规划设计审控要点.doc

规划设计管理指引概念设计策划阶段一、 城市设计1， 整个区域的定位以及概念规划的功能布局和规划结构是否符合政府的开发理念。2， 整个区域的城市设计是否有利于意向地块的住宅以及商业的开发。是否能最大化发挥公司现有开发模式的优势。3， 城市设计中应明确意向地块的初步设计条件，如容积率，商住比例，公建配套要求，限制高度，90/70限制等及当地有关部门的管理技术规定。二、 意向地块的选址1， 红线的确定是否分析了现状的地形地质水文条件、是否考虑高程坡度，地基，防洪，地下水位的影响。2， 红线的确定是否避开地块内的特殊建构筑物和管线等（如拆迁、水利军事气象设施）。3， 红线的确定是否考虑不利景观环境的特殊建构筑物及用地的影响。（如殡仪馆，墓地，污水处理厂，垃圾焚烧，变电站）三、 意向地块的概念规划1， 概念规划须符合政府的规划设计条件，重点如容积率、建筑密度、公建配套要求等。2， 概念规划须在满足地块规划设计条件下，布局合理。特别要注意主入口及示范区、配套商业、学校等的布局要合理。高多低层的整体布局满足功能和交通、景观的要求。3， 概念规划地块的定位须符合公司的投资决策。商业和居住的开发比例能达到投资测算的盈利标准。住宅类型（别墅、高层）配比符合营销的初步意见，符合投资定位。商业的建筑总量和布局形式符合商业部要求。4， 概念规划须明确展示区以及开发时序，符合营销快速开发快速销售的要求。5， 概念规划须明确的主要技术经济指标，主要包括高层别墅户数和面积、停车要求、配套公建的比例和面积。修建性详细规划方案阶段一、 各类控制线要求1.1确定规划方案所依据的红线是否准确，红线内用地应符合土地利用规划和控制性详细规划。1.2 确定规划方案中的各类后退红线距离。如建筑控制线（高层和低层）、绿线后退距离、道路红线后退距离、高压走廊后退距离、文保用地后退距离、市政用地后退距离等。并明确后退间距内可建不可建的内容（如是否可以走地下管线，是否可以建车位或者自用的园林绿化等）。明确围墙范围。二、开发强度及间距要求2.1规划方案须符合政府规划设计条件中开发强度的要求。如容积率，建筑密度，建筑限高、绿地率等。2.2规划方案须符合当地规划管理技术规定的建筑间距要求。综合考虑当地的日照要求和其他间距要求。三、消防规划及人防规划要求3.1 规划方案应满足当地消防要求，除了满足消防间距要求以外，还应综合考虑消防通道和消防登高面的影响。3.2 规划方案阶段应明确当地人防标准和人防计算方法，确定人防就地建设还是易地建设。四、功能布局要求4.1规划方案中高多低层的整体布局要合理。应满足初步勘探的地质条件以及现状的地形限制。同时还应满足交通和景观、开发时序等其他要求。4.2 规划方案中住宅与配套商业等的布局要合理，应满足规范要求和公司开发利益。配套商业的建筑总量、业态形式和建筑形式应满足商业部要求。配套商业应起到积聚人气作用，但同时不干扰到住宅。4.3规划方案中酒店、综合楼、售楼部等公建的布局应注意出入口处应预留用地布置良好的园林景观，同时周边的其他建筑体量不宜过大，高度不宜过高，以免造成压抑感，且与其他住宅建筑应留有一定的间距，使处于公建中的人流有较开阔的视野。当几种公建集中布置时，宜互相围合一个公共的空间，形成人流的中心。4.4规划方案中学校的位置选择应同时考虑到土地价值和住户交通便利、干扰最小化。充分利用学校体育运动场的大空间，争取学校良好日照和减少对住宅的干扰。小学、幼儿园的出入口前宜配合设置共同的集散广场。4.5规划方案中住宅的朝向应满足当地日照要求，高层住宅的单体拼接应满足当地管理技术规定。朝向和布局应符合当地居民生活习惯，地方风俗和风水以及便于景观利用。4.6 规划方案中展示区的布局应作为重点审查对象。（1）应明确首期展示区范围。展示区范围内建筑单体形式应符合公司快速开盘要求，原则上尽量不建带地下室的高层。同时展示区应有足够的景观展示面。（2）展示区内的综合楼，板房和入口景观的布局应满足销售动线规划以及项目施工进度的要求。