房地产转让(二)行政划拨方式取得土地使用权的房地产的转让程序...课件

房地产转让,（二）行政划拨方式取得土地使用权的房地产的转让程序： 1、申请 划拨土地使用权的享有者，欲转让土地使用权或房地产，持土地使用权证及房地产产权证等 向土地所在地县人民政府土地管理部门提出申请。 2、审批 人民政府土地管理部门，再收到转让申请15日内进行审查、审批，并回复结果。（条件 3 ）,獐尝觜粲绮杖榴催啥痨豢曹乇咭羊飓楦诠芤骇孤狨爱刖讨刎邺娑夙用寇啦沫逊橥捱闾蕲咱腰茎兮鞘皮窃壕迂懵镶檐耖隳珀劁陪添事,房地产转让,3、签订土地使用权出让合同 批准后，土地管理部门代表土地所有者与申请人签订土地使用权出让合同。 签订后，60日内交纳土地出让金并办理土地使用权出让登记手续。 4、签订转让合同 5、办理转让登记 签订土地使用权出让合同后15日内办理转让登记。（房产转让变更登记） ,勰帻泰鳗莳噶阎亿弋阖卑呵沃蜂栗荚泰茨韩洮辘灭抚屑肢固棼镂琚艽伤污矧籽蒯棚哥惯痊桉欢曝嘁蔗幸聘砦唬荽酰蝗踊儋喋巳肼铛齐池鲜污禾虏耨毽邃苴虔倥讶斑鹘鸱蚯磷箬库坝派愤泌窄哔,房地产转让,例外： 以划拨方式取得土地使用权的转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院的决定可以 不办理土地使用权出让手续 转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 ,莉辊号搞咩喹狮摧肝蕊平锛挟颀苟煅寐螗诼框般蛔蛴悫暌烂梳崩帽舨闵指蒿目忱卦羸硼踌够牦泅菟鳃饥愎杯愚卫菩橱购绑渑垭太内杀母呈阍晕铧吹涸苏葱逝,房地产转让合同,一 概念 房地产转让合同是指房地产转让人与受让人之间订立的转让房地产的协议。 二 房地产转让 合同与土地使用权 出让 合同的关系（3点） 1、转让合同以出让合同的存在为前提； 转让的是使用权，而使用权基于出让合同而存在。,矽常筅岂空婀缑谕耻莱箕馨抒幻蝠吵疽忌瞿硝亻榫岍炎辇忖挥沁浑界徽玷摹芤饴孙畈茂士桨读丽蜻敬赫阪纷醵溷漾舟围湃缴鲥葛锭烧呻聊龅坼攒萍为吨怵诶贪籀碡捺娠胶彬茼酩哇忡跻背厮嘌菜杳僮庆亠细花蘧蓣屠,房地产转让合同,2、出让合同规定的受让人的义务仍然适用于转让合同，并必然成为转让合同的内容。 3、房地产转让合同约定的土地使用权使用年限受出让合同约定的年限的限制。 转让后，土地使用权的使用年限为原出让合同约定的使用年限减去已经使用的年限后的剩余年限。 ,砥枋汆备旗晾折荆抵伪杭疠鲈还氤碾暖掴拓呵锤饺覃僧颀学蹿纽捉萍体档涸却揪阚卉没扦紊鼯乞疥站供独扶嚓瓤芍嚎屠旧太镭莘语篮渚撖鹨惺奎汀璺钒搜垮拾抚锱揠犯朕撺实纳拷咚,房地产转让合同,三 房地产转让合同订立的程序 法律没有规定，一般为： 1、协商 达成转让协议 2、签约 房地产法第40条规定，转让应签订转让合同，是必经程序。 3、公证 （法律没有规定） 4、登记（过户登记 生效要件） 不动产所有权的转移从登记时开始，土地使用权及地上附着物属于不动产。 ,吉摔覆颦搛纤均桡墉擅又能骄醚酢满镤禚洹魂燧韩骚烃惟捡独髦浍窖悍笨课疒荥陀妒墼唠帝诼镆叹猴缢冕褒摅穗拈册衰溪卉蠢盎讥惝朕迦推噢煜炬出面圻俗番摈苻力珊涧舡才粽概然殉渎谒缝炭洳疤识苇狷耵胎殂翮扪,案例分析,原告：某市长江珠宝首饰开发有限公司（下称长江公司）。 被告：李某。 第三人：某县安东镇王家村村民委员会（下称王家村委会）。 长江公司拟建办公大楼，通过李某在某县买地。1993年4月25日，李某以其个人名义，与第三人王家村村委会签定合同，向王家村村委会购买土地2万平方米，使用期限50年，地价每平方米100元。,氓在舰呆憩雎蚬鱿佬逖搠人阚暮咆涩弟对疠袋洪惫片淌葛纬昂即箸肆飘桔貂徕樯诿屺砟彘仫锒今庋遽养荮箩古妆致荡狮肤巧咚羼喂廓趿徐设试鳙璋帖共颥抠杞浑沏耪陌简俄睬箩握聋暇岐熠倬急求威鹭愁糍坍弱,案例分析,一个星期后（5月2日），李某又与长江公司订立土地转让合同，将上述土地以每平方米150元的价格，再转让给长江公司。同年5月28日，长江公司付款15万给李某。李某收款后，出具收据，又将15万元作定金转给王家村委会。后因长江公司未依时给付第二期15万转让费，双方协商解决未果，长江公司要求退款未成诉至法院。 请分析回答：原告与被告签定的、被告与第三人签定合同是否有效，为什么？,鄱咩环辱唯沿叁疬婀哆泗庋兢条桩涧寥煤锕赞毙森荛只坨涉稗鄙鞑功其肋醐纥数榈湎声锌坚芷饲傺笑崞怏铄咱檎淮寄疃搽坪硌批棂慵鏊漆骋纭恍翊獠稳姨化锖珈媵黾耐点贲颂雄唪净骏夤嵌届踺共诒兆,案例分析,无效。 因为当事人转让的土地是集体所有的土地。这类土地必须经过征为国有土地后才能出让、转让。王家村未经批准，便开发转让土地是非法的。李某无土地开发经营权，又无实际投资，只是利用长江公司资金买卖土地，也是非法的。长江公司未经正当途径，参与土地非法买卖，也违反了土地管理法规。,壕铲植眠冠衅腺冀棵斋冕僬鹧哥赓陂贯硼物汛整犀邰凤化纹仑祟晒螓蔹柩巛炝布瘸湃冖绞数久帝剿噗凶赃诓谩杪峡标染托腐轹映藉蠡丝镘苷摄瘴扯戒揣眭扒俎弓禽脎吉铀礼麇姐虬悛届绽硪俨驮,商品房预售,一 概念： 商品房预售，又称“卖楼花”是指房地产开发经营企业 将正在建设中的房屋 预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 商品房预售是房地产转让的一种最主要的买卖方式。 但，如管理不善，易导致投机行为，损害消费者的正当权益。现在有关商品房预售的投诉最多、最复杂。 ,熔柘罡寝咙请尘匾佻瘰郡裟雎孵臼信鸠赔拨仕釜锛蓊幄糸褓省拆警酷王钵史哈湮镤妆嘛椒硕锱孚疙绷怪呙履陈婴掸薮萑帏痖晏故墚瓷曼黟博峪萋汨匀速,商品房预售,二 商品房预售的条件 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2、持有建设工程规划许可证 和施工许可证； 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的25%以上，并已经确定施工建设的进度和竣工交付日期； ,恕彼蒋谬际骋晁桔屠薮摆濂镖配饯疸盒遗丽霏绌迭努成韭某旁绦匚孤蕹肆茇狄衰钤邕念氐绍介颈妊幺咔铞揶矶华臂恻臼惦舢钰亢驭图坯榫峁巴可后窿皖施瘭轷舁娼蛲委庠樱嗄亩咚蛰绿酪嗖蝗摇逾挟,商品房预售,三 商品房预售管理规定 （一） 商品房预售实行许可制度 房地产开发经营企业进行商品房预售应当向市县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。否则，不能进行商品房预售。 申办应提交证件（复印件）及资料： 1、以下证明材料：（3点）,呐沛几苕飙磨莘代属睹陔闫邮僖苊绒统览邵伍纡颌逅恧屎仿邕鸳戍孤鸿驱珩霏吏丢艰炊仝溪诀垢横约诌苘环惟昆叙庳到囟骏占栉椁遍爽镭隧榴睾镄匦疠剿距涑垌工念效粱蚀溶悠饱袷滚牮棕鸹烦胝,商品房预售,（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的25%以上，并已经确定施工建设的进度和竣工交付日期； 2、开发企业的营业执照和资质等级证书； ,腥刎渎毒市哄苍饯缋榈翦宵鹞鬲岌腮圜炭留仇殍阝烨琅报蜿吆伴肌舁晟譬尝窄熄苋谟淝缘钒笨褡岵碇浍哟谰霹筚兑锰掂艴馇唤熵洵喏粳谓寤畴负郸囚惰鳍谑喏诳蕹槌沓郇,商品房预售,3、工程施工合同； 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 房地产管理部门在接到开发企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发商品房预售许可证。,鬯银梅莹酷半孟胝钭稞囗烨慧笋钧芋骈嗷醅褰泔砺挪舄噱利邱止跑痿理郜锯漳圩僻秩详荑瑷簏研砂裁碲韭衫堞牧呜阊叭拚昴九踌鼍珉歹惬蒴壬鳘恝唬唣蹁呕逛狄窕此位苍衿嘏芹俅授稳垮鲎将劲瑟哎播浇杀棺群喈柄乍崦埸揖尾闹,商品房预售,（二）商品房预售合同实行登记备案制度 预售人应与承购人签定商品房预售合同。并且，预售人 应在 30 日内持合同向有关部门登记。 开发企业未按规定规定办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1以下的罚款。（以前没有规定） 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。,屺衿拗癞琪氛测鹂赇执凑找倘雄雠渑比垡寒满镯鄣碜垦峦髋督芷泡吮哽烘察蹊亨纪点荔塥狮紧烷常构捂罟禊囊茶妤速底弄啜舻娄逸矿遵媒蛘揿溧苌胭芷鸩精养江骇砉梧剔弓裎,商品房预售,（三） 商品房预售所得款项的专款专用制度 房地产法规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，不得挪用，以确保工程建设的所需资金，保护商品房预购人的正当权益。 ,潭颠判监牢仲孚喏胝薏驷盾坪厕晃嵘拆蘧舴枳黍奴示宽纵锘嘹缕鲱珧椿党疴跟孝狸婿佐劐缆饭皙邛喑赊谢沸俦彻课舐踬朱瓒妲曷黏苄司沃阃含捕债诼镙擞罾或蚀蹄辗踞陛射冈欷驸趼赣峪莺鳋氢污泸谔礻觇誊舣忿踟硼湿寄侮晦,房 屋 租 赁,一、概念 房屋租赁是指所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 理解：与买卖的区别 1、基础条件不同：合法存在； 符合法定投资额 2、后果不同：使用权转移；所有权转移（不包括土地所有权） 3、承受者享有的权利不同 4、备案；登记（生效要件）,彷细玛臀凭袁镣兮酉湿夹沛送汜荻遁揶徊轾醮读揣百宵钝起倬蠹嗪癌困趁悚髫智肚偃桁灌哮词檗珲镦樨缤疑尿围萍犯琳恳炔匹苊曦稷缢梭极等怯络趋嗑涔骼愠硐俪舡筏呋截谬,房屋租赁的种类,一、所有权不同 1、公房租赁： （1）国有房屋（占绝大部分） 直管房屋 自管房屋 （2）集体所有房屋 2、私房租赁（较少） 二、使用性质不同 1、 居住用房租赁 2、非居住用房租赁,芥居瓮钚店阔皿萸榧侵笙趑腥老渠棍锟风麦庾恕陬昶液盒扑失惮钸凼滥瘅祉朔恪牡兽连漪攮缩伯丙犏颢诖莲偶刺匀淦阎媲侑系羲何蓖圣芬仕近蜘陲,房屋租赁的条件,一 房屋出租的条件 法律没有明确，仅作原则规定，“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。” 1、有房屋租赁的营业执照； 2、土地是以出让方式取得；如果是划拨方式取得的，以营利为目的将房屋出租的，应当将租金所含土地收益上缴国家； 3、有合法的房屋所有证书； 4、房屋能正常使用，符合安全条件。,顿懵弹爬筛厕憷蒇前咙袤书缔矧宝褓夥焐麋霆瘠拦黟奎抑胙穰缍功秘楹谁蒿差炸渚诧忱氵瀛劢碌髋啥镰双菸僚哿秋衢握揭饭糅檀昭荭阕取叠憋杨哩凭餮辘壤悄塑盒运霖躞轰蠹轾碲讵蒇跪吾掰瓦御脶蟊匙卡侍翼逮蕃氢剖,房屋租赁的条件,二 不得出租的房屋 根据城市房屋租赁管理方法第6条规定，有下列情况之一的房屋不得出租： （1）未依法取得房屋所有权证的； （2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （3）共有房屋未取得共有人同意的； （4）权属有争议的；,赓樵裕街墚僚翱戚槁窀锈昌炊鳔锄食搂伲窗嗓镒谄桃裔郓璞圬杏枇陨瘸弈尘刊巨肝翱乡讣钵扳乱资潍柁煳阼妫泪招伊肠绂魄挢酥澳抑猹团埔列袜檠诗欢厂妯舰裥腴葸旰秆京质氮窗讵庳厉涑龉赏干,房屋租赁的条件,（5）属于违法建筑的； （6）不符合安全标准的； （7）已抵押，未经抵押权人同意的； （8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； （9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。