研究生毕业论文格式44621340.doc

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芈螅肇膈薇螄螇莄蒃螃罿膆葿螂肁蒂莅螂膄芅蚃螁袃肇蕿螀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇肂芀薂袆膅膂蒈袅袄莈莄袄羇膁蚂袃聿莆薈羂膁腿蒄羁袁莄莀薈羃膇芆薇膅莃蚅薆袅芅薁薅羇蒁蒇薄肀芄莃薄膂肇蚂薃袂节薈蚂羄肅蒄蚁肆芀莀蚀螆肃莆虿羈荿蚄蚈肁膁薀蚈膃莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈螅肇膈薇螄螇莄蒃螃罿膆葿螂肁蒂莅螂膄芅蚃螁袃肇蕿螀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁芇袇袀肄薆袇肂芀薂袆膅膂蒈袅袄莈莄袄羇膁蚂袃聿莆薈羂膁腿蒄羁袁莄莀薈羃肁膀莁罿芆葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袃肇膇蒇羆袀薅蒆螅肆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膂蒈薂袄羅莄薁羆膁芀薀蚆羃膆薀袈腿膂蕿羁肂蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁莃蚄蝿肇艿蚃羂衿芅蚂蚁膅膁蚁螄羈葿蚀袆膃莅虿羈羆芁螈蚈膁膇螈螀羄蒆螇袂膀蒂螆肅羃莈螅螄芈芄莁袇肁膀莁罿芆葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袃肇膇蒇羆袀薅蒆螅肆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膂蒈薂袄羅莄薁羆膁芀薀蚆羃膆薀袈腿膂蕿羁肂蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁莃蚄蝿肇艿蚃羂衿芅蚂蚁膅膁蚁螄羈葿蚀袆膃莅虿羈羆芁螈蚈膁膇螈螀羄蒆螇袂膀蒂螆肅羃莈螅螄芈芄莁袇肁膀莁罿芆葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袃肇膇蒇羆袀薅蒆螅肆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膂蒈薂袄羅莄薁羆膁芀薀蚆羃膆薀袈腿膂蕿羁肂蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁莃蚄蝿肇艿蚃羂衿芅蚂蚁膅膁蚁螄羈葿蚀袆膃莅虿羈羆芁螈蚈膁膇螈螀羄蒆螇袂膀蒂螆肅羃莈螅螄芈芄莁袇肁膀莁罿芆葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袃肇膇蒇羆袀薅蒆螅肆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膂蒈薂袄羅莄薁羆膁芀薀蚆羃膆薀袈腿膂蕿羁肂蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁莃蚄蝿肇艿蚃羂衿芅蚂蚁膅膁蚁螄羈葿蚀袆膃莅虿羈羆芁螈蚈膁膇螈螀羄蒆螇袂膀蒂螆肅羃莈螅螄芈芄莁袇肁膀莁罿芆葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袃肇膇蒇羆袀薅蒆螅肆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膂蒈薂袄羅莄薁羆膁芀薀蚆羃膆薀袈腿膂蕿羁肂蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁莃蚄蝿肇艿蚃羂衿芅蚂蚁膅膁蚁螄羈葿蚀袆膃莅虿羈羆芁螈蚈膁膇螈螀羄蒆螇袂膀蒂螆肅羃莈螅螄芈芄莁袇肁膀莁罿芆葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袃肇膇蒇羆袀薅蒆螅肆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膂蒈薂袄羅莄薁羆膁芀薀蚆羃膆薀袈腿膂蕿羁肂蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁莃蚄蝿肇艿蚃羂衿芅蚂蚁膅膁蚁螄羈葿蚀袆膃莅虿羈羆芁螈蚈膁膇螈螀羄蒆螇袂膀蒂螆肅羃莈螅螄芈芄莁袇肁膀莁罿芆葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袃肇膇蒇羆袀薅蒆螅肆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膂蒈薂袄羅莄薁羆膁芀薀蚆羃膆薀袈腿膂蕿羁肂蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁莃蚄蝿肇艿蚃羂衿芅蚂蚁膅膁蚁螄羈葿蚀袆膃莅虿羈羆芁螈