房地产可行性研究报告(范本).docVIP

房地产可行性研究报告2008.3目录第一部分、可行性研究报告的必要性3第二部分、项目概况3一、宗地位置3二、宗地基本指标情况3三、宗地现状4第三部分、项目外部环境6一、城市概况6二、城市规模6三、城市基础经济环境7四、城市发展与规划10第四部分、城市房地产市场环境18一、整体市场概况18二、市场政策环境18三、房地产投资情况20四、房地产市场供需情况21五、需求分析24六、消费者调研25七、未来市场走势分析29第五部分、项目周边市场情况30一、本项目所处区域概况30二、区域竞争性楼盘情况调查31三、周边规划配套情况36第六部分、项目规划设计分析及产品定位38一、项目地块SWOT分析38二、项目建筑规划设计分析及产品定位41三、客户定位分析43第七部分、项目投资经济分析43一、项目基本参数43二、开发周期分析44三、销售定价分析44四、项目预估销售收入45五、项目静态开发投资成本分析45六、资金筹措及财务费用测算46七、项目静态投资收益评价46八、项目敏感性分析49九、项目动态现金流量表及内部收益情况51第八部分、项目可行性分析结论54第九部分、主要风险因素提示54第一部分、可行性研究报告的必要性随着*集团成功上市成为公众公司、房地产主营业务不断扩张、土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，规避风险，提高集团竞争力，特制定项目可行性报告。第二部分、项目概况一、宗地位置 项目地块位于杭州大城西区块，南邻*.西城年华，东隔丰潭路为面积达数百亩的城市生态绿地，西距浙江大学紫金港较区仅数百米。宗地该地块东至丰谭路，南至*.西城年华，西至规划南泉路，北至规划道路。二、宗地基本指标情况 该项目总占地面积34465平方米，主要用于住宅（设配套公建），容积率2.6，建筑密度30%，绿化率38%。丁桥48号地块项目经济参数项目名称位置用地面积用地性质容积率总建筑面积建筑密度绿化率项目城西申花路板块34465M2 住宅（设配套公建）2.67582330%38%*集团于2007年下半年通过公司收购兼并获得该项目开发权。三、宗地现状 项目地块呈不规则方形，东至丰谭路，南至*.西城年华，西至规划南泉路，北至规划道路。区域位置图第三部分、项目外部环境一、城市概况 杭州为浙江省省会，是全省的政治、经济、科教和文化中心，是国务院确定的全国重点风景旅游城市和历史文化名城。（1）地理位置杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。杭州作为民营经济最发达的长三角重要增长级之一和省会城市，一直被视为最适宜居住和工作的城市。二、城市规模目前杭州市下辖8个区，3个县级市和两个县。截至2006年年末，全市户籍人口672.35万人（其中市区人口432.87万人），其中农业人口348.6万人，非农业人口323.75万人。全年人口出生率9.01，人口自然增长率3.36。萧山、余杭市并入杭州之后，杭州城市规模迅速扩大。城市扩容之后人口数量、城市土地面积及财税实力都得到很大的提升，为杭州未来发展开拓了更大的空间。三、城市基础经济环境1、经济总量水平2007年，杭州市全市生产总值（GDP）已经达到4103.89亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6%，连续五年年增幅超过10%，2007年又创近五年来的新高。按户籍人口计算的人均生产总值为61313元，比上年增长11.0%；按平均汇率水平，人均GDP突破8000美元，达8063美元。该指标反映杭州整体经济实力已经进入一个新的高度，高于中等发达国家水平，经济发展2000年-2007年杭州国内生产总值情况数据来源：杭州年鉴、2007年杭州市国民经济和社会发展统计公报2、经济结构产业机构三产结构方面，2007年杭州其中第一产业167.57亿元，增长2.6；第二产业2059.15亿元，增长14.4；第三产业1877.17亿元，增长16.1，三次产业的比例为4.1：50.2：45.7。第三产业在杭州市经济增长中的地位十分重要，也一直是杭州经济发展持续增长的强劲推动力。2007年第三产业增加值占GDP比重达45.1，第三产业对全市经济增长的贡献率已经达到51.0，成为推动经济增长的主要动力。2007年杭州三产组成情况数据来源：杭州年鉴、2007年杭州市国民经济和社会发展统计公报优势产业杭州的第三产业一直以来就是优势产业，如旅游、会展、对外经贸等产业在国内都有一定的影响力，且对全市经济增长的贡献率已经达到51.0，成为推动经济增长的主要动力。同时杭州的第二产业又以高技术产业作为发展方向，致力于打造“天堂硅谷”。滨江的高新技术开发区和位于下沙的经济技术开发区形成了主要发展通讯设备制造业，软件产业，集成电路设计制造业，数字电视产业，动漫、网络游戏产业、生物医药、高科技化工、纺织化纤和轻工食品这几大产业。