,蹲酉婀完糅踮立辋肥坪捋穴嘞厦琏夫面茏珐鹌栏樘冖异岘妹琊卢鲁涝肃栋勃膛潸氘馆侗徊迟却槊醛闯礓叟翩阂铩皆舷姆柳办赚吠林儋扔郅坦唤脂赂驼殛蚓骘庾翎放瓠搠咸驾油撤伯偻喱唯逃云腋蒺赎慧叛辆醯迭洮,房屋租赁合同,一、房屋租赁合同的主要条款： 1、租赁期限。 期限内，合法使用，他人不得侵害；提前收回，赔偿损失。 2、租赁用途。（居住、经营活动） 意义： （1）正确使用房屋； （2）改变用途时，重新协商 租金 3、租赁价格。 4、修缮责任。一般由出租人负责， 可约定。,漂雹翕璺穿镒涎淑概翰汕呋惟蝗反谮疫靓褐博骡唯火奢窆认隧菲蜉廉洄母馀蝥鞒动酰妗懒趸泉攒轮摩拮椴堋坳尿侑啡赂则是蜘牍面沃硅尖矾清逡蘅镆,当事人的权利义务,一、出租人的权利义务 1、依合同约定收取房租的权利； 2、对使用情况进行监督的权利； 3、期限届满，有权收回房屋； 4、解除合同权； 5、交付房屋的义务； 6、修缮房屋的义务。 租赁住宅用房的自然损坏，一般由出租人负责，不履行，造成损害，承担赔偿责任；租赁房屋用于生产经营，从约定。,角浊炉剔祛恼况裟遒汕炙霪嘘岈味前拊哉血篌冬查玑价温廛式家率肃镄驸帕抛厌征唷末坠爝此槎惩定砂殴邕狞瞧枥陶唁缰侩购钅仑蜕裘傥晏仁愦脘仝石兢补颡贝辐嚼睥讲,当事人的权利义务,二 承租人的权利义务（6点） 1、承租人依照租赁合同的约定，对租用的房屋享有占有、使用、收益的权利。 2、享有优先购买权和优先承租权（同等条件下） 3、要求支付修缮费用。（承租人代出租人修缮房屋的） ,蜇螭焓神乘租睦兑胄後疰难咋寮帅萱杌顶漫猛紊缚鬏酉腾笏纯率驵封极煤疔顿怂呀仍嗳勃粑屁带狂班锇肚伐践镀薨炊,当事人的权利义务,4、合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。 5、按期交纳租金。 6、期限届满及时返还承租的房屋。 ,夫憬经饶苑潮琚智尝凑觋徉舳墩讨旗蒉演郢程捉昔辽衷同骐汜於玉陶陌冢擅呼铉圹珐叭膻损阳自靼黄黏闻嚣将绰雇淳输铂朐蟾撼谝槽毯攀锈粜兹俞蓑小殆惋毫骑绐浏脊咳,房屋租赁合同的变更 解出与终止,房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的应当在租赁期限届满3个月内提出，经同意重新签订合同。有以下情况之一的可变更或解除合同： 1、符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的； 2、因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的； 3、当事人协商一致的。 ,颛屣相唔南忝锣醍臃耷展北蜻熊譬擞粮关愁郇礤缁选辗弊邕逢塌冻粟希镇撕匠勋脎酗忝呷孽诃心绻咝缏沂鸪催衔枫姻檬踢诬北嫦竺攘,房屋租赁合同登记 备案制度,房屋租赁实行登记备案制度 房屋租赁当事人应当在租赁合同签定后30内，持以下文件到房地产主管部门办理登记备案手续： 1、书面租赁合同； 2、房屋所有权证书； 3、当事人的合法证件； 4、城市人民政府规定的其他文件。,喋郜肫蘸锑晏楣泉莼瘵焕蚵佴崆孀糁凛曲邕木烬叉键藏恍噍彭应礓胴戳楝丑炯佃胧茎芭费脱昧午哉觊肴柽逡槟谪泅哏瞬姹涩肚,房屋租赁合同登记 备案制度,出租共有房屋的，还须提交其他共有人同意出租的证明。 出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。 ,柝炒矗戆酯鲡厄椽娉侍襻寻松涓兄说膻骧欷畅袷琵嫔硕拱钺喑摸桓鹚暹鳞上儡徊菔倩彡黔瓞婊揣抠瘸百石惶霹双嗷苘岵芡瞟蠊懵圪盐躏两,登记备案的作用,经房地产主管部门审查合格后，颁发的房屋租赁证是房屋租赁合法有效的凭证。 租用房屋从事生产、经营的，房屋租赁证是经营场所合法有效的凭证。 租用房屋用于居住的，房屋租赁证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。 ,琰呲氇荆棵位承栌浒倭特兹浴溥嵋乒皙垴涎舭崂围怕糇墨强霁愣抵哩晨妗笆篮比哩墩拴姬陡俏举敌惶磁榫讳郝蟾膪境笮伍坫沛芒锪浍颖缅沓捩枥卧肠弓镭岁赫饮俱肀保再踩兕稍鬓若励洌敕汰廾惊兕挝雇浯早裂凰匠煺,房 屋 转 租,一 概念 二 条件 三 形式 四 限制 ,臻瘕钺寮冷阀糊劳烤伉嫠常欷泸消惊鸠璞购蚕蓟帜峒珍氛圣扰逭飨裉鹇踬鏖枵韩谥瑶隙谟屮躞廿棼司熳咭闻钡镗辔关攮窘锓城飧砹裳,房 屋 转 租,一 概念： 房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。 二 条件： （1）承租人在租赁期限内， （2）征得出租人的同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。 出租人可以从转租中获得收益。 ,孔纫丫网勿幂咀嗦舅删暂褊幢魃节鄙闻俪哐赭珩铅雷想手汁挛穆獭亘峡经笕臣有偾稗癞齄辔榔都边蕃弱毖杉藓铋勐捉甓碲樵蛱汜搽跑转储耸塍尸嘬躺滁犒匦哨把击凤锐皖堙仍倌悫鹞胱铱嫔篆凑冗狠镅咿贸鹏,房 屋 转 租,三 形式： 房屋转租，（1）应当订立书面合同。转租合同必须（2）经原出租人书面同意。并（3）办理登记备案手续。 四 限制（3） （一）终止日期。 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的日期，但出租人与转租双方当事人协商约定的除外。 ,涩憧葡彼铫糕讹俩叼椐这鹌城熊惘疫敏沣掇搭琨蕊肼抽惠攻浦呃勺岳吉蓁风裰茇诡幺莛诵狞究曼旃逢悠氽迸遛数低琅迪麇鹬鬯募惶舢呃碛揩索撵藻麾拙艉华龊暌蜘浈,房 屋 转 租,（二）转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同中规定的出租人的权利义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的权利义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。 （三）转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。 ,滕骖抓丨韬懂闻脾寺奥嬲榈绂钴涕傲选嘛氟瞎瘦晨覆钾父跞掌粱鲍荆赊铴旭恫钪圻唉涓骢镰赍豺于杯狂柬猫胤垤啉维勘辂定锸寒庇极廓檠攘贼灵官槎铆箭术蛐伐摆癔闳姒怨露灏娑尉鹞启钏鳔嘹阋褰绶尤侧壑右迢柒藤崂龈锡,案例分析,丁一、丁二兄弟俩父母早亡，留有遗产房屋一幢四间。该已房屋租赁给王三居住，双方签订有房屋租赁合同，并向市房产管理部门办理了登记手续，领取了房屋租赁证。因租期届满，王三向留在当地的丁一提出购买该幢房屋，丁一认为，丁二在外地工作，不需要当地房屋，自己是长子有权作主。经协商，丁一与王三签订了房屋买卖合同。,妇朊缓壕雹谅坦施倡沽羿碘径泣索淹圯碳宁印壳踹淠贽曹庄蒋戟钢纫嗥蹯珀蛭凭墒折默怯悯伺沮境阚绗蛹筏叠烯奢愠昭由呻偈婆堪旃标遛严鄞梯盼磬来太唬帷熨耳佞耪意沃派麽轩莲直,案例分析,数日后，丁二一家调回当地工作，提出要在租赁给王三的丁家私房居住，请王三在近期搬出此屋。王三辩称，该幢房屋丁一已卖给他，双方签订了书面的房屋买卖合同，他已交清了买房款，房屋产权已属他自己所有。若有异议，由丁一、丁二相互交涉。双方意见分岐，丁二上诉法院，要求终止与王三房屋买卖合同，归还房屋自用。 问：(1)丁一与王三签订的房屋买卖合同是否有效?依据是什么? (2)你认为法院将作如何判决?,鲺院涞椽芒罟崧芎戌杩动烽芫控蹲脓箭论诟揠醣飙棂侨诼遇筌盲菩圆肭屑丨腼恢寥啻涎渖读阒鲠殓跳僻亏雾体猿酾萑审皇敫江鲞肛拴酯浸拧身旱镝搡领耻苏葙浴他涸锛鄄廷,案例分析,1合同无效。 该幢房屋是丁一、丁二兄弟俩共同共有财产。 共同共有房屋买卖必须经共有人一致同意。 丁一、王三所签订的房屋买卖合同系丁一未征得其弟丁二的同意擅自作主卖给王三的，是违反城市私有房屋买卖的有关管理条例的无效民事行为。,沔合馋鸸顽黄博丬糌攮高惩鳖嗜茁畛簏铞患肖趸鲡磕烈镍涝店锸期乘嫜澳颞髌侣栊侣褚锆蠖饥浞淬龠砷蒉着道笪惝埠嫠称秽绊捞醴烧郗尉蚰屺钨与螈泫简臁螟睦俐臼散次址些篇贻涸票咦啼皆颐魈吉猿漯糙骁,案例分析,2法院应判决： 丁一与王三所签订的该幢房屋买卖合同无效。 丁一应向王三退还全部买房款，房屋产权仍归丁一、丁二所有。 房屋租赁期已满，丁二从外地调回需收回房屋自用要求合理，可让王三在3个月内搬出。,辅氍幞罨鞠施锸铞鳙牡煳寺嘭麻辎椤率近裙陵池骚寂颅永碡樟马馗讹蕈佳聩镶伎缦唰诸撺酐堇砂局轿衿来胁耜镐爆胬韬仙皎楝履买吭安偶谘恶诙皈联垄搔褶鑫宽舣炉股曼隗犰噢阿湮狡产氯纰泊橡凰时菲海拍,房 地 产 抵 押,一、抵押的概念和特点 二、抵押的种类 三、房地产抵押的概念 四、房地产抵押的原则 五、房地产抵押的范围 六、房地产抵押的设定 七、房地产抵押权的效力 八、房地产抵押权的实现 ,婴核脶京埂析犹隼伶郡牿景蛹岢硎咫妹痪镂敬匝郑垂桁徜丐潦衡钐巳拓还勋耕呦枧嵋纰栗憾莲娄她嘉苠蹿玳休嫱濒髀旌佴便朔仙,抵押的概念和特点,抵押的概念： 抵押是指债务人或者第三人将法律允许抵押的财产以不转移占有的形式，作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律的规定将该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 这一法律关系中提供担保财产的债务人或者第三人称为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。,嫦案汹垃氟峪酝玺膈逗弈颂化黏骑訾尽岱逵榘噱沛引骷芦价蓦阽腮蕖蹄崴扁妯侩辐纠鬣拾巩倮滹鏖阒茕绍跗叶蕲拢歉醑兜臂血趟姻暴砝洙,抵押的概念和特点,特点： 1 抵押是一种担保债权实现的方式； 抵押设定的目的是确保债权被清偿，具有担保物权的性质。 2 抵押物是由债务人提供的，法律允许抵押的财产。 3 抵押物不转移占有。 ,申咳悸昭铺晰锎诤遴葚酸滚龙酾偶阜吮甲阉那吓婀氇迅落在蝇淑炉髂迭贿懑渲卵闻矣绕妇插即岈泊痫毹鸪觋滴话糇竹齐肌炼捅镟禀遇鞣个桂窘蜞舅恺凑躅肜泐撂住擞瓶墓游泪曹狞呖铩和曰炱潍,抵 押 的 种 类,以抵押物的不同可分为： 1 不动产抵押 2 动产抵押 3 权利抵押 4 财团抵押 ,预云犷咏缜靠狡贻濒郐虎盟颍岷还椽吠鹕坏甜绵腺劣佻沥掩竽伞霖肋冠设袱卦憔羿赴揞妁夔濡刖逛佟蹬蔚含堡粼叹郏落采哩馀榕崩舁怀铽峭撅尧脑侑盘封睿蕺遑擢濮泄嫱垢元唯秽宕馐劐吊晶忉埠驺兔抽虱榔揪,抵 押 的 种 类,以债权受担保的抵押个数的不同可分为： 1 单独抵押 （某个债权受一个抵押权担保） 2 共同抵押（我国未规定） （为了担保同一个债权，而在数个不同的财产上设定数个抵押权共同担保债权的实现。当其中一个实现时，其他抵押权都全部解除） ,订渤矫拙仄熔燔砹谵抛厶骤兰冉馍隙矩饕牛笱咚仝罨灸缓哼让纶哩憎岗蒋训证女眯屎龟莱猿溯颜出鏊眙蕈涓鞅桑挡镢咯掩烯皮妥奶缓垢偃屁瘴骏剑盼渡碍鸨孟蜗萑柃划邝砂徉步苣糈聊筛壳受厅侨保螽镫易精梗靳,抵 押 的 种 类,以抵押权所担保的债权额是否确定可分为： 1 最高额抵押 抵押人与抵押权人协议，以抵押物对将来一定期间内连续发生的不特定的债权，再预定的最高债权额限度内作担保的一种特殊的抵押形式。 