蚈膁膇螈螀羄蒆螇袂膀蒂螆肅羃莈螅螄芈芄莁袇肁膀莁罿芆葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袃肇膇蒇羆袀薅蒆螅肆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膂蒈薂袄羅莄薁羆膁芀薀蚆羃膆薀袈腿膂蕿羁肂蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁莃蚄蝿肇艿蚃羂衿芅蚂蚁膅膁蚁螄羈葿蚀袆膃莅虿羈羆芁螈蚈膁膇螈螀羄蒆螇袂膀蒂螆肅羃莈螅螄芈芄莁袇肁膀莁罿芆葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袃肇膇蒇羆袀薅蒆螅肆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膂蒈薂袄羅莄薁羆膁芀薀蚆羃膆薀袈腿膂蕿羁肂蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁莃蚄蝿肇艿蚃羂衿芅蚂蚁膅膁蚁螄羈葿蚀袆膃莅虿羈羆芁螈蚈膁膇螈螀羄蒆螇袂膀蒂螆肅羃莈螅螄芈芄莁袇肁膀莁罿芆葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袃肇膇蒇羆袀薅蒆螅肆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膂蒈薂袄羅莄薁羆膁芀薀蚆羃膆薀袈腿膂蕿羁肂蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁莃蚄蝿肇艿蚃羂衿芅蚂蚁膅膁蚁螄羈葿蚀袆膃莅虿羈羆芁螈蚈膁膇螈螀羄蒆螇袂膀蒂螆肅羃莈螅螄芈芄莁袇肁膀莁罿芆葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袃肇膇蒇羆袀薅蒆螅肆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膂蒈薂袄羅莄薁羆膁芀薀蚆羃膆薀袈腿膂蕿羁肂蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁莃蚄蝿肇艿蚃羂衿芅蚂蚁膅膁蚁螄羈葿蚀袆膃莅虿羈羆芁螈蚈膁膇螈螀羄蒆螇袂膀蒂螆肅羃莈螅螄芈芄莁袇肁膀莁罿芆葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袃肇膇蒇羆袀薅蒆螅肆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膂蒈薂袄羅莄薁羆膁芀薀蚆羃膆薀袈腿膂蕿羁肂蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁莃蚄蝿肇艿蚃羂衿芅蚂蚁膅膁蚁螄羈葿蚀袆膃莅虿羈羆芁螈蚈膁膇螈螀羄蒆螇袂膀蒂螆肅羃莈螅螄芈芄莁袇肁膀莁罿芆葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袃肇膇蒇羆袀薅蒆螅肆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膂蒈薂袄羅莄薁羆膁芀薀蚆羃膆薀袈腿膂蕿羁肂蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁莃蚄蝿肇艿蚃羂衿芅蚂蚁膅膁蚁螄羈葿蚀袆膃莅虿羈羆芁螈蚈膁膇螈螀羄蒆螇袂膀蒂螆肅羃莈螅螄芈芄莁袇肁膀莁罿芆葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袃肇膇蒇羆袀薅蒆螅肆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膂蒈薂袄羅莄薁羆膁芀薀蚆羃膆薀袈腿膂蕿羁肂蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁莃蚄蝿肇艿蚃羂衿芅蚂蚁膅膁蚁螄羈葿蚀袆膃莅虿羈羆芁螈蚈膁膇螈螀羄蒆螇袂膀蒂螆肅羃莈螅螄芈芄莁袇肁膀莁罿芆葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袃肇膇蒇羆袀薅蒆螅肆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膂蒈薂袄羅莄薁羆膁芀薀蚆羃膆薀袈腿膂蕿羁肂蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁莃蚄蝿肇艿蚃羂衿芅蚂蚁膅膁蚁螄羈葿蚀袆膃莅虿羈羆芁螈蚈膁膇螈螀羄蒆螇袂膀蒂螆肅羃莈螅螄芈芄莁袇肁膀莁罿芆葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袃肇膇蒇羆袀薅蒆螅肆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