某某文化招标文件中心物业管理服务项目采购.doc

- 1 - 第一部分 项目要求 第一章 招标项目要求 一、招标项目概况一、招标项目概况 某某文化中心项目占地面积 45000，总建筑面积 100368，共由 A、B、C、D、E、F 五个既相互独立又相互关联的部分组成。项目进驻单位有：某某文化 中心管理处、某某文化馆、某某图书馆、龙岗书城、中国移动深圳分公司龙岗营销中心、 龙岗影城、龙岗大剧院、龙岗音乐厅、多功能厅、龙岗展厅、龙岗城市规划展厅、龙岗 文化广场、英国渣打银行、某某嘉旺饮食连锁公司等。项目最高点 32 米，地上最高 5 层，地下一层。 地面、地下停车场各一个，面积约 20000，属于一类建筑物。 二、招标范围二、招标范围 1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、 外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。 2、共用的供水管道、落水管、供电设备与线路、共用照明、天线、中央空调（含中 央空调水质处理） 、水泵房、楼内消防设施设备、监控系统、电梯系统、综合布线系统、 火灾自动报警及消防联动系统、广播系统、楼宇自控系统等；供配电系统(含电力 BA 监 控、应急发电)、消防监控系统、给排水系统、安保监控系统、中央空调系统(含除湿、 空气净化)、人防系统、泛光照明、景观照明及办公照明系统、电梯设备系统等设施、设 备。 各功能区内业主（用户）专用专业设备管理不含在物业管理范围内，对这些设备， 中标人负责供电到配电箱开关（包括开关及配电箱） 。 3、本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、室外上下水管道、沟渠、 池、井、绿化、路灯、停车场）的维修、养护和管理。 4、本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理，杜绝火灾隐患。 5、公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位及会议室、活动室)的清洁卫生、 垃圾的收集、清运。 采购单位自用的办公室、库房、功能房，多功能厅、龙岗大剧院、龙岗音乐厅、龙 岗展厅、龙岗规划展厅、排练厅、贵宾厅、贵宾电影厅等室内卫生保洁、四害消杀由中 - 2 - 标人负责，费用应包含在标书报价内。 6、外墙及玻璃清洗。 7、室内绿化养护管理，详细请参阅后附合同的具体条款。 8、消毒及防蚊虫、灭鼠服务。 9、交通、车辆行驶、停泊及进出口的管理。 10、公共秩序的维护工作以及配合和协助当地公安机关进行安全防范工作。 11、协助管理本物业内采购单位主办或承办得各种会议、报告、演出、展销、展览等 活动。 12、物业及物业管理档案、资料。 13、项目室内外公众责任险（每人每次人身伤亡赔偿限额不少于 20 万元，每次人身 伤亡赔偿限额不少于 80 万元，每次财产损失赔偿限额不少于 20 万元，每次事故赔偿限 额不少于 100 万元，累计赔偿限额不少于 1000 万元）。 14、招标人认可的，中标人在投标文件中承诺的其他事项； 15、招标人与中标人协商后，认为有必要交物业公司管理的其它项目。 三、管理期限三、管理期限 自合同签定之日起叁年整。 四、物业管理标准四、物业管理标准及要求及要求 物业管理参照全国物业管理示范大厦评分标准 （日常管理需达到95分以上的标准） ，保证管理范围内各项建筑和配套设施时刻处于良好的工作状态，营造一个健康舒适的 工作环境。物业管理的分项标准要求如下： 序号序号项项 目目服服 务务 标标 准准 1 房屋日常养 护维修 确保房屋、门窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务， 零修合格率 100%。 2 室外场地、 道路养护维 修 确保室外场地、道路的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任 务，零修合格率 100%。 3 给排水设备 运行维护管 保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、 冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护 - 3 - 理和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电 设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护 及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零 修合格率 100%；每月准确、即时抄报各用水分表；核对每月供水公 司提供的水费通知；监控用水情况，及时处理水量异常情况。 4 供配电、供 气设备运行 维护管理 对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备 档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、 电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持证上 岗；建立 24 小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率 100%；加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关保证 完好，确保用电安全；确保供气管道及设施完好无损；管理和维护 好避雷设施；每月 5 日前准确、及时抄报前一个月的用电分表，协 助采购单位收取电费及其它费用；监控用电情况，及时处理电量异 常情况。 