房地产投资经济评价讲义.ppt

第三章 房地产投资经济评价,房地产投资经济评价是房地产投资分析的重要组成部分，是项目可行性研究的核心内容，是投资与贷款决策的重要依据。,房地产投资经济评价指标主要分为两大类： 1.反映盈利能力的指标 2.反映清偿能力的指标,成本利润率 投资利润率 投资利税率 静态指标 资本金利润率 资本金净利润率 静态投资回收期 盈利能力 净现值 内部收益率 财 务 动态指标 动态投资回收期 分 析 盈利指数 指 标 体 系 投资回收期 借款偿还期 还本付息比率 清偿能力 资产负债率 流动比率 速动比率,一、反映盈利能力的静态指标,（一）成本利润率 指开发利润占总开发成本的比率。,成本利润率反映的是开发经营期内的利润率，而不是年利润率。,某房地产开发商以5 000万元的价格获得了一宗占地面积为4 000 平方米的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造成本为3 500元，专业人员费用为建造成本预算的8，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5、3.0和6.5，预计建成后售价为12 000元。项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为12，按季度计息，融资费用为贷款利息的10。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少?,(1)项目总开发价值 1)项目建筑面积：4 0005.522 000() 2)标准层每层建筑面积：(22 000-4 00060 4)101 240() 3)项目总销售收入：22000l200026400(万元) 4)销售税费：264006.5l 716(万元) 5)项目总开发价值：26400-171624684(万元),(2)项目总开发成本 1)土地成本：5 000万元 2)建造成本：22 0003 5007 700(万元) 3)专业人员费用：7 7008616(万元) 4)其他费用：460万元 5)管理费：(5 000+7 700十616+460)3.5 482.16(万元),6)财务费用 a.土地费用利息： 5 000(1+124) 3412 128.80(万) b.建造费用专业人员费用其他费用管理费用利息： (7 700+616+460+482.16)(1+124) (2/2)x4-1) l161.98(万) c.融资费用：(2128.80+1161.98) 10329.08(万) d.财务费用总计：2128.80+1161.98+329.08 3 619.86(万元),7)市场推广及销售代理费用： 26400(0.5+3.0)924(万元) 8)项目总开发成本： 5000+7700+616+460+482.16+3619.86+92418802.02(万),(3)开发商利润： 24 68418 802.025 881.98(万) (4)成本利润率： 5 881.9818 802.0210031.28,某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4 500。开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年净租金收入为450元，银行同意提供的贷款利率为15的基础利率上浮2个百分点，融资费用为贷款利息的10。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1 000元，专业人员费用为建造成本的12.5，行政性收费等其他费用为60万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0，市场推广及出租代理费为年净租金收入的20， 当前房地产的长期投资收益率为9.5。项目开发周期为18个月，建设期为12个月，可出租面积系数为0.85,试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评估。（按季计息）,(1)项目总开发价值 1)项目可出租建筑面积：45000.853825() 2)项目每年净租金收入：3825450172.125(万元) 3)项目总开发价值：p172.125(pa，9.5 ，48.5)1789.63(万元),(2)项目总开发成本 1)土地成本：425万元 2)建造成本：4 5001 000450(万元) 3)专业人员费用：45012.5 56.25(万元) 4)其他费用：60万元 5)管理费：(425+450+56.25+60)3.0 29.74(万元),6)财务费用 a土地费用利息：425(1+174) 1.54-1 120.56(万元) b建造费用专业人员费用其他费用管理费用利息： (450+56.25+60+29.74)(1+174) 0.54-1) 51.74(万元) c融资费用：(120.56+51.74)1017.23(万元) d财务费用总计：120.56+51.74+17.23189.53(万元) 7)市场推广及出租代理费：172.1252034.43(万元) 8)项目开发成本总计： 425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.431 241.35(万元),(3)开发商利润： 1789.63-l24135548.28(万元) (4)开发商成本利润率为： 548.281241.3510044.17,（二）投资利润率 1、定义：投资利润率是指房地产投资项目开发建设完成后，项目经营期内正常年度的年利润总额（或年平均利润总额）与项目总投资的比率。 