膂蒈薂袄羅莄薁羆膁芀薀蚆羃膆薀袈腿膂蕿羁肂蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁莃蚄蝿肇艿蚃羂衿芅蚂蚁膅膁蚁螄羈葿蚀袆膃莅虿羈羆芁螈蚈膁膇螈螀羄蒆螇袂膀蒂螆肅羃莈螅螄芈芄莁袇肁膀莁罿芆葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袃肇膇蒇羆袀薅蒆螅肆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膂蒈薂袄羅莄薁羆膁芀薀蚆羃膆薀袈腿膂蕿羁肂蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁莃蚄蝿肇艿蚃羂衿芅蚂蚁膅膁蚁螄羈葿蚀袆膃莅虿羈羆芁螈蚈膁膇螈螀羄蒆螇袂膀蒂螆肅羃莈螅螄芈芄莁袇肁膀莁罿芆葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袃肇膇蒇羆袀薅蒆螅肆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃蒄蚀 分类号 密级 UDC 学 位 论 文中国绿能港特钢科技园区建设项目评价研究作者姓名：单智成指导教师：韩颖 教授东北大学工商管理学院申请学位级别：硕士学科类别：工程硕士专业学位学科专业名称：项目管理论文提交日期：2011年5月12日论文答辩日期：2011年5月20日学位授予日期：年 月 日答辩委员会主席： 评阅人： 东北大学二一一年三月A Dissertation in MBAResearch on Construction Project Evaluation of China Green Energy Port Science parkby Shan Zhi-chengSupervisor: Professor Han YingNortheastern UniversityMarch 201157独创性声明本人声明，所呈交的学位论文是在导师的指导下完成的。论文中取得的研究成果除加以标注和致谢的地方外，不包含其他人己经发表或撰写过的研究成果，也不包括本人为获得其他学位而使用过的材料。 学位论文作者签名：日 期： 年 月 日学位论文版权使用授权书本学位论文作者和指导教师完全了解东北大学有关保留、使用学位论文的规定：即学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人同意东北大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索、交流。作者和导师同意网上交流的时间为作者获得学位后：半年 一年 一年半 两年学位论文作者签名： 导师签名：签字日期： 签字日期：东北大学工程硕士学位论文 摘要中国绿能港特钢科技园区建设项目评价研究摘要科技园区开发项目具有投资额大、不确定性因素多、开发与经营风险较大等特点，对其进行科学合理的评价研究，是控制投资风险、确保合理开发的先决条件。中国绿能港特钢科技园区建设项目的目标是建设中国绿能港特钢科技园区，该园区将成为新能源产业的总部经济园区，主要集聚新能源产业中的管理、研发、运营等产业，对该项目的评价具有重要的现实意义。阐述园区产业选择及园区定位、园区项目规划建设方案和建设条件、项目建设方式和进度安排；通过估算项目投资和成本，预测收入，得到基础数据；根据基础数据，对项目进行财务评价，环境及社会效益等评价，为园区后续开发提供可靠的参考资料。关键词：科技园区；建设项目；评价东北大学工程硕士学位论文 AbstractAbstractScience and technology park development project has investment, big uncertainty factors, development and operation features such as greater risks, and carry on the scientific and reasonable evaluation research, is to control the investment risk, ensure reasonable development prerequisite. China Green Energy Port Shoute technology park construction project goal is for the construction of Chinese green can harbor steel science park, the park will become new energy industry headquarters economic zone of new energy industry, mainly gather the