5 电梯运行维 护 建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时 间运行，安全措施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严 格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格 证、维修保养合同完备，定期进行维修保养；轿厢、井道保持清洁； 因故障停梯，接到报修后维修人员在 15 分钟内到达现场抢修，及时 排除故障；准时报送电梯年检并承担费用。 6 消防系统 （含火灾自 动报警系统、 水消防系统、 防排烟系统、 气体消防系 统） 加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐 全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反 应正常；及时发现并排除故障，零修合格率 100%；制定突发性火灾 等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备， 引路标志完好，零修合格率 100%。定期对消防系统及背景音乐系统 进行保养维护。 7 环境卫生管 理 建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；楼梯、扶手、 大厅、走廊、电梯间、天台、内外墙面、停车场、道路等所有公共 - 4 - 区域和会议室等保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、 污渍，卫生间洁净无异味；及时清扫积水，确保物业容貌整洁。零 修合格率 100%；保证建筑物外墙每年清洗二次及以上。 8 绿化管理 对合同范围内的绿化植物配置合理，绿地充分，无裸露土地；花草 树木生长正常，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；绿地管理和 养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象；对损坏及自然死亡 树木及其它绿化及时补栽。 9 治安及车辆 管理 确保安全和正常工作环境；环境秩序良好；做好安全防范和日常巡 视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发 事件；道路畅通，车辆停放有序。并根据采购单位要求对出入大楼 的物品、人员、车辆进行检查。 10 保安监控系 统运行维护 定期对系统性能状态检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时 处理（24 小时内） ，零修合格率 100%。 11 室外路灯系 统维护管理 加强日常检查巡视，确保灯光的正常使用；定期检测，发现故障及 时维修，零修及时率达到 100%，小修不过夜。 12 紧急预案 针对项目特点和甲方需求，制定物业管理相关紧急预案，确保 物业管理服务工作有条不紊。 13 紧急事件处 理方案 针对项目特点和采购单位需求，制定物业管理紧急事件处理方 案，确保紧急事件及时有效处理。 14 物业档案资 料管理 必须保证采购单位交给物业档案资料的完整性、完好性。 15 精神文明建 设 协助管理本物业内采购单位主办或承办得各种会议、报告、演出、 展销、展览等活动。 五、管理期限内需达到的目标五、管理期限内需达到的目标 中标人物业管理标准参照全国物业管理示范大厦评分标准执行，参加评优时总 体要求达到 98 分以上。其中： 1、物业管理各项工作有计划、有检查，用户满意率达 95%以上。 2、有效投诉率低于 0.2%。 3、有效投诉处理率达 100%。 - 5 - 4、房屋及公共配套设备、设备完好率 98%以上。 5、辖区内无任何重大恶性事故发生。 6、环境卫生、消杀、绿化达标率为 100%。 7、利用现代化管理手段对物业进行管理。 8、消防管理通过政府规定，设备设施年检完好率 100%，消防事故发生率为 0。 9、合同正式履行后二年内，考评分都达到 98 分以上（以考评组评分为准） ，通过 “全国物业管理示范大厦”考评。 六、建筑物功能简介六、建筑物功能简介 某某文化中心是某某政府文化设施的标志性建筑，拥有完善的文化功能和配套设施， 是开展各种文化活动，从事文化产业的理想场所。占地面积 45000 平方米；建筑面积 100368 平方米、建筑标高 -4.5 米24.5 米，地面建筑最多层数 5 层。 龙岗文化中心分 A、B、C、D、E、F 六个功能区。 A 区为大剧院、音乐厅、影城，是某某唯一的一家专业演出剧院，能满足任何大型 的歌舞、歌剧、戏剧、舞剧、交响乐演出及各类会议活动要求； B 区为文化馆，有排练厅 4 个、专业教室 11 间、琴房 24 间等，有全国文化信息资 源共享工程投影室、展厅、老年活动室、青少年活动室及各艺术类的活动场所； C 区为书城，将图书、音像制品作为主营项目的同时将相配套商业做为副营项目。 D 区为图书馆，内设网络服务区、社会科学借阅区、自然科学借阅区、报刊阅览区、 青少年借阅区、少儿借阅区、电子文献阅览室等，是全国文化信息资源共享工程龙岗分 中心等特色服务。 E 区为停车场，共有 556 个车位。 F 区为生活配套服务楼。