厦门地道福隆体育公园可行性分析报告.docVIP

关于福隆体育公园可行性分析报告目 录第一部分 绪论-1一、目的-1二、宗旨-2三、总体目标-3第二部分 厦门城市休闲公园概述-4一、厦门市城市环境概述-4二、厦门市城市休闲公园的现况-5三、厦门市城市休闲公园的不足-6四、厦门市居民休闲方式特征-7五、未来城市休闲公园的发展趋势-9第三部分 项目地块SWOT分析-10一、项目地块概况-10二、项目地块优势分析-10第四部分 项目地块发展构思-12一、厦门体育运动发展的不足-12二、体育运动休闲的兴起-12三、项目潜在市场需求-13四、项目地块发展构思-14五、项目地块发展的技术路线-15第五部分 初步规划与建议-15第六部分 项目投资分析-16一、项目投资估算与经营效益分析-16二、项目效益评估与影响-16三、结语-23第一部分 绪论一、目的1、立足于马峰山国家乒乓球体育公园项目，打造成一个集体育文化、大众休闲、全民健身为一体的综合性运动主题空间，使体育公园融入厦门社会生活和文化传统之中。2、着眼于体育生活化的世界流行趋势，促进厦门全民健身运动的开展，提高厦门人民的生活水平及身体素质。3、提升民众的健身意识和健身热情随着厦门经济的高速发展，市民在物质生活得到满足的同时，开始讲求生活品位，注重精神方面的消费，追求舒畅、惬意的生活。健身休闲运动日益，已经成为厦门市民生活的时尚，健康长寿，已经成为现代人生活的追求。 4、打造“一流的体育环境” 创建体育强市顺应厦门市民健身热情，建立和谐健康的社会，因此创造一流的体育环境、建成具有厦门特色的全民健身体系和面向群众的体育服务体系，创建体育强市。5、以竞技体育组合和提高人们对新兴城市文化的认同感 利用体育的这一特性，可以更加有效地组合厦门市的各种文化形态，形成大的文化氛围和环境，将来自五湖四海的文化整合起来，形成厦门特色文化。6、“促进人、社会、自然、环境之间关系的和谐发展” 体育休闲公园充分发挥绿地在改善市民生活质量中的作用，对绿化建设进行再认识，向融合多种活动的生态绿地建设发展，强调活动多样、内容丰富，以维护市民身心健康，使人、社会、自然、环境之间的关系更趋和谐。二、宗旨“打造厦门市民健身的精品工程”“市民身心健康的充电器” “为民办实事，为政府分忧，解决民生问题” “树立厦门城市品牌形象和旅游形象的新名片” 三、总体目标结合厦门城市环境和当今世界体育运动的发展趋，拟构建一个融合现代流行、时尚元素的，强调张扬个性和健身休闲特性的体育公园，并与旅游等相关产业聚合形成产业化发展。第二部分 厦门城市休闲公园概述一、厦门市城市环境概述 2004年10月4日是世界人居日，联合国人居署在肯尼亚首都内罗毕举行盛大的颁奖典礼。厦门市是中国今年惟一获得“联合国人居奖”的城市。联合国人居署评价“厦门市让居民在健康的环境中拥有体面的家”。厦门经济特区建设25年来，城市面貌发生巨大变化，城市建成区扩大约10倍，城市功能不断完善，城市综合实力不断增强，城市环境竞争力名列全国前列，经济社会发展也在发生巨变，GDP年均递增约18.4，长期平均增长率高居全国大中城市首位。建成了嵩屿电厂、厦漳厦泉高速公路、厦门大桥、海沧大桥、高崎国际机场、国际货柜码头、环岛路等一批重大的基础设施。 从2003年起，厦门市全面启动海湾型城市建设，按照“优化岛内，拓展海湾，扩充腹地，联动发展”的总体思路加快推进海湾型城市建设，是厦门城市发展的战略性转移，也是厦门发展的必然趋势。 厦门市政府高度重视生态环境的保护，1996年12月，厦门成为我国惟一开展ISO14000城市环境管理体系的试点城市，2000年，鼓浪屿区成为我国第一个通过ISO14000标准认证的行政区，厦门日光岩游览区成为国内第一个通过ISO14000认证的国家级风景名胜区。这些数字说明了厦门在环保方面的“孤注一掷”，也奠定了厦门未来长足的发展空间。