2014年10月武汉桃花岛公租房项目商业招商计划课件

武汉桃花岛公租房项目 商业招商计划,2014年10月13日,Part 1：项目区域环境 Part 2：商业铺位划分 Part 3：商业业态定位 Part 4：租金收益测算 Part 5：招商工作计划,目录,区位 墨水湖北岸,汉 阳,汉 口,武 昌,项目,Part 1：项目区域环境,武汉城市圈规划及武汉的地位,以武汉为中心建立武汉城市圈,以武汉为核心，以100公里为半径的城市群落，包括武汉及黄石、鄂州等八个周边城市，总面积约2.45万平方公里，人口1640万人。,武汉首位度极高，城市圈内其他城市零售量分流到武汉。,2005年度武汉首位度为6.21，2006年上升为6.4，首位度极高，核心优势和中心地位愈加明显。,武汉地位,武汉城市圈规划及武汉的城市地位，将有效增强处于门户区域商圈外围的辐射力度，位于武汉西南门户的王家湾商圈未来将扩至周边城市。,武汉城市规划,城市西、南向的扩展战略实施为王家湾“武汉城区西南向大门”的商业带来了无限契机和更大量消费群体。,王家湾区域商业中心,强化沿长江轴和垂直于长江的汉水武珞轴，实施“两轴三城、多核放射”的空间优化战略，完善三镇功能，在三镇建设各自的功能中心，以东、西、南三个方向为城市未来的主要扩展方向。,5,武汉新区规划,武汉新区由长江、汉水、京珠高速公路合围而成，规划面积368平方公里，包括汉阳区、武汉经济技术开发区以及蔡甸区、汉南区的一部分，方公里规划人口100万。 目前，连通沌口、汉阳大道和月湖桥的原梅子（现命名“江城大道”）已全线通车，沌口开发区和汉口城区通过汉阳大道前往汉阳中心城区的时间大大缩短。 从长远看来，梅子路的连通，必将带动其周边主要干线如汉阳大道等区域的发展。,武汉新区的城市规划和路网规划为王家湾商圈发展提供了巨大的发展机会，将改变目前汉阳商圈级别的划分。,6,城市轨道交通规划,武汉市最新修编的轨道交通线网规划：线路全长530公里，由3条市域快线，9条市区线构成，设站309座。,9条市区线，相“扣”成环成网，覆盖鲁巷、四新、杨春湖三大城市副中心，三大火车站，机场，武汉新区、王家墩商务区等城市发展热点和交通枢纽地区。,城市轨道交通规划将进一步增强王家湾作为汉阳交通枢纽的地位，将使得商业进一步向该区域聚集，钟家村商圈地位将进一步降低，王家湾商圈在未来将成为整个汉阳区域的中心。,7,武汉城市商圈分布格局,武汉城市商圈的格局反映出，钟家村商圈作为武汉市级商业中心的地位在受到汉口商圈的影响下，商圈将逐步没落。王家湾商圈受到外在竞争压力较小，发展潜力巨大，将取代钟家村成为市级商业中心。,武汉城市商圈的格局反映出王家湾商圈完全理所当然的取代钟家村成为市级商业中心。,8,汉阳片区商业规划,目前，汉阳片区已成型的商圈有三个，分别为钟家村商圈、王家湾商圈和沌口商圈，本案处于王家湾商圈。 十一五规划中，钟家村规划为市级商业中心，十升路（王家湾）、四新、沌口等地规划为市级商业副中心(指在居民稠密区、历史商业集中路段、公共交通集散地、新兴大型住宅区周边设置的区域性商业服务中心)。,钟家村规划为市级商业中心，王家湾规划为市级商业副中心，区域商业潜力被低估，未来发展前景看好,9,Part 1：项目区域环境,拆迁地 福星惠誉,百灵路拓宽打通，与福星惠誉项目贯通,生活配套老社区门面,1、商铺紧邻百灵路，通达性和昭示性较好，后期百灵路拓宽，与福星惠誉项目链接，形成社区商业氛围。项目周边有两大社区（城市花园和吉星佳地），客源比较充裕。 2、麒麟路两边生活配套设施丰富：餐饮、医疗、超市、五金、副食、购物等。