位于文化中心西北端，建筑面积二千五百多平方米。功能 上服务于文化中心的工作人员及市民就餐，造型上充分迎合文化中心主题结构。 七、主要设备介绍七、主要设备介绍 1、供配电系统 供配电系统总装容量为 7300KVA，设置了 6 台干式变压器，3 个变配电所。其中 T1 变电所： 2 台变压器，单台容量 1250KW，供 A、B 区地面、F 区、广场电源。 T2 变电所： 2 台变压器，单台容量 800KW，供 A、B 区地下、C、D、E 区地面、地下、 - 6 - 广场和消防设备电源。 T3 变电所： 2 台变压器，单台容量 1600KW，供空调冷冻机房主机、水泵和冷却塔 等电源。 高压采用双环路 10KV 电源，一路来自向前 F12 回路，另一路来自清林 F19 回路，双 环路电源同时工作，电源进线采用高压电缆埋地引进大楼地下一层高压配电室。高压断 路器采用梅兰日兰高压成套开关设备，共计 10 台。其中 4 台断路器提供环网输电，剩余 6 台断路器提供本中心的 6 台变压器的高压 10KV 供电。低压配电系统采用 TN-S 制，即 （三相五线制） ，低压电器以金钟穆勒品牌为主。柴油发电机品牌为三菱，容量 1250KW，发电机电源与变电所电源之间采用 ATS 进行自动切换。 中心共配置高压配电柜 14 个，低压配电控制柜 73 个，其中 T1 变电所 33 个、T2 变 电所 23 个、T3 变电所 17 个。 2、照明系统（室内、室外、泛光灯、LED 立体招牌字、楼体 LED 护栏管） 分室内及室外照明。其中室内分普通照明和事故照明。室内大厅、走道、洗手间主 要由节能灯照明，各楼梯间采取环形日光灯管照明，各办公室采用日光灯管照明。室外 采取景观灯（泛光灯、LED 立体招牌字、楼体 LED 护栏管、空中大炮等）与照明灯（庭 院节能路灯、钠灯）相结合，可自动定时自动控制开关。室内均采取竖井总开关分散至 各公共走道、大厅分控制开关，再到各办公室开关控制各照明灯具。其中：泛光灯 400W 共 173 只，250W 共 15 只，175W 共 72 只，9W 龙珠泡共 678 只，冷极管 200 米，24W 节能 庭院灯 249 只，150W 停车场卤素灯 48 只，150W 照树灯 57 只，3000W 空中大炮 1 只。 中标人应负责除采购单位及大楼内各单位自用的办公室、库房、功能房、大剧院、 音乐厅、培训教室、排练厅、贵宾厅、电影厅等之外的其它所有照明系统的维护。 3、弱电系统 （1）中心电视系统 采用 750MHZ邻频传输，电视信号来自本地城市有线电视网及两套自办节目。前端设 备设在一层消防中控室内，电视中间设备设在弱电竖井内，分支、分配器安装在弱电井 内。电视信号源通过同轴电缆传输到 A 区放大器供一楼、二楼、三楼。传输到 B 区一楼 放大器和四楼放大器供地下一层、一楼、二楼、三楼、四楼、五楼、C 区的一楼、二楼， D 区的一楼和四楼信号放大器供 D 区一到五楼各房间的电视插座。 （2）楼宇自控系统 主要对空调系统进行控制监视和控制。监视 4 台制冷主机,数据参数由空调主机群控 - 7 - 系统提供通讯接口,该系统由数据采集器与楼控软件结合,实现对制冷主机的实时状态监 视。该系统对本大楼的 31 台送排风机、15 台新风机和 79 台空调机进行控制。有手动自 动切换运行状态、启停控制、故障报警等动能。楼宇自控系统中央操作站设在 A 区一层 消防控制中心内，由美国江森公司生产的 DDC 控制箱。本大楼设有 33 台 DDC 站，由 DDC 站结合现场实际位置分布安放，其中 A 区 8 台 DDC 箱、B 区 13 台 DDC 箱、C 区 5 台 DDC 箱、D 区 12 台 DDC 箱控制现场的风机、空调机的启停及风阀、水阀的开度。2 台网络连 接器安装在控制中心内，与大厦综合布线相连，组成完整的控制系统。中央操作站设立 在控制桌上，与其他弱电控制系统终端配套。当操作站出现异常时，系统可以正常运行， 利用时间模式及节假模式，保证系统的稳定。该系统利用 M5 图形软件，该软件是将所有 的控制及监控设备的数据和状态以模型图方式展现在桌面上，直观、操作性强，更好地 实现设备管理及监视的效果。 （3）保安监控系统 共分四期建设，都已经完成建设，正式投入使用，共有各种摄像头 200 多个。 一期：主要覆盖电梯、楼梯间、电梯间、楼内主要通道、地下和地面停车场。 本系统选用深科技生产的型号为 DVR8016 数字硬盘录像机 10 台，每台硬盘容量为 120GB，与之配套的监控软件 DVR8000 和 10 台 16 路画面分割器，分割器信号接口为双工 口，一路信号进入监视器，一路进入硬盘录像机。硬盘录像机采用动态录像，可以延长 录像存储空间，硬盘存满自动覆盖早期画面。 前端由分布在文化中心各个区域，计有彩色球型摄像机 12 台，半球型彩色摄像机 50 台，室内云台镜头组合型彩色摄像机 86 台，共 148 台。其中 A 区地下层 6 台、地上 一层 12 台、二层 2 台、三层 1 台，B 区地下层 5 台、一层 18 台、二层 6 台、三层 4 台、 四层 4 台、五层 3 台，C 区地下层 8 台、一层 10 台、二层 6 台，D 区地下层 2 台、一层 14 台、二层 6 台、三层 6 台、四层 6 台、五层 5 台，电梯内装有 12 台，将前端摄像机 采集的视频信号经过专用线缆传输至控制中心。 通过数字硬盘录像机及画面处理器将画面保存，同时以组合电视墙显示实时画面进 行监控。 其中一部分可以控制的摄像机的控制线缆经过通讯扩展和转换器接入数字录像机。 后端主要设备由 1 台电脑模拟分割器、10 台监视器和 10 台硬盘录像机组成，将实 时的画面储存在硬盘中，可以按需要查看和导出记录信息。 