3、居民收入和消费2002年以来，杭州居民人均可支配收入持续快速上升，超过GDP增幅；人均消费支出水平也一路攀升，强大的消费能力全国知名。杭州市2007年城镇居民人均可支配收入达到21689元，比上年增长14.0%。杭州居民的消费能力一直很强，特别是在奢侈品消费（如汽车、珠宝、娱乐消费），如杭州家庭私车拥有量超过香港70%，杭州夜店芝华士年销售量全球第一。在收入持续快速增长的同时，杭州民间资本也十分雄厚。截至2007年末，杭州城乡居民储蓄存款余额达到2634.83亿元。由于近几年来居民投资渠道少，房地产的增值效应明显，使杭州的房产成为人们另一个很好的抵抗通胀的保值增值工具。2002年-2007年杭州人均可支配收入情况杭州历年城乡居民储蓄存款余额杭州私家车拥有量年代2003年2004年2005年2006年2007年新车上牌量（万辆）8.69.29.811.412.43增幅（%）56.4%7.0%6.5%16.3%9%每百户私家车拥有辆2.093.6712.831417.8增幅（%）49.3%75.6%249.6%9.1%27% 数据来源：杭州市统计局&杭州市车管所四、城市发展与规划1、城市规模展望人口规模：规划2020年杭州城市总人口为530万人，规划2020年杭州市市区人口为445万人。用地规模：规划2020年杭州城市建设用地为453.00平方千米，人均101.80平方米，其中中心城区为369.92平方千米，人均99.98平方米。2、城市布局结构城市发展方向：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展。实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。城市布局形态：从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。采用点轴相结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。3、组团职能与用地功能组织中心城区：由主城、江南城、临平城和下沙城组成（一主三副）。承担生活居住、行政办公、商业金融、旅游服务、科技教育、文化娱乐、都市型和高新技术产业功能，逐步形成体现杭州城市形象的主体区域。六大组团：分成北片和南片，北片组团由塘栖、余杭和良渚组团组成，南片组团由临浦、瓜沥和义蓬组团组成。吸纳中心城区人口及产业等功能的扩散，形成相对独立、各具特色、功能齐全、职住平衡、设施完善、环境优美的卫星城镇和城镇群。双心双轴：双心即湖滨、武林广场地区旅游商业文化服务中心；临江地区钱江北岸城市新中心，钱江南岸远景城市商务中心。双轴即东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴；南北向以主城江南城为轴线的城市发展轴。4、城市主要建设用地规划布局居住用地布局建立以商品房、经济适用房、廉租房等多种形式的住宅供应保障体系，加快城中村改造，主要分为如下几个重点建设区域：主城：设置城中、城东、城南、城西、城北五个居住片区，并大力改造老城区内低标准住宅区，重点发展城东、城北居住片区。江南城：重点形成城厢、城北、滨江三个居住片区。临平城：主要形成临平、星桥、运河三个居住片区。下沙城：安排工业园区和高教园区的配套居住区，形成东西两个居住片区。公共设施用地市级公共中心：改造延安路及近湖地区旅游、商业中心区：中河路以西、环城北路以南、河坊街以北、西湖以东地区，承担商业、旅游服务、文化休闲等功能。新辟城市新中心及临江地区中央商务区：西兴大桥与钱江二桥之间两岸临江地区，承担行政办公、金融贸易、会议展示、文化娱乐、旅游服务等功能，是区域性商务中心。在钱塘江南岸预留城市远景商务中心用地，近期以控制为主。市级公共副中心：疏解市级公共中心容量，延伸其服务功能。进一步完善萧山市心路地区、临平城中心区，建设下沙城中心区等城市副中心。地区级和城市组团中心：重点建设城站地区、铁路东站地区、江滨五号区块、卖鱼桥-大关-拱宸桥、滨盛路中段、庆春路东段、文三路西段和三墩等地区级中心，以及塘栖、良渚、余杭、临浦、瓜沥、义蓬组团中心。特色商业街区旅游发展形成互动，建设集购物、旅游、休闲、文化为一体的特色商业街。规划建设湖滨旅游商贸特色街区、清河坊历史文化街区、南山路书画艺术休闲街区、丝绸特色街区、信义坊运河文化街区、四季青服装街区、武林路女装特色街区、梅家坞茶文化村落等。5、申花路板块区域规划区域位于杭州市西湖区三墩镇，该镇总面积37.93平方公里，近1700公顷耕地，属河海沉积平原。（1）地理位置三墩镇是杭城西北的中心城镇，地处杭州北大门，距市中心10.5公里。西与北连余杭区良渚镇、仓前镇，东与南分别与拱墅区祥符镇、本区蒋村乡相接。