房地产成本核算规范.doc

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单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。(2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。(3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。A、成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。B、同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。C、同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 (4) 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等库存商品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。第四章 成本费用项目及核算内容4-1 库存商品成本核算应视库存商品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。为了加强库存商品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，正确核算库存商品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算库存商品的成本，必须明确库存商品成本的种类和内容。库存商品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。库存商品成本按其用途，可分为如下四类： 1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入库存商品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类库存商品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：成本项目一般包括下列六项：1) 土地征用及拆迁补偿费2) 前期工程费3) 建筑安装工程费4）基础设施费5)基础配套设施费6) 开发间接费4-2 各成本项目的开支范围如下：土地征用及拆迁补偿费指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价，主要包括以下内容：一）政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。二）合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。三）红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。四）拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。前期工程费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、 筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：一）勘察设计费（1）勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。（2）规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。（3）建筑研究用房费：包括材料及施工费二）报建费（1）报批报建费包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。 项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。（2）增容费包括水、电、煤气增容费三） “三通一平”费：1）临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用2）临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。3）临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。4）场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用。四）临时设施费1）临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用2）临时办公室：租金、建造及装饰费用3）临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费4）临时围板：包括设计、建造、装饰费用 建筑安装工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用，按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。主要包括：一） 基础造价包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水二）结构及粗装修造价结构及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑，有裙楼架空层及转换层，原则上架空层结构列入裙楼、转换层结构并入塔楼。三）门窗工程主要包括室外门窗、户门、防火门的费用四）公共部位精装修费主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用五）户内精装修费主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。六）室内水暖气电管线设备费；1、 室内给排水系统费（自来水排水直饮水热水）；2、 室内采暖系统费（地板热电热膜分户燃气炉管道系统暖气片）；3、 室内燃气系统费；室内电气系统费（强、弱电预埋管）七）室内设备及其安装费1、 空调及安装费；2、 电梯及其安装费；3、 发电机及其安装费；4、 高低压配电及安装费；5、 消防通风及安装费；6、 背景音乐及安装费八）室内智能化系统费1、 保安监控及停车管理系统费用；2、 电信网络费用；3、 卫星电视费用；4、 三表远传系统费用；5、 家居智能化系统费用基础设施费指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，包括供水、供电、道路、供热、燃气、排洪、电视、通讯、绿化、环卫设施、场地平整及道路等基础设施费用。一） 室外给排水系统费主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统二） 室外采暖系统费主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用三） 室外燃气系统费主要包括管道系统、调压站四） 室外消防系统费主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站五） 室外消防系统费六） 室外智能化系统费主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统七）环境设计费八）绿化建设费：区内、区外绿化支出九）建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等十）道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等十一）围墙建造费： 包括永久性围墙、围栏及大门十二）室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯十三）室外背景音乐十四）室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：(1) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出。