我国商业银行房贷风险防范措施研究毕业论文.doc

单位代码 学 号 12014200471201420047 分 类 号 密 级 毕业论文毕业论文 我国商业银行房贷风险防范措施研究我国商业银行房贷风险防范措施研究 院（系）名称商贸学院经济系 专业名称金 融 学 学生姓名刘 如 腾 指导教师刘 晓 慧 黄河科技学院毕业论文 第 页 我国商业银行房贷风险防范措施研究 摘 要 随着社会主义市场经济的发展和住房制度改革的不断深入，近些年来，我国部分 城市房价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，多家商业银行纷纷拓展业务空间， 介入到个人住房信贷市场。商业银行在获得利润的同时，往往忽视了住房信贷的风险， 房地产信贷风险再次成为新的经济风险点。本文借此机会，重新审视了住房信贷风险 的现状以及风险防范方法。 文章首先介绍了个人住房信贷风险的研究理论，分别介绍了住房信贷风险的定义、 信贷风险相关的现有理论、不同角度对风险进行分类；其次，介绍了商业银行房贷风 险的表现形式；再次，就是根据存在的问题进行原因分析；最后，根据问题和原因的 分析，提出有针对性的改善我国商业银行房贷风险防范的措施。希望能够为我国商业 银行房贷风险的防范措施的建设贡献力量，促进我国个人住房水平的提升。 关键词：住房信贷；商业银行；风险；防范 黄河科技学院毕业论文 第 I 页 A Research on Housing Credit Risk Prevention Measures of Commercial Bank in China Author:Liu Ruteng Tutor:Liu Xiaohui Abstract With the continuous deepening of the socialist market economy development and reform of the housing system, in recent years, Chinas housing prices in some cities appeared quickly gained momentum, speculative purchase of housing has become active again, a number of commercial banks expand their business space involved individual housing credit market. Commercial banks at the same time to obtain profit, often ignored the risk of housing credit, real estate credit risk once again become a new economic risk point. This article take this opportunity to re-examine the status of housing credit risk and risk prevention methods. The paper begins with the introduction of individual housing credit risk theory, introduces the definition of housing credit risk, credit risk is related to the existing theory, different angles of risk classification; secondly, it introduces the form of commercial bank loans risk; again, which is based on the existing problems cause analysis. Finally, according to analysis of the problems and the reasons of the proposed for the improvement of Chinas commercial banks mortgage risk prevention measures. Hope to be able to provide our country commercial bank mortgage risk prevention measures to contribute to the construction of the building, to promote the improvement of the level of individual housing. Key words: Housing credit ；Commercial banks ；Risk ；Guard against 黄河科技学院毕业论文 第 II 页 目 录 一、绪论一、绪论.1 （一）课题背景及目的1 （二）课题研究状况1 （三）课题的研究方法4 （四）论文的构成及其研究内容4 