（2）行政区划和人口三墩镇下辖7个行政村，14个社区居委会，面积37.93平方公里，常住人口5.2万。集镇规划占地1086.22万平方米，人口11万人。（3）交通三墩镇东临104国道，绕城公路贯穿中部。镇主干道杭三路同市区文华路、文苑路连接，北与祥三路连接。目前从市中心到三墩主要有3条路径：从莫干山路至三墩、从古墩路至三墩、从上塘高架至留祥路入三墩。公共交通十分便捷，有公交首末站一座，有303、333、845、900、860、363、403、211、假日4线这9条公交线路以及899路1条沿途公交线。镇内有连接京杭大运河的余杭塘河，可通100吨级船只。（4）三墩镇规划条件根据三墩新城的规划（详见三墩用地规划图），三墩人口近期规划9.8万，中期达到20万，远期将达到40万，而从杭州市贸易局制定的杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要来看，该规划明确三墩为区域商业副中心。同时随着浙江大学新校区的迁入和浙江大学周边地区概念规划提出，城西示范区的核心设在浙大紫金港校区的东侧。其中分布着文化交流中心、会议中心、展览中心和服务业中心，形成以文化、教育和生产性服务业为特色的专业型中心区。此外，沿古墩路，以留祥路以南、申花路北侧地区为规划中的重点科技商务中心，即依托新浙大建设科技商务中心。而项目地块正位于规划中的科技商务中心内。（5）交通交通方面，从市中心到三墩的交通线主要有三条：从莫干山路至三墩；从上塘高架至留祥路入三墩；从古墩路至三墩。西湖区和三墩镇投入4.5亿元用于申花路、丰潭路、董家路等六条道路的改建，大大改善三墩大区域与市区的道路交通状况。另外，根据杭州市政府最新规划，地铁2号线“三墩”正处在“西起瓶窑及经良渚、三墩到古墩路，连接文二路，再向南走保俶路至庆春路，沿庆春路一直往东经钱江新城奉化江路过江向南至蜀山车辆段”的规划结点内。（6）市政配套在市政配套方面，目前的学校有三墩中心幼儿园、三墩小学、三墩中学、杭师院附中（高中部）以及刚迁入的浙江大学紫金港校区；医院则有杭州第九医院、杭州西湖区中西医结合医院、杭州拱墅区中西医结合医院，而由浙江大学与地方共建的大型医疗中心，也已经进入规划。从2004年开始，五里塘风情街、城市中心广场、三墩商业中心等主要城市设施和公共活动空间将全面启动，并改造建设镇中路商业公共中心，配置行政、商业服务、文化娱乐、医疗、体育休闲等公共设施，还将在厚仁路两侧建设镇北区公共中心。通过五里塘河江南水乡风情街和镇中路、厚仁路两个公共中心的建设，使三墩地区真正成为杭州西北部城区的区域中心。第四部分、城市房地产市场环境一、整体市场概况近几年以来杭州房地产市场历经两次比较大的宏观调控依然保持了稳步发展的势头，市场经过2005年的短暂低迷、2006年的逐步复苏之后，2007年又进入房价快速上升市场销售火爆的局面，反映了杭州房地产市场存在较大的真实需求。但因房价地价涨幅过大，2007年年底国家调控力度加大，市场重新陷入观望，后市供应加大之后市场存在短线调整的可能性。二、市场政策环境1、宏观调控政策及效果回顾“调控不改房价走势”l 宏观调控阶段：2005年2006年主要政策：数次上调金融机构贷款基准利率；数次上调金融机构人民币存款准备金率；关于加强房地产税收管理的通知；关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知；关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知政策效果：2005年以来房地产市场宏观调控的强度正在明显增强，频频动用税收政策、金融政策、行政清查政策来来调控全国房地产市场。杭州在售楼盘均开始呈现一定程度的滞销，需求多数处于观望状态，整体的市场价格有所下滑。l 市场恢复阶段：2006年2007年主要政策：“二手房交易个税再次征收”外地人在杭购房入户试点办法；住宅个人贷款按揭“松绑”；提高住房公积金贷款；在建普通住宅楼盘优先贷款政策效果：2006年开始杭州市政府在执行国家宏观调控政策的基础上，对普通住宅消费实行鼓励措施，市场开始复苏、成交量开始回升。2007年的杭州房地产市场压抑了两年的刚性需求开始释放，城市旧城改造、基础设施改造和地铁建设进入实施阶段，房地产市场又开始进入“火爆”的阶段，价格直线上升，主城区新房销售均价突破万元。图片：杭州市区宏观调控期间房价及销售量变化.3.2、政策调控对杭州房地产市场影响分析杭州自2000年以来经历数次房地产调控，效果主要体现在交易量萎缩，商品房价格稍稍回落的情况仅出现在2005年三、四季度。从地方政府2006年开始的鼓励自住的购房政策我们可以发现作为杭州GDP贡献中十分重要的房地产业，其关系到地方政府的极大利益。同时，杭州作为中国经济最活跃的东部重要省份浙江省的省会城市以及全国最适宜居住的城市和著名的风景旅游城市，外来的投资性购房需求和本地的刚性购房需求基础在人口红利的背景下仍然坚固。