物业管理实务 鲁捷第7章 7.1物业租赁管理概述7.2 物业租赁管理新课件

第7章 物业租赁管理,物业租赁管理是指物业管理企业受业主和使用人委托，为其寻找承租人，并进行洽商、签约，以及签约后依据合同规范承租人行为、收缴租金、维护租赁物业等。,7.1 物业租赁管理概述,物业租赁就是物业所有者或经营者作为出租人，将物业使用权出让给承租人，并向承租人定期收取一定数额租金的一种经营形式。,7.1.1 物业租赁关系的建立,1.物业租赁的主体 物业租赁的主体有出租人和承租人。 出租人是指把自己的物业交给他人使用的人，出租人可以是物业的产权人(业主)，也可以是得到产权人同意转租的物业使用人，或直接受业主委托的物业经营人。 承租人是指租赁关系中使用他人物业并支付租金的人。 房租是双方使用权交换的价格，是物业租赁的核心问题。,2.物业租赁的特征,（1）物业租赁的标的物是作为特定物的房屋。 （2）物业租赁关系是一种经济的契约关系 （3）租赁双方必须是符合法律规定的责任人。,3物业租赁关系建立的程序,（1）出租方申报领取房屋租赁许可证 （2）双方洽谈，达成租赁意向，协议租金。 （3）双方订立契约，申请办理租赁审核手续。 （4）房地产交易管理部门受理申请。 （5）租赁审核经办人员查验有关证件，现场查勘。 （6）经办人员填写房屋租赁审核登记表，并签名盖章，由有关负责人或专人复核、审批。 （7）双方应收费标准交纳手续费，并到房屋产权管理部门办理房屋租赁登记。 （8）出租方将房屋交给承租人使用，承租人按规定向出租人交纳租金。,7.1.2 物业租赁关系的终止,1.物业租赁关系终止的条件 2.房屋租赁关系终止的几种情况 3.房屋租赁关系终止程序,1.物业租赁关系终止的条件,（1）出租人终止租赁关系的条件,1）承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借 2）承租人用承租的房屋进行非法活动 3）承租人不按合同规定的期限交纳租金达到一定期限的； 4）承租人全家迁离本市或去国外定居的； 5）承租人违反合同规定擅自改变房屋用途的； 6）出租人因不可预见的原因需要收回房屋的。,（2）承租人终止租赁关系的条件,1）承租人已经有了房屋，不需要再租房的； 2）承租全家迁离本市或承租人出国定居的、留学、探亲； 3）出租房屋发生重大损坏，有倒塌危险，出租人拒不进行修缮的。,2.房屋租赁关系终止的几种情况,（1）房屋租赁期限届满； （2）房屋拆迁； （3）出租房屋毁损； （4）在房屋租赁期限内，一方当事人依据法律的规定强制解除合同； （5）房屋承租人死亡； （6）当事人一方违约。,3.房屋租赁关系终止程序,（1）要求终止的一方提出书面建议; （2）租赁双方经过磋商，取得一致意见，形成书面协议; （3）持协议书到房管行政管理部门批准，并到签证机关备案。,7.2 物业租赁管理程序,物业租赁管理程序是指物业管理企业受业主和使用人的委托，在物业招租、合同签订、承租人管理、租赁物业维护等具体业务中的作业流程。,7.2.1 租赁物业的管理内容,1.物业租赁的基本条件 2.租金管理 3.租赁关系管理 4.衡量物业租赁经济效果的指标,1.物业租赁的基本条件,(1)物业出租人必须具备的条件 1)出租人是物业所有权人或是受托管理人，并持有房地产产权证或委托管理证件。 2)出租人若为物业开发经营企业或物业管理公司，还必须持有工商行政管理机关核发的营业执照。 3)出租人对所出租的物业应具有管理和修缮的能力。,1.