二、商业银行房贷风险研究的相关概述二、商业银行房贷风险研究的相关概述.5 （一）概念的界定5 （二）商业银行房贷风险的种类6 三、我国商业银行房贷风险的表现形式三、我国商业银行房贷风险的表现形式.8 （一）市场风险的表现8 （二）信用风险的表现9 （三）操作风险的表现10 四、我国商业银行房贷风险的成因四、我国商业银行房贷风险的成因.11 （一）从宏观角度分析风险的原因11 （二）从借款人角度分析风险的原因12 （三）从银行角度分析风险的原因12 五、防范我国商业银行住房信贷风险的措施五、防范我国商业银行住房信贷风险的措施.14 （一）健全风险预警机制14 （二）提高操作风险防范水平15 （三）制定合理的住房信贷制度15 （四）建立个人信用评价体系16 （五）市场风险防控措施17 结结 论论.18 致致 谢谢.19 参考文献参考文献.20 黄河科技学院毕业论文 第 0 页 一、绪论 （一）课题背景及目的 为应对 2008 年国际金融危机，防控在经济下行风险增加的形势下爆发房地产信 贷风险，我国银行监督管理委员会采取了支持房地产行业健康发展的一系列措施，促 进房地产市场的逐步恢复。然而在四万亿投资和银行大量信贷的支持下，部分城市房 价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，房地产信贷风险再次成为新的经济风险 点。从 2010 年开始，在国内各大城市房价狂飙的情形下，中央政府从颁布史上最严 厉的国十条宏观调控，到 2013“新国五条”政策陆续出台。这一系列现象的相继 发生，说明房地产贷款风险再次凸显。中国社会科学院发布的 2013中国房地产发展 报告 No.10蓝皮书中预测：2013，中国的房地产投机需求压力的增长有可能缓解， 消费者的购房需求预计将释放；价格走势取决于具体的政策措施和实施；房地产行业 的整体暴利将逐渐消失。书中说道：由于房地产市场积累多年的供求矛盾，2013 在控 制的难度进一步加大。 商业银行住房信贷与其它贷款相比，有其特殊之处。一是住房 信贷资金量大，一套房屋的价格至少在几十万以上，普通居民大都会选择支付一定比 例首付，剩余部分向商业银行贷款；二是还款周期长，一般需要 10 年到 30 年时间， 这期间宏观经济形势会发生变化，个人具体情况也会有改变，这些都给住房信贷的回 收带来不确定性。1 近几年来，社会经济飞速发展，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一， 每一年房地产业创下的利润都是十分可观的。因此，各金融机构也将房地产信贷业务 作为新的利润增长点。由于房贷资产质量相对较高，房地产信贷业务中所产生的金融 风险比较其他种类的信贷业务而言相对较小，商业银行普遍把房地产信贷大力发展， 在业务经营上容易产生急功近利的倾向，加大了金融风险的存在。尤其是在此次美国 次贷危机和全球金融危机爆发后，虽然这次危机只对我国商业银行产生了有限的影响， 但为我国商业银行房地产信贷管理敲响了警钟，给了我国的房贷教训和经验。认清当 前面临的风险，以及制定必要的防范措施，是我国商业银行必须完成的任务。 （二）课题研究状况 1.国外研究状况 国外银行起步比我国早，在住房金融风险防范研究也积累了丰富经验。个人在国 黄河科技学院毕业论文 第 1 页 外，住房抵押贷款占银行各项贷款项目比很大，因此对信用风险的研究也一直受到广 泛关注。研究内容主要有：阿尔特曼（1968），Z 评分模型是用来预测破产概率的一 种工具，借助借款方的财务能力，搭建出一个最能体现贷款风险概率的模型。Capone 和 Deng (2001)分析单户住宅抵押贷款样本的损失率，发现不能仅从期权定价模型中 得出抵押贷款定价损失模型。Charlier(2003)对荷兰住房贷款的提前还款行为进行了 研究，发现再融资倾向、歇火现象、时间性、季节性为提前还款的主要原因。1988 年 巴塞尔委员会联合制定了巴塞尔资本协议，是商业银行信贷风险管理的里程碑， 它对商业银行的风险管理提出了具体要求。于 1996 修正，后在 2006 年新巴塞尔资本 协议对商业银行风险管理上提出了更高的质量的要求，从过去单一的资本充足转变成 强调资本金最低要求、监督检查、市场纪律约束三方面共同作用，这无疑是商业银行 风险管理较为成熟的研究成果。 从外文文献中发现，国外学者十分重视对商业银行信贷风险的计量研究，从主观 分析逐渐转向多变量、依赖于金融市场理论和计算机科学与技术的动态测量分析的方 法。制定一个合理的指标体系，为商业银行的风险防范提供了依据，减少了银行的任 意性的主观判断失误。这些成熟的理论和风险评价模型，是值得我国借鉴的。 2.国内研究状况 我国房地产市场起步较晚，从 1998 年我国才真正意义上建立了房地产市场，在近 几年市场发展迅猛。个人住房信贷规模的日益扩大，信贷风险也收到越来越大经济学 家的关注。曲巍,刘志洋（2011）研究加强个人信用评级系统，建立信用风险防范机制 和完善的法律来规避个人住房贷款信用风险。余丽霞,窦琤（2011）在抵押贷款初期， 其规模在银行业务中的比重较低，信用风险小，但随着抵押贷款业务的发展，其规模 占商业银行业务的比重提高，相应的风险也随之增大，因此，对抵押贷款业务的风险 和相应预防措施的研究是必要的。