因此我们判断，从长期来看杭州房地产市场对政策调控有比较强的抗性，杭州的城市价值决定了其房价的稳定性。2、未来政策调控预测l 信贷调控力度将近一步加大央行近两年陆续进行加息和调高银行存款准备金率已经越来越明显的预示着政府货币政策开始收紧，前期由于信贷过快增长和股市融资获得大量资金的发展商和购房者未来在资金获取和资金成本上将面临双重压力。该政策调控将对需求有一定的遏止，也会加快二级市场普通住宅的供应速度，特别是多套住房按揭贷款控制将会对高档住房和投资性物业需求有一定的影响。l 经济适用房政策和廉租房政策效果有限目前中央已经明确保障性住房建设的地位，未来中低端住房保障将由政府承担更多责任。该政策短期对市场需求可能会有一定的影响，但从长期来看对于高端商品房的稀缺性价值是一种巩固。l 物业税尚需时日物业税政策的呼声一直很高，但实施的难度较大，我们认为短期内很难形成实质性的影响，前段时间国家税务总局官员有关物业税两年内不会出台的消息印证了我们的看法。因此我们判断，未来宏观调控的主要手段仍然以信贷收缩为主。市场短期内将会逐步面临销售压力，行业整合加剧，但房价大幅下跌的可能很小。三、房地产投资情况受国家宏观调控影响，杭州市固定资产投资和房地产开发投资增速从2004年开始有所回落。2004年，杭州市固定资产投资比上年增加19.78%，增幅回落11个百分点，房地产开发投资比上年增加27.26%，增幅回落4.21个百分点；2005年固定资产投资和房地产开发投资增幅继续回落，当年固定资产投资和房地产开发投资分别比上年增加15.06%和24.17%，增幅继续回落4.72和3.09个百分点。杭州房地产投资情况表2001年2002年2003年2004年2005年2006年固定资产投资总额（亿元）414.84907419371035.91094.4房地产开发投资总额（亿元）125.6172.4217.6281.1348.6365.3占固定投资比重（%）303529303333房地产销售额（亿元）93.5141.6194.6232.4345.3412.6房地产业对GDP的贡献率（%）2.633.255.76.6数据来源：杭州年鉴、2007年杭州市国民经济和社会发展统计公报杭州市房地产投资占固定资产投资的比重已经超过三成，房地产业对于地方国民经济的影响力可见一斑。通过统计分析我们可以发现固定资产投资及房地产投资增幅经过2006年增幅达到最低之后2007年开始又迈入上升通道，可以预见随着2007年大量建设用地出让后续房地产投资仍将稳步攀升。四、房地产市场供需情况1、土地市场情况近五年杭州市区土地供应情况2002年2003年2004年2005年2006年2007年土地出让幅数31 63 78 70 58 74 土地出让面积（亩）1319.3 5192.2 3520.4 3359.6 3670.8 6961出让总金额（万元）577345.6 1644007.9 1227701.6 1880957.2 1861742.0 地价(万/亩)437.6 316.6 348.7 559.9 507.2 795.2 数据来源杭州国土信息网及历年拍卖成交信息2005年至2006年由于宏观调控，土地价格出现明显下降，土地市场也趋于理性。随着2006年下半年市场的复苏，地价开始上升。2007年杭州市区土地供应已达6961亩，相当于2005和2006年土地供应量总和。同时土地价格急剧攀升，平均地价增长60%，土地市场重现2004的火爆状态。2007年土地市场放量供应将影响未来两年的新增商品房供应，从而缓解杭州目前的供求失衡状态。2007年底的突然转冷也是一种强烈的调整信号，未来杭州土地市场或许将会保持更加理性。丁桥及全市重要地块出让信息列表2、商品房供求情况及价格走势杭州房地产市场历年供求情况表/2002年2003年2004年2005年2006年2007年新建商品房竣工量470.48551.51645.22751.85725.8947.77新建商品房销售量356.91456.24494.01558.26660.611150.66新建商品房销售价格396642654732618573287134供求比1.321.211.311.351.100.82数据来源： 2007年杭州市国民经济和社会发展统计公报单位：万平方米、元/平方米杭州市六区商品房销售及价格走势图我们通过统计数据发现，杭州市的新房供求比近年来基本呈供求基本平衡甚至供大于求的态势。但由统计口径原因，新建商品房竣工量统计时包含了经济适用房和安置用房（超过补偿差价购买部分），因此杭州这几年实际上处于一个供不应求的状况，再加上供应结构不太合理（大面积户型供应比例偏高），房价一直处于增长态势。特别是进入2007年6月以来，供不应求状况更加突出。