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兰州大学成人继续教育学院2009级会计专业学年论文继续教育学院2012届本科毕业生论文标题 浅析我国房地产金融风险及其防范 年级： 2009级 专业： 会计学 类别： 业余 姓名： 邵蓉 二一一年十一月诚信责任书本人郑重声明：本人所呈交的毕业论文（设计），是在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。毕业论文（设计）中凡引用他人已经发表或未发表的成果、数据、观点等，均已明确注明出处。除文中已经注明引用的内容外，不包含任何其他个人或集体已经发表或在网上发表的论文。特此声明。论文作者签名： 日 期： 目 录中文摘要1第一章 我国房地产金融概述21.1 房地产金融概念21.2 我国房地产全面发展状况5第二章 我国房地产金融风险的成因分析62.1房地产开发融资的风险62.1.1 房地产业融资结构不合理62.1.2 相关政策，法律不健全62.1.3 银行与开发商信息部对称72.2我国房地产发展现状分析72.2.1是发展时期短，起步快. . .2.2.2是融资渠道单一2.2.3是融资比例较高2.3个人房地业投资风险分析92.3.1流动性风险2.3.2购买力变化的风险2.3.3市场不充分性风险2.3.4房产落后风险2.3.5环境风险第三章 对策建议113.1借鉴国际经验，建立多元化的房地产金融市场体系113.2鼓励金融创新，促进房地产市场稳定发展123.3严格市场纪律，有效防控房地产金融市场的信息失灵参考文献14 浅析我国房地产金融风险及防范摘要： 众所周知，由于受美国房价的持续下跌,房贷违约率的上升的影响,美国次贷危机浮出水面。在随后的时间里,次贷风险全面暴露,住房抵押贷款公司濒临破产,对冲基金被迫清盘,投资银行宣布亏损,商业银行和保险机构也遭受了重大损失。次贷引发的信用风险最终演变成一场全球性金融危机。由此引起的金融风波共振之余,让人们更应该反思中国的房地产金融风险。在积极发展房地产和金融市场的同时,理性而审慎的对待发展过程中积累的风险,加强风险防范意识,提高风险管理能力,以保证我国房地产和金融市场的稳定健康发展。本文在分析我国房地产金融风险的基础上提出强化功能监管、建立房地产风险预警体系等具体措施。关键字：房地产金融 风险 防范 我国以北京成功申奥和上海成功申办世博为契机,在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下,我国的房地产投资持续保持较快的增长速度,居民住房消费得到有效启动,呈现供求两旺的发展势头房地产市场的活跃,对于改善居民居住条件带动相关产业发展拉动经济增长做出了重要贡献，但是，局部地区和部分中心城市出现了房地产投资增幅过大市场结构不尽合理房地产价格高涨商品房空置率上升较快高级写字楼出现过热现象等问题,我国金融机构房地产金融业务的风险也日渐增加。一、我国房地产金融发展概述随着我国城市化进程的加快，房地产业也随之发展迅速。但由于房地产业本身具有很多特性，所以在经营中会遇到很多各种各样的风险。房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展,而且当前房地产业己成为国民经济的支柱产业,对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。房地产金融,指以房地产业为特定对象,围绕房地产的开发建设经营和消费的再生产过程而展开的各种金融活动从服务对象上划分,它包括为房地产业的房地产开发建设交易经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造购买维修装饰消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分;从服务内容上划分,它包括房地产资金融通房地产资金转账结算房地产保险房地产信托等业务,其中又以房地产资金融通业务为主。 （一）房地产金融概念房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。一种看法认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，其实，房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。