郑艳霞,邓艳娟（2012）使 Logisti 模型证明了包括 偿债能力、营运能力、盈利能力、宏观经济方面的影响 7 个重要的影响指数对房地产 信贷风险的。唐路路,周淑君,龚玉晶（2011）基于中国商业银行的经营现状，从贷款 的贷前信用调查，对房地产项目的审查和贷后管理三方面提出了风险防范的建议。 国内关于房贷风险识别的研究也有很多。兰花（2014）紧紧围绕巴塞尔新资本 协议,密切结合国内商业银行的实践,从风险的起源入手,详细分析了国内商业银行目 前面临的风险形势和管理现状。在此基础上,按照国际先进银行的最优实践,特别是巴 黄河科技学院毕业论文 第 2 页 塞尔委员会的有关精神,积极探索如何在国内商业银行建立符合新资本协议精神的全面 风险管理框架。同时,通过对大量第一手国内外案例的分析,分别论述了如何管理信用 风险、市场风险和操作风险,为国内商业银行全面风险管理体系的构建提供了思路。 奚宾（2013）认为,随着利率市场化、汇率市场化改革的加快,以及金融创新和综 合经营的不断发展,商业银行将越来越多地涉足有价证券、外汇、黄金和金融衍生产品 交易,金融市场价格的变动所导致的市场风险不断地显现和增长,国内商业银行不应该 只偏重于操作风险和信用风险的管理,进而从市场风险管理组织体系以及风险与收益相 匹配的风险管理机制等方面提出了加强市场风险管理的措施。 国内也有许多学者对房贷风险控制的研究。赵丹丹（2014）从个人信用机制缺失、 风险控制防范制度的缺陷、银行风险监控方式不够完善以及银行客户资源共享机制缺 失等方面剖析了住房按揭风险成因,并从加强信用环境建设等方面探讨了风险防范的措 施。 刘喜和、郭娜（2012）在中,提出从建立全社会个人信用制度、制定科学统一的个 人信用评价体系、建立个人统一授信制度、建立风险预警机制、强化依法合规经营以 及提升专业化运作水平等六大方面,防范个人消费贷款风险。 王新玉在如何防范消费信贷的风险中,提出国家应完善社会保障制度,商业银 行应建立个人信用评级制度和个人信用评价体系、进一步完善消费贷款的担保制度和 消费信贷风险转移机制、建立银行内部消费信贷的风险管理体系、实行浮动贷款利率 和提前偿还罚息,并应尽快制定和完善消费信贷法规等三方面出发,来防范消费信贷风 险。 冯野光（2012）在总结我国个人消费信贷状况的基础上,分析了个人消费信贷风险 及其成因,并提出了风险防范的措施,提出了实行“三权分立”的贷款审查组织构架。 根据个人住房抵押贷款自身特性和其内外部影响因素,将我国商业银行个人住房抵押贷 款面临的风险归结为八大类针对商业银行所面临的个人住房抵押贷款风险,提出应该采 取的六项风险化解和风险防范措施,其中包括开发和建立内部评级体系和内部评级模型 的风险工具。2 王帅（2014）从利率、土地供给和税收三个方面展开房产政策的经济学分析,认为 房产政策是政府公共管理政策的一部分,在政策分析中开展价值取向研究,有助于有效 解决政策中的价值冲突,有助于政策制定全过程的调节,在一定程度上提高决策的效率。 黄河科技学院毕业论文 第 3 页 住宅作为“准公共品”,需要在社会的环境下,由政策机制和市场机制共同作用。政府 应以公平为基础,提倡根据不同时期和不同地域的现实情况兼顾效率,并进一步解决政 策的实效性、针对性和规范性等问题。3 从以上研究可以发现，国内研究人员很少采用实证研究方法，它的主要焦点集中 在对房地产信贷风险的定性研究。可以发现国内的研究很少针对对如何控制房地产信 贷风险提出实践指导，与国外住房金融风险控制还有一定差距。 （三）课题的研究方法 本文主要采用三种研究方法，分别是规范分析法、归纳分析法、微观宏观结合分 析法。第一，规范分析法。本文第一章系统的介绍了个人住房信贷风险的概念、分类 和相关理论，并将其运用到之后介绍的我国商业银行风险防范的具体情况中。第二， 归纳分析法。通过数据对我国商业银行个人住房信贷风险出现的问题进行现状剖析， 提出有针对性的防范措施，和管理过重中的难点及不足。第三，微观与宏观结合分析 法。介绍住房信贷风险及其应对都是从微观和宏观两个方面展开，从大到小全方位、 立体的展现了该理论和观点，在政策建议部分也为国家提供了全面的参考。 （四）论文的构成及其研究内容 本文在房信贷风险的理论研究之上，分析我国商业银行面临的风险及问题，从深 层次探讨了适合我国国情的住房信贷风险防范对策。研究内容分成五部分。 第一部分，绪论部分，提出了本文的选题背景及目的，并介绍了国内外研究综述、 研究方法等。 第二部分，个人住房信贷风险的研究理论，分别介绍了住房信贷风险的定义、信 贷风险相关的现有理论、不同角度对风险进行分类。 第三部分，介绍了中国商业银行个人住房信贷风险现状。 第四部分，根据第二部分分析我国商业银行个人住房信贷风险中存在的问题并对 原因进行深入分析，这是本文的重点章节，通过收集大量数据和图形分析了我国商业 银行面临的实际信贷风险。 第五部分，我国商业银行住房贷款风险的防范与治理。归纳总结全文研究成果， 从多视角对我国商业银行房贷风险防范提出应对措施。 黄河科技学院毕业论文 第 4 页 二、商业银行房贷风险研究的相关概述 要弄清楚商业银行房贷风险，我们需要对风险、住房信贷风险、房地产信贷风险 等相关的概念进行一个清晰的界定，国内外的理论界有许多的定义，我们主要从如下 几个方面着手研究。