(2) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。(3) 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。(4) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：1、 游泳池：土建、设备、设施2、 业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构3、 幼儿园：建造成本及配套资产购置4、 学校：建造成本及配套资产购置5、 儿童游乐设施6、 车站建造费：土建、设备、各项设施开发间接费开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。（包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。）一）工程管理费1）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用2）预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用3）行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。4）施工合同外奖金：赶工奖、进度奖5）质检费：竣工验收过程中的有关质检费。二）营销推广费项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用，主要包括：1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等7）现场销售器具费：饮水机、家私等8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等9）卖点增加费：10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用11）样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。12）销售模型费13）展销费：展位费、布置费、制作费等14）其他三）资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。四）物业管理完善费 包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。期间费用期间费用包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴，其科目设置、归集内容、核算程序等详见费用核算办法。三类期间费用与“开发间接费”均有联系和区别，详细界定与核算办法详见费用核算办法 。第五章 会计科目与帐簿设置5-1 “生产成本”科目：核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。在各级明细科目下，再按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。项目 在建一期 住宅 裙楼 地下室 在建二期 待开发土地 跨期待分摊成本项目开工前，所有成本均在成本核算对象“待开发土地”中核算；项目开工后，将已开工部分逐期自“待开发土地”中转入“在建期”。5-2 “开发间接费”科目：归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与楼盘推广销售有关并发生在开盘前费用支出。（包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。）这类费用先归集，再并按一定标准分配计入各成本核算对象。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。5-3 “预提费用”科目：核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未结算或支付的成本、费用。费用预提的时间：一般在结转房屋等库存商品时预提。费用预提金额的确定：以电算化成本信息系统中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。对于预提费用，也可不作帐务处理。在自定义资产负债表中，预提费用直接取帐套中“生产成本-各成本核算对象的贷方余额”，存货取帐套“生产成本-各成本核算对象的借方余额”。5-4 “待摊费用” 科目：按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。5-5 “库存商品”科目：核算已开发完成并验收合格的库存商品的实际成本。各单位在进行“库存商品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。 房地产成本核算科目明细表一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注生产成本土地征用及拆迁补偿费按前述明细各成本核算对象 成本核算对象可分层次设立。前期工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象建筑安装工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象建筑安装工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象基础设施费按前述明细按前述明细各成本核算+对象基础设施费按前述明细 各成本核算对象配套设施费按前述明细 各成本核算对象开发间接费按前述明细 按前述明细各成本核算对象自一级科目 开发间接费转入开发间接费项目名称工程管理费按前述明细定期转入生产成本 营销费用按前述明细资本化利息物业管理完善费其他库存商品项目名称成本核算对象设置面积或套数的数量金额帐第六章 成本费用的归集与分配土地征用及拆迁补偿费一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在“土地征用及拆迁补偿费”之“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法为：A、按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的生产成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。 B、按建筑面积计征（或补偿）时：按成本核算对象的建筑面积来分摊。 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。开发间接费A、应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在每月末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。B、不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。