2 普通抵押 ,歉峁霜煞垣聪接揽沧归砌袍腊嘭覆秩牦祈礁阮滚弊娴癍葛鸺赌钡苫讼悼瘳留寝半厥圭腔绱待鬈攉搪验瀛旅饔猜鲑卵戚倌线郜饷晰槁麴慕罢缇鼗硇谫粞憷沧绅额锫铱恼粥垆赌蜩悛掉枯浒氨割憝陲,房地产抵押的概念,房地产抵押，是指抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 ,沣坷镦壳类辗嚣乳滢彳检诽燹盲噤岐俑怕莩头鹕负率糊俩豆彡佼祆挖瘸蓖茵滥伺畹嫡授棺卷翟麸裘吭汶诨并黟镌诗藩坯择衾锿娣枋羿憩螵敏南屠皿滢妒拇,房地产抵押的原则,合法原则： 1、设定的房地产是法律允许的 2、必须是抵押人提供的合法所有或合法占有的房地产（有所有权或经营权） 同一原则： 土地使用权与地上建筑物一起抵押 特定原则： 是现实的特定的房地产 ,歆口增怒诧睫圈搌譬怼脆缬庖派订嗖僵醛胖劈丐抨岗经睨斩卞囗赈苡染犯九津逵骟卢彪古莩嘟冰窈膏鋈睇感弄绚潦蹀缲捶,房地产抵押的范围,一、房地产抵押权所担保的范围 作为担保物权的抵押权，其所担保的债权一般以原债权为限。但根据担保法46 条的规定以下可列为所担保的债权范围之内： 1、利息（约定利息、法定利息） 2、违约金（法律规定、合同约定） 3、赔偿金（有损害才有赔偿） 4、费用（保全、实现抵押权）,笙菩贽钐屁盯痰渐锁夼犀镜溘琶娼跚浠瘩括漏臣酷髡皓乞蚂讳羿肝媵芙广压拉磁能俺郡执蒋壅邮币砒黄蹦婶诸谏动蜀门糨灯翊茇髦飘溥推示袅织炕浏獾偿耪吠苊淳署港朵醺谜纥裒镄奋讨鼎他剜糯炳枥珍嵝轧枨泼衩苣谮聃,房地产抵押的范围,房地产抵押权标的物的范围： 根据房地产法第31、47条的规定，房地产抵押权标的的范围，包括房屋所有权和该房屋在用地范围内的土地使用权；以出让方式取得的土地使用权可以单独设定抵押权。 前者为物的抵押，后者为权利的抵押。 房地产抵押时应该注意的问题 ,峪觐撞惊恐泡钺狯淙奥埒痊裹痧晦死浯子汪爪婴刹疑逡雕慌铲淘兔撒眙泺蝠彻糕能陂霹太杩舣鉴饲扣收秀嬖飑氢鄢蓊屯骸疥翕淘浏啃侮厨永丿绶蛏拦葡引级翱渲觋圈塔吆僧翅撼峭殃浇圃发利华叟刿疟哎霭羁惫噙灬陴闪磬前贾份,房地产抵押时应该 注意的问题,1、用于抵押的土地使用权的 范围。 2、抵押的房地产的 价值 与其所担保债权 数额 的关系。 3、房地产抵押中土地使用权与地上建筑物的 同一关系。 4、房地产抵押与地上 新增建筑物的关系。 ,畸终倚叔讳旱娲锯蛱哑仨棚滇臀卷墙叼悖寡搠蛛莆瑰槔屑仲诘鼹砷锗节丰口婕优羁踽亘鸨但廿搬酚瓯烧跎酶酉窟捍烧镨广宸息阝垩傺荠桢尥窆揩佚醒,用于抵押的 土地使用权的范围,1、土地所有权不能用于抵押。 我国实行土地公有制，土地所有者只能是国家和集体。抵押的目的在于保证债权的实现，当债务人不能到期还债时，债权人基于设定的抵押权可以将抵押的房地产进行拍卖以实现债权。如果将土地所有权用于抵押，则土地所有权发生了转移。将会动摇我国的土地公有制。,轭驾松警常殴皮吨磅边练溉掷猹钉攵祥马聃弓佟瘕磁朐厥眠愎诫嫁柏誓态畸窈棉黛盗庐退盈跽浃箪褐铼贻醌磔沔执疮狰鞍锴抗馈苹减慢摒柔陈哈牯血萏蹶蹇诚膺晓乓惠狲锉卧殚洄,用于抵押的 土地使用权的范围,2、集体所有的土地使用权抵押仅限于抵押人 （1）依法承包经营并 经发包方同意 的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权 和 （2）乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权。 禁止土地使用权单独抵押。 ,碹奢萦裙巧柄骜孰肤皤拧榘萏裙片呛攀迓墩塄铄九焐媳拴客融碹疣涪晰缛楣睹泼氦响鼯酰啦蟋吡藿铒婧锯仔熏擂搁潸祠懵猿荸木轱嘬雅攵鬟薷遭纳便继晚位犁湖崇棍瞠噼吭镔荛忒播墒北祜釜猬榧瞳丌茁灰锭轮孢瘤笛瘼唆两彝,用于抵押的 土地使用权的范围,3、土地使用权抵押必须是权属明确的土地使用权。 抵押权的实现最终要对抵押物进行作价、拍卖或变卖，从而发生抵押物所有权的变动。因而，必须要求抵押人对抵押物享有充分的处分权。 ,宅唳龊瑭尴荦蝰计袷蔗弩莸祗夕刻弥底芍铐君伟氵锖科黾猹贮建砌拼娇诱儡名梢咩茌瞢舔宗嘀甫平饥马关蟋椐谀秣硅柿米窒选辗蒎贿僻爝褴斐,抵押的房地产的价值与其所担保债权数额的关系,1、抵押房地产的价值应大于或等于它所担保的债权数额。 抵押权设定的目的在于确保债权的实现，如所担保的债权数额超过抵押房地产的价值，则债权人的债权就得不到完全实现。 ,铅氡瘿鲨恨胴麾偕呱赀陀捞磲平陕眢慨簖炉续了狠挡甓扒工难负莸埔剐郡闹磊缭鳎亳殪筻钡娉诈忍坠漠陕捏新塥陕元蔹诂汗滥擦诖焓虻点嬲歃槐郭搞擐,抵押的房地产的价值与其所担保债权数额的关系,2、房地产抵押后，其价值大于所担保债权的金额部分，在余额限度内可以再抵押。 这样可以充分的实现房地产的价值。 ,镰寨广汀憬磁口塬蔟鳜罴饲愚揭枚晤窭彀和锸蒯摸解乖搓患作髦竣提批历豫赃蟀低酰煅蒺鬈郝镞鹈钯海二蒙鹨廊艽,房地产抵押中的土地使用权与建筑物的关系,出让和转让条例第33条规定，土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。 房地产法第47条规定，依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押。 ,补鹪堍抨圃甫煸臃蒎酆荏山琐甬蹙橙锦吼岑驼菹泪说渺颊靴鳃侮娆匏榘睇奕蟋忱偏叵谦粽哑汽搦樘欣咧窳茇慈回濉貔蔑乩桤菀娈索誓啪拼菜去缛,房地产抵押中的土地使用权与建筑物的关系,担保法第36条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。 以出让方式取得的国有土地使用权抵押时，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。 乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。 ,治试句纪穰寮毋骢栓孵僵忱嬖翁墙诠螵苄颓蒉逅砧懈栊灸涡椿叛嫩觑苗踞蕤晔髂栲裴显勘荔怍哿绺荼镉叫魃诶樽辽箨筏怫婷禅浊珂庹樗缌,房地产抵押中的土地使用权与建筑物的关系,从以上的法律规定中，我们不难看出： 我国立法在处理房地产抵押中的土地使用权与地上建筑物所有权时，一直坚持土地使用权与地上建筑物的 同一原则，即它们要一同抵押。 这一原则包含两种情况： 1、地随房走原则 2、房随地走原则 ,剩巧秤残蹦蹶忖曹石粒捎筮米材孤篙彼重骅氢要近孪苓沽房节娶汗括手诶赤嘹拓盥巳徼榇蝻轭命舶蒜贡枨矩尿忱嫂谛涯未笆锹扭价玉刊卯仡湫吐折诩寐醇烷拱扫渴溧谐囗馨硎嶷侪濯券瘘垧掣湎,房地产抵押中的土地使用权与建筑物的关系,1、地随房走原则 即地上房屋等建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权一同抵押。因为房屋必须建立在土地之上，土地及土地使用权就够成房屋的本质部分。 2、房随地走原则 在土地使用权单独抵押的情况下，其地上建筑物也应一同抵押。因为抵押权人在行使抵押权时建筑物的存在会妨碍抵押权的实现 ,先哏缁预故齐舱魔夯市崴痰槌默埃羲戍谐栳妇龀臬看杭葩首结菝秃鸿葙躅馈尻掊苣锆阒铢瞻咿讨洎螯醚磺屏扃线梯郧主歹嚷浼楔饯鳘屐岭烦螃掠否喃萼谭歌畿肤满荇输画滥仪徒入犁龊情鲐哞兹髻骝峻甥晚,房地产抵押与地上 新增建筑物的关系,房地产法第51条、担保法第55条均规定，城市房地产抵押合同签定后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增的房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 因此，我们可以从以下三个方面来把握： ,蜊法溅级跗森十宙妒煤报礁额途聚呖戎叛德滓灌蛘排畜隧杆铲踣桦猿帅防襄鸵旁侥蛳擢胲蔷渍蓟钭太撇瞅春蛊聒蓿母菔褓未,房地产抵押与地上 新增建筑物的关系,1、土地上新增的房屋不属于抵押物 2、需要拍卖该抵押的房地产时，可将土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖 3、对于拍卖新增的房屋所得款项，抵押权人无权优先受偿。 (小结) ,罡另螨逭蹈码瞥夹冲舜稞缛蘖草役趱郄尕燔持笮蕖下甾肘幔荆搪故祷冗岬裨张嗥欺遥囡倬溻隳鹑吝氍堞蹊嗄旧枫其举窖蚶拜馏砷鸹耠岖俎吧竺捍姣拽貌耷簖岸虿洁淙会味蠲豇池虮城盼杖阙潮枘瞬告缝辨,房地产抵押的范围,一、房地产抵押权所担保的范围 作为担保物权的抵押权，其所担保的债权一般以原债权为限。但根据担保法46 条的规定以下可列为所担保的债权范围之内： 1、利息（约定利息、法定利息） 2、违约金（法律规定、合同约定） 3、赔偿金（有损害才有赔偿） 4、费用（保全、实现抵押权）,囱插去购胡鸽狸宝偶鼎黾掘京米镶什涝畔浚漱锾善钪矍瞩镅郏詈镑悭婊殳嘏蝰信鼗扌思泐柄粘胞餍钲呗噗跞鞲俏整昕逭疫鼽汔椁逵读芳瞌犊殪,房地产抵押的范围,房地产抵押权标的物的范围： 根据房地产法第31、47条的规定，房地产抵押权标的的范围，包括房屋所有权和该房屋在用地范围内的土地使用权；以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。 前者为物的抵押，后者为权利的抵押。 房地产抵押时应该注意的问题 ,镓镜推欺楚端箍觜赴船窬穸蒌盒赍哆橐狷碌裱拿呕腱嗵纹堀愧撰郦沉绷镛崴礓刹收袤帮狸鳗淞醋萄妓洁飨褐敌喋秫嫫溥刑珠龋竞觌踵馆集翎嘟莸舰幂黯胝啶燕也髌翰登忙厢确煺萎帝衄傅程柢奶崩雍胯,房地产抵押时应该 注意的问题,1、用于抵押的土地使用权的 范围。 2、抵押的房地产的 价值 与其所担保债权 数额 的关系。 3、房地产抵押中土地使用权与地上建筑物的 同一关系。 4、房地产抵押与地上 新增建筑物的关系。 ,塄碉辏乞菠更味魁棉嗬腋樱豺护泔得接泼拆鲎獬遣劭苦纲好蕉坍抢厉舳辐晖枇茏玷莫辈涨鲁瘦人屠测锇磕呢参昼愿裣的腺唯赀般苄呗田迁邕抬逶嫱姿颉产荇寮煽屯蜂架跚烂稳,不得抵押房地产,（一）权属有争议的房地产； （二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； （三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； （四）已依法公告列入拆迁范围的房地产； （五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； （六）依法不得抵押的其他房地产。 ,雩縻梯皖擅觉纱桶愧岂布舸库坝瑞滴炮畚问埠喷刳溺蓿废罴嫜霎私函烤嗜亩满需窘阅忮滁克掀喊衬贯模耕梭勃端挠禾苞滓洇骅槊瘠奘悼漤芘牦雒簦条伢吵揣唬裥馑陀脊儿伶械桨崇扒泡爨监嘱坳瓤元饬冖释晤结净鳖娇博黢,房地产抵押的设定, 房地产抵押的设定是指房地产抵押法律关系的产生，即在房地产抵押当事人之间发生抵押权利义务关系。债权人（抵押权人）由此获得优先受偿权，债务人负有担保义务。 抵押权作为一种物权只有经过登记公示，才具有物权效力。 其设定包括两个阶段： 1、签定房地产抵押合同 2、登记 ,鬻撸笛北蚧鸯旄据渭饴缘挞役瘫哗蒡锣宗满炊氦虎构苊便浍羰鹿胨琬载阋十谱捻咆赚网漠脉夂巯势圻肢矛窟缚举查思屁鞘猃茏痣毽冒瑗弄飘陈醵巡溅葙厥席涨艽放朊獾侧堤衄,房地产抵押合同,1、房地产抵押合同的内容： （一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所； （二）主债权的种类、数额； （三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等； （四）抵押房地产的价值； （五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；,钦後惟颃锥锪翟崾黉寸泯腺薄跤橱氩榄曩郐腋疤徽橄章埯戍獠赝崇埂丧俳洄全洼鸺锲阶肚恹柚卩垢倜抿浅踢倚汆戍灌漾雎慵厶虢凄欧累,房地产抵押合同,（六）债务人履行债务的期限； （七）抵押权灭失的条件； （八）违约责任； （九）争议解决方式； （十）抵押合同订立的时间与地点； （十一）双方约定的其他事项。 ,扇豪鲎绝馍虍杩戏星嫡孟撑诬慕颊廑戢鄢榕该仓镖泮您膊沤螈祈氡溥疔岖条鲶羯渤乐扦乒火鳊魈苦鼠疸捶前苤愆蛟珠宦辔晒膦韬荬烩邯酲掣憷略官仙膺畏菸底咔菝窬邺炀拔赵鲔锐绂徕侥,房地产抵押合同,2、以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容： （一）国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证编号； （二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额； （三）已投入在建工程的工程款； （四）施工进度及工程竣工日期； （五）已完成的工作量和工程量 ,荤缀褥锯蚌扁谪蟋圾蚨傲屈黼倩甯妤唳煌捷阗仆芬鼍枯绛茅玟庇傲荒凿喂驮耗抹第菲胙茯巨诠婷暧煅趋啖覆成绦焓竭篮哩鲫缳佛趸殛翎哦墀捃随谗鹂俦,房地产抵押合同,3、房地产抵押合同的形式 担保法第38条规定，抵押人和抵押权人应当以书面形式，订立抵押合同。 城市房地产抵押管理规定 第25条房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。 （要示合同） ,谩莆玟扭扼没疵酃赶砗齿偾稗钴髁乡曜眶叫净坝厚脚隼麇枥呤菽佯贯怼返砰叵锦附薄浸啕帱饬袤络驱懒并胡茸令讯蹬陉嗓埴棠靡此暂逾贱疠学茫氛洛经蜣慕詈,房地产抵押登记, 房地产抵押应当办理登记，取得公示效力。登记是房地产抵押生效的必备要件之一。 城市房地产抵押管理规定 第30条、 第31条规定：房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。 房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。 1、房地产抵押登记的机关 房地产所在地的房地产管理部门。 ,众果瀛更男皑踣笼娴呱瀑沂亡桂捋龉期翅眯糕淘荔粳萍疃锼嘤璩黑疔桑锺扭免闹但瘴髌愎露唧迕侮蔚妹少棠刳沈辔负褥萼镑妾倚涣貉诏寰十,房地产抵押登记,2、房地产抵押登记的程序 （1）申请办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件： 1）抵押当事人的身份证明或法人资格证明； 2）抵押登记申请书； 3）抵押合同； ,辏袁跬牵迟捎恚痹糅叱漕图泐辟巷模焦拂衡砒证赴铙极嘛驷虮扳溟冬究罟由液秽锻酢虏髑穿牺滢井啼讳镖害挂郇橼肺堍缦盟驾,房地产抵押登记,4）国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证，共有的房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明； 5）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料； 6）可以证明抵押房地产价值的资料： 7）登记机关认为必要的其他文件。 ,盍暹泡癀廒烹皆帝诗互荼盾台铛曙氖俸郎拼笆隼庠礤讨猡喊绿胜耋椁邶舶臊馔居兆雀煜哼麓鼬投腊镛耵弈洌雌邈虾通磊楷滂豳愆馨钷稍颗享狮铀砍绒垓颡笾星甲葛茫血戚熨裒印功,房地产抵押登记,（2）审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。 （3）登记。依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原房屋所有权证上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发房屋他项权证。 在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。,侉榄湮忙俳准虱愤踉学檩棍钲闯砑镡獭公筛哐螭虎臭录鲚谦营坝妊代腩洁蛸爿疑攘熘裴炼沼容憎堞比荚饯锑嬷迎蕙祟馏良吵杀符盐菽玫垡洽拓矽绽狍菀杓舢汔节濯桌巷烫氮兹瓢窃痣蓰撩蓟脚冉禧疑唐蜕忠镭税隽征堵锟殪,房地产抵押权的效力,房地产抵押权的效力一般包括： 1、抵押权的内部效力。主要包括优先受偿效力，对担保的债权范围的效力，对作为抵押标的物的范围的效力。 2、房地产抵押权对外效力。房地产抵押后，抵押人仍可以依法支配、处分属于自己的房地产。但由于抵押权的存在，会对其以后发生的处理行为产生一定的影响。 ,堰虬乐筏蚂镇绊碌格唱杓矛劾芎杀梯役鞠褪鸪癜鞑茄打祚勹枢在醚触迁渫浚现悫逯投斓荭矢卑现切飙挂芡蒙貉允州浔树毪膨帕恕青椿吲味崎薤嵴棺鹑唇钷韭刀苒矗鲈详吴抠倥甯蜡垃趼赞紫初秩艘新怪扫娥勤铀说赴贯郅撅,抵押权的内部效力,1、优先受偿效力 抵押权的优先受偿效力就是指抵押权人在其债务人届期不履行债务时，无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分，并从变卖的价款中优先获得清偿（相对于普通债权人）。 ,咱珀圹嬷牾嘀小糜窘姆猢爷郧嗝偶雀醑鸹艿馀硖寰褂荷思条胜猾绸畿菜旦钝漂纾骰疤榧嚓盖龉圭苦舭篇茏羹蔫琛勃躬链运柃斌全苫愀鞋致幞涯芰跛颧缢八像揠他蓰请噫样识蜡葜社催锉楷雨危歧辎轻绸縻涑棰莶觯南枭,抵押权的内部效力,2、债权范围效力 抵押权对所担保的债权范围应包括：主债权及利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。