电视墙上可以同步大画面查看实际图像信息，也可以同时将 4、9、16 路画面同时显 - 8 - 示在一台监视器上，全部图像可同时监视的作用。 二期：主要覆盖 B 区负一层龙岗展厅区域。 本系统选用深科技生产的型号为 DVR8000 数字硬盘录像机 4 台，每台硬盘容量为 160GB，与之配套的监控软件 DVR8000 和 4 台 16 路画面分割器，分割器信号接口为双工 口，一路信号进入监视器，一路进入硬盘录像机。硬盘录像机采用动态录像，可以延长 录像存储空间，硬盘存满自动覆盖早期画面。 前端由分布在文化中心 A 区负一层展厅区域的彩色摄像机共 56 台。其中其中云台摄 像机有 5 台、高速摄像机有 6 台、半球摄像机有 45 台。 通过数字硬盘录像机及画面处理器将画面保存，同时以组合电视墙显示实时画面进 行监控。 设有键盘遥控控制。 后端主要设备由 4 台分割器、4 台监视器和 4 台硬盘录像机组成，将实时的画面储 存在硬盘中，可以按需要查看和导出记录信息。 电视墙上可以同步大画面查看实际图像信息，也可以同时将 4、9、16 路画面同时显 示在一台监视器上，全部图像可同时监视的作用。 三期：覆盖范围为文化中心户外广场、地面停车场，由 18 台高速球机和 11 台固定 摄像机及其它设备组成。 四期：覆盖范围为区规划展厅、大剧院、音乐厅、走廊、区文化馆办公区、大运工 程指挥中心等原监控系统没有覆盖的区域，由 1 台高速球机和 35 台固定摄像机及其它设 备组成。 （4）红外线防盗报警系统 防盗报警系统主要由 82 台 DS936 型红外探测器、65 个 PB-28 型紧急按钮、报警模 块、总线驱动器及 1 台型号为 DS7400xi 接警主机组合完成，采用总线制方式（集中、分 散）灵活式联接，模块化设计。软件管理模式，采用 DS7432 型 8 输入模块分别安装在各 区域竖井内，设防与撤防通过液晶键盘进行。 红外探测器采用 DS936 型安装在 A 区一二三四楼 4 个，B 区地下一层、地上一三四 五层 6 个，C 区地下一层、地上一二层 3 个，D 区一层、五层 2 个、靠近门的附近吸顶安 装，兼顾探测范围。 当有人非法入侵到设防区域时，报警中心产生声光报警，此时在报警主机上通过软 件界面提示警情具体位置。并有详细的报警记忆与详细资料生成，供查阅及存档管理。 - 9 - 紧急报警按钮采用 PB-28 型安装在 A 区一层 1 个，B 区地下一层 1 个、地上一二三 四五层 6 个，C 区一层和二层 2 个，D 区地下一层 1 个、地上一二三四五层 6 个。靠楼梯 间门口安装形状类似开关，当有必要时触发按钮，报警中心产生声光报警并提示报警区 域，提醒保安人员采取必要措施。 4、消防系统 消防系统采用赋安 5050 报警主机和 5058 联动控制柜，可直接由消防中心操控各联 动设备。本系统主要包括：火灾自动报警系统，及联动控制系统（含消防对讲电话系统， 应急消防广播系统） 、室内外消火栓系统、自动喷淋系统、水幕系统、雨淋系统、泡沫灭 火系统、防排烟系统、二氧化碳灭火系统、手提式干粉灭火。 火灾自动报警系统：本系统分为 23 个回路，各回路上任一设备报火警，联动相应区 域的警铃、消防广播、排烟阀、排烟风机、防火卷帘等。敲碎任一消火栓内按钮玻璃， 会启动消防水泵。主机采用赋安的烟感、温感、手报、激光感烟探测器等 2000 多个。消 防中心各系统的信号、故障、联动、广播、通讯点超过 7000 个。消防水系统：环大楼设 有室处消火栓 13 套，地下室设有 500M3的消防水池，天面设有 18M3的消防水箱。 室内消火栓系统：建筑内设有 351 套消火栓由 2 台消防水泵一用一备完成供水。喷 淋系统：除发电机房，配电房，风机房消防中心外均设置，采用闭式的喷头 600 多个， 配 12 套湿式报警阀，由 2 台喷淋泵，一用一备完成供水。雨淋系统：大剧院舞台上设有 雨淋灭火系统，采用开式喷头，配置 2 台雨淋阀，由 3 台雨淋泵，二用一备完成供水。 舞台上空设有雨淋，空气采样分析系统，空气采样分析系统当二路报火警时，降舞台防 火幕，经过 30 秒，延时启动雨淋泵。水幕系统：大剧院与观众厅设有水暮系统，采用开 式喷头，由 2 台消防水泵完成供水。水幕系统与雨淋系统联动。稳压系统：天面设有消 火栓、喷淋系统、气压罐各一套。泡沫灭火系统：A、C、E 区地下停车库，设置泡沫灭 火系统，使用 3 台 PHY32/1.0 的压力比例混合器，储罐 31000KG，与喷淋系统联动。 防排烟系统： 地下室的车库、内走道、地上部分的大中庭、音乐厅、大剧院、多功能厅、等场所 设置了防排烟系统，共计风机 49 台，防排烟、风阀、风口 300 多个。 二氧化碳灭火系统： C 区发电机房及油箱间，设置了二氧化碳灭火系统，共使用 20 只 70L 的储气瓶。发 电机房设置感温探测器，两路报警，启动气瓶电磁阀。 防火门及防火卷帘： - 10 - 各防护分区、地下室、地下车库走道等，均设有甲乙级防火门 274 樘，特甲级防火 卷帘 115 樘。 5、电梯系统 共有电梯二十九台：扶梯 16 台、垂直电梯 13 台，其中有五层楼的区域有 3 个，即 A 区、B 区、D 区。在 A 区和 B 区分别安装了 5 台型号为 GPS-上海三菱变频调速垂直电 梯，载重量为 1350kg，在 A 区与 B 区之间安装了型号为 J 系列八台上海三菱的扶手电梯， 在 B 区文化馆内安装了型号为 J 系列 6 台上海三菱扶手电梯。在 C 区书城安装一台型号 为 ELENESSA-SM 无机房垂直电梯和型号为 J 系列扶手电梯 2 台供书城使用。