（3）展示区重要公建（如综合楼）应在规划方案阶段明确建筑一层平面的功能要求。套用的综合楼如发生旋转、镜像等变化后应对一层平面的出入口和平面功能提出明确的新要求，以利于下一步公建的建筑设计工作五、道路与交通的要求规划方案中应综合考虑动态交通流线、流量和静态交通量。5.1方案中的主入口应具体分析项目地块在城市中的区位，地块主要人流方向以及地块突出的景观资源，从而确定位置。次入口的数量和布局满足交通和物管要求。5.2 门禁系统的选用（几进几出）符合物管公司要求。5.3 小区内各等级道路根据交通量需求确定宽度，小区主入口的主要道路两侧要预留一定宽度的绿化人行道。组团级道路南方地区以8米（1.2+5.5+1.3）初步控制，北方地区以9.5米（1.5+5.5+2.5）初步控制。5.4小区高多层区的停车在总量上满足要求的前提下尽量减少地下停车。原则上不建地下一层以下的停车库。应根据地块地价、地下车库造价及停车楼造价等各种成本比较确定地面、地下停车以及停车楼的比例。六 园林及景观要求6.1规划方案布局中应整体考虑小区园林景观的营造。景观资源优势突出的地块需综合考虑景观资源的最大化利用，（如结合出入口的设置最大化展示景观优势）。6.2酒店、综合楼、售楼部板房等展示区内是园林中的打造地段，附近需配置一定规模的园林景观，提升建筑及场地品质。南方地区的综合楼外要考虑室外大泳池的尺度预留场地。同时要重点考虑这些建筑的主立面和主要出入口的关系，考虑展示效果。6.3 组团出入口位置也应结合布局布置响应规模的组团绿地。6.4除出入口绿地外其他不成规模的园林绿地尽量划入私家花园，降低园林绿化成本。6.5 沿街高层应考虑沿街立面景观，满足政府天际线景观的要求。七 市政管线要求7.1在规划方案阶段明确市政基础条件，争取靠近城市市政水电出口设置干道管线，减少管线长度，节约管线成本。7.2规划方案布局应初步考虑场地排水方式，参考市政排水方案，尽量减少加压泵的设置。7.3 规划方案阶段应明确当地市政电房设置要求。如变电房还是箱式变电，高层地下室内是否能放电房等。7.4规划方案阶段应明确垃圾转运站、垃圾收集点、煤气调压站和供暖站等小市政设施用地位置和面积。八 竖向设计要求8.1规划方案是竖向设计应在满足排水的基础上尽量满足地块内土方平衡。8.2 室外高差较大的地方有条件尽量做绿化护坡处理。绿化护坡应根据具体挖填土以及具体高差来确定坡度比，应满足工程技术要求。8.3无条件做护坡的情况下，挡墙高度不宜超过4米，除特殊情况不宜超过6米。九 主要经济技术指标及建构筑物一览表要求 规划方案阶段应明确建筑总量、容积率、以及高层别墅户数和建筑面积，停车位（地上以及地下）数量。修建性详细规划报建及施工图阶段1住宅1.1住宅平面布置，根据地区差异，在满足间距要求的基础上，应对不同户型的花园进行合理的划分。1.2室内外高差，拼接的建筑单体中，拼接单元的室内地坪标高相同，根据场地标高的变换对室内外高差进行调整，一般控制在150mm600mm。 2定位根据地方的验收规定，报建图纸建筑定位一般采取轴线定位和外墙线定位两种形式，视具体地区的要求而定。低、多层住宅一般定位较长的一条轴线。高层住宅一般应定位2条轴线以上，定位点的数量符合地方要求。3公建3.1酒店、综合楼、售楼部等公建周边的其他公共建筑应分清各个出入口的不同功能，酒店、学校等后勤入口的交通流线不宜与主要出入口的交通混杂，员工宿舍的出入口不宜与小区主要干道相接，小区内部的物业管理用房则应与小区干道相接。3.2大型公建出入口一般都设置无障碍坡道，注意室内外高差的衔接。3.3员工宿舍与低层住宅的间距不宜过小，以免对住宅造成不良视觉影响。3.4学校建筑与小区住宅及其他公建间宜以运动场地隔开，以形成小区较好的空间感。4道路4.1道路断面应根据交通流量、综合管线以及园林绿化的要求综合确定。道路转弯半径，视距三角形，纵横坡以及回车场应符合市政要求。转盘，巡逻通道应符合公司常规做法。停车数量符合设计条件要求。4.2门禁