对相关理论的研究有利于我们更加深入的进行下一步的研究。 （一）概念的界定 1.风险的定义 风险的概念分成广义与狭义两种。广义上讲，它强调了风险表现的不确定性，说 明风险产生结果有三种情况，可能出现获利、损失或者无获利也无损失。金融风险正 属于此类。从狭义上讲，它强调风险表现为损失的不确定性，说明没有从风险中获利 的可能。 归纳起来，可以从新帕尔格雷夫经济学大辞典找到权威的风险解释：如果一 个经济行为者所面临的随机性能用具体的数值概率来表达，那么就可以说这种状况涉 及风险。另一方面该行为者对不同的可能事件不能(或没有)指定具体的概率值，就是 说这种情况涉及不确定性。本文讲到的金融风险属于此类。 2.住房信贷风险的定义 住房信贷风险是指，发放住房信用贷款的商业银行或其他金融机构不能按时收回 应收额度住房贷款本息，并产生一定损失的风险。产生这种风险的因素有很多，如利 率、汇率、通货膨胀、房屋贷款与经济的密切关系程度、个人的工作、家庭、健康、 商业银行对风险的防范程度等。房屋贷款占商业银行贷款业务的比例较大，所以这是 一种常见的信贷风险。4 本文所讲到的个人住房信贷，即个人住房抵押贷款，也就是大家常说的“按揭贷 款”。具体内容是指，由于房屋价格很高，大部分购买者不能一次性将房款付清，那 么商业银行在开发商与购买者之间起到桥梁的作用。首先由购房者支付一定的首付款， 然后商业银行将剩余款项支付给开发商，房屋购买者将房屋的产权抵押给银行即可。 购买者在之后的一定时期内，一般是 10 到 30 年，向银行分期偿还本息。 3. 房地产信贷风险的传导机制 房地产信贷风险的传导机制可以分成利率、房价、信贷规模、资金循环对房地产 信贷风险的传到机制。本文主要分析前两点对个人住房信贷风险的传导。央行通过调 整贷款利率，引起居民信贷成本变化，从而影响消费意愿，住房需求受到影响，间接 黄河科技学院毕业论文 第 5 页 影响了房地产信贷风险的大小。房价受宏观经济形势、金融政策、土地政策、消费者 预期、居民收入等因素综合影响，出现波动特征。当房价处于上升周期时，居民会预 期房价将进一步上涨，加强消费意愿；对于商业银行来说，抵押物的价格上升，信贷 风险会降低，银行愿意提供更多的贷款，并把房地产信贷看成一项优质的贷款业务大 力发展。 （二）商业银行房贷风险的种类 1.信用风险 住房贷款的信用风险，主要来自购房者经济状况恶化，或者其他影响偿债能力的 因素，给债权人带来经济损失。那么就需要通过对贷款人的收入水平、付款方式、贷 款比例等进一步分析。5借款人由于主观或客观原因不能按时偿还本金和利息，所以 我们也可以根据主观和客观原因，将信用风险分成主动违约风险和被动违约风险。商 业银行个人住房信贷中最大的信用风险，可以说是假按揭。“假按揭”是指以个人住 房贷款名义申请的贷款，而又不以支付房款为真实目的。“假按揭”主要有两种形式： 第一，在房地产市场发生投机炒作，这部分资金主要依靠银行贷款，投机者通过大量 银行贷款购买多套房子，当房价下跌或是利率上调的情况下会影响其还款能力。第二， 使用虚假的产权合同或虚假的房地产销售价格从银行骗取贷款，银行将承受很大风险 和重大损失。 2 .市场风险 市场风险是指市场条件的变化，这种变化通常不利于在银行业务的发展变化，如 汇率、利率、宏观经济形势、经济周期、宏观经济政策、市场环境等发生了变化，给 银行带来损失。6目前我国商业银行面临的市场风险主要变现为利率风险和抵押物价 值风险。 房地产行业的发展周期与经济发展周期，有很大相关性，在房地产行业显示 出经济周期的高灵敏的变化。住房抵押贷款还款期限较长，在漫长的还款期限内，利 率的波动可能会很大。利率风险最简单的形式是市场利率变动导致还款成本上升，借 款人不能按时偿还本息的情况发生。对于固定利率贷款而言，无论市场利率怎么变化， 都会对商业银行造成风险。当市场利率上升时，银行融资成本上升，但是贷款利率不 变，银行的收益会减少；当市场利率下降，借款人会出现提前还款情况，即上文讲到 的理性违约风险，影响商业银行资金使用计划，造成经济损失。 3. 操作风险 操作风险，指银行自身不完善的内部程序、系统、人员素质低下或外部事件使银 黄河科技学院毕业论文 第 6 页 行遭受损失的可能性。7它是个人住房信贷的一个重要风险因素，新巴塞尔资本协 议已经将操作风险纳入到风险管理框架，并要求相应的资本配备，这些都体现了操 作风险对信贷风险的重要影响。操作流程中的薄弱环节是引起操作风险的一个原因。 我国个人住房贷款按揭业务发展十年时间，商业银行对于主要的流程控制比较严格， 但是由于业务实情，还存在一定的操作风险。如贷款合规性和真实性的矛盾，按目前 的制度来看，营销方位负责材料真实性、完整性审查，审查岗位只负责材料的合法性、 合规性审查。实际操作中营销岗位有较高的业绩压力，从而营销人员会放松材料真实 性的审查，甚至出现放弃真实性调查的情形。审查岗有经验的人员在明知材料造假的 情况下，不需要对真实性核查负责只是对材料进行形式性的检查。与人员有关的操作 风险。我们把银行内部工作人员叫做“内部人”。内部从业人员由于不作为或者乱作 为造成的操作风险，表现为损公利己、内外勾结。