2007年商品房销售1150.66万平方米，增长51.1，其中住宅销售1042.82万平方米，增长53.4，应该说2007年杭州楼市飙升主要是由供应跟不上压抑了两年的需求引发的。随着四季度及今年上半年的信贷紧缩及新盘大量上市，供求比例会逐步回复到相对平衡的态势，市场将会理性。五、需求分析我们认为推动杭州市房地产保持旺盛需求，并将在未来很长一段时间内继续发挥其推动作用的几个基本因素是：城市地位的不断提高、城市生活品质的继续提高；城市化进程继续加大；束缚的住房升级需求；中产阶级的壮大。1、城市地位的不断提高近年以来，杭州的城市竞争力获得了一系列的肯定：“世界休闲博览会举办地”、“中国宜居城市”、“最佳商业城市”、“最具活力的民营经济城市”等。这些荣誉的获得显示城市竞争力不断上升，经济辐射能力和城市影响力都变得更大。同时杭州提出打造“生活品质之城市”，使得城市的宜居形象更加鲜明，对于房地产需求起到很大的推动作用，使更多的异地人士来杭州创业、居住、生活。杭州近年来获得的城市荣誉u 福布斯“2006中国大陆最佳商业城市排行榜”位次分别是：杭州、北京、上海、无锡、宁波、苏州、大连、广州、南京、天津。u 福布斯“2007中国大陆最佳商业城市排行榜”位次分别是：杭州、上海、南京、无锡、苏州、北京、广州、宁波、大连。u 2007年度中国城市竞争力排行：最适宜居住十大城市之一。2、城市化进程和住房升级需求以农村人口加速转移为表现的城市化伴随而来的是住房升级的需求，从2001年开始杭州市市区人均居住建筑面积由11.2平方米增加到2007年年末20.7平方米。随着经济水平的增长，居民对住房水平和质量的需求将不断增长，从而带来对住房升级的强劲需求。3、中产阶级的壮大收入分配和中产阶级的出现是影响人们需求变化的重要因素，因为不同的收入水平决定了对不同产品的购买力。根据其他国家的经验显示，当年均收入超过3000美元（世界银行用来衡量“中高收入国家”的最低标准），将会迅速出现一个中产阶层迅速扩大，消费需求大幅上升的时期。杭州市2007年城镇居民人均可支配收入达到21689元，比上年增长14.0%，按可比汇率比价计算已经十分接近3000美元 。因此，随着杭州市中产阶级队伍的迅速增加，将带来对城市房屋特别是中高档商品房的需求增加。4、对房地产投资的增加浙江民营经济发达、民间资本雄厚，而杭州作为浙江的省会城市和风景旅游成城市，房产具有很强的保值增值能力。同时浙江籍异地者对于子女教育、休闲度假的购置物业需求很大，且长期来看房产的增值效应明显，投资需求潜力仍然很大。六、消费者调研为了配合公司丁桥项目的市场定位、产品策划、广告策划、销售策划等，我们根据杭州专业杂志楼市及华坤市场研究公司在连续三年杭州人居展上抽样调查了2000位未来两年内有购房打算的决策者进行了问卷调查，部分统计结果如下：1、消费者来源分析从我们的调查结果看，外地客户（新杭州人）成为支撑杭州市场的主要力量，在杭州拥有一套住房成为其享受生活理念的一种表达方式，长期投资和持有物业的比例教高。购房人群地域特征异地购房占绝对主导2、消费者购买行为分析从我们的调查结果看，杭州市消费者购房主要以一次置业为主，其中又以自助型需求和改善型需求为主。首次置业和改善型居住的比例之和基本占到70%以上，成为绝对主力。主要购买意图首次置业、改善居住仍占主流、投资客有所抬头图：三届房交会期间购房目的调查3、消费者居住区域选择分析从调查结果来看，消费者在选择居住区域时已经不像原来一样只看重传统的地段因素，而是更加看重整体的居住环境、交通和配套设施等方面。从消费者的选择范围来看，城西、三墩、钱江新城三区域成为最佳选择区域，也充分反映了当前消费者对于居住地区选择的认同度。图：消费者选择居住区域调查结果4、物业类型需求分析此次调查结果显示，在物业的选择上，小高层是目前市场上的首选，占被访者人数的34.60%，比选择者多层的人多出近5个百分点。而选择排屋和别墅的比例合计有11.7%。图：消费者物业类型需求调查结果5、面积及户型需求分析此次调查的结果显示，消费者最迫切需求的物业面积区间集中在90-100，这说明消费者更倾向于购买中小户型。而根据消费者对户型需求的调查结果来看，消费者需求的主力户型为二室二厅二卫（26.8%）、三室二厅二卫（23.8%）、三室两厅一卫（18.5%），与面积选择基本保持一致。（图96）同时我们通过对比可以发现，在相同面积段的情况下客户对于功能空间的要求明显提高，两个卫生间的需求提升比例较大。图：消费者物业面积需求调查结果图：消费者物业户型需求调查结果6、价格选择分析在单价的选择上，有56%的被访者可以接受的单价在7000元/平方米到10000元/平方米之间，而选择7000元/平方米以上的被访者占31%，此外，能接受10000元/平方米到15000元/平方米单价的被访者有13%。