过去几年，厦门市不仅获得“中国环境保护模范城市”、“国家园林城市”、“中国优秀旅游城市”等一系列称号，还被联合国开发计划署、全球环境基金和国际海事组织确定为东亚海域海洋污染预防与管理示范区。总之：海是厦门的眼睛，山是厦门的眉峰，文化是厦门的唇，厦门是一个感性和温存的城市，她是休闲的、温馨的，让人恋家的城市，也是一个最适合居住的城市。二、厦门市城市休闲公园的现状 1、城市市政园林成就1997至2006年10年间，全市建成区园林绿地总面积新增了2836公顷。新建了海湾公园、忠仑公园、牛头山桥头公园、火烧屿公园、江头公园和敬贤公园、洪厝公园、东溪公园、祥吴公园等，续建仙岳公园、狐尾山公园、白鹭洲公园，改造了海滨公园、中山公园和植物园。新增公共绿地1006公顷。基本做到城区500米就有一片绿地，步行15分种有一个公园。新建了环岛路、金尚路、莲前路、市府大道、仙岳路、南山路、湖里大道、同集路、东渡路、水浏线等一批绿地率高绿化水平上档次的道路绿地611公顷。新建了单位附属绿地和居住区绿地1182公顷，市级“花园式单位”224个，省级“花园式单位”67个。划归岛内及近郊区自然山体800多公顷进行统一保护。开展岛内裸露山体复绿工程，复绿面积50多公顷；新建近郊公路绿色走廊258公顷；新建滩涂红树林300亩。2、城市休闲公园现状公园是城市的绿肺，是城市绿地系统重要组成部分。特别是山地公园以其变幻的地形、丰富的植被、厚重的历史成为人们陶冶情操、科普教育、爱教基地、休闲健身、放飞心情的乐园，特别是市民登山健身的好去处。近年来厦门人口基数的不断增大使得厦门城市公园建设脚步加快，然而，公园建设却岛内岛外不均，岛内建成区的公园数量明显多于岛外各区，厦门本岛（含鼓浪屿）已建成城市公园21个，同安区已建城市公园2个，集美区已建城市公园用地6个，海沧区已建城市公园用地2个，翔安区已建城市公园用地1个。 从目前来看，岛外各区的公园现状不太乐观。同安城区仅有双溪公园（0.97公顷）和东溪公园（2.63公顷），人均公园绿地指标严重偏低；翔安区刚建区，仅有一主题公园大嶝战地公园；集美区主要以纪念性公园为主，缺乏区域性休闲公园；海沧区现有一私营专类公园海沧野生动物园（属经营收费性质）和以科普教育为特色的专类公园火烧屿公园。这和厦门岛内两个区特别是思明区的公园数量（18个）相差甚远。 按照厦门市城市绿线控制规划，到2020年，厦门公园总数将达到133个。在公园的规划分布数量上，具体为岛内57个，海沧区8个，集美区27个，同安区23个，翔安区18个。 三、厦门市城市休闲公园的不足目前厦门现有的城市公园存在五个较突出的问题：1、空间分布不均衡 从城市组团看，厦门岛建成区的公园数量明显多于岛外各区，本岛（含鼓浪屿）占全市已建城市公园用地建成面积86.0%，而岛外各区合计仅为14.0%。 就本岛公园分布情况看，空间分布也极不均衡，绝大部分公园绿地分布于本岛中西部，即筼筜湖周边，按行政管辖来说，思明区有18个，占厦门岛公园建成面积的95.6%，而湖里区仅有3个，占4.4%。 2、等级结构不合理 现有城市大型公园基本位于本岛南部，以万石山风景名胜区为依托布局形成城市主要公园绿地，占现状居住区级以上公园绿地比为48.7%，贴近城市居民生活区的区级公园严重不足。现状公园主要是市级公园和风景名胜专类公园，缺乏区级公园和儿童公园、主题公园等专类公园。 3、文化内涵和景观性一般 身处闽南却无闽南风情厦门的公园建设在挖掘独特历史和文化内涵上力度不够，文化品位也不高，且在营造公园的特色景观上设计手法不够丰富，公园景观性一般。4、植物品种过于单一 近年来，一些公园在建设和改、扩建过程中极力发展草坪草地，忽视乔木、灌木的搭配种植，植物品种过于单一，不利生物多样性。这不仅导致养护费用过高，而且浪费水资源，以草坪为主的绿地耗水量较大且养护草坪时所用农药也极大地污染环境。5、运动休闲功能缺乏目前厦门城市公园的一个通病是大多将自己定位在综合性公园，公园的类型不齐全。