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房价与交通条件的关系 05243010 季荣鹏摘要：本文首先介绍了房价与交通条件的概念，阐述了房价的特点，然后论述了如何考察住房的交通条件，通过实际的数据和实例分析了房价与交通条件的关系，最后通过分析得出的结果给出了通过改善交通来改变城市发展和规划的进一步提示。关键字：房价、交通条件、区位、交通管制、一、引言近年来，随着,交通技术水平提高,各城市都在致力于市政交通重点工程，而交通工程的完成，使城市的交通环境得到了很大改善。与此同时，地铁、轻轨沿线的房地产市场升温、房价上涨。我们不难发现交通条件与房价之间是存在相互关系的。有专家认为，交通条件的改善，可改变居民对住宅区位经济价值和综合社会功能的评价水平。一般交通可达性较好、交通设施完善的住宅区，消费者对其评价较高，同时该小区的区位价值也就较高。也有学者认为，轨道交通将改变沿线尤其是站台旁土地利用性质和土地利用效应，使土地增值，相应的房地产得到更好的回报。本文将就次对房价与交通条件的关系做进一步探讨.二、房价与交通条件的概念房产价格又狭义和广义之分。从狭义上说，房产价格指房屋本身的造价，是房屋建筑价值的货币表现。从广义上说，房产价格包括两部分：一是房屋本身的造价，二是房屋用地价格。交通条件是指某地区（点）与外界进行人员来往（客运）和物质交流（货运）的方便程度。交通条件的好坏可用交通线路、交通工具和港站的设备状况来反映。三、房价的特点房产价格具有价值量大、费用高的特点。房产属于耐用品，一次性投入大，使用年限长。房屋的平均使用年限为30-50年；每平方米造价，少则几百元，多则几千元。这就决定了房产价格的确定，既要保证房地产开发商得到补偿并有合理的盈利，又要与经济发展水平和消费者的购买能力相适应。房产价格存在房价和房租两种形式。房屋的使用期限可以分割，其使用价值也可以零星出售。所以房产流通具有两种方式：出售和出租。与之相适应，房产价格也就有房价与房租这两种形式。房产价格与地产价格息息相关。房屋建筑要占用土地，因而地产所处的区域、地理位置、土地的开发层次等都直接影响房产价格。一般来说，凡是影响地价的因素，都会直接或间接的影响房价。房产价格的差价突出。由于房产与地产息息相关，在空间上无法移动，这就决定了房屋建筑产品具有单件性，不可能与一般工业品一样实行批量生产。正因为如此，不同房屋的差价十分明显。每平方米建筑造价不同，房产价格不同；不同地区的房价不同；不同建筑地段的房价不同；同一建筑地段，不同楼栋的房价不同；同一栋楼，不同楼层、不同朝向的房价不同。四、如何考察住房的交通条件交通条件是考察住房位置的一个极其重要的因素，也直接与住房的价格密切相关，位置的远近，已不仅仅是一个空间概念。对交通条件的考察可以从以下几方面入手： 1、道路设施 内容包括道路和种类密度及等级。对于城市内的街道、对外联系的公路，还需详细了解道路宽度和路面状况。主路与辅路、支线的联系方式，开口的多少，从一处到另一处可选择的道路有多少，最终归结为道路通过能力、设计的通行速度、实际运行速度及运行安全状况。 2、公共交通 包括公共电汽车、地铁等公共交通的线路数，与市内各主要区域联系的广泛程度，公共交通工具运行起止时间、间隔时间、运行速度、标价，从房子所在地到公共场所交通着眼点的距离，使用出租车的方便程度等等。 3、交通便利度 包括经常经过的路段内路网通畅程度；私人交通及公共交通到达城市主要地点，如到机场、火车站、大型商场、风景名胜区等是否便利等。 4、交通管制 包括行车路线、方向、时间、速度限制及车辆种类限制。此外，有无固定的停车场地，如果没有，随时停车能否保证，也不能不考虑在内。拥有私车的购房者对此应给予足够重视，对比自己的情况，认真加以研究。 五、房价与交通条件关系分析从总体上看，房价与交通条件是相互影响的。但这种影响的单方面性比较强，即交通条件对房价的影响要远远超过房价对交通条件的影响。