物业服务法律风险管理-张春丽课件

物业服务 法律风险管理 8新经理,集团法务室 张春丽 200808,我 ？ 张春丽 总部 法务室 200301入万科大学 喜欢持续超越自我的运动精神、爱好羽毛球 喜欢探纠真理、钟情法律 职业,我的团队： 2007年 总部羽毛球联赛 冠军队,法律专家,培训目的,建立警惕性，会不会有法律上 的不良后果？,法律风险意识,风 险,不可触犯的底线,注意防范,特别警惕,你知道的物业服务 法律 风险？,南京金色泳池8.29事故,2008, 深圳好来居高空抛物夺命, 73住户被死者家属告上法庭, 物业赔23万 业主无责,老人小区被旗杆撞伤， 六级伤残,车场收费，谁是收益人？,员工私下出租在外业主房屋，私收租金后逃逸，公司遭索赔,物权法生效了， 物业公司没有权利管理业主违章装修！,开发商无权送绿地花园!,小区车位是业主的！,新动向：地产与物业市场化,一个经理或职员，不一定都要懂得法律，但一定要有法律风险意识。 树立法律风险意识，不是事事处处都要照搬法条，不敢越雷池一步，而是要认清规则，警惕风险，心中牢记一切工作中都有法律问题，尤其是与客户有关、与诚信有关的问题，直接关系公司的安危存亡，绝不可掉以轻心。,风险管理，重在意识,一、风险管理，意识先行 二、物业服务的三大法律风险 三、物权法及各地立法对行业的影响 四、物业服务的法律依据,培训大纲,物业服务的重要风险在哪？,?,物业服务的重要风险： 1、事关诚信、品牌。2、涉及客户利益，尤其是安全、人身,二、物业服务的三大法律风险 安全保障 财产管理 员工管理,安全保障 财产管理 员工管理,案例讨论： 深圳东海花园双尸命案 物管该否赔偿？ 分组讨论 作为管理处和受害人家属，你的主张如何？ 作为管理处负责人，应吸取哪些教训？如何改进管理流程？,案例讨论： 深圳东海花园双尸命案 物管该否赔偿？ 当事人申辩理由及法院判决,1、合同约定义务 1）合同； 2）制度 2、法律规定义务 3、方式： 1）作为；2）不作为,合理限度范围内的安全保障义务,最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第六条 从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。 因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。,相关法规,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（草案） 第八条 物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。,相关法规,物业管理条例 第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 第四十六条： 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。,相关法规,物业管理条例第三十六条 “物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”,相关法规,万科案例1：南京金色泳池8.29事故,事故现场,业主滑倒的位置,手扶的位置, 北京业主游泳池滑倒受伤，向物业索赔,跌落位置,栏杆折断、伤人的位置,安全保障必须之一： 设施设备：安全可靠无隐患 （消防，电梯，游泳所，水景，游乐场所，健身场所） （交通：标识、控速）,万科案例2： 车辆管理：大连代业主停车，员工私开车辆受损 武汉七旬老太参加跳绳比赛受伤，要求公司赔偿 组织业主旅游，业主发生意外。,安全保障必须之二： 服务管理：细致周到无过失 （家政，会所，代收信件，代租房屋，代收费等 1、公共秩序维护：放行管理（放行条）；进出登记； 2、车辆管理：模式业主认可。 3、违章装修：三个行动。慎重起诉。 4、协助执法（安全事件）：三个步骤：协助、上报、紧急救助）,万科案例3： 深圳金色家园业主家人被车撞倒后又被殴打 业主电脑被盗，要求物业公司赔偿 车辆管理：车辆被砸，保险公司诉物业；车辆占用消防通道 装修管理。,安全保障必须之三： 制止侵权：及时果断不延误 （盗窃、 车辆、安全）,安全保障三个必须,1、设施设备：安全可靠无隐患 （消防，电梯，游泳所，水景，游乐场所，健身场所） 2、服务管理：细致周到无过失 （家政，会所，代收信件，代租房屋，代收费等） 3、制止侵权：及时果断不延误 （盗窃，车辆管理，安全管理，安全管理）,一、承诺要得当 二、制度要合法、合理、可行 三、严格执行有记录,安全保障三大要点,相关法规：车辆保管？,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第九条 车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿责任以及承担赔偿责任的范围。业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。 物业服务合同包含车辆保管服务内容或者当事人另行签订车辆保管服务协议，按照相关合同或者协议约定处理。,相关法规：物业公司可起诉业主？