物业租赁的基本条件,(2)物业承租人必须具备的条件 1)城镇居民承租者，必须具有物业属地常住户口，暂住人口则必须持有有关机关核发的暂住证。 2)单位承租公房，必须具有区、县级或市级政府批准的证明；单位承租私房，必须事先报房地产行政机关或当地政府批准。 3)承租人承租物业应以自住自用为主。 4)承租人必须是具有民事行为能力的人。 5)承租人必须具备合理使用房屋和支付租金的能力。,1.物业租赁的基本条件,(3)出租的房屋必须具备的条件 1)经规划部门批准建设，并已向房地产行政管理机关办理产权登记的房屋，产权和使用权不清，或产权和使用权纠纷尚未处理完结的房屋不能出租； 2)自管房单位和私房业主出租的必须是自住、自用有余的房屋，私房业主不得一方面出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房。 3)结构安全，设备齐全，能够正常使用的房屋。危险房屋和违章建筑房屋不得出租。 4)能够确保在租赁期内使用的房屋，已被证明即将被拆迁的房屋不得出租。,2.租金管理,(1)做好租金的评定工作 (2)建立租金底帐 (3)按时收取租金 (4)坚持专款专用,3.租赁关系管理,租赁关系即租赁合同关系，是出租人与承租人之间的经济合同关系。租赁关系管理就是对体现这种关系的各项活动进行组织、指导、监督和调节，保证租赁关系的建立和正常进行。,其主要内容有：,（1）按规定的条件和程序组织签订租赁合同，建立租赁关系。 （2）组织落实租赁合同中出租人享有的权利和履行的义务。 （3）监督检查承租人行使租赁合同中规定的权利和履行应尽的义务。 （4）处理协调租赁双方在履行租赁后天过程中出现的矛盾纠纷以及其他意外情况。 （5）审核租赁关系的变更与终止。 （6）租赁契约终止时，组织办理停、退租手续。,4.衡量物业租赁经济效果的指标,衡量物业租赁经济效果的指标主要有以下几个： （1）租赁房屋总量 （2）租赁房屋结构 （3）房屋完好率 （4）房屋租出率 （5）租金收缴率,7.2.2 租赁物业管理程序,1.业主放盘，委托授权,业主将欲出租物业授权给物业管理企业代理租赁，业主签署物业租赁委托书，双方签定代理协议，协议中明确物业管理企业提供的有偿服务项目和无偿服务项目、租赁价位、收款方式等内容。,2.寻找潜在承租人,（1）寻找潜在承租人 （2）引导潜在承租人参观物业,3.承租人资格的审查,（1）潜在租户的登记 （2）潜在承租人的身份证明 （3）租赁经历,4.合同条款谈判,（1）控制签约进程 （2）谈判妥协 （3）租期的确定 （4）关于物业改造的谈判 （5）限制竞争承租人条款的谈判,5.签定合同,双方签定合同前，应按照双方达成的各项条件填写合同，并收集出租人与承租人双方的有效证明文件，然后请双方在租赁合同的有效位置签名盖章。,6.核查物业,承租人入住前，物业管理企业应派专人陪同承租人验收物业，检查所租物业是否符合租赁条款中的条件，如果租赁双方都认可物业的状况，就应请承租人办理接受物业的签字手续。同时，双方都要填写“物业迁入迁出检查表”,7.提供有效的租赁服务,（1）建立联系途径 （2）开展租赁服务,8.收缴租金,（1）租金缴纳时间的管理 （2）滞纳金的管理 （3）收费通知单的管理,9.续签合同,承租人是否续约主要取决于对物业管理的满意程度和新合同的条款内容。新合同条款是否改变取决于：一是初次租赁谈判中未考虑的因素，如租户以往是否准时缴纳租金等；二是市场的情况。通常改变租赁条款内容主要集中在租赁期限，维修、更换、再装修的程度和租金水平上。,10.租赁终止,（1）租赁终止的种类 1）承租人提出的租赁终止 2）物业