在 D 区图书 馆安装了 6 台型号为 ELENESSA-SM 上海三菱无机房垂直电梯载重量为 1050kg 供图书馆各 层乘客上下。 6、给排水系统 市政进水管为 2 路，管径 DN150，蓄水池 3 个，总容积 668 立方米。其中地下室生 活水池 1 个，为 150 立方米，消防水池 2 个，分别为 500 立方米和 18 立方米。生活给水 泵 6 台，总装机容量 82KW。空调补水泵 5 台，总装机容量 20.9KW 。消防泵 2 台,总装机 容量 44KW。喷淋泵 2 台，总装机容量 110KW。雨淋泵 3 台，总装机容量 270KW。水幕泵 2 台，总装机容量 44KW。稳压泵 4 台，总装机容量 7.4KW。排污泵 74 台，总装机容量 220KW。 中心给水系统采取 2 套供水方式。视市政自来水管网压力情况，人工手动操作决定 用哪一套供水方式，其中一套采用室外自来水管网对整个中心供水，另一套为二楼以下 采用室外自来水管网供水，三、四、五楼及天面采用变频加压泵二次供水。二次供水系 统为联博 XBH-系列微机控制全自动变频调速恒压给水设备。 消防供水系统由地下室消防水泵房的消防水池和 A 区楼顶消防水池提供消防、喷淋、 雨淋供水。消防供水设备为广州白云泵业有限公司生产的消防水泵、喷淋水泵、雨淋水 泵。本中心地面以上各区域楼层的排水均采用 PVC 管从各楼层的洗手间、天面雨水管， 通过排水管网排到本大厦红线以外与市政排水管和排污管相连接。地下室的排水是通过 安装在地下车库的各个区域的排水泵和地下卫生间的排污泵共 80 台来完成，可自动控制 和手动控制排污泵运转。通过排水管网排到室外市政雨水和排污管道连接。 7、空调系统 文化中心空调系统总装机容量为 2400RT。计有 4 台电制冷离心式冷水机组，冷却泵 - 11 - 34 台，冷却塔 4 台，排风机 31 台，新风机 15 台，空调机 79 台，风机盘管 384 台。主 机选用冷媒为环保型 R134a，冷却塔选用鑫丰牌方形超低噪声型四台，风扇电机功率为 22KW。各楼层内的空调机均为开利空调的配套产品。 （1）冷源 采用开利 19XR 一高效封闭型离心冷水机组，每台制冷量为 600 冷顿，共 4 台，每台 压缩机电机功率为 382KW，控制系统采用开利制冷机组的群控系统控制各区域, 空调机 的启停,风阀的开度调节采用中控室的 BAS 系统控制，方便灵活，可靠和节能。 （2）空调风系统 在文化中心的大空间部分设置了低速单风管空调系统。在 A 区影剧院观众厅、音乐 厅采用空调及全新风运行，其他几个区域、大堂、房间均设置空调机，风机盘管加新风 系统。 （3）空调水系统 空调水系统采用二管制，二次变频泵系统，定压罐定压。冷源侧采用定流量运行， 负荷侧采用变流量运行。总供回水管（集水器与分水器）之间设有压差控制的旁通阀装 置。在冷水机组的冷水出口和冷却水入口设置固定流量型的动态平衡阀，在各个空调机 组及新风机组冷水出口设置动态平衡电动调节阀，在风机盘管冷水出口设置动态平衡电 动二通阀。 （4）通风系统 在电影院、大剧院、音乐厅、地下车库厕所，各设备房及有特殊要求的一些房间 （如化妆间）分别设置了进排风系统进行空气循环，进出空调机房的风管均设置防火阀 或防火调节阀。 8、停车场系统 文化中心停车场管理系统，采用深圳捷顺公司的“捷顺 JS-168 型”读卡管理系统。 由管理中心数据服务器 1 台、管理中心数据交换机 1 台、IC 卡发行器 1 台、岗亭电脑 3 台；出口控制机 3 套、出口电动挡车器 3 个、临时读卡器 3 个、出口摄象机 3 个；入口 控制机 2 套、电动挡车器 2 个、入口摄象机 2 个等组成。 系统具有临时卡发放、图象对比、车牌识别等功能。道闸为捷顺标准道闸，型号为 JSDZ004，由主机、闸杆、夹头、叉杆等组成。 9、其它设备设施 （1）室外乒乓球台 3 张。 - 12 - （2）室外健身路径 1 项（共有健身器材 10 套左右） 。 （3）A 区楼体外墙大型广告牌（架）1 个。 （4）A 区 1 号门、B 区 1 号门侧室外背光照明广告牌共 6 个。 （5）东广场室外不锈钢广告张贴牌 1 个。 （6）大楼外墙 LED 不锈钢招牌 5 套。 10、其它上述未列明的公用设施。 八、物业管理有关说明八、物业管理有关说明 1、管理用房提供 在物业管理期限内，采购单位将提供_270_平方米的物业管理用房(含仓库及维修场 所） ，供物业管理公司免费使用。 2、采购单位每月对中标人进行物业管理考核评比，按考核结果计算当期浮动费用。 3、有关物业管理事项的说明 （1）投标单位报价时，除应包含第一章第七项“主要设备”所列明的设备设施的 维护费、材料费、配件费等外，还应包含后附合同中载明的所有费用，中标后不得以投 标书中未包含为由提出增加费用或拒绝履行相关义务，否则视为没有实质响应招标书要 求。 中标人无需负担文化中心范围内的任何水电费。但由于中标人人为过失造成的严 重水电浪费，则中标人需要承担浪费部分的水电费。 （2）春节、五一、十一等长假加班安排： 由中标人按管理需求自行安排加班， 加班费自理。节日装饰布置及相关费用承担由采购单位负责。 （3）管理目标及奖惩办法 管理目标参照第一章第五项。 (4)其它需说明事项： a、人员配备要求 要求配备总人数不少于 132 人，其中管理人员 8 人，工程技术人员 20 人，保安 员 54 人（其中女保安员人数为 8-10 人） ，卫生 49 人，绿化 1 人。所有人员需是本 项目专职，不得在其它任何单位（包括中标人总部及下属、控股单位）兼职。 b、停车管理 - 13 - 停车场目前实行一律免费停车。