我国目前的房地产金融现状，还没有形成真正意义上的房地产金融。房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金融。政策性房地产金融主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。广义的房地产是土地与房屋的合称，因而房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。房产金融：房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。严格地说它不同于住房金融。住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。可见，住房金融只是房产金融的一部分，而不是全部。除住房金融的内容外，房产金融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。地产金融：地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动，在国外又称农业金融，主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融。两者相比，前者的货币化程度和贷款利率都较高，贷出的资金回收容易，偿还期限短，并且分期偿还的情况较多出现；后者则通常与各国的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利为目的，发放贷款的期限较长，一般多达几年、十几年，甚至几十年。在我国，农业金融又有广义与狭义之分。广义的农业金融又称农村金融，包括农村领域内一切与生产经营相关的吸收存款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金融活动；狭义的农业金融即是指农地经营金融，是与农业生产活动有关的资金融通。（二）房地产金融发展形式近几年，在住房分配货币化、住房二级市场、住房税收、住房金融等政策的综合作用下，住宅与房地产业继续保持良好的发展态势。不仅有效地调动了住宅建设投资的积极性，进一步启动了个人住宅消费，改善了居民的居住条件，还对带动相关产业发展、拉动经济增长起到了重要的作用。（一）房地产开发继续保持较强劲的发展势头 今年1-9月，全国房地产开发完成投资3759亿元，比去年同期增长31.4%。其中，商品住宅完成投资占69.3%，同比增长31.8%。 分析房地产开发以上数据，我们认为：投资持续增长主要源于商品房销售额和销售面积的增长给开发商带来的信心。新开工面积持续增长，表明开发商对市场前景继续看好。定金和预收款在房地产开发资金中比例的提高，标明商品房预售还占相当的份额，市场仍有较大潜力。商品住宅、办公楼、商业营业用房销售面积全线攀升，说明在住宅市场的带动下，房地产市场全面启动。销售面积大于同期竣工面积，说明市场除了可有效地吸纳近期上市的商品住宅外，还能消化一部分以前积压下来的空置房，商品住宅的空置面积已经出现负增长。 （二）住房二级市场和租赁市场的发展，进一步活跃了房地产市场 近两年，一些家庭将已购公房出租，抵押贷款买新房，将租金收入归还银行贷款。出租住房有了合理回报，为居民和社会投资开辟了新的渠道，吸引了部分储蓄和社会散资分流到住房市场，从而带动住宅投资的持续增长，活跃了房地产市场。 （三）住宅分配货币化工作的推进，促进了居民住宅消费 35个大中城市已有33个出台了住房分配货币化方案。不少房价收入比在4倍以上的城市，已陆续开始发放住房补贴。住房分配货币化方案的实施，提高了职工买房的支付能力，促进了居民住房消费，带动了大量个人存款和银行贷款进入住房市场，促进了市场的繁荣和相关产业的发展。 （四）住房金融的发展，不仅促进了住房消费的增长，而且改善了信贷资产的质量 近年来，随着住房消费的启动，个人住房贷款迅速增长。截止到今年月底，商业银行个人住房贷款余额已经达到4454亿元，相当于1997年底的23倍。今年1-6月，商业银行发放自营性个人住房贷款1137.89亿元，仅工商银行新增个人住房贷款382亿元，比去年同期增长76%。住房金融的发展，极大地提高了居民购房的支付能力，成为居民提前实现住房消费的重要手段。从统计数据看，个人住房贷款的不良率不到0.5%，远远低于其他品种贷款的不良率。个人住房贷款的发展，对于改善银行信贷资产质量也起到了十分重要的作用。 （五）住宅消费的增长，增加了政府税收收入 近几年来，国家两次调整了住房消费税收政策，降低了税率，促进了房地产市场的繁荣，带动了税收的增长。仅以交易契税为例，天津市1998年房地产交易契税收入仅1600万元，1999年上升为1.3亿元，2000年达2.7亿元。住宅消费的增长，增加了政府税收收入。（六）住宅市场的逐步规范，进一步调动了居民买房的积极性 去年以来，建设部会同有关部门，采取了一系列措施整顿规范房地产市场。一是发布了新的房地产开发企业资质管理规定，并对所有从事房地产开发的企业进行清理换证，依法淘汰了一大批实力弱、信誉差、经营不规范的企业，规范了销售主体行为；二是会同国家工商行政管理局发布了商品房买卖合同示范文本；三是发布了商品房销售管理办法，规范了开发商的销售行为；四是发布了简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见。这一系列政策的实施，保护了消费者合法权益，在社会上引起了较大反响，受到广大消费者的欢迎。 二、我国房地产金融风险构成的成因分析（一）房地产开发融资的风险风险是一种造成损失的可能性。融资风险也称为财务风险，是指开发商因使用债务而承担的风险。具体表现为：一是由于使用债务而可能导致所有权主体的利益遭受损失；二是开发商到期不能还本付息，须由普通股或资本金抵债。从上述分析可以看出，融资风险归根到底是由于到期无法偿还融资债务而引起的，这是与融资成本密切相关的，任何影响融资成本的因素都可能造成融资风险。1.房地产业融资结构不合理。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。2.相关政策、法律不健全。一个地区的房地产市场繁荣与否取决于国家和地区出台的政策能否刺激房地产的发展。但目前出现了一种比较极端的倾向：一些地区片面追求GDP增长，强调房地产业对经济增长的推动作用，这样就造成当地经济增长对房地产开发投资过分依赖。而当房地产开发企业资信较差、竣工期限与房屋质量无保证时，现行的以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来更大风险。3.银行与开发商信息不对称。在信息源的占有上，开发商与银行相比具有优势。由于银行客户行业的广泛性和离信息源头比较远等原因，银行对开发商的信息只能通过间接途径了解。而开发企业不仅直接掌握自身的全部信息也深知房地产开发的风险，但是由于房地产高收益率的特点和我国信用制度不健全等原因，容易产生房地产开发企业“空手套白狼”向银行借款。如果开发项目成功，开发商可以以小博大、牟取暴利；如果开发项目失败，银行则要承担亏损的大头。（二）我国房地产金融发展现状分析我国房地产金融政策经历了从开始到调整的不断完善的过程。1998年以来人民银行根据宏观经济的变化，及时调整了房地产信贷政策。允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款业务，支持普通住房建设，对新开工的普通住房项目，只要开发商自有资金达到30%，商业银行均可发放住房建设贷款。由此开始，我国房地产业进入高速发展时期，有数据表明，至2010年末，银行业向房地产开发商的贷款以及住房按揭等两项贷款余额就占商业银行总贷款的15%左右，大商业银行更是达到30%的比例，而在某些县级市这个比例更高。房地产的价格也是一路上涨。开发商和银行都从中得到很高的利润。总结我国房地产金融的发展过程，可以看出我国房地产金融的发展具有以下几个特点：一是发展时期短，起步快。二是融资渠道单一。三是融资比例较高，是我国房地产金融的又一个明显特征。三、个人房地业投资风险分析 （一）、流动性风险由于房地产是真正意义上的不动产，所以投资于房地产的资金流动性差、变现性差。（二）、购买力变化的风险由于房地产投资周期较长，占用资金较多，因此投资于房地产，还需承担因经济周期性变动带来的购买力下降的风险。当社会经济处于滑坡阶段，经济萧条，通货膨胀，这时房地产本身不会因为通货膨胀而贬值，相反，投资于房地产的资金还能够起到保值作用。但由于通货膨胀的影响，同样数量的货币所能购到的商品数量可能已远不如通货膨胀之前，无形之中，使得人们的购买力水平下降。这样，即使房地产本身能保值，但由于人们降低了对它的消费水平，也会导致房地产投资者遭受到一定的损失。除了通货膨胀引起的风险外，由于个人投资者一般是通过抵押贷款的方式购置物业的，还会存在支付力风险，一旦出现支付不能的情况，投资者的损失是比较大的。