management, development and operation of the project, such industries as evaluation has the important practical significance. Keywords: science park; Construction projects; evaluation东北大学工程硕士学位论文 目录目 录独创性声明I中国绿能港特钢科技园区建设项目评价研究I摘要IAbstractII1 绪论- 1 -1.1 中国绿能港特钢科技园区建设项目情况介绍- 1 -1.1.1 中国绿能港项目的立项背景- 2 -1.1.2 中国绿能港项目的开发主体介绍- 3 -1.1.3 中国绿能港项目规划- 4 -1.1.4 中国绿能港项目开发模式- 5 -1.1.5 中国绿能港项目进展- 5 -1.2 研究意义- 6 -1.3 研究内容及研究方法- 7 -1.3.1 研究内容- 7 -1.3.2 研究方法- 7 -2 基本概念及基本方法介绍- 9 -2.1 基本概念- 9 -2.1.1 有关项目的概念- 9 -2.1.2 有关绿能港的概念- 10 -2.1.3 有关评价的概念- 11 -2.2基本方法- 14 -2.2.1 SWOT分析法- 14 -2.2.2 财务评价法- 15 -3 特钢科技园区产业选择及园区定位- 18 -3.1 产业政策及地区的产业调整背景- 18 -3.1.1 国家产业政策- 18 -3.1.2 地区的产业调整- 18 -3.2 特钢科技园项目建设的SWOT分析- 20 -3.2.1优势- 20 -3.2.2 劣势- 21 -3.2.3 机遇- 21 -3.2.4 挑战- 22 -3.3 特钢科技园产业选择- 22 -3.3.1 特钢科技园产业的确定- 22 -3.3.2 新能源产业发展现状与发展趋势- 25 -3.3.3 特钢科技园可持续性发展的相关配套产业- 26 -3.3.4 新能源产业对特钢科技园发展的意义- 26 -3.4 特钢科技园的定位- 26 -4 中国绿能港项目建设- 28 -4.1 中国绿能港园区位置- 28 -4.2 中国绿能港项目建设目标及规划控制指标- 30 -4.2.1 建设目标- 30 -4.2.2 规划控制指标- 30 -4.3 中国绿能港项目的市政条件- 31 -4.4 中国绿能港项目建设方式及进度安排- 32 -4.4.1 建设方式- 32 -4.4.2 建设进度安排- 32 -5 中国绿能港项目基础数据估算- 34 -5.1 项目总投资估算及资金筹措- 34 -5.1.1 项目总投资估算- 34 -5.1.2 分年度投资使用计划- 35 -5.1.3 资金筹措计划- 35 -5.2 收入、成本及税金估算- 38 -5.2.1 收入估算- 38 -5.2.2 成本及税金估算- 38 -6 中国绿能港项目财务评价- 40 -6.1 中国绿能港项目经济效益评价- 40 -6.1.1 编制基本财务报表- 40 -6.1.2评价指标计算及评价- 40 -6.2 中国绿能港项目风险评价- 40 -6.2.1 盈亏平衡分析- 41 -6.2.2 敏感性分析- 41 -6.3 结论及建议- 42 -6.3.1 结论- 42 -6.3.2 建议- 42 -7 中国绿能港项目环境、社会效益评价- 44 -7.1 中国绿能港项目环境评价- 44 -7.1.1 环境影响- 44 -7.1.2 环境保护措施- 45 -7.1.3 环境影响评价结论- 46 -7.2 中国绿能港项目社会效益评价- 46 -8 结论- 48 -参考文献- 50 -致 谢- 52 -附表- 53 -东北大学工程硕士学位论文 第一章 绪论1 绪论本研究以中国绿能港特钢科技园区建设项目为背景，对该项目的经济效益、社会效益、环境效益等进行评价。1.1 中国绿能港特钢科技园区建设项目情况介绍中国绿能港特钢科技园区建设项目，由项目的开发主体北京首钢特殊钢有限公司(以下简称特钢公司)提出的，该公司位于北京市石景山区，是中国重点特殊钢生产企业之一。特钢公司根据企业发展需要，为公司寻找新的利润增长点，2008年拟进行一个项目投资，为充分利用国家和当地优惠政策，该项目纳入了北京市中关村科技园区发展规划中，故称特钢科技园项目。该项目投资完成后，将建成以某些产业为主体的特钢科技园区(以下简称特钢科技园或特钢园)。为使特钢园有自身特色，能成功运营，特钢公司将特钢园产业定位为开发或利用新能源。新能源最主要的特点是绿色环保，为了充分体现这个特点，特钢园品牌定位为“中国绿能港”，英文为“GEP（Green Energy Port，直译“绿色能源中心”），故称投资项目为中国绿能港特钢科技园区建设项目（以下简称中国绿能港项目）。中国绿能港项目的总体目标：建成国内领先、国际知名、可持续发展的新能源产业专业化园区(简称中国绿能港园区)。中国绿能港园区规划布局合理、环境生态优美、市场适应能力强、生活配套设施齐全。