因而，我们就把房价对交通条件的影响忽略掉，认为交通条件是因，即交通条件不同或变化会相应引起房价的不同或变化。在不考虑其他影响因素的情况下，交通条件好的地方，房价就高，交通条件差的地方，房价就低，与此同时，交通条件的改善也会使房价增高。具体分析以北京为例，将所选取八个行政区(北京市城八区五环以内的地区，具体包括西城区、东城区、宣武区、崇文区和朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区包括在五环以内的部分)的普通商品住宅房监测区域编号，剔除五环以外的监测区，共得42个监测区数据（附录一）。这里，我们有一个总体的假设，即地价是与距市中心的距离相关的，距市中心的距离越小，地价越大，距市中心的距离越大，地价越小。如在二环的所有区域我们认为它的地价是相通的。与此同时,从整体提上看,交通条件与距市中心的距离也是相关的,即距市中心的距离越小,交通条件越好。1、房价分布与北京市环线（二环、三环、四环、五环）位置的关系为了得到房价分布与北京市环线（二环、三环、四环、五环）位置的关系，将上述八区内42个监测区按照二环以内、二环-三环、三环-四环、四环-五环分类，并分别求取落在这四个区域内监测区成交均价的平均值，做为该类别的平均成交均价（表1）。对于环线从其中穿过，落在两个类别中的监测区，考虑到该价格为监测区域的平均成交均价，代表了整个监测区的价格平均水平，因此将其分别算入两个类别计算两次。表1 环线分区2004年新建普通商品住宅买卖平均价格监测区位置2004年平均成交均价（元/）二环以内8600.8 二环-三环7435.6 三环-四环7046.7 四环-五环6060.0 将表1中的数据在EXCEL中将制得柱状图（图1），得到房价按照环线位置的分布规律图。可以看出，按照环线由内到外的顺序，基本上由市中心向五环随着环线增加，价格逐渐降低。图1 环线分区平均成交均价图在北京的住宅分布上，住宅沿环路发展，是北京住宅在空间上发展的一个主要特征。住宅沿环路发展与北京的交通网络发展有关，三环路、四环路、五环路的建设和开通，改善了环线两侧附近的住宅环境，住宅的发展伴随着环线建设而逐渐向外发展。从1990 年代以来，北京市住宅空间分布具有以下特征：一是三环路外围住宅建设速度加快，但三环路的内侧和二环路的两侧出现了减缓甚至停滞的现象。将监测区04年成交套数按照环线分区加总，跨越两个环线分区的套数按面积比例分摊，可以看出各个环线分区的普通商品住宅发展态势（图2）。三环路以外，特别是随着四环快速路的通车、以及五环图2 各环线分区成交套数图和六环、城市轻轨和放射状地铁的规划和建设，大的住宅环境已经发生了明显的改善，该地带是北京现在和今后住宅发展的主要空间。2、八通线实例的说明2003年12月开通运营的城铁八通线,它全线长18.964公里，始于地铁一号线四惠站，延伸至通州区土桥站，联结其京城东部繁华地区与东部郊区通州区，全县设站13个，设计行车速度80公里每小时。事实证明：八通线确实改善了通州地区的交通条件，其快速、零拥堵的特点也成为带动通州及沿线楼盘迅速升温的主要诱因。以下是通州区2002年和2003年商品房销售情况：通州楼盘的价格攀升是伴随这八通线规划方案的公布开始的。2002年的通州楼盘平均价格为2900元平方米，到2003年11月27日正式通车之前已经上涨到3100元平方米，涨幅达到3.3%，2004年通州区房屋成交价格又比2003年增加286元平方米。由此可见，当交通条件改善后，交通条件改善地区的房地产业将不断升温，住房价格将呈上升趋势。3、高价地区分布普通住宅监测区域平均成交均价主要集中在5000-8000元/之间，共28个监测区域，占监测区域总个数（42个）的67。将全部监测区域按照04年平均成交均价由高到低排序，得到均价在8000元/以上的监测区共有10个（表2）。