没有发达城市必备的儿童公园，更没有体育公园、艺术公园等专题公园。运动休闲功能配套设施极其缺乏。四、厦门市居民休闲方式特征1、随着周末和节假日期间休闲时间的增多，人们选择休闲方式的自由度明显增强，导致休闲方式的多样性得到充分体现，在平时以观看电视等为主的休闲娱乐方式，到了周末和长假日期间则不再占据主导地位。休闲方式主体性的切换说明，一方面休闲时间长短依旧是当前影响居民休闲方式选择多样性的制约因素，另一方面，也反映出随着城市社会经济发展水平的提高，以及城市娱乐设施配置的多元化，为居民休闲方式的选择提供了充足的物质基础。2、不论是在周末或长假期间，市民都体现出较强的渴望与朋友和同事前往公共娱乐场所从事休闲活动的社会交往心态，这在一定程度上揭示了市民休闲活动的社交范围，由平时相对封闭的以血缘为基础的亲情圈向适度开放的以地缘和业缘为基础的朋友圈（同事圈）拓展和延伸这一变动轨迹。3、在休闲方式的文化价值主体性上，居民休闲生活的文化质量从整体上讲还有待提高。在各时段居民休闲方式的选择中，教育类和文化类休闲活动方式还没有得到普遍重视与广泛推崇。这种现状既反映了厦门市居民在闲暇活动中接受文化熏陶和自我教育的机会比较少，又折射出作为历史文化名城的厦门，在社会经济快速发展的同时，休闲文化设施配置却相对滞后，未能为居民提供必要和充足的活动条件。4、从休闲方式选择的意愿角度出发，看电视等活动是厦门市民目前现实生活中最经常的休闲方式，而市民最渴望的潜在意愿却是从事自己感兴趣的各种业余爱好活动。前者是满足心里愉悦感受的休闲方式，后者是满足自身发展需求的休闲方式；前者是后者的基础阶段，后者是前者的发展阶段。因此，随着厦门市社会经济水平的不断提升，应该切实加强对居民休闲理念的培养和休闲技能的培训，引导居民在选择休闲方式时，既能突出娱乐功能，又要逐步重视发展功能，从而实现娱乐功能和发展功能并举的社会发展目标。 5、随着周末或节假日休闲时间的延长，居民从事休闲活动的方式发生了两大显著演变。一是从居民从事休闲活动的形态讲，由静态活动转向动态活动。二是从居民参与休闲活动的心态看，由被动参与转向主动追求。6、随着居民休闲时间的增多，作为休闲活动依托的活动空间的性质也逐渐由室内转向室外。家庭作为户内休闲活动场所的重要性呈现不断下降的趋势，而风景区、公园等户外活动场所的替代性则明显得到加强。综上所述，伴随着厦门社会经济快速发展的步伐，市民的休闲方式在形式上不断走向多元化，在内容上不断趋于丰富化。但是，受制于目前多方面的制约，居民休闲生活质量还有较大的提升空间。同时随着厦门市人均国内生产总值正在由中等收入水平向高收入水平过渡，居民的休闲方式在形式、内容和理念上，都将发生一系列相应的演变。五、未来城市休闲公园的发展趋势1、城市休闲公园生活改变了市民生活习惯。乔木、灌木，草坪，珍稀树种，湖水全部“装”在城市运动公园，整个公园满眼都是绿色。开放、自由的绿色公园，没有围墙，和城市完全融入，园在城中，人在园中。城市休闲公园让市民享受其带来的生活乐趣，而公园的出现也改变了越来越多厦门人的生活。2、城市休闲公园生活提升投资人居价值公园的建成，使市民对城市公园区位经济价值和城市综合功能的评价有了明显的变化。一个可亲近的，实实在在的、可以带给市民实惠的城市配套让公园区域的人居环境与投资环境有了质的提升，周边的投资和居住价值日益凸显。3、城市休闲公园生活成为一种生活必需城市休闲公园的主要特点是将自然生态的环境与运动休闲的功能有机地结合在一起。追求公园与人的互动与融合，营造一种亲切、自然、生机盎然的休闲运动场所。让建筑隐藏于绿色，人流连于绿海之中，在绿树中运动，在运动中呼吸草木的气息。4、体育主题公园将成为都市人健康的“充电器”目前我国城市人口占全国人口总数近30。由于工作压力大，加之日常缺乏锻炼，城市人的身体正日益变得脆弱，很多人开始感觉到城市生活的不适。健康的生活离不开良好的生态环境与积极的体育锻炼。