仁恒项目投资决策管理规定.doc

项目投资决策管理规定第一章 总则第一条 为加强集团投资管理，规范集团项目投资决策流程，促进集团业务持续健康发展，特制定本制度。第二条 本制度适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产开发公司，适用集团在中国境内的房地产新项目的拓展与决策。第三条 本制度中，除非另有所指，下列简称具有如下特定含义：地区公司：集团在中国境内全资拥有、控股或相对控股的房地产开发公司；投资委员会：集团投资委员会相关专业部门：集团投资发展部、市场营销部、建筑研发中心、工程技术部、商业地产管理部、酒店运营部和律师（包括集团律师和法律顾问）。第四条 本制度所指房地产项目，包括一级市场项目、二级市场项目和政府合作项目。一级市场项目，是指政府作为土地出让主体，通过协议、挂牌、招标、拍卖等方式出让的项目。二级市场项目，是指以土地已经由政府出让，原项目业主方作为转让主体，对项目的全部或部分，通过协议、招标、拍卖等方式转让的项目，具体又分为项目转让、增资扩股、股权收购等类型。政府合作项目，指现状为非建设用地、需由政府大力支持的项目，主要是指没有完成法定的土地出让程序，或已完成法定出让程序、但依据其既定用途无法直接进行房地产开发的地块，包括一级土地开发地块、待出让的政府储备用地和需变更的用地性质的地块。第二章 参与部门及职能划分第五条 集团项目投资遵循“执行副总裁立项、投资委员会决策、集团投资发展部负责实施”的原则和流程。地区公司在集团的指导下承担相应的职能。第六条 集团投资委员会是集团项目投资的决策机构。投资委员会根据集团发展战略，召开投资决策会议决定项目投资。第七条 投资委员会成员由相关集团高层、相关专业部门负责人及相关专职人员组成。集团总裁和执行副总裁任投资委员会主任和副主任；相关地区公司总经理、集团投资总监、财务总监、律师、投资发展部负责人、市场营销部负责人、建筑研发中心负责人、工程技术部负责人、商业地产管理部负责人、酒店运营部负责人及相关专职人员为委员。第八条 投资委员会主任是投资决策会议的召集人，投资委员会主任可授权投资委员会副主任召集投资决策会议。投资决策会议分为全体会议和扩大会议。全体会议由全体委员参加；扩大会议则由召集人根据项目需要，引进其他内部专家、外部专家或外部机构进行咨询。具体会议类型由召集人根据项目实际情况决定。第九条 执行副总裁负责集团项目投资立项的审批。集团总裁拥有投资委员会投资决策会议之前的项目否决权。第十条 集团投资发展部是项目投资的主管部门，由集团投资总监分管，并负责集团项目投资的具体实施。第十一条 对于已经设立地区公司的城市或区域，地区公司在集团投资发展部的指导下具体实施新项目拓展。地区公司总经理为该城市或区域新项目拓展的第一负责人；地区公司应明确投资工作的具体负责部门和兼职人员，并协调公司相关部门成立项目小组推进项目投资工作。第三章 投资计划制定与项目信息搜集第十二条 集团投资发展部根据集团发展战略，制定年度投资计划，经集团投资总监初审后报执行副总裁审核，并由总裁最终审定。第十三条 集团投资发展部根据集团发展战略和年度投资计划，在战略关注的城市与区域寻找合适的项目。对于已经设立地区公司的城市或区域，新项目的信息搜集主要由地区公司承担。第十四条 项目的信息渠道主要包括：（1）政府国土部门公开挂牌、招标、拍卖地块信息；（2）政府招商部门的招商信息；（3）中介提供的项目信息；（4）集团领导提供的项目信息；（5）法院、拍卖行、产权交易所信息；（6）其他渠道的项目信息。第四章 初步可行性研究与投资立项第十五条 集团投资发展部对项目信息进行分析与筛选，并在对项目进行初步考察和分析的基础上，编制项目投资论证报告（即项目初步可行性研究报告）等立项材料，经集团投资总监审核后报执行副总裁立项。