,1# 商业,2#,桃花岛项目,1号楼 商铺面积630,鸟瞰图,2#,1#,商业部分,商业部分,Part 2：商业铺位划分,项目整体商业面积694.28，物业结构形式为一拖二，可租赁面积为：628.32，其中一层面积263.09，二层面积365.23，共计三间商铺。 根据以上原始结构，考虑到每间商铺面积达到200-250以上，面积过大，业态定位有所限制，租金也相对受约，因此商铺划分，共拟出4种方案，可便于商户选择性面广，其中二层为库房形式，不便于划分，因此没有变化。,Part 2：商业铺位划分,方案一：原始结构,1号商铺面积：284.79 2号商铺面积：205.56 3号商铺面积：137.97,一层,二层,备注：1、2、3号商铺均为一拖二,Part 2：商业铺位划分,方案二,1号商铺面积：36.34 2号商铺面积：248.45 3号商铺面积：181.8 4号商铺面积：23.76 5号商铺面积：137.97,一层,二层,备注：2、3、5号商铺均为一拖二,Part 2：商业铺位划分,方案三,1号商铺面积：36.34 2号商铺面积：22.2 3号商铺面积：226.25 4号商铺面积：23.76 5号商铺面积：181.8 6号商铺面积：137.97,一层,二层,备注：3、5、6号商铺均为一拖二,Part 2：商业铺位划分,方案四,1号商铺面积：58.54 2号商铺面积：226.25 3号商铺面积：181.8 4号商铺面积：23.76 5号商铺面积：137.97,一层,二层,备注：2、3、5号商铺均为一拖二,Part 2：商业铺位划分,划分面积汇总,业态组合建议,20,Part 3：商业业态组合建议,业态组合建议,21,业态组合建议,22,业态组合建议,23,业态组合建议,24,业态组合建议,25,业态组合建议,26,业态组合建议,27,业态组合建议,28,业态组合建议,29,业态组合建议,30,Part 3：商业业态定位,桃花岛项目是公租房性质，以居住为主，商业为辅，商业面积仅628，占比整个项目的6.5%，属于生活配套性商业设施。 项目174户，按照一户2.5人口计算，小区人口约435人，目前武汉商业面积人均约1.2/人，小区商业完全满足消费者需求。,Part 3：商业业态定位,业态落位模拟图,方案一,一层,二层,Part 3：商业业态定位,业态落位模拟图,方案二,一层,二层,Part 3：商业业态定位,业态落位模拟图,方案三,一层,二层,Part 3：商业业态定位,业态落位模拟图,方案四,一层,二层,Part 3：商业业态定位建议,建议采取：方案三 将商业一层分割出小面积商铺以便于招商，也可保障租金收益。如商家后期租赁2间小面积商铺可自行打通成为一间。,方案三,一层,二层,Part 4：商业租金测算,周边市场商铺租金情况：,1、由于项目临近道路为支路，交通路网未形成，周边商业以生活配套为主，社区内居民以老年及未来务工人员居多，购买力有限。 2、根据周边市场调研及邻近临街商业门面租金调研，周边社区门面租金约40-60元/月。 3、根据区域改造，道路延伸拓宽，项目东边未来是福星惠誉项目，相对来说后期居住和商业氛围会逐步形成。,项目商业部分租金拟定：,1、租金价格预估：结合项目区位、周边环境及后期区域改造情况，目前商业租金可参考周边为主，后期区域成熟后商业租金在每次起签时，租 金增长率暂定5%。 2、商业租金起步：一层为 40元/月；二层为 20元/月。,Part 4：商业租金测算,商业租金收益测算：首年租金收益：21.39万元,按10年收益计算：暂定每3年起签，每次起签租金递增5%，10年收益为227.06万元,Part 5：招商工作计划,招商政策,为吸引优质商家进场经营，一方面可树立公租房项目形象，另一方面可满足公租房客户消费需求，解决贫困户生活问题。