2、计算公式： 投资利润率=年利润总额（年平均利润额）/项目总投资额100%,3、优缺点：计算方便，但年利润总额很难确定。 较合理的做法一般按预计回收期的利润平均值为年利润总额来计算投资利润率。,（三）投资利税率,1、定义：投资利税率是指房地产投资项目建设完成以后正常年度的年利税总额与项目总投资的比率。利税额为实现的净利润加上上缴的所有税金之和。 2、计算公式： 投资利税率=年利税总额/项目总投资额*100% 3、应用：指标越大，说明项目盈利能力越大，为国家所作贡献越大。 4、优缺点：同投资利润率。,（四）资本金利润率,1、定义：项目的年正常税前利润额与项目资本金的比例。 此处的利润额为税前利润，资本金为项目全部注册资本 2、计算公式：资本金利润率=年税前利润额/资本金*100% 投资项目资本金,是指在投资项目总投资中,由投资者认缴的出资额,对投资项目来说是非债务性资金,项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。 资本金是指企业在工商行政管理部门登记的注册资金。我国有关法规遵循实收资本与注册资金相一致的原则。资本金在不同类型的企业中的表现形式有所不同。股份有限公司的资本金被称为股本，股份有限公司以外的一般企业的资本金被称为实收资本。,房地产开发项目实行资本金制度，并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。 目前，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。,（五）资本金净利润率,1、定义：项目的税后利润额与项目资本金的比例。 2、计算公式：资本金净利润率=税后利润额/资本金*100%,例.已知某房地产投资项目的投资总额为5000万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润率总额为800万元、年平均税后利润为600万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率？,参考答案,问题：投资估算中总投资和总成本有差别吗？,房地产开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（见表3-1）。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。,表3-1 项目总投资估算表 单位：万元,土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用,固定资产及其他资产,开发产品成本,开发项目总投资,开发建设投资,经营资金,房地产开发项目总投资构成图示,例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581，休养所为1 200，综合商场为1 000。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元。,土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用,固定资产及其他资产182万元,开发产品成本12867万元,开发项目总投资13057万元,开发建设投资13049万元,经营资金8万元,房地产开发项目总投资构成图示,从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12867万元。 如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。,（六）静态投资回收期,1、定义：静态投资回收期是指不考虑资金的时间价值，以项目的净收益来抵偿全部投资所需要的时间。它反映房地产投资项目的在静态情况下回收投入资金的能力。,2、计算方法,（1）按平均收益额计算静态投资回收期。适用于每年的收益额比较平均时。 公式：投资回收期=项目总投资/项目年平均收益额 （2）按累计收益额计算静态投资回收期。适用于年收益额不均衡、相差较大的情况下。 公式：此处的投资回收期为项目净现金收入累计值等于项目总投资所需要的时间。,例子：某房地产投资项目现金流量表如下：,投资回收期越短，说明投资成本回收越快。 因此，利用这个指标筛选投资项目时，应选择数值最小的项目。,作业：试计算静态投资回收期,静态投资回收期的缺陷： 1.对于报酬率的估计忽略了整个持有期间内的现金流入。 2.没有考虑其他投资机会所带来的收益（例如投资机会成本等）。 3.忽略了时间价值因素。 4.没有考虑投资所面临的风险。,二、反映盈利能力的动态指标,（一）财务净现值（fnpv） 1、定义：是指将投资期内不同时间所发生的净现金流量（现金流入与流出之差），以一定的贴现率贴现到投资期初，并将各期净现金流量现值相加求和。,fnpv= (ci-co)t(1+i0)-t fnpv财务净现值； ci第t年的现金流入量 co第t年的现金流出量； i0标准现率。,2、计算公式：,3、应用： （1）当 fnpv0 时，说明投资项目的资金产出大于项目的资金投入，或者说，该投资项目可实现的投资收益率会超过用做贴现率的最低投资期望收益率。项目可盈利。 （2）当 fnpv=0 时，表示投资项目资金的产出等于资金的投入，或者说，该项目可以实现的投资收益率正好等于用作贴现率的最低投资期望收益率。 （3）当 fnpv0 时，表示投资项目资金的产出小于资金的投入，或者说，该项目可以实现的投资收益率低于用作贴现率的最低投资期望收益率。该项目亏本。,4、优点：考虑了项目投资期内各笔资金的时间价值，明确反映了投资项目的净利润，净现值越大，项目净利润越高，经济效益越好。 