从业人员的道德风险是最难控制的， 银行外部诱惑和内部考核机制缺失，如何处理好业务发展和风险防控是一道摆在我们 面前的难题，其潜在风险隐患不容忽视。 黄河科技学院毕业论文 第 7 页 三、我国商业银行房贷风险的表现形式 如表 2-1 所示，央行公布的金融机构贷款投向统计报告显示，从 2011 年到 2014 年，我国的住房抵押贷款规模呈现逐年上升的趋势，截止 2014 第 1 季度，商业 银行住房贷款余额已达到 10.29 万亿元，同比增长 20.1%，占当期商业银行房地产贷 款余额的 66.73%。另一方面，从个人购房贷款的比重来看，个人购房贷款占主要金融 机构及小型的农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款的比例一直处于 66%以上；而 房地产贷款余额增长势头又高于各项贷款的速度，在 2014 年一季度，房地产贷款的增 速超过了各项贷款增速 5 个百分点。根据我国住房贷款现状，可以得到一个结论，我 国住房抵押贷款数额还是相当巨大，并且有较快增速。预计未来几年，我国人民生活 水平进一步提升，将有大量来自国内外资金流入房地产市场，对住房的需求继续扩大。 届时，住房贷款还会是我国居民住房融资的主要方式，因此，各商业银行还是这块蛋 糕的竞争者。从目前 10.29 万亿的贷款规模看，我国住房信贷业务要继续经历快速发 展时期，但是发展过快引起的住房信贷风险也是不容忽视的，商业银行将面临不良贷 款上升的压力。 表表 1 1 2011-20142011-2014 年我国个人购房贷款余额、房地产贷款余额、商业银行贷款余额年我国个人购房贷款余额、房地产贷款余额、商业银行贷款余额 单位：万单位：万 亿亿 时间时间个人购房贷款余额个人购房贷款余额房地产贷款余额房地产贷款余额商业银行贷款余额商业银行贷款余额 20117.110.3744.6 20128.112.1151.88 20139.814.659.21 201410.2915.4262.13 数据来源：中国人民银行数据来源：中国人民银行 2011-20142011-2014 年金融机构贷款投向报告年金融机构贷款投向报告 （一）市场风险 伴随着宏观经济周期，房地产市场呈现一定的周期性。经济繁荣期，人们收入多， 购买力强，第二、第三产业对于生产用房、商业用房的需求也增加，再加上投机炒房 黄河科技学院毕业论文 第 8 页 者对于房价上涨的预期促使其增加购房数量，更加拉大了房屋的供需缺口，从而推动 房价进一步上涨。当经济出现衰退，人们收入减少，社会购买力下降，投机炒房者抛 售囤积的住房，房屋价格下跌。8宏观经济形势不利变化所导致的失业率上升、居民 收入下降、房价下降引发的还款意愿、理性违约、被迫违约等因素,将直接导致违约的 增加和不良率的上升。根据某国有大型商业银行最近几期房贷压力测试结果,失业率上 升、增幅下降与不良率的上升有着显著的线性关系。宏观经济、失业率等市场系统性 风险对于房贷业务的资产质量压力极大（如表 2-2）.其次，还存在政策性风险。对房 地产而言，其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其 他相关政策的影响。中国人民银行在 2007 年连续五次加息，同时上调住房信贷利率， 足以体现央行力图通过金融手段来引导房地产市场发展、加强对房地产市场的调控、 进一步抑制房价上涨。这些措施在对房价的上涨起到抑制作用的同时，也使商业银行 住房信贷业务的发展受到影响。 表表 2 2 我国宏观经济变化与不良率的关系我国宏观经济变化与不良率的关系 主要风险因素主要风险因素轻度压力轻度压力中度压力中度压力严重压力严重压力 失业率与 GDP 增幅 同 时朝坏的方向变 失业率 5%且 GDP 增幅 8% 失业率 6%且 增幅 6% 失业率 7%且 增幅 4% 不良率上升0.88 个百分点1.57 个百分点2.19 个百分点 资料来源：中国商业银行内部压力测试报告整理资料来源：中国商业银行内部压力测试报告整理 （二）信用风险 近一段时期的房贷优惠利率逐渐消失，央行也要求各家商业银行注意“弃房”风 险，即理性违约风险，也就是所说的信用风险。虽然在个人房贷层面出现的“弃房” 是个别地区的个案，但从同业来看，还没有明确具体的标准来衡量该风险的大小。某 股份银行的副行长谈到这个问题时说，“弃房”的案例在投机性购房者在主业经营不 好的情况，会放弃投资房地产，但是这些风险还不具有广泛性。 2013 年 9 月，温州市出现了“弃房”现象，对辖内 42 家银行进行调研数据显 示，截止 7 月，温州个人住房贷款余额为 660.83 亿元，不良贷款余额为 4.02 亿元， 不良率为 0.61%。2013 年 6 月发生的银行钱荒，温州民间借贷资金出现危机，借款人 黄河科技学院毕业论文 第 9 页 资金链断裂。由于借款人经营困难，是“断供”的最主要原因。根据温州金融系统的 计算，借款人资金链断裂形成的不良房贷约为 23.74 亿元，占不良房贷的 46.14%。 发生“弃房”共有 580 例，其中 183 户为纯抵押贷款购房，剩余 397 户受担保链影 响选择“弃房”。 上海某大型商业银行负责人表示，目前高端住宅持有人“断供”案例时有发生。 