采购单位决定停车场开始收费经营后，停车场营 业执照和收费许可证由中标人负责承名办理并承担费用，由中标人负责停车场的日常 经营管理。停车场营业收入（指税前）按采购单位 50%、中标人 50%的比例进行分成； 中标人经营管理本停车场所产生一切人员工资等费用由中标人负责；停车场经营的所 有税费由中标人负担；中标人在管理本停车场过程中产生的设备设施维修材料费用、 材料零配件采购及费用，及停车场设备设施维修材料费用、材料零配件采购及费用， 停车场需新设置的设备设施、需更新的设备设施费用，停车 IC 卡补充更新费用等，由 中标人负责。停车场水电费用由采购负责。 停车场开始实行收费管理后，日常管理由中标人负责，经营及责任主体是中标人， 所有经营管理人员由中标人聘请和委派。如发生车辆损坏、被盗、人员受伤害等情况， 被客户投诉、起诉等，经政府主管部门或司法部门认定或判定应由管理方负责的，由 中标人承担责任；由车主、中标人双方协商解决的，按协商处理方案理清责任后，由 责任方承担责任。 驻文化中心各单位及员工停车优惠、费用减免权，政府各单位及员工停车优惠、 费用减免权，大型活动车辆停放优惠、费用减免权均归采购单位全权行使，中标人必 须配合执行。 停车场开始收费经营后，由双方根据以上基本约定另行签订补充协议。中标人中 标，必须接受以上停车场经营的基本约定，否则视为根本违约。 c、物业管理帐目的公开 中标物业管理公司必须至少每季度向采购单位就项目的物业管理费收支公布帐目。 d、其余设施设备的说明 项目内物业设施如岗亭、道闸、设备设施专用工具、各类门牌、各类标示指示牌、 垃圾中转站均由采购单位负责安装及提供，除以上设施设备外，投标单位在标书中为 管理需要添置的设施设备视为投标单位投资，中标后必须实施。 （5）监管 中标人在合同执行期间，须接受市、区行业主管部门、采购单位的监管。 4、电梯、空调、消防等重要设备设施的保养中标人应按照国家和地方的有关规定， 委托合格的专业公司进行定期维护保养。 - 14 - 九、合同方式九、合同方式 合同方式：详见后附的合同书。投标单位一旦有效投标，即视为接受合同条款，不 得中标后对合同明确约定的事项提出根本性的更改要求，否则视为投标违约，按自行放 弃处理，并计入政府采购诚信系统。请投标单位认真审阅后附的合同书。 十、付款方式十、付款方式 具体付款方式按合同约定执行。 十一、投标文件的组成十一、投标文件的组成 所提交的投标文件至少应包含如下内容： 1、商务部分主要包括以下内容： （1）法定代表人资格证明书 （2）投标文件签署授权委托书 （3）投标函 （4）投标人情况介绍及相关资质材料（资质证书等提供原件的扫描件） （5）开标一览表 （6）物业管理费构成明细报价表 （7）其他招标文件要求的资料或投标人认为需要补充的资料 2、技术部分主要包括下列内容： （1）物业管理方式、运作程序方案及实施文件（格式自定，包含以下内容） 1）物业管理整体设想及策划 2）管理方式和工作计划 3）人员的配备、培训与管理（人员资格证书须提供扫描件） 4）制度和档案的建立与管理 5）房屋管理与维护 6）共用设备建立与管理 7）共用设施建立与管理 8）保安及车辆管理 9）环境卫生管理 10）绿化管理 11）物资装备 12）应急预案及紧急事件处理方案 13）文化广场群众健身、跳舞、娱乐活动秩序管理方案和应急预案 14）其他 （2）相关服务计划（格式自定） （3）其他招标文件要求的资料或投标人认为需要补充的资料 十二、投标价格及物业管理经费十二、投标价格及物业管理经费 1、本项目物业服务费的约定方式，采用有附加条件的包干制。物业服务费用包括物 - 15 - 业服务成本、法定税费和物业管理企业的合理利润等，包括以下内容： (1)人工和行政管理费用，包括：员工工资、加班费、奖励费用、社保费用和行政办 公经费等； (2)建筑物维护费； (3)公共设备维护费，包括：供电、弱电、消防、电梯、给排水、空调、照明、灯饰、 广告标识牌等系统维护费； (4)公共设施维护费； (5)公共秩序维护费； (6)环境清洁卫生费； (7)消杀费；白蚁防治费； (8)绿化维护费； (9)管理设备分摊及固定资产折旧费； (10)不可预见费； (11)法定税费； (12)物业管理合理利润； (13)招标范围有关项目内容要求所列的其它各项指定费用。 2、投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标； 3、投标人的投标报价不得超过财政预算限额； 4、投标人的投标报价，应是本项目招标范围和招标文件及合同条款上所列的各项内 容中所述的全部，不得以任何理由予以重复，并以投标人在投标文件中提出的综合单价 或总价为依据； 5、本项目服务费采用有限制条件的包干制，详情请参看第一章第八项的有关说明。 由物业公司根据招标文件所提供的资料自行测算投标报价；一经中标，投标报价的月单 价与年总价作为中标人与采购单位签定的合同金额，合同期限内不做调整； 6、本项目（含设备）的维修，除按约定由中标人报价时包含在总报价内，需由中标 人全额承担的费用外，凡由双方商定应由双方共同负担费用的，按以下约定执行： 零配件单价在 1000 元和一次性维修 1000 元以下的，由中标人承担和实施；零配 1 件单价 1000 元（含本数，下同）以上 10000 元（不含本数，下同）以下的，超过 1000 - 16 - 元以上部分维修费用由采购单位负担，中标人负责 1000 元；零配件单价 10000 元以上 20000 元以下的，超过 2000 元以上部分维修费用由采购单位负担，中标人负责 2000 元； 零配件单价 30000 元以上 50000 元以下的，超过 3000 元以上部分维修费用由采购单位负 担，中标人负责 3000 元；零配件单价 50000 元以上 100000 元以下的，超过 4000 元以上 部分维修费用由采购单位负担，中标人负责 4000 元；零配件单价 100000 元以上，超过 5000 元以上部分维修费用由采购单位负担，中标人负责 5000 元；凡一次维修总费用超 过 1000 元的，按费用组成明细，按上述零配件单价处理办法办理。 