图：消费者物业户型需求调查结果7、消费者调研小结（1）由调查结果可知，消费者在选择购房时，价格、地段和交通是其首先考虑的几个主要因素，但在同类地段下，这几个因素相差不大，因此，此时更应做好景观、户型以及房屋建设质量工作以吸引消费者购买；（2）就面积和户型情况而言，市场上受追捧的是中小户型，而面积太大或太小的户型均为消费者冷落；（3）从购房的动因看，自住和改善居住环境日益成为居民购房的主要动因，而投资性购房所占比例并不是很大；（4）在消费者购房所考虑的因素中，开发商的信誉也成为其购买决策的影响因素之一，因此，开发商在强化楼盘品质的同时，也须注意加强品牌建设等自身的内在因素。七、未来市场走势分析1、未来房地产市场供求情况分析杭州房地产市场总体可预计住宅供应情况表（单位：万平方米）城区在售房源增量房源潜在供应量合计上城区6.88.955.771.4下城区6.23.756.5866.48拱墅区3.537.2146.5187.2西湖区10.235.8332.7378.7江干区8.543.5214.77266.77滨江区8.341.9195.4185.6之江区2.355.58.666.4下沙区7.917119.7144.6合计53.7243.51069.951397.15数据来源根据透明售房网络及杭州市国土土地出让数据统计注释：1、本数据截至2007年12月2、在售房源：已取得预售证但未实现销售的房源3、增量房源：分期开发项目（已开盘过）但尚未取得预售证的房源4、潜在供应量：已取得土地但未开盘销售的项目所能供应的房源数据统计显示截至目前杭州市六区可售房源总量（包括2007年全年出让的商品房建设用地）建筑面积近1400万平方米。这些供应将主要集中在未来两到叁年内释放，而从今年上半年的土地供应情况（今年上半年除1月份出让2块宗地以外，到3月14日止仅发布8块宗地信息预告，尚未有出让土地正式挂牌）看，杭州市政府似乎开始有目的的控制土地供应量。因此我们认为未来供应压力只集中在近阶段，总体市场转折的可能性不大。2、未来杭州房价走势分析u 宏观经济降温、货币政策从紧、信贷从紧u 前期滞后的供应和新增商品房供应开始集中释放u 部分项目由于各种原因低价开盘销售以求缓解资金压力u 土地价格上升，PPI高企导致建安材料、人工等成本不断上升u “人口红利”产业的刚性需求依然存在，结婚高峰仍然将持续数年杭州楼市目前面临自2007年年底货币紧缩政策尤其是按揭信贷紧缩政策调控影响后，销售出现一定低迷，但我们认为，随着人民币汇率升值速度的加速，全球性钢筋、水泥、铜、铝等基础类大宗资源价格的爆涨以及国内新劳动法实施以后建筑劳动力成本的快速提高，房地产最主要的价格组成因素都处于于国内CPI同步的高涨周期，房地产的价格将难以在短时间内予以下降调整；同时，随着杭州楼市新年供应量的复苏，产品供应结构的调整，90平方米以下的中小户型占据市场主流，市场的供求关系将得到结构性缓和，部分在楼市旺销期间被高估的区域房价可能出现价格理性的调整。整体而言，杭州楼市的需求仍处于较为旺盛的人口红利阶段，自住以及投资需求在通货膨胀时期难以得到有效遏制，后期需求仍大量存在，未来市场价格仍将稳中有升，健康运行。第五部分、项目周边市场情况一、本项目所处区域概况随着杭州城市的发展，扩大城区范围、拓展城市居住空间已越来越迫切。目前在三墩有迄今为止杭州建设规模最大的安居工程都市水乡，该楼盘的入市极大地提升该区域的人气。随着浙大的落户及该地区的城市配套建设日趋成熟，房价也随之大幅攀升。2007年杭州连续几次土地招标会上，三墩出让地块高潮迭起，地价也再创新高。今年出让的200725号地块，楼面地价已达每平方米7750元。根据此规划，未来五年，三墩的城镇居住人口将由现在3万4万人发展到20万人。此外，随着沃尔玛、银泰购物中心、世纪联华等的入驻，以及规划中的华东地区最大医院浙江医院的开工建设，申花路区域的房地产发展充满希望。二、区域竞争性楼盘情况调查该区域内在建项目较多，主要有亲亲家园、耀江.文鼎苑、滨江.万家花城、旅游.橡树园、华元.芳满庭等楼盘：周边楼盘分布图滨江.万家花城物业名称滨江.万家花城调查日期2007.11区域西湖区类型公寓建筑类别高层装修状况毛坯地点丰潭路以东，南临萍水路开发商滨江房产设计单位澳大利亚柏涛建筑设计公司、香港贝尔高林首次推出时间2007年4月交付时间2009年12月开盘均价7800元/ m2在售价格近期开盘预计售价14000元/ m2占地面积130000m2总建筑面积400000万m2容积率2.4绿化率30%设计总户数2000多户停车位1200交通状况申花路、丰潭路、萍水路、莫干山路和规划建设中的东西快速路、地铁5号线周边配套拱野区中、小学、幼儿园:，银泰百货(规划中)、欧尚超市(已动工)、沃尔玛超市(已动工)、文一路物美超市、古翠路世纪联华、西城广场、浙大医疗中心（规划）浙大医学中心小区配套大型会所（内含咖啡厅、便利店、健身中心等）主要户型面积90 m2左右精致中小户型为主，辅以70余m2二室二厅、80余m2三室两厅等商铺价格尚无 销售情况目前该项目一期已销售告罄，二期销售率超过70%。 