年市场与2011年市场持平，区域内16个项目将集体争夺有限的客户资源，价格战提前打响。,耕海地产将坚持做首置首改产品 仍将坚持现金流第一的高周转发展模式,国民院子项目销售策略,做好三件事,第一：研究可售产品配比，寻求合理的组合关系，实现销售目标 1、解决公寓及联排别墅同时在售，推广传播问题； 2、解决公寓客户精准对位行为，利用别墅提高项目品质，带动公寓销售，实现互不干扰； 第二：合理营销布阵，提高客户对项目的认可度与忠诚度 1、以目标为导向进行销售管理工作，指标到人，细分管理案场销售工作； 2、推广层面，精准锁定客户群体，提升项目整体调性，进行整体品质提升包装； 3、提高客户对项目的忠诚度，特别是老客户，利用老客户进行项目线下传播； 第三：公寓交付标准样板间及别墅示范区打造 1、公寓交付标准样板间，利用产品力、未来发展及品质打动客户； 2、别墅示范区打造，别墅示范区直接体现了中式园林小品、景观、建筑及生活氛围多个领域，使中式现代建筑全面落地，营造更好的销售氛围，提高国民院子总体竞争力。,国民院子项目销售策略,合理的产品组合关系,梳理各产品类型合理的组合关系,国民院子项目销售策略,营销布阵,展示,特别推售,造势,利用不同的客户群进行营销,为销售目标设立营销布阵,别墅独立接待中心+中心水系高端住宅气场包装 上跃样板房整改（楼梯、部分墙体拆除） 苏州园林景观打造+别墅样品质板房,将剩余上、下跃，大平层打包成为二期高端创新型产品 将景观至优的联排产品打包为楼王，项目的明星产品 设