,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第三条 业主委员会或者业主实施妨害物业服务企业对建筑区划内的建筑物及其附属设施和业主共同生活秩序进行服务和管理的行为，物业服务企业请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。,休息10分钟,（一）安全保障 （二）财产管理 （三）员工管理,案例讨论：加强经营，王经理“扭亏为盈”之道,1、用途：维修和更新、改造 2、对象：共用部位、共用设施设备 3、时间：保修期满 4、程序：经过业主同意 5、 证据保存：招投标、合同、施工记录、验收资料。 万科案例：动用维修基金900万，业主拒不承担,专项维修资金使用五要点,1、经权利人同意。 2、收益用处合法。 万科案例： 电梯门口安装电视广告，业主投诉被迫停止 停车场收益归谁所有？业主质疑,对业主共有财产的经营的两个原则,1、是否做：招商合作，要尊重业主的权利。 2、和谁做：合作主体要合格 3、如何做：市场化、风险管理过程化 对开发商： 服务与定价的市场化：定价公开透明、公共场地收益明确化。 瑕疵产品的交接：及时提示、保修。 对合作方：明确责任、有效监督,其他收入（与第三人合作）三要点,万科案例,会所承租，合作方卷走年费无音讯 公共场地收费，业主质疑,四笔费用处理的三个原则,、尊重所有权人 、合法 3、合理、诚信,（一）安全保障 （二）财产管理 （三）员工管理,案例讨论： 房屋租赁：反客为主，私收费用，谁是责任人？,企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。 -中华人民共和国民法通则第四十三条 雇员因故意或重大过失致人损害的，应当与雇主承担连带赔偿责任。雇主承担连带赔偿责任的，可以向雇员追偿。 -最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释（20040501）,相关法规,相关法规,最高人民关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释（20040501 第十一条 雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害，雇主应当承担赔偿责任。雇佣关系以外的第三人造成雇员人身损害的，赔偿权利人可以请求第三人承担赔偿责任，也可以请求雇主承担赔偿责任。雇主承担赔偿责任后，可以向第三人追偿。 雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿责任。 属于工伤保险条例调整的劳动关系和工伤保险范围的，不适用本条规定。,员工行为与公司行为,1、雇员的职务行为，公司要承担民事责任。 2、雇员工作受伤，雇主应承担赔偿责任。雇主承担赔偿责任后，可以向第三人追偿。,员工卷走业主租金和物业管理费，公司善后 员工盗用购房人身份证开机，业主成为电信欠费黑名单 物业新员工盗窃案公司对讲机、业主单车 销售收款员卷款五十万,万科案例,南昌物业实习生正式招聘、上班路上受伤。 武汉员工下班回家猝死 成都上海外包员工意外死亡，万科垫付赔偿 肖像权 知识产权,一、分工明确、透明；流程清晰 二、有效监督、强化管理。,防范员工侵权有两招,一、福利保障要合法及时：合同签署、保险购买 二、事故处理有原则：责任明确要依法，关怀支援可酌情,员工利益保障两要点,回 顾：物业服务的三大法律风险,1、安全保障：三个必须三大要点 2、财产管理：两大原则五个方面 3、员工管理：防止员工侵权有两招 员工利益保障两要点,回顾,三、物权法及各地立法对物业 管理的影响,（一）物权法对物业管理的影响,物权法生效，业主及媒体的新问题,1、停车位是业主共有的？ 2、绿地不可以送一楼？ 3、住宅不能改成经营用房 4、业主委员会可以起诉吗？ 5、物业公司有权起诉了？ 6、非物业公司也可以提供物业服务了？ 、,物权法对房地产行业的主要影响,有利的方面： 明确了建造者享有原始产权 车位归开发商所有 绿地可以明示属于个人 地随房走有利于土地储备 为集体土地上市留下了余地 扩大了担保物权的范围,不利的方面： 物权确权的规定可能引发小业主维权高潮 模糊的条文会产生一些误导 淡化物业“管理”色彩，物业管理困难增多 拆迁将成为天下第一难，城市土地资源更趋紧缺 不动产登记制度的改变增加开发商的工作量和费用 房地一并抵押的规定对销售有不利影响,物权法对物业管理的影响,1、“物业管理”定义的变化 2、物业管理人如何面对业主的违法违规行为？ 3、如何对待业主的装修搭建行为？ 4、共有停车位的收费问题 5、业主表决权 6、警惕：被误读的物权法 7、物业管理面临的新问题 8、为什么要学习物权法,1、“物业管理”定义的变化,物业管理条例：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物权法：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 变化： 1、“物业管理企业”改为“物业服务企业” 2、“其他管理人”也可以从事物业管理 3、“物业管理”的内涵不再包括“维护秩序” 4、潜在变化：公权力代替业主自治,2、物业管理人如何面对业主的违法违规行为？