凡按上述规定需由采购单位负责承担费用的，购买设备材料及维修具体需求由中标 人提出，由采购单位负责按不低于中标人提出需求的标准进行采购和提供物料，但应向 中标人提供中标人承担的费用数额的正式发票。 、上述的单项单价，单位应以国家规定和实际实践中习惯采用的台、个、把、只、 2 米、公斤、扇、座、膛、根、片、套、卷、次等为单位，双方均不得为减轻己方责任将 多个单项合并成一个单项或将一个单项不合理地拆分成多个单项；确需委托第三方实施 的项目含有人工费的，应将人工费与材料费分开单列，不得以包工包料作为费用分担依 据；按合同作业能力和性质应由中标人承担的工作，人工费应由中标人承担。 特别约定，以下费用由中标人全额承担，投标报价时须包含这些费用： 发电机燃油费（指每周定期保养运转与突发停电应急发电所需燃油费用，政府 1 负荷调控长时间拉闸限电发电所需燃油费用应由采购单位承担） ；发电机电池维护、更 换费用； 各种灭火器、水带、水枪、灭火泡沫、灭火气体、驱动气体等的充填、更新、 2 补充、修理费用； 楼内公用的垃圾桶；室外停放处、转运处的垃圾桶； 3 所有的垃圾清运费； 4 电梯轿厢及电梯间的地毯（至少每 16 个月更换一次）更新、维护费用； 5 各处大门及室内外的欢迎牌、引导牌等的更新、维护费用。 6 大楼各卫生间的纸巾和洗手液等由中标人负责购买，承担费用，并由中标人负 7 责摆放及回收管理。纸巾盒/架、洗手盒/架由中标人负责购买及安装、维护、更换，费 用由中标人承担。 - 17 - 高压变压器及相关设备设施、管线等的定期检测费用，包括为达到最经济运行 方式要求而进行定期报停和启用，根据供电部门要求而需要重新技术检测而产生的相关 费用。 7、除非政府集中采购机构通过修改招标文件予以更正，否则，投标人应毫无例外地 按招标文件所列的清单中项目和数量填报综合单价和合价。投标人未填综合单价或合价 的项目，在中标后，视作该项费用已包括在其它项目价款的综合单价或合价内； 8、投标人应先到项目地点踏勘以充分了解项目的位置、情况、道路及任何其它足以 影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将 不获批准； 9、投标人投标报价总额一经中标后，即作为中标人与采购单位签订该项目合同的总 价。合同方式见第一章相关条款。 10、投标人不得期望通过索赔等方式获取补偿，否则，除可能遭到拒绝外，还可能 将被作为不良行为记录在案，并可能影响其以后参加政府采购的项目投标。各投标人在 投标报价时，应充分考虑投标报价的风险。 11、中标人根据有关物业管理法规与采购单位签订的物业管理委托合同，对该物业 实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。 十三、注意事项十三、注意事项 1、中标人不得将项目非法分包或转包给任何单位和个人。否则，采购单位有权即刻 终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。 2、投标人若认为招标文件的技术要求或其他要求有倾向性或不公正性，可在招标答 疑阶段提出，以维护招标行为的公平、公正。 3、投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准， 如投标人使用的标准低于上述标准,评标委员会将有权不予接受，投标人必须列表将明显 的差异详细说明。 第二章 特别提示 一、严格禁止行为严格禁止行为 依据中华人民共和国政府采购法第七十七条规定，供应商有下列情形之一的，将由 政府采购监督管理部门依法处以采购金额千分之五以上千分之十以下的罚款，列入不良 行为记录名单，在一至三年内禁止参加政府采购活动，有违法所得的，并处没收违法所 得，情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 （一）提供虚假材料谋取中标、成交的。 （二）采取不正当手段诋毁、排挤其他供应商的。 - 18 - （三）与采购人、其他供应商或者采购代理机构恶意串通的。 （四）向采购人、采购代理机构行贿或者提供其他不正当利益的。 （五）在招标采购过程中与采购人进行协商谈判的。 （六）拒绝有关部门监督检查或者提供虚假情况的。 二、其他注意事项其他注意事项（常见的容易导致投标无效的情形） （一）投标人应提供充分的证明材料（清晰的扫描件） ，以证明其符合招标文件规定的资 格、资质等要求。 （二）投标人须如实、详细地填写技术规格偏离表、商务条款偏离表。 （三）投标人须认真阅读“投标文件初审表”及招标文件的资格要求，避免无效投标。 （四）投标人须在质量、技术、方案等方面最大程度上符合招标文件要求，否则一旦构 成未实质性响应招标文件情形，将会导致投标无效。 （五）投标人须使用正确的加密规则加密投标文件，并只能使用本公司的密钥上传投标 文件。 （六）投标人制作投标文件时应注意报价的前后一致。 （七）投标人制作投标函时须正确地填写项目名称和项目编号。 （八）投标人应详细地填写投标报价表、分项报价表。 （九）其它容易导致投标无效的情形，详见本招标文件第二部分第 24.4、24.5 条规定。 