雅美佳2009年营销推广计划.doc

雅美佳2009年营销推广计划一、2008年营销推广工作回顾1、销售进度 2008年，受国际金融风暴影响，房地产市场量价齐跌，是非常低迷的一年。项目受房地产大环境影响，2008年全年销售54套，截止2009年1月20日：住宅部分：共314套房源，春节前共计实现有效销售145套，大定5套，合计销售150套，待售168套。商业部分：共10套临街商铺，已销售4套，待售6套。2、2008年度推广工作要点回顾2008年度推广分三个阶段：第一阶段：2008年3月-5月 推广主题：促销广告（2008暖冬置业行动）+形象广告（圈层与圈宠；买1套房子，赢2种生活）+实效广告（两房变三房） 推广途径：报广、派单第二阶段：2008年6月-10月推广主题：特价房（没有特惠，只有实惠，一省到底） 推广途径：房产广场、派单 推广效果：受市场大环境的消极影响，6-8月份取得一定的效果，销售15套，但9-10月份项目销售经历了一个短暂的低潮，销售陷入困境。第三阶段：2008年11月-12月 推广主题：低首付+团购（有特惠，只有实惠，一省到底） 推广途径：房产广场 推广效果：根据项目的销售情况，紧急调整了销售策略，推出“团购房”和“低首付房”，加之这段时间政府5次降息，市场有所回暖，每月销售5-6套。3、工程进度外立面完美呈现，并将于2009年8月完美交房，对项目的销售推广来说，也是一大利好。二、2009年各季度工作内容部署及销售目标1、房源盘点2009年(2月起)，待售房源170套，其中包括168套住宅销售面积12056.99，预售金额约5600万元；6套商铺销售面积1639.34，预售金额约2950万元。2、2009年度销售目标（1）、年度销售目标2009年年度，计划销售房源124套，其中包括120套住宅和4套商铺；届时本项目将完成待售房源的73%，总销额预计约6000万，总房源去化率达到的88%。（2）、销售目标分解销售阶段销售百分比月份（月）套数（套）第一阶段25.8%26310415第二阶段37.5%510610713812第三阶段36.7%910101211121210合计100%1203、销售重点和突破策略形象再塑造：雅美佳项目已进场1年半左右，随“怡丰新都汇、中亨本色”等新项目的入市销售，市场对本项目关注度正逐步减弱，2009年我们面临的首要问题，就是保持市场对本项目的关注度和吸引力。渠道再创新：前期推广中，我们利用的推广渠道主要是报纸房产广场和派单，建议可在2009年强销期，考虑新的推广渠道，如公交车身或户外。价格随市场；2009年的地产形式如何，我们无法准确预测，因此，在当前低迷的市场环境下，价格仍然是撬动市场的最佳利器，本项目若要加快去化速度，必须在作好销控的前提下，以性价比赢得市场。三、阶段推广计划第一波：推LOFT第二波：推促销活动第三波：推现房，即买即住 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月第一阶段：2009年2月-5月2009年5月以前的房地产市场大环境，相对于当前不会有大变动，因此推广仍以市场最为敏感、最为有效的“团购价格”作为促销手段。（1）、促销策略：主推LOFT房源，以新产品形成市场关注热点，并带动其他房源的销售。（2）、推广主题：“买一层，用2层”。（3）、渠道策略：此阶段是项目2009年的强销期，通过房产广场、派单、公交车等形式传递促销信息。第二阶段：2009年6月-8月（1）、促销策略：这一阶段，项目即将交房，可以利用交房事件，针对性做出专题促销活动如“交房特惠月” ，刺激目标客户的购买欲望。（2）、推广主题：“价格+准现房”（3）、渠道策略：通过房产广场、派单等形式传递促销信息。第三阶段：2009年8月-12月（1）、促销主题：这一阶段，相对于区域楼盘，本项目现房的优势已经充分凸现，针对这一优势，通过“现房也团购”等活动，促进成交。（2）、渠道策略：通过围墙、手机短信、派单等形式传递促销信息。（3）、渠道策略：通过房产广场、派单等形式传递促销信息。四、推广费用预算 2009年计划销售124套，销售额约6000万元，若按总销额5推广费计划，2009年年度推广总预算预计约30万。月份媒介组合预算备注3月房产广场、派单1.6万4月公交车身、房产广场、派单4.8万5月公交车身、派单2.8万6月公交车身、派单2.8万7月DM派单、户外2.6万8月房产广场、DM派