（三）、市场不充分性风险房地产市场是一种不充分市场，它与完全自由竞争市场所应具备的四个条件相距甚远。因此，房地产市场只能说是一种准市场。这种不充分市场，其特征就是缺乏信息，没有一个正式市场，许多房地产的交易和定价是在不公开的情况下进行的，但在交易时，人们往往不懂它所涉及的法律条文、城市规划条件、税费等，尤其是对房地产交易过程中的许多细节不了解，因此，有可能造成损失。（四）、房产落后风险个人购房用于经营的投资者必须清楚的认识到，不是所有的房地产项目都可以升值的。房产本身有其发展过程，一代接一代向更合理的设计、更新的建筑材料设备、更符合信息时代需求的方向发展。因此，房产置业投资者应敏锐地注意房产发展和新经济对房产发展地影响，在置业时有适当的超前观念，选择符合新一代房产特征、适应信息化时代的房产，以便规避由于房产落后所造成的房产价值下降的风险。（五）、环境风险环境风险包括公共环境风险和人文环境风险。一方面，由于城市发展中的问题而发生恶化或者相对其他地区停滞不前而引起的落后等都会对房产价值构成风险。所以，投资者必须注意公共环境风险，把眼光放远一些，仔细地考虑一下周边公共环境，并结合城市发展规划进行前瞻性的考量，以便尽可能地规避公共环境风险；另一方面，房产的价值还与社区的人文环境联系在一起。一般来说，一个房产项目人文环境的好坏与其房产价值成比例增减。同样的房子在人文环境不同地区的价值往往会有惊人的差异。如果出现周围人文环境越来越差、治安不良等情况，那么这样的房产大幅贬值是肯定的。三、对策建议从根本上看，房地产金融体系的风险，是土地制度、房地产业、商业银行管理等因素的综合影响结果，避免风险扩大也需要深化相关领域的改革。仅就房地产金融运行自身来说，根据国际经验和中国国情，可以主要通过抓住以下几方面，来努力化解相关的系统性风险。 （一）、建立多元化的房地产金融市场体系尽管本轮由美国的次贷危机引发的全球性金融危机，暴露了美国以及其他发达经济体在房地产金融市场体系建构中的一些问题，但总的来讲，发达经济体的房地产金融市场依然有一系列值得中国借鉴之处。借鉴发达经济体的经验，中国的选择应该是1.放松住房企业债券发行的限制， 支持住房企业通过债券市场寻求融资来源；2.允许更多的住房开发企业上市融资和再融资；3.促动建构合作性房地产金融机构甚至专业化住房贷款公司；4.构建政策性房地产金融流动性提供体系和住房贷款担保体系。（二）、鼓励金融创新，促进房地产市场稳定发展借鉴美国房地产金融市场的创新经验结合本轮金融危机下中国房地产金融市场的特点，本文认为创新中国房地产金融市场的途径是：抓住本轮金融危机下我国房地产金融体系所凸显的过度依赖商业性金融的弊端，尽快达成构建完善的政策性房地产金融体系的共识，以在尽可能短的时间里建立起有效的政策性房地产金融体系；放松房地产金融市场创新限制，鼓励和支持包括房地产基金、住房抵押贷款证券化等新型金融工具的发展。（三）、严格市场纪律，有效防控房地产金融市场的信息失灵房地产金融市场同其他金融市场一样存在市场失灵的问题，发达经济体在应对房地产金融市场失灵问题的过程中形成了较为有效的对策即完善的信息披露制度。如美国在1975年制定了家庭住房贷款披露法（HMDA），致力于以法律的形式解决家庭住房贷款市场的信息不对称问题。该法规定，每年的3月31日，家庭住房贷款机构须根据家庭住房贷款披露法向联邦金融机构检查委员会报送上一年度的信息，相应的统计数据则应于同年9月份公布。此后，该法案还根据住房贷款市场环境的变化多次进行修订。如为促进住房贷款满足公平信贷报告法案的要求，1989年的修订要求根据不同收入、性别、人种等指标统计并披露贷款申请人的分布结构。为应对20世纪90年代以来快速增加的次级住房贷款，家庭住房贷款披露法经修订后规定，从2004年起，住房贷款机构必须披露“高价贷款（高价贷款即指年费率高过规定利差即年费率与可比国债利率之差的贷款）”的年费率（annual percentage rates等于住房贷款利率+费用率）。家庭住房贷款披露法推出并实施后，披露机构逐年增加，截止到2005年底，向联邦金融机构检查委员会报送并披露住房贷款信息住房贷款机构已占全部住房贷款机构的80%左右。相比之下，中国的房地产金融市场的信息披露存在一系列问题。如上市银行披露的有关住房建设和消费贷款的信息太少，股票市场上几乎看不到投资于房地产板块的机构投资者的信息，住房企业所披露的资金来源信息则是严重失真。为此