主要卖点该项目是城西目前第一大盘，精致的户型和周边齐全的配套是该项目最大的卖点。其中万家花城首推的九十平方米的小三房空间利用充分，附赠露台和入户花园等实用空间，受到市场热捧。周边Walmat、银泰、欧尚超市等完善的商业配套也让该项目的市场接受程度颇高。 耀江.文鼎苑物业名称耀江.文鼎苑调查日期2007.11区域西湖区类型公寓建筑类别高层装修状况毛坯地点古墩路、光明路、余杭塘路开发商耀江房产设计单位上海同方建筑设计公司首次推出时间2005年10月交付时间2009年12月开盘均价8500元/ m2在售价格最新均价14500元/ m2占地面积330000m2总建筑面积700000万m2容积率2.5绿化率38%设计总户数3000多户停车位2000交通状况地铁二号线、快速公交二号线（规划）、多条公交路线直达（K900、303、89等）周边配套浙江大学紫金港校区、学军小学分校，银泰百货(规划中)、欧尚超市(已动工)、沃尔玛超市(已动工)、文一路物美超市、古翠路世纪联华、西城广场、浙大医疗中心（规划）浙大医学中心小区配套大型会所（内含咖啡厅、便利店、健身中心等）主要户型面积两房89平方米；三房107平方米-140平方米商铺价格尚无 销售情况目前该项目已接近尾盘，可售房源不多。 主要卖点该项目的一大卖点即为临近“浙大紫荆港校区”，享受高校优美的自然环境、成熟的生活配套和浓郁的人文气息。同时该项目引进了学校、超市等各项硬件配套设施，配合前期合理的定价，销售形势较好只剩余少量尾盘房源。 华元.芳满庭物业名称华元.芳满庭调查日期2007.11区域西湖区类型公寓建筑类别高层装修状况毛坯地点文一西路与丰潭路交界开发商华元房产设计单位兆宇建筑设计机构首次推出时间2007年10月交付时间2009年12月开盘均价12000元/ m2在售价格最新售价13000元/ m2占地面积33000m2总建筑面积71000万m2容积率3.0绿化率30%设计总户数706多户停车位385交通状况K37路、K73、K37、K73；东西快速路（规划）；地铁2号线（规划）；周边配套浙江大学紫金港校区、学军小学分校，银泰百货(规划中)、欧尚超市(已动工)、沃尔玛超市(已动工)、文一路物美超市、古翠路世纪联华、西城广场、浙大医疗中心（规划）浙大医学中心小区配套小区底商配套和社区用房主要户型面积89平方米三房；110平方米三房等商铺价格尚无 销售情况目前该项目已经基本销售告罄。 主要卖点该项目的一大卖点即毗邻银泰及欧尚超市，同时户型设计经济合理，入户花园和挑高阳台等设计也会项目增色不少。亲亲家园.幸福里物业名称亲亲家园.幸福里调查日期2007.8.2区域西湖区类型公寓建筑类别多层，高层，小高层装修状况毛坯地点三墩镇以北古墩路延伸段开发商坤和建设集团有限公司设计单位浙江大学建筑设计研究院首次推出时间2007年1月30日交付时间2009年1月开盘均价6800元/ m2在售价格均价7200元/ m2；当前尾盘价格9500元/平方米占地面积59720m2总建筑面积14万m2容积率2.0绿化率30%设计总户数1000停车位540交通状况845、303、333、817、900、899、313等公交线路；地铁2号线董家路站周边配套三墩中心小学、蒋村中心小学、杭州西溪实验学校、三墩中学、世纪联华祥符购物中心、华润万家大卖场、浙大医学中心、第九医院小区配套绿城育华学校、精装修大厅、阳光架空层主要户型面积100-120 m2三房两厅两卫、83 -85m2两房、156 m2跃层商铺价格底层商铺价格80014000元/平方米 销售情况目前该项目已经基本销售告罄。 主要卖点该项目采用围合的建筑规划布局，营造出一种组团的概念，体现出浓浓的邻里亲情。且该楼盘规模较大，区内交通较便利且可共享三墩配套。 三、周边规划配套情况1、交通出行状况 宗地周边公交系统情况宗地向西古墩路上现有公交车303路、89路和900路停靠站，可达文教区、市中心武林门以及浙大玉泉校区等地。向东莫干山路上有公交车333路、516路、503路、15路、155路、526路、67路以及204路等公交车停靠站，可到市区以及西湖风景名胜区。 宗地出行依靠的主要交通方式目前宗地出行主要依靠公交车。 区域交通规划根据杭州市轨道交通线网规划（优化）中的线网推荐方案：轨道交通2号线：沿文二路，北折古墩路、环镇东路，转西至瓶窑瓶仓大道。轨道交通5号线：沿湖州路、登云路、和睦路、萍水路、余杭塘路延伸线，至闲林塔山东路。 常规交通设施为了改变公交设施缺乏的现状，提高公交服务水平，规划确定的公交场站位置，结合生活小区分布设置公交设施，区域内共设置公交中心站3处，首末站2处，加油站5处。 机动车停车系统社会停车场重点布局在公建和公共活动集中的区域及集中的居住用地内，区域共设置社会停车场9处。 