中国绿能港园区将成为新能源产业的总部经济园区，主要集聚新能源产业中的管理、研发、运营等产业环节。从总部的类别来分，中国绿能港可以定位为企业的区域总部、营销总部、设计总部、研发总部、产业化总部、国际化总部等几种形态的总部。项目主要建设办公楼宇、交流会展场所、培训用建筑、配套服务建筑、中试厂区等。相应建设市政基础设施，绿化设施等。中国绿能港项目计划5年完成。目前中国绿能港项目进展情况如下，截止2011年一季度，中国绿能港项目控制性详细规划调整方案基本确定，但尚未上报市规划委，目前暂不具备正式编制土地一级开发实施方案的条件。1.1.1 中国绿能港项目的立项背景中国绿能港项目是特钢公司于2008年正式提出的。该项目的提出有其特殊的历史背景。（1）全国产业园区发展迅速且作用显著从1979年国务院设立蛇口工业园区以来，全国园区得到迅速的发展。20多年来，全国园区建设对促进土地集约、能源节约利用做出了十分积极的贡献。据统计，2006年全国仅54个国家级经济开发区就实现工业增加值7414亿元，工业总产值30219亿元，税收收入1570亿元，出口1492亿美元，进口1339亿美元，共创造GDP达到10137亿元；园区所取得的成绩占全国GDP的4.8%，税收的4.2%，进出口总额的16.1%。可以说全国产业园区已经成为中国经济发展的重要“助推器”。（2）日益特色化已经成为北京市产业园区发展趋势北京市产业园区已经成为北京市经济的重要支柱。2006年，北京各个园区平均每公顷土地吸引投资1009万美元，创造工业产值1.74亿元人民币，实现税收598万元人民币。万元GDP能耗0.149吨标煤，相当于全市平均水平的1/5。2007年上半年，园区的工业耗水量增长12.94%，用电量增长25%，工业产值增长34%，税收收入增长60%。在转变经济发展方式，推动产业结构优化升级上取得明显效果。北京市各产业园区的产业呈现着“高端化和轻型化”、“高关联度和高附加值”、“节能降耗和可持续发展”等发展趋势。（3）中关村科技园区已经成为高新技术园区中关村科技园区已实现了成为国家级高新技术园区的目标。2006年，中关村科技园区经济总量稳步提升。全年实现工业总产值3449.4亿元，同比增长32.2%；企业总收入6744.7亿元，同比增长38.3%，增速比上年提高6.2个百分点；企业实现利税总额676.7亿元，同比增长34.6%。2007年前三季度，中关村科技园区实现增加值804.9亿元，占全市GDP的14.6%；园区电子信息业、先进制造业、能源及高效节能、环保产业等重点产业的总量指标均实现了较高的同比增速。其中，电子信息业全年实现收入3981.8亿元，同比增长42.3%，占园区总量的59.0%，比上年提高了1.6个百分点；先进制造业、能源及高效节能、环保产业分别实现收入689.2亿元、627.8亿元和122.5亿元，同比分别增长32.9%、55.1%和53.5%；生物医药和新材料产业也取得了一定增长，全年实现收入421.7亿元和281.2亿元，同比分别增长19.9%和10.5%。中关村科技园区已实现了成为国家级高新技术园区的目标。（4）特钢的发展要与其区域发展相适应特钢科技园项目提出后，被纳入中关村科技园区发展规划中。形势要求特钢的发展必须符合中关村科技园区发展规划，遵循科技园区发展的普遍规律，选择自身发展道路。特钢公司所在的行政区北京市石景山区，已经定位为城市功能拓展区。石景山区明确提出“打造北京CRD，建设和谐石景山，构建现代化首都新城区”的发展战略。特钢公司的发展要与区域经济发展要求相适应。特钢公司轧钢厂、锻钢厂已于2010年12月18日全部停产，利用有限资金，实现科技园区的建设和滚动发展，有利于土地价值最大化。更有利于解决搬迁调整后人员安置及遗留的社会负担。面对新形势，特钢加快科技园区建设，发展生产型服务业，是唯一可行的发展出路。1.1.2 中国绿能港项目的开发主体介绍北京首钢特殊钢有限公司是由原北京钢厂、北京特殊钢厂1983年并入首钢后组建而成，属首钢集团全资子公司，是中国重点特殊钢生产企业之一。属首钢集团全资子公司，厂区位于石景山古城地区，东临古城大街、杨庄大街；南临古城西路；西接北辛安；北接阜石路，总占地面积87.52公顷。厂区内现主要单位有：冷轧板材，占地12.38公顷；热轧棒材（含轧钢厂、锻钢厂、冷拔厂），占地36.03公顷；首钢技术研究院，占地6.1公顷；汽车园区，占地20.91公顷；特钢子公司及合作项目，占地12.1公顷。厂区基础配套设施主要有：现供水能力为每日2.64万立方，污水处理站一座，现正引进市政自来水管线，管径600mm，可满足未来科技园区需要。拥有110kv电站一座。现有天然气管路，管径300mm，每年可供气8,760万标准立方米。现有市政供热管路，管径400mm，供热面积已达到13.5万平方米，理论供热能力可进一步扩大到54万平方米。目前特钢公司总资产22亿元，年营业收入30余亿元，在岗职工1300余人。