表2 监测区成交均价排序表监测区序号监测区域区域位置04年平均成交均价（元/）3东直门外区域二环-三环12007.56西北二环内区域二环以内107852东北二环内区域二环以内98605西直门外、阜成门外、复兴门外区域二环-三环959219三里屯、左家庄、农展馆、朝阳公园朝外、建外区域二环-三环895132中关村、双榆树区域三环-四环8736.51安定门外区域二环-三环8309.512椿树、大栅栏、陶然亭、天桥区域二环以内8273.54德外区域二环-三环8029.529北太平庄、花园路区域二环-三环8004.5由表2中可以看出，高房价地区多集中在二环，而且以东直门、西直门等交通枢纽为主，这更说明，交通条件影响着房价，且交通条件越好，房价越高。4、具体分析交通通道的建设可以带来出行时间和费用的降低，促进城市郊区化的发展，使得城市居民工作与住宅分离成为可能，为居民提供环境质量相对较好，而价格低廉的住宅空间；另外也可使原来交通不便，未被开发利用或者效益较低的地区得到开发或效益提高，为房地产开发商扩大盈利空间。北京四环路、五环路、京开高速公路、京通快速、城市铁路13 号线、八通县、地铁5 号线等快速交通设施建成和开工，就直接提升了道路沿线土地价格和商品房销售价格。快速交通通道的建设和开通缩短了居民的出行时间，从而扩大了居民住宅区位选择的空间范围。如城市轻轨铁路13 号开通前，城北商品房的购房者主要集中在中关村、亚运村等地，轻轨开通后，购房者的空间范围不断扩大，市中心、一线地铁沿线、环线地铁周边的居民也成为重要的客户群。根据2002 年底完成的“北京市轨道交通网规划”，到2008 年前，每年建设轨道交通线路里程不少于40 公里，全市轨道交通运营总里程将达到37411 公里。随着大量轨道交通付诸建设，以及轨道交通沿线的土地开发和住宅建设，北京市房地产价格分布规律也必将呈现出新趋势。在城市中心区，由于城市发展已较成熟，轨道交通对房价的影响并不明显，房价的空间格局也不会产生太大变动。而在城市边缘区和城市外围区，轨道交通站点对房价的影响非常明显。这种影响将诱发沿线土地的开发，从而使轨道交通线成为高密度点状放射的城市发展轴线。可以预测，在城市中心区以外，轨道交通将会对房价产生明显的廊道效应，轨道交通沿线的房价会呈现向两侧递减的规律，站点附近将成为住宅高度集中和房价突出的节点。新的规划方案加强了轨道交通在南北方向上的布局，向南已到达远郊区县，纵贯南北的轨道交通线将会大大改善城南的区位条件。在城南房价明显较城北偏低，以及北京市房价整体偏高的现状下，南城的购房需求会有所攀升，南北方向上的房价差距也将会有所缩小。北京的城市交通改造日新月异，从2005年开始，政府还将继续加大投资力度和改造速度，对道路改造的投资再投入638亿元，在轨道交通上将新建地铁五号线、八通线、四号线、十号线、奥运支线、亦庄线、机场专线、九号线等8条地铁线路，对道路改造随着奥运的临近也将持续展开。随着2005年后北京道路状况的日趋完善，新交通线沿线的房地产价格也将被重新改写，环线作为原最主要交通干线对房地产价值的影响将逐渐衰减，而新交通干线的完成将大幅拉升沿线的房价。五、进一步的提示图3 芝加哥市居民住房面积与交通时间的对比 如图3是美国芝加哥市在20世纪80年代做的一个统计分析。从图上可以看出,随着距市中心距离的增加，每日交通所需要的时间在增加由于房价降低,供每户居民居住的房屋面积也在扩大。而且前面的分析已经明确得出，交通条件与房价的关系。即交通条件好的地方，房价就高，交通条件差的地方，房价就低，与此同时，交通条件的改善也会使房价增高。 则政府完全可以通过改善交通条件来调整居民分布，调整住房价格，并调整每户居民居住的面积，从而更加合理的进行城市规划和发展。六、结论房价与交通条件是密切相关的。总体说来，交通条件好的地方，房价就高，交通条件差的地方，房价就低，与此同时，交通条件的改善也会使房价增高。而通过对房价与交通条件的研究，可以指导我们我们通过改善交通条件来改善城市布局，进行城市规划。七、参考文献1 刘洪玉.北京市普通商品住宅市场现状及走势.中外房地产导报，1998，（16），172 杨洋. 对交通条件与房价关系的思考J. 