关于借款费用资本化 A、借款费用资本化的期限：自开发投入日起至完工交付日止的借款费用可资本化，其间开发商主动实施的停工期间不包括在内；B、可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失等借款费用，但不包括借款手续费及佣金；C、可确定借款用途并专款专用于某特定开发项目的，可将借款费用直接计入受益的开发项目；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各开发项目间分摊。第七章 附 则8-1 本规范适用于公司全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。8-2 本规范未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团公司有关成本管理的规定执行。本指导由财务部负责解释和修订。 8-3 本规范自2007年1月1日起执行。 附：“生产成本”科目编号一览表科 目 名 称编 号生产成本4101土地征用及拆迁补偿费410105.01政府地价及市政配套费410105.01.01合作款项410105.01.02红线外市政配套费410105.01.03拆迁补偿费410105.01.04前期工程费410105.02勘察设计费410105.02.01 勘察丈量费410105.02.01.01 规划设计费410105.02.01.02 建筑研究用房410105.02.01.03报批报建费410105.02.02 政府报批报建费410105.02.02.01 增容费410105.02.02.02三通一平费410105.02.03 临时道路410105.02.03.01 临时用电410105.02.03.02 临时用水410105.02.03.03 场地平整费410105.02.03.04临时设施费410105.02.04 临时围墙410105.02.04.01 临时办公室 410105.02.04.02 临时场地占用费410105.02.04.03 临时围板410105.02.04.04建筑安装工程费410105.03基础工程410105.03.01 土方410105.03.01.01 护壁（坡）410105.03.01.02 桩基410105.03.01.03 桩基检测410105.03.01.04 降水410105.03.01.05结构及粗装修工程410105.03.02门窗工程410105.03.03 室外门窗410105.03.03.01 户门410105.03.03.02 防火门410105.03.03.03公共部位精装修 410105.03.04 大堂精装修410105.03.04.01 楼梯间精装修410105.03.04.02 屋面精装修410105.03.04.03 外立面精装修410105.03.04.04室内装修410105.03.05 厨房精装修410105.03.05.01 卫生间精装修410105.03.05.02 厅房精装修410105.03.05.03 阳台、露台精装修410105.03.05.04室内水暖气电管线设备费410105.03.06 室内供排水系统费410105.03.06.01 室内采暖系统费410105.03.06.02 室内燃气系统费410105.03.06.03 室内电气系统费410105.03.06.04室内设备及其安装费410105.03.07 空调及其安装费410105.03.07.01 电梯及其安装费410105.03.07.02 发电机及其安装费410105.03.07.03 高低压配电及其安装费410105.03.07.04 消防通风及其安装费410105.03.07.05 背景音乐及其安装费410105.03.07.06室内智能化系统费410105.03.08 保安监控及停车管理费用410105.03.08.01 电信网络费用410105.03.08.02 卫星电视费用410105.03.08.03 三表远传费用410105.03.08.04 家居智能化费用410105.03.08.05基础设施费410105.04室外给排水系统费410105.04.01 自来水系统410105.04.01.01 雨污水系统410105.04.01.02 直饮水系统410105.04.01.03 热水系统410105.04.01.04室外采暖系统费410105.04.02 管道系统410105.04.02.01 热交换站410105.04.02.02 锅炉房410105.04.02.03室外燃气系统410105.04.03 管道系统410105.04.03.01 调压站410105.04.03.02室外高低压系统费410105.04.04 高压线路工程410105.04.04.01 低压线路工程410105.04.04.02 配电室410105.04.04.03 开闭站410105.04.04.04室外消防系统费410105.04.05室外智能化系统费410105.04.06 电信网络系统费410105.04.06.01 小区停车管理系统410105.04.06.02 电子巡更系统410105.04.06.03 围墙监控照明系统410105.04.06.04环境设计410105.04.07绿化建设费410105.04.08建筑小品410105.04.09道路及广场建设费410105.04.10围墙建造费410105.04.11室外照明410105.04.12室外背景音乐410105.04.13室外零星设施410105.04.14配套设施费410105.05游泳池410105.05.01会所410105.05.02幼儿园410105.05.03学校410105.05.04网球场410105.05.05 - -开发间接费410105.06工程管理费410105.06.01 工程监理费410105.06.01.01 预结算编审费410105.06.01.02 行政管理费410105.06.01.03 施工合同外奖金410105.06.01.04 质检费410105.06.01.05利息410105.06.02营销费用410105.06.03 媒介广告费410105.06.03.01 广告设施及发布费410105.06.03.02 - -物业完善费410105.06.04成本核算项目分类：一、土地征用及拆迁补偿费三、建筑安装工程费四、基础设施费政府地价及市政配套费室内水暖气电管线设备费建筑小品合作款项 室内供排水系统费道路及广场建设费红线外市政配套费 室内采暖系统费围墙建造费拆迁补偿费 室内燃气系统费室外照明二、前期工程费 室内电气系统费室外背景音乐勘察设计费室内设备及其安装费室外零星设施 勘察丈量费 空调及其安装费 规划设计费 电梯及其安装费 建筑研究用房 发电机及其安装费五、配套设施费报批报建费 高低压配电及其安装费游泳池 政府报批报建费 消防通风及其安装费会所 增容费 背景音乐及其安装费幼儿园三通一平费室内智能化系统费学校 临时道路 保安监控及停车管理费用网球场 临时用电 电信网络费用 - 临时用水 卫星电视费用八、开发间接费 场地平整费 三表远传费用工程管理费临时设施费 家居智能化费用 工程监理费 临时围墙四、基础设施费 预结算编审费 临时办公室 室外给排水系统费 行政管理费 临时场地占用费 自来水系统 施工合同外奖金 临时围板 雨污水系统 质检费三、建筑安装工程费 直饮水系统利息基础工程 热水系统营销费用 土方室外采暖系统费 媒介广告费 护壁（坡） 管道系统 广告设施及发布费 桩基 热交换站 - 桩基检测 锅炉房物业完善费 降水室外燃气系统结构及粗装修工程 管道系统门窗工程 调压站 室外门窗室外高低压系统费 户门 高压线路工程 防火门 低压线路工程公共部位精装修 配电室 大堂精装修 开闭站 楼梯间精装修室外消防系统费 屋面精装修室外智能化系统费 外立面精装修 电信网络系统费室内装修 小区停车管理系统 厨房精装修 电子巡更系统 卫生间精装修 围墙监控照明系统 厅房精装修环境设计 阳台、露台精装修绿化建设费房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类；一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。 