,物权法第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 物业管理条例第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 第五十三条 物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。,2、物业管理人如何面对业主的违法违规行为？,最高院司法解释 第三条 业主委员会或者业主实施妨害物业服务企业对建筑区划内的建筑物及其附属设施和业主共同生活秩序进行服务和管理的行为，物业服务企业请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。,常见的业主装修搭建行为,对专有部位的建设改造：变更厨卫功能、封闭阳台、装防盗护栏、更换窗户或玻璃、在露台或花园搭棚建屋等。 对共有部位的占用：空调室外机、太阳能热水器、广告招牌、堆放物品等。,3、如何对待业主的装修搭建行为？,常见的业主装修搭建行为,第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。,3、如何对待业主的装修搭建行为？,3、如何对待业主的装修搭建行为？,1、分清专有部分还是共有部位 专有部分行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益（物权法71条）。共有部位的权利边界在于正常的、合理的、不损害他人利益前提下的使用。 2、是否违反了法律、法规、规章或者公约的规定 3、根据行为的危害性作出不同处理： A 涉及建筑安全或者重大公共利益的，坚决阻止，防止既成事实； B 一般损害公共利益的，履行告知、制止、报告的义务即可； C 侵害相邻人利益的，劝说、沟通，不作仲裁者，不强行干涉。,结合物权法应当思考的问题： 是否业主的一切装修行为都要经过开发商或物业管理人的认可，否则就是“乱搭建”？ 商品房买卖合同、物业管理合同、装修管理合同、业主临时公约能不能限制业主的装修行为？ “影响建筑外立面”是什么性质的行为？应由谁来制止？ 如果我们希望减少业主的自行改造，能否在设计上多一些考虑？ 起诉业主乱搭建，地产/物业的尴尬地位：诉侵权还是违约？要求恢复原状还是赔偿损失？ 根本途径是业主自治、政府行政管理到位。开发商负责到底、物业无所不管的模式难以为继。,4、共有停车位的收费问题,物权法七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 物业管理条例第五十五条： 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。,4、共有停车位的收费问题,地面车位中的非规划车位属于全体业主共有。 业主共有的车位，业主享有使用权、收益权、管理权。前期物业管理阶段，物业可以受开发商委托收费。 收费应纳入专项维修资金 在未获业主大会同意的情况下，擅自以停车费补充物业管理费，违反法规规定，侵害了业主的财产支配权。建议项目测算时不考虑此项收入。 业主共有车位是否区分固定与不固定车位，按业主利益最大化和公平原则考虑。固定车位应当比不固定车位支付更高的租金。在车位紧俏情况下，可以采取竞标方式出租。,5、警惕：下列法条被误读后可能兴起新的维权浪潮,第五十二条 国防资产属于国家所有。 政府以此主张人防车库的产权。 第七十三条 建筑区划内的其他公共场所、公用设施 和物业服务用房，属于业主共有。 对“其它公共场所、公用设施”的理解现实中会产生很大争议。 第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首 先满足业主的需要。 业主需要与开发商利益肯定是冲突的，首先满足业主需要，意 味着开发商要牺牲利益。,7、物业管理面临的新问题,从“物业管理企业”到“物业服务企业” 各地纷纷立法让街道办、社区办介入小区管理 物业管理的核心业主自治，名存实亡 “专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主”的表决比例使业主大会很难做出决定。,8、我们为什么要学习物权法？,政府还在以父母官自命，随意支配企业的合法财产，损害企业的重大利益； 客户已经懂得运用物权法维护自己的合法财产权益； 作为企业，作为开发商，不了解物权法就不能有效保护自己，还将招致重大法律风险； 作为现代社会的“白骨精”，不了解物权法的基本概念，知识结构就是不完整的； 作为行业领跑者，我们应当先一步了解物权法、熟悉物权法，特别是对与小业主权益有关的问题，要尽快形成自己的对策。 更好地参与地方立法。,（二）地方立法对物业管理的影响,苏州： 对违反业主公约的行为要上报主管机关，否则要受行政处罚。 未售出的物业，建设单位享有半数的投票权 。 物业管理收费的项目、标准和收支情况，物业管理企业应当在物业管理区域内每半年向业主公布一次，并接受业主监督和质询，公布的年度报告应当经过审计。第三十四条规定：业主委员会有权指定会计师事务所对物业管理企业在管理期间的财务活动进行审计，所需费用由管理费支出；” 接到物业损坏报修时，限时组织维修并查清损坏原因 在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金,地方立法,成都：开发商缴纳2%质保金，保修期结束后退回。 鞍山：物业公司缴纳“环境维护费”，6元平方米；至少服务五年 深圳：业主的所有装修行为要报物业公司，物业再报主