建议商业租赁采取以下方式： 租赁合同期：3年起，到期后优先续约。,押金收取2个月租金作为押金 租金首期收取3个月租金 定金收取一定的诚意金作为定金 商户在交纳铺位定金7天内应交付合同首期款，并签定正式合同。首期款应扣除已交定金，首期款=押金（二个月租金）+租金（三个月）-定金,意向商家挑选好商铺后，向甲方交纳定金，填写定金凭条一式两份，甲方、商家各持一份。甲方凭此为商家保留所定铺位7天，超过7天商家未交纳合同首期款和签定正式的租赁合同的，商场可继续将此铺位对外出租，定金不予退还，特别约定的除外。,定金暂定标准：,Part 5：招商工作计划,招商优惠政策暂定,任何一个新兴商业按照市场发展规律，都将会有2-3年培育期，为了保证项目未来更好的运作及创造良好的生活氛围，特作以下优惠：,租期：租赁单层小面积商铺商户免租3个月（可作为装修优惠期）暂定； 租赁一拖二大面积商铺商户免租6个月（可作为装修优惠期）暂定； 物业管理费：2元/ 月，首次免6个月物业管理费（暂定）。,Part 5：招商工作计划,招商审批流程,Part 5：招商工作计划,招商法律文件,临近百灵路,南面,商业 东侧,物业用房,可以分割,一层,可以分割,一层,可以分割 可以改成单门,一层,二层,楼梯 3跑,项目介绍,商铺层高：首层4.5米，二层3米,3米,4.5米,点评： 王家湾区域最早、业态最全的综合商业项目；超市地位很难被取代； 业态齐全，但经营档次偏低，且建筑老旧； 预计将在现基础上进行改造扩建，形成一个巨大的商业综合体。,21世纪中心以家乐福作为主力店，为项目聚集了充足的人气，本项目若要占领市场分额，需针对其项目业态进行升级或补充,汉商21世纪购物中心,52,附1：典型项目分析,王家湾区的百货业竞争激烈，本项目再经营普通百货零售业的胜算机会较小，必须在档次方面进行突破。,点评： 摩尔城建成后将成为王家湾区域最大的综合商业体； 摩尔城、大洋百货和21世纪内均存在百货零售业态，相互间激烈的竞争可见一斑。,本案规模不及摩尔城，但是从长远规划来看，本案的地段和人流量将远胜于此项目以及大洋百货；同时结合市场上百货业经营和档次均一般的现状，本项目可尝试走高档路线。,对本项目的启示：,武汉摩尔城、大洋百货（在建）,53,三大电器行业巨头齐聚王家湾商圈，再加上21世纪中心的家电卖场，基本上垄断了商圈内的家电市场。,点评： 国美、工贸和苏宁三大家电专业卖场汇聚，业态相似，价格相近，相互间竞争激烈，同时门店距离较近，已接近“近身战”； 21世纪购物中心的汉商家电卖场也是区域内的重要家电供应商家。,对本项目的启示：,家电类业态本项目定位时根本不用考虑。,国美、工贸、苏宁电器,54,点评： 受汉西家装市场影响，在营业的金马和好美家王家湾店经营状况均比较一般； 三家大型品牌家居齐聚王家湾商圈，虽档次不同、针对的客户群体各有差异，但由于综合体量将近10万方，且受外界影响较大，因此必将导致该商圈内家居供给的过剩。,规划中的欧亚达和在营业的金马、好美家将一起导致王家湾商圈内家装类业态的过剩。,对本项目的启示：,家居类业态也是本项目定位时首先应排除的业态。,金马、好美家、欧亚达家居,55,入口广场,时代广场由一个“TIMES SQUARE”英文字母构成的古式方形时钟，指针永远凝固在十点十分。这是时代广场最标准，最具美感又神秘的时间坐标上。,上海恒隆广场在入口广场规划一个喷泉和一些绿化设置。,可借鉴案例研究,56,室外及中庭广场,又一城的室内购物空间设计成层层叠叠，商场设计强调空间感和透明感，创造一种国际化生活休闲概念。,汉口新民众乐园1-2楼楼梯转角处有一个小型舞台设计，可不定期举办促销活动，有效吸引消费者眼球。