这些购房者一般是投资房产，还没有还完贷款的时候把房屋第二次抵押给银行，这相 当于把房屋价值下跌的风险转嫁给银行。而抵押物处置比较困难，是商业银行贷款回 收面临的一个问题。断供的住房从银行催收到法院拍卖一般要经过一到两年，拍卖房 产要求一次性付清房款，虽然高端住房以低于五折的价格拍卖，但普通购房者仍然不 能承担，所以抵押物的处置相当困难。 （三）操作风险 随着银行同业机构之间的竞争加剧，并且伴随“金融脱媒”的持续推进，商业银 行不得不寻求业务和盈利的新增长点，银行的服务在一个“拼特色”、“拼品质”的 时代，实现盈利的过程中，屡屡出现有关操作风险的事件。操作风险的恶化与信用环 境和社会融资环境变化有关，但外因只是诱发操作风险的“催化剂”，银行内部因素 才是深层次原因。 银行内部的基层网点受到经营压力和管控模式，基层网点不惜违规经营发放贷款， 表现为一线支行管理人员轻视风险的严重性。操作风险绝大多数情况下跟人的因素有 关，遗憾的是，我国商业银行还没有把对人的管理纳入到操作风险管理范畴。如从人 力资源角度，近些年来银行用工方式的多元化，银行基层网点有一些非正式员工，而 且他们往往是贷款的一线营销人员，在进入银行的门槛中也会被要求是否有客户资源。 这种“时点性”的人才招聘、考评，与“实质性”的人员管理目标相脱节。邮储兰州 分行在办理住房贷款时，只要手续齐全，最短 3 天可以放贷。这在同业中是放贷速度 是最快的。在贷款市场存在信息不对称现象，如果仅用 3 来来审核资料的真实性，难 免有些不充分。 操作风险是我国商业银行防控的软肋，它不能通过分析和测算得出风 险的大小，进而采取系统性防控，内部审计是操作风险防范的最后一关。我国商业银 行内部审计部门缺乏权威性往往加剧了操作风险的程度。9 黄河科技学院毕业论文 第 10 页 四、我国商业银行房贷风险的成因 前面我们已经介绍了我国商业银行房贷的主要风险，导致我国商业银行房贷风险 的因素有很多，既有宏观的因素又有微观因素，既有借款人因素又有银行方面的因素， 既有外部因素也有内部原因。本文主要是从宏观角度、借款人的角度和银行方面的角 度重点分析导致我国商业银行的主要风险的原因。 （一）从宏观角度分析风险的原因 宏观层面风险通常指不利于银行业务发展的市场条件变化，如利率、汇率、宏观 经济政策、市场环境、经济周期等发生变化，给银行带来损失。如住房抵押贷款还款 期限较长，在漫长的还款期限内，利率的波动可能会很大。利率风险最简单的形式是 市场利率变动导致还款成本上升，借款人不能按时偿还本息的情况发生。又如抵押物 的价值会随着经济周期变化，当其价值下跌时，借款人会比较抵押物与尚未偿还款项 的价值，选择理性违约，同时商业银行处置收入也有可能无法弥补贷款本息和处置费。 1.经济波动性 每个行业的发展都会受到宏观环境的影响，作为快速发展的房地产行业也离不开 宏观环境的影响，那么个人住房贷款风险当然也与经济形势密切相关。一国的经济发 展往往分成四个阶段，复苏、繁荣、衰退和萧条。10当经济处于不同阶段时，对信贷 风险的作用也不同。如上世纪 30 年代发生的大萧条和 2008 年金融危机时期，房地产 泡沫破裂，房价直线下跌，这时就出现了大量违约风险，雷曼兄弟破产等等。在 2009 年我国的实际经济增长率低于潜在增长率，说明出现了轻微的经济衰退。到 2010 年实 际经济增长率反弹至 10.4%，主要经济指标出现了扭转衰退的趋势，整个经济系统表现 出强劲复苏态势。2011 年实际增长率保值在 9.2%，就业形势总体稳定，表明经济步入 复苏阶段，但基础还不稳定。到 2011-2012 上半年，各主要经济指标出现不同程度的 回落，为了巩固当前经济复苏的基础，人民银行也频繁调整货币政策。2013 年全年各 项指标表明我国经济稳中向好，我国正朝着稳中有为，实现稳定增长的方式转变。在 2013 宏观经济良好的背景下，借款人和大多数商业银行对经济报有乐观态度，个人住 黄河科技学院毕业论文 第 11 页 房贷款数量也有了大步增速，同时商业银行也把房贷看成是一项优质的贷款品种，大 力发展房贷规模。我国房地产价格持续高涨，局部出现房地产泡沫。我国要防止出现 美国泡沫破裂，房价下跌的情况。我们要注意的是，在经济环境复苏的背后不能忽视 信贷风险。 2.供需非均衡 我国房屋供求关系的非均衡表现为两给方面：总量和结构的非均衡。总量的非均 衡表示潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给。也就是说超额供给、超额 需要并存，短缺与过剩并存的一种情况。随着居民生活水平的提高，我国恩格尔系数 的下降，这些都说明我国居民的消费重点逐渐向教育和住宅等方面转移，这将带来房 地产市场的巨大潜在需求。结构性失衡表现为中小户型、商品使用房代表的中低端住 房需求与大户型为主的高端住房供给之间的错位，以及高房价与低支付能力之间的矛 盾。由此可以分析出，我国潜在房地产需求很高，同时居民的支付能较低。因此个人 住房贷款是大多数购房者的首选，商业银行需要设计完善的风险防控系统核实借款人 的还款能力，以免造成经济损失。 （二）从借款人角度分析风险的原因 从借款人角度分析针信用风险产生的原因，主要来自购房者“断供”、提前还款、 经济状况恶化，或者其他影响偿债能力的因素，给商业银行带来经济损失。