优美的自然环境令人心旷神怡，舒展身心，积极的体育锻炼有助于人们缓解工作压力，强健体魄。因此，体育休闲公园的出现正适合于现代大都市的需求。它是以运动为主的公园，主要供人们进行体育锻炼，参加体育游戏，从而起到医治和预防疾病的作用。它超越了一般公园的功能，有机结合了绿地与运动，同时也为市民提供更多的、充满情趣地参与体育活动的机会，是市民身心健康的“充电器”。第三部分 项目地块分析一、项目地块概况 用地范围：总用地面积约1134.45亩。区位分析：位于厦门岛中部，北临湖里开发区，东南为仙岳山公园，西侧为东渡码头。二、项目地块SWOT分析（一）项目优势分析1、开发商实力强，品牌及形象好。2、紧邻仙岳山森林公园，自然资源丰富、环境优美、空气新鲜，是市民向往的场所。3、地块规模大，有利于发挥产品的规划设计。4、与福隆体育公园相邻，在产品规划上能形成互补，影响力大。5、本项目的启动，可带动其他项目的发展，也促进了相关行业的发展。6、体育休闲公园开发，形式新颖，符合时代气息，前途广阔，是一项利国利民的体育产业。7、湖里区政府的大力支持。（二）项目劣势分析1、目前山体坡度较大，高低起伏不平。2、公路配套设施较少，车辆较难直达本项目。3、用地周围没有相应的配套设施，前期资金投入量大。4、用地附近已建了厦门体育中心，该中心拥有完善的场馆和综合运动设施，是举办大、中型运动会的首选场地。（三）项目机会分析 1、随着市民生活质量的提高，关注“亚健康”及健身运动已成为一种时尚运动。2、借助福隆体育公园做为国家乒乓球训练基地及五星级酒店的名气，来带旺项目的人气。3、项目的“芳香园”、“国际轮滑比赛场”、“青少年体能训练基地”等将刺激并吸引市民“眼球”的好场所。4、人性化的服务体系：设立医疗救护站、安全保障体系，为市民提供一个安全可靠的休闲健身区。5、目前在厦门还缺乏一个规模大又有档次的体育运动场所，而未来通过本项目的规划设计与开发建设将弥补这个市场空白点。（四）项目威胁分析1、山体复杂，建设开发周期性较长，不可预见性风险大。2、本项目投资建设是为民办实事，但其资金量需求大，而回收较慢。第四部分 项目地块发展构思一、厦门体育运动发展的不足 1、市民体育消费意识不够强，消费群体不够稳定，体育消费与市民收入不相匹配。、市场行为还不够规范，存在不公平竞争的现象。、产业结构不尽合理，市场潜力没有得到充分挖掘。、公共体育场馆设施的管理、经营，还没有走出计划经济的传统观念和模式。5、体育场地设施建设速度较快，但分布不均、开放程度不够，公共体育设施明显不足。6、群众体育活动日趋丰富，但政府仍是活动的主导，社会自发性不够每年市、区、街道、乡镇与社区都要举办各种形式的群众体育活动。二、体育运动休闲的兴起近两年，厦门市民休闲的方式发生了巨大改变，从原来的饭桌上逐渐转变到旅游休闲、运动健身等丰富多彩的活动中，体育消费在人们生活中所占的比重越来越大。市民在物质生活得到满足的同时，开始讲求生活品位，注重精神方面的消费，追求舒畅、惬意的生活。现在的健身运动中心绝不仅仅像过去那样只是一个减肥增肌的场所，更重要的是给人们提供一种健康的生活方式，引导人们提高生活质量。“请人吃饭，不如请人流汗”被称为是21世纪的经典，以往的吃吃喝喝，陈年旧习，已不再稀罕，可去健身强体，却富有新意，洋溢时代气息，它让人感受到的是一种时尚清新、对高质量生活的向往和追求。它说明现代人已不再满足于过去那种被人们看重的吃吃喝喝的世俗的交际方式，而是把健康放在了突出的位置，向往和追求一种更为轻松活泼、健康向上的文明生活和社交方式，正是由于这种思想观念的转变和更新，才给市民休闲度假和社交生活带来了新的创意。体育运动消费观念作为新兴的行业，正在被更多的人所接受，提倡花钱买健康的思想观念以及花钱享受体育的观念逐渐开始深入人心。“体育消费”以前被称为贵族消费，而今已然成为一种精神消费，因为它能带给人一种发自内心的愉悦。作为衡量生活质量的一个重要方面的体育消费，已经逐步成为人们闲暇时光不可或缺的部分。