第十六条 地区公司搜集的项目，由地区公司负责对项目信息进行分析与筛选，如有必要，可先通报集团投资发展部会同地区公司对项目进行实地考察和分析；再由地区公司负责编制项目投资论证报告，报集团投资发展部，经集团投资总监审核后报执行副总裁立项。第十七条 对于政府合作项目，集团投资发展部或地区公司可与地区政府及相关政府部门先行沟通，达成初步意向；并按本规定第十五条和第十六条规定的程序报执行副总裁立项。第十八条 招拍挂项目，原则上应于招拍挂信息发布后3个工作日内将立项材料按本规定第十五条和第十六条所定程序报执行副总裁立项。第十九条 由集团投资发展部牵头，建筑研发中心、市场营销部、商业地产管理部、酒店运营部、工程技术部等专业部门以及地区公司相关部门，为集团投资发展部或地区公司编制项目投资论证报告提供相应的专业支持。项目投资论证报告应包括项目介绍、市场分析、项目定位和经济测算。第二十条 执行副总裁根据集团战略和投资计划，结合集团投资发展部报送的立项材料，决定项目投资立项。第二十一条 对于经济效益明显、决策周期较短、总裁及董事局高度重视的重大项目以及部分招拍挂项目，经执行副总裁批准，可简化投资立项手续，快速进入详细可行性研究与商务谈判阶段。详细可行性研究、商务谈判及投资准备的工作按本规定第五章实施。第五章 详细可行性研究与投资准备第二十二条 投资立项后，集团投资发展部根据项目需要，协调相关单位、专业部门和人员，展开项目详细可行性研究、商务谈判及相关的竞买、投标或投资准备工作。第二十三条 集团投资发展部报送立项的项目，项目的详细可行性研究由集团投资发展部主持，并编制项目可行性研究报告。其中，关于项目的市场分析、定位策划与租售计划及价格预期的材料由市场营销部负责提供；关于商业和办公项目的市场分析、定位策划与租售计划及价格预期的材料由商业地产管理部负责提供；关于酒店项目的市场分析、定位策划与租售计划及价格预期的材料由酒店运营部负责提供；项目的规划设计方案或技术经济指标由建筑研发中心负责提供；项目的开发进度安排由工程技术部负责提供；项目的成本造价数据由集团相关部门和地区公司提供。集团可根据项目实际情况，引进外部咨询机构进行详细可行性研究。第二十四条 地区公司报送立项的项目，项目详细可行性研究由地区公司具体实施，项目可行性研究报告由地区公司编制并报集团投资发展部审核。集团相关专业部门为地区公司的详细可行性研究提供相应的专业指导。地区公司可根据项目实际情况，引进外部咨询机构进行详细可行性研究。第二十五条 项目可行性研究报告应就项目的市场环境、项目定位、盈利能力和抗风险能力等各方面作详细的研究分析，具体包括报告摘要、项目介绍、城市概况、市场分析、项目定位、建设方案、投资估算、收益预测、现金流量与财务评价、不确定性与风险分析、结论与建议等内容。第二十六条 集团投资发展部报送的项目，由投资发展部在总裁与执行副总裁的指导下会同相关部门及人员开展商务谈判。各阶段的商务谈判成果（如合作协议等）应经律师提出法律意见后，报集团投资总监初审、执行副总裁审核并由总裁最终审定。地区公司报送的项目，由地区公司在集团投资发展部的指导下开展商务谈判，各阶段的商务谈判成果报集团投资发展部，经律师提出法律意见后，报集团投资总监初审、执行副总裁审核并由总裁最终审定。第二十七条 招拍挂项目，应根据招拍挂文件要求制作相应的竞买文件或投标文件。集团投资发展部操作的招拍挂项目，由集团投资发展部主持编制挂牌和拍卖项目的竞买文件、投标项目的商务标和其他投标文件；集团建筑研发中心负责制作投标项目的技术标。地区公司操作的招拍挂项目，挂牌和拍卖项目的竞买文件由地区公司负责，集团投资发展部作相关的指导和协调。投标项目的技术标由地区公司在集团建筑研发中心的指导下完成，或由建筑研发中心直接制作；投标项目商务标及其他投标文件由地区公司在集团投资发展部的指导下完成。第二十八条 招拍挂项目，集团投资发展部和地区公司还应编制竞买方案或投标方案，方案应包括竞争对手分析、竞买投标策略、竞买或投标可承受的价格以及最高报价建议等。