那么就需 要通过贷款人的收入水平、付款方式、贷款比例等进一步分析。由自然原因或者社会 原因等客观因素导致，如债务人出现意外的资金链断裂进而失去还款能力；或抵押物 的价值小于还贷支出而拒绝还贷，或因为失业等无法抗拒的原因导致其收入下降，无 力清偿剩余债务而违约。11理性违约风险其中的一种风险是常说的“断供”，这是我 国借款人违约的原因之一。“断供”一般出现在企业借款人购买的高端住宅，在早些 年房地产普遍暴利、房贷利率低的年代，出现一批投机者炒房。当出现购房企业经营 困难或资金链断裂时，面临最大的问题是流动资金缺乏，房贷又会加重资金短缺，加 重债务负担，所以会主动选择“断供”。 （三）从银行角度分析风险的原因 操作风险产生的原因在于银行自身不完善的内部程序、人员、系统或外部事件给 银行造成损失。内部人存在业务能力不高、人员整体素质不加导致的风险意识淡薄、 风险认识不足给商业银行带来操作风险。系统处理能力低是引起操作风险的另一个原 黄河科技学院毕业论文 第 12 页 因。大部分银行的系统容量小、功能简单、效率低下。伴随着住房贷款业务剧增，系 统出现处理能不足的问题。另外，系统缺乏统计、分析、监控、预警等及时适应新形 势的设计。 总的来说，我国商业银行信贷流程设计是正确的。但是在人员执行过程中 存在不到位、违规等问题。尤其是，近年来全国商业银行不断发展壮大，各行分支机 构迅速扩张，人员流动性大，员工年轻化的趋势越来越明显，银行面临着管理人员和 业务人员普遍风险控制意识淡薄问题。贷后贷款监管缺失。主要指客户经理、贷后管 理人员和贷后平行操作风险管理人员在住房贷款发放后监管不到位，如业绩指标、人 手不足、员工不具有强烈的责任感和其他因素，出现了“重营销，轻管理”的思想。 对于借款人在贷后发生的经济状况、身体情况、还款能力发生的变化没有及时掌握； 不严格按照全程跟踪监督房地产开发项目的规定对于抵押物检查，对房地产抵押物的 评估是否恰当，抵押品价值和可变现净值是否有较大的偏差；担保人员的财务状况有 没有恶化，担保人是否不利变更借款人之间的关系等情况不了解，从而严重损害了房 地产贷款的还款来源的有效性。 黄河科技学院毕业论文 第 13 页 五、防范我国商业银行住房信贷风险的措施 住房与广大居民生活息息相关，不仅关系到上下游产业的发展，还关系到社会和 谐、经济稳定、地区发展。目前我国个人住房贷款风险进一步显现，以历次金融危机 为鉴，为防止出现“多米诺”效应，应加强住房贷款的监管。本文主要针对我国商业 银行普遍存在的风险，提出防范风险的建议。 （一）健全风险预警机制 房地产业是一个与宏观经济高度相关的行业，建立风险预警系统主要是为了防范 市场风险。建立预警模型对宏观经济指标、产业经济指标及国家相关政策进行分析， 对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，及早做出反应，做到未雨绸缪，避免市 场风险和政策风险带来的损失。预警系统构建完善是一项庞大的工程：一是建立风险 预警的数据库，从各方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打 下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型， 针对我国实际情况、 各地区实际情 况对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速 反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。 从产业链各个环节在整个测量指标的关联程度来说，银行业系统应定期公布有关 指标，作为房地产投资和房地产抵押贷款预警系统。风险预警机制的建立能促进商业 银行整体把握其定位和区域市场及时的宏观调控，避免房地产行业景气指数硬着陆给 商业银行带来贷款不能按时回收的风险。指标作为定性检测的手段，对风险的监测和 预警分析中的重要作用。商业银行应结合当地的实际情况的国家政策，有针对性地确 定风险预警指标。风险预警工作内容，科学和技术含量很高。这就要求风险预工作人 员不仅要熟悉当前的信贷业务，应该也有很强的分析能力，较高的政策洞察力，较强 的专业素养。将高素质人才充实到这一岗位上，能不断提高工作人员的风险管理理念 和不断收集相关的信息，更新相关行业知识结构，掌握最先进的分析工具对数据进行 分析，提高商业银行信贷分析预警水平。同时要提高对信贷业务人员的培训，在熟练 掌握数据分析的能力基础上，加强风险风范意识，提高风险预警能力，有效的预防是 黄河科技学院毕业论文 第 14 页 市场风险。12 （二）提高操作风险防范水平 在许多金融机构，操作风险损失明显大于市场风险和信用风险。国际金融界和监 管机构一直致力于对操作风险管理的技术框架，方法和组织的探索和建设，已经取得 了明显的进步。操作风险是银行业的风险管理重中之重，化解这一风险必须多管齐下， 采取多种措施控制。微观层面操作风险的应对，就是要对应贷前、贷中、贷后三方面 来进行风险的防范。所以要针对这三个方面进行风险的防范。