企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定： 1、一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 2、同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。 3、对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。 如：某房地产开发企业在某年度内，共发生了下列有关房屋开发支出（单位：元）： 101 102 152182 商品房商品房出租房周转房 支付征地拆迁费 100 000 80 000 结转自用土地征地拆迁费 75 000 75 000 应付承包设计单位前期工程费 30 00030 00030 00030000 应付承包施工企业基础设施工程款 90 00075 0007000070000 应付承包施工企业建筑安装工程款 600 000480000450000450000 分配配套设施费（水塔） 80 000 65 000 60 000 60 000 预提配套设施费（幼托） 80 000 72 000 64 000 64 000 分配开发间接费用 82 000 66 000 62 000 62 000 1、则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作： 借：开发成本房屋开发成本 180 000 贷：银行存款 180 000 2、结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地齐发成本时，应作： 借：开发成本房屋开发成本 150 000 贷：开发成本自用土地开发成本 150 000 3、将应付设计单位前期工程款入账时，应作： 借：开发成本房屋开发成本 120 000 贷：应付账款应付工程款 120 000 4、将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作： 借：开发成本房屋开发成本 305 000 贷：应付账款应付工程款 305 000 5、将应付施工企业建筑安装工程款入账时，应作： 借：开发成本房屋开发成本 1980 000 贷：应付账款应付工程款 1980 000 6、分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时，应作： 借：开发成本房屋开发成本 265 000 贷：开发成本配套设施开发成本水塔 265 000 7、预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时，应作： 借：开发成本房屋开发成本 280 000 贷：预提费用预提配套设施费 280 000 8、分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时，应作： 借：开发成本房屋开发成本 272 000 贷：开发间接费用 272 000 9、同时应将各项房屋开发支出分别记入各有关房屋开发成本明细分类账。 10、已完工程的结转 房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，记入“开发产品”账户的借方和“开发成本房屋开发成本”账户的贷方。“开发产品”账户应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级账户，并按各成本核算对象进行明细分类核算。设例中，应将完工验收的商品房、出租房、周转房的开发成本结转“开发产品”账户的情方，作如下分录入账： 借：开发产品 3 562 000 贷：开发成本房屋开发成本 3 562 000什么是房地产成本房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本。房地产成本按照资金进入企业的形态分类，可以分为采购成本、开发成本和经营成本。 由货币形态转变为储备形态过程中的资金构成采购成本。购入物资的采购成本包括：（1）买价；（2）运杂费；（3）流通环节交纳的税金、外汇价差；（4）采购保管费，即企业的材料物资供应部门和仓库在组织材料物资采购、供应和保管过程中发生的各项费用。其中第（1）、（3）项应直接计入材料物资的采购成本。不能分清负担对象的，按材料物资的重量或买价的比例等分摊标准，分摊计入各有关材料物资的采购成本。采购保管费一般应先通过采购保管费科目核算，月终采用实际分配率或计划分配率分配计入各材料物资的采购成本。 由储备状态转变为成品状态过程中的资金构成开发成本。开发成本汇聚了企业在开发房屋、土地、配套设备和代建工程过程中除开管理费用和财务费用以外的一切费用。通过设置开发成本和开发间接费用两个成本类账户来归储和分配开发产品成本开发成本账户核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程等开发过程中发生的各项费用，包括土地使用和拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费等。企业发生的各项费用属于直接费用的，直接计入开发成本账户；应由开发产品负担的间接费用，应先在开发间接费账户进行归集，月末，再按一定的标准分配计入有关开发产品成本。 由成品状态转变为货币形态过程中的资金构成经营成本。通过设置经营成本账户核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本，按照经营成本的种类，还可以设置土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出租产品经营成本等明细科目。出租产品经营成本等于按月计提的出租产品摊销和发生的维修费用之和。除了出租产品经营成本较其产品的开发成本在账上的数额有所变化外，商品房销售成本、配套设施销售成本、土地转让成本和代建工程结算成本都与其相应产品的开发成本在数额上一致。 编辑本段房地产成本的组成1、土地费用 土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。 2、前期工程费 前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。 3、建筑安装工程费 建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。 4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20% 30%左右。 5、管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。 6、贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。 7、税费 税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%25%左右。 8、其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。 编辑本段房地产成本的核算一、开发成本的核算(一)、1房地产开发成本的组成内容 为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、