房地产市场，2005.8: 263 董昕.城市住宅区位及其影响因素分析.城市规划,2001（2）,35、364 杨华. 房价分析模型及对策J. 武汉工业学院学报，2005.3: 275 北京市统计局，国家统计局调查总队北京统计年鉴M北京：中国统计出版社，20046 邹炎. 影响北京房价的主要因素J. 城乡建设，2005.5: 27-297 富林.北京房地产市场发展平稳.中国房地产信息，1997，（5），138 王霞，朱道林，张鸣明. 城市轨道交通对房地产价格的影响以北京市轻轨13 号线为例.城市问题，2004八、附录附录一：新建商品普通住宅买卖价格监测区域指导价格表新建商品普通住宅买卖价格监测区域指导价格表城区监测区序号平均成交均价（元/） 平均成交均价（元/） 2004年1月至6月2004年7月至12月2004年平均1819584248309.5东城区290891063198603111371287812007.54768783728029.5西城区5911410070959261009911471107857745780217739崇文区8807075957832.5957105932582110658169916786宣武区1171547076711512816883798273.513636956716020147820769877591757375551564418729072677278.519848094228951朝阳区20596162346097.521686673497107.52262668042715423660568406722.524647278667169267100761473572852155269524229821577948004.530627579607117.531660464576530.532859288818736.5海淀区356833749371633663118019716537737569557165385455563955473975187284740140789470787486415074489649854267416853679743485246284740丰台区4438844104399445492162405580.54655845418550147458243014441.5石景山50519048125001附录二：各监测区新建普通商品住宅指导价格表各监测区新建普通商品住宅指导价格表序号监测区域 区域范围 平均成交均价（元/） 平均成交均价（元/） 04年成交总套数 04年1-6月04年7-12月04年平均东城区新建商品住房买卖价格监测区域指导价格 1安定门外区域 东至东土城路、西至人定湖公园、南至北二环东路、北至东城区界 819584248309.54102东北二环内区域 东至东二环路、西至鼓楼大街-地安门大街-南池子大街、南至前门东大街-崇文门东大街、北至北二环路 90891063198606203东直门外区域 东至春秀路、 西至东二环路、南至东城区界、北至东城区界 111371287812007.5631西城区新建商品住房买卖价格监测区域指导价格 4德外区域 东至北辰路、西至新街口外大街、南至德胜门东大街、北至裕民路 768783728029.56965西直门外、阜成门外、复兴门外区域 东至西三环路、西至三里河路、南至莲花池东路、北至西城区界 91141007095925276西北二环内区域 东至鼓楼大街-地安门大街-北长街、西至西二环路、南至前门西大街-宣武门东大街-宣武门西大街、北至北二环路 100991147110785519崇文区新建商品住房买卖价格监测区域指导价格 7前门、崇外、东花市区域 东至崇文区界、西至前门大街、南至朱市口东大街-广渠门内大街、北至前门东大街-崇文门东大街 74578021773916548天坛、体育馆路、龙潭区域 东至广渠门南滨河路、西至前门大街-天桥南大街、南至永定门东滨河路-左安门西滨河路、北至朱市口东大街-广渠门内大街 