物业管理早期介入.doc

知 识 专 栏物业管理早期介入孙永睿（国贸物业管理有限公司总经理） 物业管理早期介入是指物业企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与非业主使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并将接管的物业从物质上和组织上做备好。一、 物业管理早期介入的作用 在传统的意识中，人们常常把物业开发看成是开发建设单位、设计院和施工单位的事，物业管理是在房屋建成后才开始的，似乎开发时期与物业管理无关。于是，开发建设单位委托设计院规划设计，绘制图纸 ，然后又委托施工单位建筑施工，再聘请工程监理单位参与工程质量控制。但经常是一幢房屋建成交付使用难以满足大厦用户出行的需要；有的住宅楼设计不尽合理，减少了房屋的使用率；有的商场用电设计偏低，影响到商场营业的照明效果；有的房屋在建筑施工中偷工减料，留下了质量隐患等。为了避免物业开发过程中出现此类问题，除了开发建设单位、设计单位、施工监理单位应认真执行国家有关标准和严格把关外，物业管理企业早期介入，让有丰富物业管理经验的人员参与开发过程，不失为一种有效措施，其积极作用体现在以下几个方面：1、 完善物业的使用功能。随着社会进步，人们对各种物业的使用要求日益提高，开发建设单位在开发设计时就要充分考虑人们对物业服务和居住环境需求的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量，更应考虑房屋的使用功能、布局、造型、建材选用、室外环境、居住的安全舒适、生活的方便等。因此，在物业开发建设的规划设计和施工阶段，物业管理企业的早期介入，就物业日后的使用和管理方面诸如房型的设计、供电供水、污染处理、电信、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等方面提出建设性的意见，有利于完善物业的使用功能。2、 改进物业的具体设计。在物业设计时，尤其是一些较微观的具体设计上，设计部门往往按照一般设计规范，比如直接采用国家建筑设计标准进行设计。实际情况是，如在用电方面，南方天气较热，随着大户型房屋得出现，每户的用电负荷增长很快，有些业主需要在其套间内安装六七台空调，若按一般设计规范设计的普通电路就不能承载大功率空调的负荷。又如一些高层和小高层建筑，从楼外到大堂的电梯厅之间没有考虑轮椅通道，给老弱病残者进出带来不便。类似这些看似细小、实则影响房屋日后使用的问题，一般设计人员很难考虑周全，而有经验的物业管理人员则清楚设计的不合理之处及其将来可能造成的后果。所以，物业管理人员从日后管理的角度及时向设计部门提出自己的意见，就能使物业设计避免许多缺陷。3、 能更好的监理施工质量。虽然国家已建立了工程建设的监理制度，施工一般都有专业工程监理公司进行监理。但监理公司难以取代物业管理企业参与施工监理的作用。因为物业管理企业负责物业验收接管及维护养护任务，而工程质量问题的任何隐患和疏忽都会增加物业管理的工作难度。物业管理早期介入，参与监督施工质量，使工程质量又多了一份保证，同时可使物业管理人员能全面了解和熟悉施工质量及存在问题，为接管验收和日后的维修打下基础。4、 便于日后的物业管理。由于物业管理的早期介入，物业管理企业对该物业的设计、施工情况相当熟悉，特别是对管线的铺设、设备的安装了如指掌，这为物业的管理、养护、维修带来许多便利：一是有利于制定切实可行的物业管理维修保养计划。由于物业管理人员已掌握工程结构及设备、设施的实际情况，以此为依据制定维修保养计划，针对性强，容易实施。二是有利于缩短维修时间，提高维修质量。由于物业管理人员熟悉工程建设情况和存在的问题，所以当工程结构及设备、设施发生故障时，就很快找到故障的原因，并尽快排除故障，从而缩短维修时间，并能保证维修质量。三是有利于设备、设施的更新改造。由于物业管理人员参与设备、设施的招标、安装、试运行等过程，与供应厂家有密切的接触，熟悉厂家及设备设施的特点，这样就可以提出可行度较高的设备、设施的更新改造计划和更新改造方案。所有这一切，都可以大大提高物业管理的工作效率和工作质量，为物业管理企业日后为业主和使用人提供更好的服务打下基础。 二、物业管理早期介入的方式及工作内容1、规划设计阶段介入规划设计阶段介入是指当物业还处在规划设计阶段时，物业管理就开始介入。此阶段物业管理介入的方式通常是由开发商聘请物业管理公司做顾问，参与审阅设计图纸，提出结构布局和功能方面的改良意见，对设备配置及容量以及服务方面提出改良意见，指出设计中遗漏的工程项目。由于种种原因，设计往往落后与科学技术的发展和人们生活水平提高而产生的要求，同时设计人员往往多从技术角度考虑问题，而忽视了日后的管理问题。例如，随着人们生活水平的提高，交通工具的更新换代很快，人们不再局限于使用自行车，越来越多的人使用摩托车和小汽车。而在很多的设计中由于未考虑到足够的停车泊位，导致物业投入使用后用户车辆停放困难，同时造成车辆乱停放的混乱现象，而物业管理企业对此类先天不足所带来的问题也往往是束手无策。所以，物业管理在物业规划设计阶段的介入，从管理的角度看设计方案是否合理，并提出改进意见，有助于此类问题的解决。2、 施工阶段介入施工阶段介入是指物业处在施工阶段时，物业管理介入施工过程。此阶段物业管理介入的方式，一是由开发商聘请物业管理公司做顾问，参与施工管理工作；二是开发商已聘请物业管理企业实施前期物业管理，让所聘请的物业管理企业提前介入施工过程，了解施工情况，参与施工管理，为实施前期物业管理做准备工作。物业管理在施工阶段介入，是把注意力放在施工质量上。开发商和监理公司也注重施工质量，但他们考虑较多的是质量合格能通过验收，而物业管理考虑较多的是房屋及各种设备设施安全可靠、经久耐用。物业管理对质量的把关不仅着眼于验收调试，更要着眼于以后长远的使用。同时，物业管理在介入施工阶段的工程中，能全面熟悉施工工艺、施工方法、材料性能、管线布置、各种设备设施在安装调试中存在的问题和隐患，这些为日后更好的从事物业管理的维修服务打下了良好的基础。3、 竣工验收阶段介入竣工验收阶段介入是指物业处在竣工验收阶段，物业管理参与竣工验收过程。此阶段物业管理的介入方式是开发商已聘请物业管理企业实施前期物业管理，让所聘请的物业管理企业参与竣工验收工程。物业管理企业参与物业竣工验收有助于全面了解物业施工状况和物业质量状况，掌握更多的