,世界城1期商业中，规划一个中心广场，成为后期商业运营主要商业活动场所。,可借鉴案例研究,57,垂直交通体系,香港时代广场购物中心是一栋高15层的都会型垂直式大型购物中心，约有300个店铺专柜，建筑物内利用升降梯与自动扶梯的连结，时代广场的中庭呈环型，自动扶梯安放在中庭的两端，垂直升降观光梯在中部。,可借鉴案例研究,58,通道尺度,购物中心的规划尺度必须充分尊重人的感受，满足人的需要。在中国的购物中心规划中，必须要根据人的习惯来进行设计。宽敞的通道可以更大程度提升商业档次，不但可以给经营商家与消费者营造一个舒适的经营与购物环境，而且可以更大程度地提高商铺的商业价值。如：上海港汇广场，上海恒隆广场等。,可借鉴案例研究,59,主题商业的构建,愉景新城有三条主题街区：儿童街、愉景街、滋味街。愉景街为主流购物街区，儿童街集中于儿童主题，滋味街是美食广场。,可借鉴案例研究,60,61,附2：世界城光谷步行街项目介绍,62,项目位于武昌东湖高新技术开发区光谷广场，项目用地性质为商业、居住、写字楼、酒店式公寓用地。项目规划为集购物、休闲、娱乐、婚庆、美食、观光、居住、办公、酒店等为一体的巨型商业步行街。项目总投资约50亿。,项目概况,建筑经济技术指标 1 、项目容积率 ： 3.7 2 、项目总用地面积： 41.79万平方米 3 、建筑密度 ： 45 4 、项目总建筑面积 ： 121.5万平方米 4.1 商业部分： 37.5万平方米 4.2 住宅面积 ： 78万平方米 4.3 酒店及办公： 6万平方米,63,项目规划理念,一条有趣的步行街，以及由此展开的城市生活,在规划中，规划路邻近光谷广场一段分布有百货，酒店、学生街等，剩余约1250M的世界风情步行街将以退台花园情境洋房的形态，经营美食街、酒吧街等业态。,64,项目规划构思,商业入口通过树形结构拱廊形成面对广场的门户，具有强烈的视觉冲击力。 商业功能沿珞瑜路大型商业与店面向周边延伸，便于形成完整的城市界面。东西两端大型商业公共空间与中部沿街小铺面相结合，营造多样性的商业氛围。大型商业布置在主要入口，便于吸引人流，以便在开发初期形成商业气氛；小型店铺可以采用多种有活力的经营模式，形成多样化的商业业态。,65,项目建筑规划,建筑的立面就是人的外衣，构成对消费者的直接吸引。人对商业建筑的印象会经历三个过程。首先是建筑的天际线，每个成功的商业建筑都拥有宏伟的建筑造型；其次，建筑的立面设计，建筑的造型、色彩、风格可以影响对消费者心理对建筑的亲疏程度；最后，建筑的材质直接影响消费者对一个购物中心经营档次的判断。,66,有趣的城市，有趣的街,项目规划全球各国标志风情，如：古老风车磨房，慕尼黑啤酒桶，伦敦大笨钟，西班牙帆船，法国玻璃金字塔等，来打造一个情侣的世界，家庭的世界，儿童的世界，女人的世界，学生的世界，时尚的世界，节日的世界,项目建筑规划,67,68,项目景观规划,景观的规划可以起到让消费者停下来，留下来，愿意的作用。项目的景观规划达到了可视性、可达性、趣味性的效果。通过绿化、街道小品、街道的铺地、节庆广场的设计使消费者的购物过程充满趣味性。,69,节庆广场规划,70,光主题规划,通过整条街的灯光规划设计，形成一条发光的银河，成为武汉夜空独特的风景。,71,商业经营功能定位,办公,酒店,居住,购物,餐饮,娱乐,旅游,休闲,健身,集主题式定向购物；一站式步行街区消费；集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体，全程式优质服务的多功能、全业态、复合型超级商业步行街区。,72,项目业态设计理念,集购物、休闲、娱乐、餐饮