然而真正的健康是需要持之以恒的锻炼，而不是一种意识、一种偶尔的参与就能实现的。三、项目潜在市场需求 1、近年来厦门经济快速增长，市民在解决了温饱问题之后，对物质和精神上的追求不断有新的增长，随着生活质量的不断改善，对健康长寿的要求越来越高。2、随着大众体育、健身体育、休闲体育以及体育旅游、体育娱乐的兴起，市民“宁愿主动花钱买健康，不愿被动进医院”等观念的转变，为体育运动的发展提供了巨大的市场机遇和潜力。3、厦门的体育活动具有悠久的历史，先后涌现出吉新鹏、郭跃华、栾劲等驰骋在国际体坛的风云人物，被誉为“世界冠军的摇篮”。特别是马拉松国际赛、厦门蓝狮足球赛、国家乒乓球训练基地的建设等有利于促进厦门全民健身运动的开展，提高厦门人民的体育竞技水平。4、体育锻炼是预防和抵抗疾病，特别是现代“文明病”（高血压、肥胖症、糖尿病等）的最佳手段之一。5、体育运动是促进友谊、增强团结的重要手段。通过体育活动，能够扩大人们的情感交流，增进人与人之间的相互了解，改善人际关系，建立健康、合理的生活方式，创造文明、和谐的社会环境。 6、通过体育提升人。体育提升人，就是要提升人外在的和内在的要素，简单说，就是使其既有强壮的体魄，又有很高的人文素质。 7、政府大力推动，体育立法、相关政策制度不断完善，群众体育事业进入快速发展阶段随着国家体育法、全民健身计划纲要的颁布实施，以及一系列群众体育政策的相继出台，厦门市掀起了大力发展群众体育事业的高潮。厦门市政府已把发展群众体育事业，开展全民健身运动置于社会发展的总体规划中统筹考虑。四、项目基本构想 项目蕴藏着丰富的体育（马峰山福隆体育公园：占地面积11.4公顷，建筑面积约57000平方米。公园以乒乓球训练馆为核心，配套建设体育商城、全民健身俱乐部、运动员村、高档体育宾馆、会议新闻中心等一系列高标准的专业建筑设施与文化娱乐场所。）、园林（仙岳山森林公园）、土地资源和巨大的市场开发潜力，为建设发展提供了得天独厚的优势条件。 仙岳山体育公园的基本构想：通过市场化运作模式，抓助2008年北京奥运会的有利契机，充分挖掘“奥林匹克、国际马拉松”精神及体育资源蕴藏的巨大潜力，大力推动体育资源市场，在建设发展一个环境优美、条件完善、设备齐全的体育大市场的同时，借助不断增长的体育消费的新时尚，打造体育经济平台，全面引领和带动现代体育健身运动的新步伐。因此，充分利用仙岳山森林公园优美独特的自然环境，借助福隆体育公园配套资源及湖里区政府大力推行全民健身运动为契机，以体育主题为特色，发展大型休闲健身娱乐项目，将体育健身、体育文化展示、旅游等功能设施贯穿于优美的自然环境和浓郁的人文环境之中。五、项目发展的技术路线1、树立做体育公园就是做旅游、做文化、做经济的联动理念，走出一条体育公园地域文化旅游品牌城市形象的路子。2、坚持从政府、开发商或投资商、旅游者的角度来看待城市体育公园的运营。在体育公园建设中，必须恰当地处理好各方面的关系，尊重各方的利益需求，然后在各方的利益中找到一个综合的均衡点，最终实现多赢。3、不断学习与借鉴国内外体育公园的先进经验。 积极学习和借鉴国内外城市的经验，从提高厦门城市知名度和综合竞争力的需要出发，将体育文化融入厦门城市可持续发展，为实现海峡西岸经济新的跨越发展提供强有力的支持和保障。第四部分 初步规划与建议根据中华人民共和国城市规划法及其他相关国家标准与规范，我们编制了概念性规划，本规划项目是“为民办实事”的工程，主要目的是为市民服务，整体布局体现群众性、参与性的特点，具体详见仙岳山体育公园概念性规划文本。