宗地周边交通规划根据杭州轨道交通规划，宗地向北育英路有规划地铁2号线经过，并在附近浙大紫金港校区设有停靠站一处。在申花路和古墩路交界处有规划中的社会停车场。2、教育 学校规划配套设置高中1所、初中5所、小学8所、九年一贯制学校3所、幼儿园15所。 宗地周边教育规划配套宗地西边仅南泉路一路相隔为九年一贯制的杭州知名重点小学保叔塔小学。3、大型购物中心、主要商业和菜市场 宗地周边规划商业配套根据杭州市三墩地区控制性详细规划，宗地隔申花路向南为规划中的商业金融用地，且筹备中的银泰购物中心也位于该处。宗地向西即可达到规划中的沿古墩路商业金融区，该区域将成为未来城西商业副中心。银泰购物广场：该项目已经于2007年下半年在距离浙江大学紫金港校区1公里左右的地方动工兴建了，并将于动工后1820个月开业。购物广场将建于拱墅区祥符镇阮家桥村，是在建的丰潭路与规划中的萍水路交界处，距离浙大紫金港校区大约1公里左右。该购物广场占地75亩，建筑面积达10万平方米以上，建成后将成为杭州最大的购物中心。华润万家大卖场：华润万家已经和耀江集团达成合作意向，华润万家将进驻位于三墩的耀江文鼎苑，开出在杭州城西北的第一家大卖场。沃尔玛购物广场：总投资在2.5亿至3亿元人民币之间，将在古墩路余杭塘河北地块兴建一座五层综合商业大楼，总面积5.5万平方米。其中两层为沃尔玛大卖场，预计达1.8万平方米。此外，该商业大楼还将引进时代华纳影城等两家世界500强企业。世纪联华祥符购物中心：距离拱墅区银泰购物中心5公里左右，在三墩祥符桥村位置即将兴建一座大型购物中心。该购物中心占地约60亩左右，总建筑面积8万平方米。购物中心目前已基本完工。此外，易初莲花、肯德基等世界500强企业也都正在与三墩镇进行前期磋商。4、公园 绿地景观规划将依托本区丰富的江南水乡资源，以绕城公路和余杭塘河“一纵一横”为生态主骨架，沿河、沿路绿地为纽带，建设市级、区级、居住区级等配置合理的各级公园，包括：1个市级公园，1个区级公园和5个居住区级公园。 宗地周边绿化配套5、大市政配套 宗地周边道路规划（1）供水情况根据在编的杭州市给水工程专项规划，本地区沿绕城公路规划建设2XDN2400的原水输水管，该原水取自于钱塘江供往余杭和下沙，供水规模约为140万立方米/日。本规划在绕城公路与留祥路交叉口附近预留该原水管的加压泵站。（2）污水、雨水排放根据杭州市污水工程专项规划，该地区除浙大西和蒋村区块属于蒋村污水系统外，其余均属于第三污水系统。根据有关文华西路的规划批复，在蒋村污水处理厂建成前，蒋村区块的部分污水暂沿文华西路接入余杭仓前污水处理厂。本区域内的污水分别通过三墩路、申花路、萍水路接入莫干山路污水干管及相应泵站。第六部分、项目规划设计分析及产品定位一、项目地块SWOT分析1 项目优势分析（1）不可替代的人文环境本项目西距浙江大学紫金港校区仅800米，是目前杭州已知的离浙大新校区最近的大型居住项目。浙大紫金港校区占地8000余亩，目前已经有近2万的学生入驻就学，按规划浙大的行政中心也将迁入紫金港校区，最终形成新的浙江大学主校区。浙大所带来的区块文化辐射，其意义不可估量，预计整个申花路、古墩路一带将会逐渐形成以浙大为中心的新文化城区，成为人们所向往的高尚居住社区。（2）完善的城市配套规划申花路属于旧村改造区域，比较适合进行科学合理的城市规划。而政府在汲取了城西建设的教训以后，在新兴城区的规划中加强了对城市公共配套、商业服务设施、城市绿地的控制。按杭州市申花路两侧控制性详规，本项目西面拥有规划中学、小学和幼儿园，南面规划为商业用地，东面则为大型商业中心和城市生态绿地，使本项目具有完善的城市配套设施，为购房者提供了美好的居住环境。（3）蒋村居住区的辐射效应城西蒋村居住区共有20多个楼盘，多数楼盘在开发商品牌、建筑风格、景观特色、物业管理等方面都具有一流的品质，是杭城最为高尚的住宅区之一。本项目距蒋村居住区约2公里，将来沿宽敞的丰潭路可以非常方便地快速通达文一西路、文新路，在地理位置上本项目可以视作是蒋村高尚居住区的延伸区域。在蒋村城市建设已趋饱和的背景下，余杭塘河以北直至申花路一带将成为新的开发热点，最终与蒋村居住区联为一体，形成更大范围的城西高尚住宅区。（4）十分便捷的交通环境本项目南临区域交通干道申花路，往东可直通城市南北向主干道莫干山路，往南与建设中的丰潭路延伸段（预计年底完工）相交，可方便地通达文一西路、文新路和城市东西向主干道天目山路。将来从本项目往返市中心，可以不走尘土飞扬、交通混乱、环境相对较差的古墩路，而走新建道路丰潭路。丰潭路不仅将缩短本案至市区的距离，而且两边环境良好。本项目距汽车北站较近，且往西不远即可进入绕城高速，出行极为方便。规划中的城市轻轨线路经过申花路区块，并在浙大校区设有站点，一旦建成，居住者可快速通达城市各处，交通的优势不言而喻。（5）具有一定的规模优势有助形成高档次的居住氛围西城.美墅项目紧邻我公司原有项目西城年华，两者形