地区公司编制的竞买或投标方案应报集团投资发展部，由集团投资总监审核后报执行副总裁审定。第二十九条 集团投资发展部在项目详细可行性研究、竞买或投标文件制作及商务谈判的同时，应完成相关的项目投资准备工作。地区公司报送的项目，由地区公司负责完成相关的项目投资准备工作，并通报集团投资发展部。第三十条 项目可行性研究报告、商务谈判协议、竞买/投标文件、竞买/投标方案等项目投资资料应经律师提出法律意见后，报集团投资总监初审、执行副总裁审核。对于挂牌及拍卖项目，集团投资发展部应于距竞买日3个工作日前将项目可行性研究报告、竞买方案和竞买文件报投资总监初审、执行副总裁审核；地区公司应于距竞买日3个工作日前将上述材料提交集团投资发展部并由集团投资发展部报投资总监初审、执行副总裁审核。鉴于挂牌和拍卖项目的研究和决策周期较短，经执行副总裁同意，项目可行性研究报告可于竞买成功后补交（具体事宜由集团投资发展部另行通知），但项目投资论证报告应有相应的深化和扩展，以适应投资决策的需要。对于招标项目，集团投资发展部和建筑研发中心应于距投标日3个工作日前将项目可行性研究报告、投标方案和投标文件上报执行副总裁；地区公司应于距投标日3个工作日前将上述材料提交集团投资发展部和建筑研发中心，并由集团投资发展部和建筑研发中心报送执行副总裁。第六章 投资决策与投资实施第三十一条 执行副总裁审核项目投资资料，并提交总裁审定。第三十二条 投资委员会根据总裁提议，召开投资决策会议，对项目投资进行表决。三分之二以上参会委员同意的项目为表决通过的项目。第三十三条 投资决策会议就决策和表决结果形成项目投资意见书；对表决通过的项目，下发投资项目通知书。投资项目通知书由投资总监核稿、执行副总裁会审、总裁签发后有效。根据新加坡法律规定，项目投资总额达到新加坡法定标准从而需经集团董事局或股东大会批准的，由投资委员会将项目材料上报集团董事局，经集团董事局或股东大会审核通过后，再下发投资项目通知书。第三十四条 投资项目通知书应及时报送集团董事局主席。鉴于项目投资的重要性与特殊性，集团董事局主席对投资委员会通过的投资项目，根据变化的条件，拥有最终否决权；鉴于挂牌和拍卖项目的特殊性，根据变化的条件，董事局主席对投标和竞买的最高报价有临时变更权。第三十五条 投资项目通知书应报送集团香港营运中心财务总监，财务总监据此作相应的资金准备。第三十六条 表决通过的项目，由集团投资发展部主持实施项目的竞买、投标和收购。地区公司操作的项目，由地区公司在集团投资发展部的指导下实施项目竞买、投标和收购。协议收购项目，按照协议条件和程序进行；招拍挂项目，按照规定的招拍挂条件，进行投标和竞价；收购国有股权或国有企业拥有的项目，按照国家规定以通过产权交易所挂牌交易的方式进行收购；政府合作项目，按照和政府达成的协议进行；需要通过招拍挂方式出让土地的，推动项目进入招拍挂出让程序，并按照法定的流程获取地块。第三十七条 对投资委员会表决未通过的项目，除非商务条件等方面发生重大变化，原则上不再推进，并做好相应的善后工作。第三十八条 项目获取后，集团投资发展部及地区公司负责办理成交手续；土地款或股权收购款所需资金由集团统一调配。第三十九条 项目获取后，由集团总裁或执行副总裁指定人员或团队，负责落实项目公司组建、变更及运作事宜。第四十条 用于新设公司、外资进入、政府立项和银行贷款等审批事项的项目可行性研究报告，应根据审批需要对原有的项目可行性研究报告作相应的修改。第四十一条 项目结束后，项目公司在集团的指导下开展项目后评价工作，并编制项目后评价报告。第七章 信息披露与档案管理第四十二条 新项目拓展与投资工作属公司机密，在信息搜集、投资立项、可行性研究、商务谈判、竞买与投标文件制作、投资工作准备、投资决策、投资实施等各个阶段，相关参与人员均应保守秘密，按公司规