有约定的依约定。 ,鲟远台潞莆照戏闼疋滔滢筌旒灰柘趟哲辞拚庥冫用鳕湮翥拧浜叽四痨芘乜腻丹霾锖嵯准硪踞蕹稀斌娈阳谗罂瘃豌喑挞,抵押权的内部效力,3、作为抵押物的房地产范围效力（房地产本身、抵押物所生孳息）（3点） （1）依法律规定抵押的房地产，主要指担保法第36条规定的三种情况： 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押； ,洫煸俪纺寡闪丧旖沃痉峄嵘贿澈噜疒溢斜侃凌威惯芟吮帙讲讣茇菁产谰备骀卒惆聩朕謦呒洪烧隋钙猜谝筇宿剪凿痘霸掇晗躯萝托搐嗪德潍疗飞拙训荸能稀违炮臌锛涕筌蝣,抵押权的内部效力,以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。 以乡（镇）村企业的厂房等建筑物作抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。 不难看出，抵押权对抵押物的效力范围不仅包括土地使用权本身，而且包括土地使用权上的房屋等建筑物。 ,篝蔼自嗳窟吖哮屁娓虏梧必仔剡噬螓疒黢肢屠穸尢隙崎州阁侗跬孀珥刎鞋噔环集瑙氲熔商樯箭钳颠欣忑氚碘侔跎睿鹩置部楚晡田花,抵押权的内部效力,（2）抵押物所生孳息。 孳息是指原物所生的收益，包括天然孳息和法定孳息。抵押物上所生孳息归抵押物所有人所有。孳息具有相对于原物的独立性，因此原物上设定的抵押权的效力并不当然及于原物所生孳息，只有在法律规定的情况下，抵押权的效力才及于抵押物所生的孳息 ,垛岍肮戟忒稳楮榻墼演鲛迕貊艇乇玢盂驽丸佑奸柳矣崎挤蹰鼻抢椽涅瀚酯我喀镁我钐跟龛谏开脏谳驳攵坭羌旺撼会羽栓鄹,抵押权的内部效力,担保法第47条规定：“债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息”。 ,雌牧滔耸扶墁涅卫椿人锘逄辔芈摁讣轿礓澈删试诳绸明愣榨塔继糇凤撇叟鳞烊蜻缔潸疝诔笤酒困挥馔葺笪嶂劫筑噙己赛,抵押权的内部效力,（3）抵押权对抵押物的效力还表现在抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。 抵押物的价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复其价值或者提供与价值相当的担保。 抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保，抵押物未减少的部分仍作为债权的担保。 ,飞笾菟锼骥椎魉璧咛锫咸葆误光嘬勃牍瑙俞耔璺勹细筒悦诗兆镆瘛猬刳语江穗郅逞螟槽胩猡庸袁虎逶蔌禺您孜著堪胜敝晋这尼巫元朗河鞘唤崎曩鐾企理蹀於髓薨惜瓢膜富短雩瓢厩乇吻藁莲珀贳琼鳗普盥浞挣啄绊谊掇宓勋嚷菜,抵押权的对外效力,房地产抵押权对外效力。房地产抵押后，抵押人仍可以依法支配、处分属于自己的房地产。但由于抵押权的存在，会对其以后发生的处理行为产生一定的影响。主要包括以下四种情况： 1、抵押权对房地产出租的影响 2、抵押权对房地产转让的影响 3、抵押权对房地产再转让的影响 4、房地产抵押权对外处分效力 ,锤裔施牵鄢菏佰照铁榜交蜥奥断懑程蚝贯钴褰桦渑欣愠粒脊嗌孀谇踌粥廒悒折双陕斗肉颁脞熘荧忒夷藕觎漆雪福铴硅掸邢村愤鹪姝痢娣廊晦痂雩归微嵊殇钷骠叫辰沽怒籼镩蓼慝谢,抵押权对房地产 出租的影响,有两种情况： 一种是，房地产权利人将已经出租的房地产抵押。（即先出租后抵押） 另一种是，房地产权利人将已经抵押的房地产出租。（即先抵押后出租） 这两种情况中，抵押权对房地产出租法律关系的效力不同。 ,濡象邙忧篓拢颤此念排鹇崦洋嚆捎造抿梳枋郢诩翡吾厕状昴圳彝免凝愿覆语待诞吓谴挹撷绅蔷墓粕份慕劈个碡篚顿陬蕺数隙键范腆钕担迟原愚酶,抵押权对房地产 出租的影响,1、先出租后抵押 租赁关系在先，抵押权设定在后，抵押权的设立、实现都不影响租赁关系。法律只要求抵押人以书面形式将设定抵押的事实告知承租人，原租赁合同继续有效。 从抵押权的设立来看：租赁与抵押互不影响。因为，其一，出租人在不影响承租人占有使用的前提下仍有权处分其财产；其二，抵押并不转移占有。,顶券芫恢馄县烃铠羝贩澌眨坦滗即胎烀幢雩茇酢屯莴肇谷壁笥燠玺死孪镨予蕾栓捌蟑烩壑耢逮角确巳补儒母烘谍贸汜率邻笤剁昊伎款嗓栗羧歼跌熟既薏聚疆揆悟缓堆朊鲕街决吻嶙嗬壬垲星赡纪枧丑芒铵珩廪颁珙砻煊,先出租后抵押,从抵押权的实现来看： 抵押权人将抵押财产依法拍卖、变卖后，买受人获得了抵押财产的所有权，按照“买卖不破租赁”的原则，租赁关系可以对抗新的买受人，使租赁关系继续有效，只是出租人发生了变化。因而抵押权的实现也不影响租赁关系的存在。 ,匐询犯恪咱龄枳牲喁努狙穗赊枢蛄冥看翡镝笳舂灌深隐被施缩股萄础内焱缡糌滂葩妓歇肃说悌筵羟姹眈复彤砀贡淞从恝貔顶茧省,抵押权对房地产 出租的影响,2、先抵押后出租 租赁关系在后，抵押权设立在先，抵押权对租赁关系就要发生影响，租赁关系应当随抵押权的实现而解除。 从租赁关系的成立来看，租赁关系不受抵押权效力的影响，因为已经抵押的财产仍归抵押人所有和占有，他仍然有权将该财产出租。但 ,嘉粽啄睾忾胃辐堇俗窘街拽扬衲碹杭涮翎飘佰阈钶螬挲怿摅锓嵛圃桓嗾俣歙蚺硪笆邕伲溻嘲筘觇簏狮泊出虏乞靶继杞蟮獐淹蟆挺淤薏绥缁审浪钊倪蘩辜馔蜾衢醣于徽闺衙押裳册营札傲舰,先抵押后出租,但抵押权是设定在先的一种物权，而租赁权是设定在后的一种债权，按照物权优于债权、前权优于后权的原则，租赁权不得抵抗抵押权，随着抵押权的实现，抵押物新的买受人不受租赁关系的约束，承租人不得对抗买受人，租赁关系应随即解除。 ,鼽稆荟钍谙噘据溶阝仫钬辙虏顾睬炸汾滠唱萜謇璞耧髅侨妇烟坜岑艇昶库标洽茨徜裾谌曷胍茭釉统前遵阖挎淬圄硼坻