807075957832.519749永外区域 永外街道行政区域 571059325821312宣武区新建商品住房买卖价格监测区域指导价格 10广外区域 广外街道行政区域 658169916786385911广内、牛街、白纸坊区域 东至宣武门外大街-菜市口大街、西至广安门北滨河路-广安门南滨河路、南至右安门西街-右安门东街、北至宣武门大街 715470767115143612椿树、大栅栏、陶然亭、天桥区域 东至前门大街-永定门内大街、西至宣武门外大街-菜市口大街、南至永定门西滨河路、北至宣武门东大街-前门西大街 816883798273.51643朝阳区新建商品住房买卖价格监测区域指导价格 13东四环南路、南四环东路沿线区域 东至双丰铁路线、西至朝阳区界、南至南顶村路、北至广渠路 636956716020191614劲松、双井、南磨房、松榆区域 东至西大望路、西至西二环路、 南至周家庄路、北至百子湾路 782076987759585915豆各庄区域 豆各庄乡行政区域 484750064926.561716管庄、双桥、三间房区域 东至朝阳区界、西至东五环、 南至双桥东路、北至常营路 488052395059.5300417甘露园、高碑店区域 东至东五环路、西至京包铁路、 南至建国路、 北至姚家园路 573755515644354818六里屯、八里庄区域 东至京包铁路、西至金台路- 西大望路、南至百子湾路、北至农展南路 729072677278.5435519三里屯、左家庄、农展馆、朝阳公园朝外、建外区域 东至枣营路-金台路-西大望路、西至东二环路、南至百子湾路、北至霄云路-顺源街 848094228951206620望京区域 东至东五环路、西至北四环东路、 南至京顺路、 北至北五 环 东路 596162346097.5669221三元桥、太阳宫区域 东至霄云路、西至城铁13号线、 南至香河园路、北太 阳宫路 686673497107.5351022安慧、世纪村（亚运村）区域 东至关庄路、西至天辰路-北辰东路、南至北四环东路、北至北五环路 626680427154135323酒仙桥、东风桥区域 东至东五环路、西至东四 环北路、南至亮马桥南路、北至酒仙桥北路 660568406722.5266724健翔桥区域 东至天辰路-北辰东路、西至八达岭高速路、南至小关路、北至科荟西路 647278667169134725北五环外区域 东至来广营路、西至八达岭高速路、 南至北五环路、北至朝阳区界 524459015572.5400726小关区域 东至城铁13号线、西至安定路、 南至北三环路、 北至北四环东路 71007614735756027东坝区域 东坝乡行政区域 547353025387.5483海淀区新建商品住房买卖价格监测区域指导价格 28田村路、阜石路沿线区域 东至永定路-长润路、西至西五环路、南至金沟河路、北至杏石口路 521552695242269229北太平庄、花园路区域 东至八达岭高速路-德外大街、西至学院路-西土城路-西直门北大街、南至德胜门西大街、北至北四环中路 821577948004.589830紫竹院、北下关区域 东至西土城路-西直门北大街、西至西三环路、南至西直门外大街-紫竹院路、北至北三环西路 627579607117.5181731北四环外、学院路区域 东至八达岭高速路、西至城铁13号线、南至北四环路、北至北五环路 660464576530.5116732中关村、双榆树区域 东至学院路-西土城路、西至万泉河路、南至北三环西路、北至北四环西路-成府路 859288818736.514133上地、马连洼区域 东至安宁庄西路-安宁庄路-城铁13号线、西至黑山扈路、南至北五环路、北至西二旗北路-后广村路 597465976285.5251134西三旗、清河区域 东至海淀区界、西至安宁庄西路-安宁庄路-城铁13号线、南至北五环路、北至海淀区界 519849455071.5458635万柳区域 东至万泉河路-西三环北路、西至