第五部分 项目投资分析一、项目投资费用估算（一）项目主要经济技术指标总用地面积：75.63公顷（其中青少年体能训练基地占地面积：13114平米）总建筑面积：27000平方米其中青少年体能训练基地建筑面积约：25300平米 标准间：约200间（约12000平米） 多功能厅：约1000平米（含会议室、接待室、放映室等）餐饮区：约1000平米 商业区：约3000平米 救护指挥中心：300平米体能训练中心：约6000平米青少年人才培养基地：约2000平米（教室、办公室等）建筑密度：2%绿化率：80%道路广场：18%容积率：0.036（二）项目功能配套情况 1、青少年体能、拓展训练基地（1）青少年体能训练区（2）青少年人才培训基地（3）定向拓展区（4）军事拓展区（5）指挥中心区（6）医疗救护站2、国际轮滑比赛场3、棒球练习场4、高尔夫球练习场及建筑附属设施(1700平米)5、娱乐健身区网球场、SPA、羽毛球场、篮球场、咖啡厅、茶馆（2000平米）6、市民休闲运动健身区（1）球类健身区门球、羽毛球场、篮球场、五人制足球场、排球场（2）运动器械健身区单杆、双杆器械、荡秋千、摆腰器、蹬力器、旋风轮、手攀云梯、太空漫步机、吊环、吊杆。（3）芳香园区（4）休闲区 林中瑜伽、太极练习草坪、户外氧吧、健身步道、休闲广场7、服务中心8、医疗救护站（三）投资估算1、固定资产投资估算项目投资金额（人民币）计算依据1、地价款/2、场地平整、景观绿化500万3、红线内水电、地下管网1000万4、护坡300万5、青少年体能、拓展训练基地（体育科学培训基地、体能训练、保健中心、体能恢复区等）5103万（1）青少年体能训练基地4453万其中建安成本2530万25300m2*1000元/m2装修配套费759万25300m2*300元/m2管理费164万（2530万+759万）*5%体育运动设备（图像解析系统、健身器械、电脑设备等）1000万其中图像解析系统是用摄像机启示动作，再传入电脑，通过剪辑分析，分析动作的优缺点，作为今后训练的依据。利息费单独计算（2）拓展训练区450万设备设施+装修配套定向拓展区150万军事拓展区150万拓展训练区150万（3）青少年人才培养基地200万6、国际轮滑比赛场500万7、棒球练习场1000万面积7000平米8、高尔夫球练习场600万包含附属建筑物9、健身娱乐区150万（1）网球场150万3000 m2*500元/m2（2）SPA（3）羽毛球场（4）篮球场（5）咖啡厅、茶馆/在建安及装修配套费用已体现。8、市民休闲健身区460万（1）球类健身类型90万门球3000 m2*300元/m2篮球场（2个标准场）羽毛球场（6个标准场）排球场（4个标准场）网球场（2个标准场）小型五人制足球（2）运动器械健身区100万单杆、双杆器械荡秋千摆腰器蹬力器仰卧器旋风轮手攀云梯太空漫步机吊环、吊杆（3）休闲区220万芳香园150万林中瑜伽20万太极练习草坪20万户外氧吧20万健身步道10万(4)童趣天地50万9、救护系统（包含医疗救护站等）200万含救护系统软件+7个医疗救护站*10万元/个合计（1+2+3+4+5+6+7）约9813万2、建设期利息：该项目的建设期为2年，通过金融机构和其他渠道融资4000万元，贷款年利率是6.90%,建设期利息552万元。自有资金7000万元，存款年利率3.69%，建设期利息516万元，利息合计1068万元。该项目的总投资额是10881万元人民币（9813+1068=10831，不包含地块成本费用在内）。（四）经营效益分析项目年收入（万元）营运成本（万元）（人工、水电、维保、折旧、管理费等）按总收入的20%计算税收（万元）（含营业税、城建税、教育附加费：5.5%）企业所得税（万元）按25%计税年纯收益（万元）青少年体能、拓展训练基地(年纯收益:200.57万元)1、标准间（200间）（50元/天间）219（365*50*200*60%=219）43.812.0540.79122.362、体育科学培训基地、体能训练、保健中心、体能恢复区3061.655.5916.763、拓展训练区(定向拓展区军事拓展区拓展训练区)3061.655.5916.764、青少年人才培养基地20万41.113.7211.17国际轮滑比赛场3061.655