第三章 合同条款及格式(仅供参考) - 19 - 一、合同条款一、合同条款 二、合同格式二、合同格式 某某文化中心物业服务合同某某文化中心物业服务合同 项目名称：广东省某某文化中心物业服务 合同编号： 签订地点：某某文化中心 签订日期：二一一年 月 日 第一章第一章 总则总则 第一条 本合同当事人 委托方(聘用方)(以下简称甲方)：某某文化中心管理处 受托方（受聘方）(以下简称乙方)： 根据国家及地方有关法律、法规，甲方通过某某政府招标中心对本项目进行公开招 标。根据招标结果，乙方提交的投标书获得本项目管理权。在招标书、投标书的基础上， 本着平等、自愿、诚实信用的原则，经双方协商一致，甲方聘请乙方为某某文化中心提 供物业管理服务，特订立本合同。 除乙方可直接进驻龙岗文化中心外，还可选择由派出机构（管理处）替代进驻龙岗 文化中心，履行本合同所列明的义务。凡由乙方派出机构（管理处）及人员对本项目所 有有关的作为，包括文件签收、签发、物业管理及服务、作业、人身行为等，乙方应为 此承担相应的连带责任。 第二条 物业基本情况 物业类型：综合楼/多层 座落位置：深圳某某中心城龙翔大道 占地面积： 45000 平方米 建筑面积：100368 平方米 管理服务的物业构成细目见本合同附件管理服务的物业构成细目 。 第三条 乙方提供服务的受益人为甲方及本物业的相关客户，甲乙方均应对履行本 - 20 - 合同承担约定的相应责任。 第二章第二章 管理服务事项管理服务事项 第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、内外墙面、 承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅、公共卫生间、停车场等。 第五条 物业设施、设备的运行和维修、养护和管理。包括：共用的供水管道、落 水管、供电设备与线路、共用照明、天线、中央空调（含中央空调水质处理） 、水泵房、 楼内消防设施设备、监控系统、电梯系统、综合布线系统、火灾自动报警及消防联动系 统、广播系统、楼宇自控系统等；供配电系统(含电力 BA 监控、应急发电)、消防监控系 统、给排水系统、安保监控系统、中央空调系统(含除湿、空气净化)、人防系统、门禁 系统、泛光照明、景观照明及办公照明系统、电梯设备系统、室内外广告牌/架/框/箱、 健身设施等设施、设备。 各功能区内业主（用户）专用专业设备管理不含在物业管理范围内，对这些设备， 乙方负责供电到配电箱开关（包括开关及配电箱） 。 甲方单位自用的办公室、库房、功能房，多功能厅、龙岗大剧院、龙岗音乐厅、龙 岗展厅、龙岗规划展厅、排练厅、贵宾电影厅及其它甲方改变用途用作自用的功能房等 室内卫生、消杀由乙方负责，费用包含在合同价内。某某文化中心整体建筑物、绿化地 及其它区域白蚁防治工作及费用由乙方负责。 第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室 外上下水管道、化粪池、停车库、停车场、沟渠、池、井等。 第七条 公用绿地、花木、建筑小品的养护，主要包括 D 区天井绿化及各层凸檐绿 化带、书城天面绿化地、书城二层外楼梯两侧绿化。楼内甲方单位另行布置的绿化的日 常养护由甲方另行安排。室外广场绿化由城管部门养护管理，乙方主要起督促、检查、 协调的作用。 第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。 第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、 清运、定期消杀。 第十条 交通与车辆停放秩序的管理。 - 21 - 第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、配合和协助当地公安 机关进行区域内公共秩序管理等安全防范工作。文化广场群众健身、跳舞、娱乐等活动 秩序管理和应急处理。 第十二条 管理与物业相关的工程图纸、档案与竣工验收资料。 第十三条 本合同约定之外的各单位房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护， 在当事人提出委托服务时，乙方应当接受委托并根据委托方提出的要求和标准合理收费。 第十四条 对其他物业使用人违反物业管理规约及规章制度的行为，除按管理规约 规定进行处理外,重要事项应及时向甲方反映或提交有关部门处理。 第十五条 电梯、空调、消防等重要设备设施的保养，乙方应按照国家和地方的有 关规定，委托合格的专业公司进行定期维护保养。 其他服务事项。 乙方应按照采购方要求及项目管理特点，制定物业管理相关应急预案和突发事件处 理方案。 招标文件规定和乙方投标文件承诺的其他管理服务事项。 第三章第三章 物业管理服务期限物业管理服务期限 第十六条 管理服务期限为 3 年：2011 年 月 日至 2014 年 月 日，其中第一 年为试管期，试管期内乙方未达到约定的主要管理目标，甲方有权终止合同。 第四章第四章 双方权利义务双方权利义务 第十七条 甲方权利义务 1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。 2、审定乙方拟定的物业管理制度和方案。 3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况，提出相应整改意见和建议。 4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务季度和年度预决算，甲方有权检查 乙方的物业管理收支情况，对不合理的分配支出甲方有权提出调整意见。 如