目前来说，中国人民银 行个人信用信息数据库的信息作为商业银行评价借款人的信用状况的主要依据。我国 商业银行贷款的审批机构和人员在收到客户服务报告，根据贷款的“安全性、盈利性、 流动性”及相关的贷款政策原则，审核贷前调查报告及相关文件，对贷款风险度进行 评估和调查，做出贷款决策建议，提供贷款的审批决定权人进行决策参考。如果审批 决定人同意审批，则确定最高综合授信额度，由前台与贷款人签署办理贷款手续。接 下来审批贷款符合相应额度，需要结合借款人信用等级，在确定风险可控的前提下， 确定相应的贷款等级。如果审批或核准人不同意贷款，则解释拒绝的原因，后端部门 将资料返回前台调查部门。13 （三）制定合理的住房信贷制度 建立住房抵押二级市场，推进住房抵押债权的证券化。这是从美国经验中总结出 的一个可以在我国住房抵押过程中应用的手段。住房抵押二级市场是在住房抵押贷款 有商业银行创造出来之后，卖给其他投资者或以贷款为担保发行抵押贷款债券的市场。 14借助二级市场，增强信贷资金的流动性，降低流动性风险；扩大住房抵押贷款的融 资渠道，将住房抵押贷款风险转移和分散到众多的社会投资者之中；最后，还可以解 决短期资金和资本长期使用的矛盾，促进银行抵押贷款资金的良性循环。当前，可以 采取扩大抵押贷款证券化的试点范围，构建二级市场，探索适合我国国情的资产证券 化模式。将收益稳定、流动性低、风险相对低的个人按揭贷款组合打包出售，这样就 将风险分散到广大的投资人手中，也扩大了商业银行贷款资金的来源。政府保障体系 的建立，主要是为了解低收入家庭的住房保障问题，是社会保障制度中一个有机组成 部分。它能减少住房抵押贷款的风险，对抵押贷款规模的扩大，促进房地产金融业快 速发展起到了积极的推动作用。中国也试图通过政府领导和地区担保公司，实行低成 黄河科技学院毕业论文 第 15 页 本，低利润的经营方式，为广大中低收入家庭提供担保。一旦时机成熟，就可以发展 商业保险制度，这是因为政府保障能力有限，商业保险制度的加入能有效缓解政府担 保压力。最后形成一个政府机构为主的抵押担保网络，从而有效地解决住房市场长期 担保主体缺失问题。 （四）建立个人信用评价体系 虽然我国的信用风险相比外国较低，但是我国也需要建立完善的个人信用评价体 系，来防范信用风险的发生。市场经济是一种信用经济，信用是维系市场经济运行的 手段之一。个人信用制度是指以居民家庭收入的资产，借款和还款，信用透支，不良 信用的处罚与诉讼等为依据，评估并记录以便决定是否进行贷款和贷款多少的制度。 15如前所述，导致借款人信用风险的一个重要因素就是中国人在传统消费观念下导致 的信用消费意识淡薄。在经济社会中只依靠道德约束而没有法律约束，必然将导致个 人在利益的驱使下不惜牺牲个人信用，采取各种欺诈手段骗取贷款。在前述所知，在 西方发达国家，个人信用评价制度已普遍建立，任何一次信用的牺牲都可能导致其在 其他问题上收到法律上或者经济上的惩罚，所以在发达国家，人们把信用看成有价值 的财产之一。住房信贷的本质是信用销售。个人住房信贷业务发展，避免信用风险， 必须建立完善的个人信用评价体系。我国社会上对房地产信贷风险的信息不透明、不 公开，在人民银行征信系统中的记录也很有限。有强大的信用信息的收集和保护意识， 和银行个人信用系统共享，商业银行对借款人资格的审查，也更有客观性和准确性， 降低房贷的风险发生。 （五）市场风险防控措施 1.积极开展房地产贷款压力测试。 2010 年初，银监会要求全国各级银行进行了 一次大范围的房地产贷款压力测试。该次压力测试覆盖了个人住房按揭贷款、房地产 开发贷款、土地储备贷款及相关上下游行业贷款。这是各商业银行通过定量分析提高 应对重大经济因素变动能力的重要尝试，也是积极防控房地产贷款市场风险的有效措 施。 2.加强市场风险研判，提高业务主动性。 一是应加强人民币贷款利率浮动水平管 理， 在优化客户结构的同时努力提高定价能力，力争效益最大化。二是正确选择适合 的度量利率风险，加强利率管理的模型和方法，不断提高利率风险管理精度。 三是提 黄河科技学院毕业论文 第 16 页 高政策预判能力和应对的前瞻性，加强利率走势的预判，在精确化分解贷款进度的基 础上，确定合理的贷款定价时机。 结 论 本文首先介绍了房贷风险的相关概念，介绍了我国房贷风险现状，并且调查分析 了我国住房信贷风险防范中所存在的主要问题。即信用风险、市场风险、和操作风险。 进而对我国商业银行房贷风险防范中的问题进行原因的分析，最后，对于完善我国商 业银行房贷风险措施在给予合理化建议：一是商业银行内部的风险防范与治理。主要 从两个方面进行完善。第一，完善健全风险预警机制；第二，提高操作风险防范水平。 二是从商业银行的外部进行房贷风险的防范和治理。第一，制定合理的住房信贷制度； 第二，建立个人信用评价体系。 综观全文，本文在对如何防范商业银行房贷风险时，从理论基础及具体制度设计 上做了一定的研究和有益的探索，对于我国今后的商业银行房贷业务的健康运行是有 一定裨益的。但是文章也存在一些这样或那样的不足之处，如在论述商业银行房贷风 险的原因和特征时，论证还不够充分。在如何防范来源于银行内部的风险时，还只能 从原则性问题上入手，勾画出一个大概的轮廓，缺乏一个更为具体而且便于实践操作 的标准和方法。这些问题都值得进一步地去研