5、缺点（局限性）： （1）贴现率不易确定。贴现率的大小取决于银行存款利率的高低、项目经营风险的程度、通货膨胀率等。 （2）净现值是个绝对指标，只能反映项目是否盈利，而不能反映盈利水平或单位资本投入的回报率。通常用内部收益率来反映盈利水平。,（二）内部收益率（firr）,1、定义：指的是项目投资期中各年净现金流量现值的累计值为零时的贴现率。 内部收益率可以反映拟投资项目的实际投资收益水平。,2、表达式： (ci-co)t(1+firr) t =0,净现值与折现率的关系,3、线性内插法求解过程 假设有两个非常接近的贴现率i1和i2，要求 |i1-i2|0，fnpv(i2)i1, 则 firr =,例,知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资心目的财务内部收益率？,单位：万元,：,参考答案,根据上表的计算，可得： 当i1=20%时，fnpv1=15 当i221%时，fnpv218,由此可知，,firr 大于、等于筹资的资本成本，即firric,项目可接受；若firr 小于资本成本，即firric,则项目不可接受。 假设项目全部用贷款筹资，项目内部收益率高于筹资成本（即贷款利率），说明项目的投资收益除偿还利息外尚有剩余，这部分剩余额归股东所有，可增加股东的财富。若内部收益率小于贷款利息，则项目的收益不足以支付利息，股东还要为此付出代价，因此，项目不可行，应予以拒绝。,4、优点：无须事先假定贴现率，可以直接计算出项目盈亏平衡时的贴现率，减少了主观性。 5、作用： （1）可以指出投资者能够承受的贷款利率上限； （2）与基准收益率相比较，能够评判独立项目的取舍； （3）能够比较互斥项目的单位投资回报的优劣。,（三）动态投资回收期,1、定义：在考虑了资金时间价值的基础上，以项目所得到的净现金流量现值抵偿项目全部投资的现值所需要的时间。 累计净现金流量现值等于零的时间，即为动态投资回收期。,2、表达式：,例子：某房地产投资方案现金流量表如下,由此计算出来的投资回收期通过与行业建议的标准投资回收期或行业平均投资回收期进行比较，如果计算出来的投资回收期小于或者等于标准投资回收期或者行业平均投资回收期，可以认为项目是可以接受的，否则项目不可行。,3、缺点： 动态投资回收期的长短受所选择贴现率的影响，因而贴现率较难确定。,（四）财务净现值率,财务净现值与财务内部收益率虽然考虑到了资金的时间价值，并较好地反映了项目投资收益能力和水平。但是上述指标属于绝对性指标，没能考虑到投资资金大小的影响，即单位投资的盈利能力。 为了能够考虑投资总额对项目的影响，采用了财务净现值率指标（fnpvr）。,净现值率（fnpvr）：财务净现值和项目总投资现值的比率。,式中，fnpvr为财务净现值率，fnpv为项目财务净现值，pvi为项目投资总额现值。在用fnpvr进行项目财务评价时，数值越大说明其经济效益越好。采用fnpvr对不同投资方案进行比选时，所使用的折现率和计算期数应该相同，否则不可比。,三、反映清偿能力的指标,（一）投资回收期（静态、动态） 既是反映盈利能力的指标，又是反映清偿能力的指标,（二）借款偿还期,1、定义：借款偿还期是指还清项目建设投资借款本息所需要的时间。 2、计算公式： 借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余的年份 开始借款年份-1 + 当年偿还借款数/当年可用于还款的收益额 对于出租经营为主的房地产项目，偿还借款的资金来源包括折旧、未分配利润等。对于以销售为主的房地产项目，通常不计算其借款偿还期。,例：王某借款成立公司，公司借款偿还第7年出现盈余，盈余当年应偿还的借款额为23.1万元，盈余当年可用于还款的余额为300万元，则其借款偿还期为( )。,（三）还本付息比率（偿债备付率） 还本付息比率是物业投资所获得的年净经营收益与年还本付息额（或年债息总额）之比。某物业投资的还本付息比率越高，表明该投资的还贷能力越强。,（四）资产负债率,1、定义：资产负债率是项目负债总额与资产总额之比，表明在整个项目资金构成中，债权人提供资金所占的比率。 资产负债率揭示了项目投资人对债权人债务的保障程度，是分析项目长期债务清偿能力的重要指标。 2、计算公式： 资产负债率=负债总额/资产总额*100%,3、应用： 资产负债率究竟多高才算合理，没有统一规定。它取决于项目（企业）的盈利水平，银行贷款利率、通货膨胀率和国民经济发展水平。一般地，项目盈利率较高，其可承受负债率也比较高；贷款利率提高，会使企业债务减少；国民经济景气时，企业会提高负债率。另外，规模较大、期限较长、投资额较大的项目，其资产负债率也较高。 资产负债率增加，说明项目债务压力增大，破产风险增大。一般而言，当自有资金利润率上升，且大于银行贷款利率时，说明负债经营是正确的，举债扩大了经营规模，新增利润在支付了贷款利息后增加了项目的净收益，反之则说明给项目带来了风险，风险偏高，应适当调整。,（五）流动比率,1、定义：流动比率是项目流动资产与流动负债之比。 2、计算公式：流动比率=流动资产/流动负债*100% 流动资产是指可以在一年内或超过一年的一个营业期内变现或运用的资产。包括现金、各种存款、短期投资、应收款项、存货、预付款项等。 流动负债，是指将在1年(含1年)或者超过1年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付票据、应 付账款、预收账款、应付工资、应付福利费、应付股利、应交税金、其它应付款项和一年内到期的长期借款等。,3、应用： 流动比率描述的是项目流动资产变现为现金以偿还流动负债的能力。流动比率的高低反映了项目承受流动资产贬值的能力和偿还中、短期债务能力的强弱。流动比率越高，说明该项目偿还能力越