公司主要经营优质钢材生产，同时涉及房地产、旅游、医疗、信息、工程、运输、设备检修、汽车贸易等行业。1.1.3 中国绿能港项目规划中国绿能港项目建设完成后，建成的园区将是新能源产业的总部经济园区，主要集聚新能源产业中的管理、研发、运营等产业。园区主要由办公楼宇、交流会展场所、培训用建筑、配套服务建筑、中试厂区等构成，同时配备相应建设市政基础设施，绿化设施等。中国绿能港项目分三期进行开发建设，主要是考虑特钢搬迁分阶段进行，项目工程不可能全面铺开，另外也考虑到滚动开发能降低投资压力，增加项目开发的可行性。中国绿能港园区产业重点将以新能源、新材料为核心，建立与之相呼应的产业研发、运营总部基地，吸纳相关绿色建筑与建材研发中心、清洁能源汽车研发与展示中心、智能交通开发机构、新能源研究中心与行业协会、可再生能源企业运营总部入区，并提供产业平台服务支持，建立相应的产品认证、检测、维护服务中心，建立知识产权交易与品牌建设服务中心，利用先进创新工具与网上共享实验室帮助入区企业建立企业技术与管理创新模式，与国家一流院校和专家团队合作建立高端专业技术与管理培训中心，提供综合展示与交流对接服务平台，包括建设清洁能源汽车综合展示与体验公园，组织国际技术与产品交流专业性年会，建立定期提供行业政策指南与市场渠道信息发布机制，全面为入区企业和机构提供一流专业配套服务。1.1.4 中国绿能港项目开发模式园区开发一般有三种模式：第一种，自主投资，即开发主体自筹资金，基本是自身单独对项目进行投资；第二种，项目合作，即开发主体为解决资金缺口或开发能力不足等问题，就某些具体项目与合作伙伴合作开发；第三种，业主定制，即对于某些有实力进驻园区的企业，可根据其投资意愿为其量身定做楼宇，定制方需要对楼宇进行预订和先期付款。就目前情况，特钢公司自有资金4亿元，无论是总投资规模，还是一期投资规模，特钢公司完全自主开发上有较大难度。为解决资金缺口，特钢公司应采取三种方式并举的开发模式。根据具体项目的不同特点，特钢公司对于具备长期稳定收入的项目，如写字楼、培训中心等应采取自主投资开发方式为主，也是本研究的重点；对于会展项目、公共技术服务平台等项目，由于运营的专业特点较强，拟采取项目合作方式为主，部分项目采用业主定制方式。1.1.5 中国绿能港项目进展随着首钢调整搬迁工作的启动实施，特钢公司作为首钢调整搬迁规划的一部分，已于2010年12月18日全部停止热轧棒材生产，公司外部环境已发生巨大变化，现有产业已不能在石景山区发展，客观要求必须对特钢厂区发展规划进行战略性调整，以适应新形势。2006年1月17日，国家发改委发布第3号公告，石景山科技园纳入中关村科技园区，特钢厂区成为中关村科技园区石景山园南区的组成部分。2008年2月，中国绿能港项目正式通过首钢董事会，确定以特钢公司为项目的开发主体。2008年中国绿能港纳入石景山区首钢文化娱乐休闲区（CRD）建设行动规划，列入石景山区重点建设项目。目前，北京市将石景山区定位为城市功能拓展区，石景山区明确提出“打造北京CRD，建设和谐石景山，构建现代会首都新城区。2011年2月14日，北京国际绿色展示推广中心项目及北京绿能港科技大厦项目正式通过董事会，会议批准这两个项目的立项申请。2011年2月18日石景山区王春杰副区长召集区经信委、区政府办、区发改委、区规划分局、区国土分局、区园区管委会、区园林局、区市政市容委就展示中心项目涉及的停车场等外围工作进行协调，参会各单位一致表示全力支持展示中心项目的落户和建设。经过特钢公司和北京节能环保中心的共同努力，北京市规划委员会已致函北京节能环保中心，明确同意项目落户在特钢公司。截止2011年一季度，中国绿能港控制性详细规划调整方案基本确定，但尚未上报市规划委，市政承载力评估报告及交通承载力评估报告两个分册的编制工作也尚未与专业评估机构签订评估合同。由于控制性详细规划方案尚未确定，目前暂不具备正式编制土地一级开发实施方案的条件。1.2 研究意义中国绿能港项目作为一个大型新能源建设项目，其投资数额巨大，开发周期长，牵涉面广，且房地产市场的不确定因素较多，项目成败的不确定因素也很多，只有对该项目进行详细的投资、成本分析和效益测算，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，进而取得较好经济效益1 。对中国绿能港项目效益分析与经济评价的准确与否，将直接关系到投资决策的成败，而投资决策关系到企业的生存与社会资源的合理配置以及经济发展目标的实现。项目的效益分析将围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流量、还贷能力等进行一系列的分析研究，探讨企业园区房地产项目效益分析中各类技术指标取值依据2 ，并初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用3 、建设工程实施步骤等，使中国绿能港项目的实施有条不紊地进行，以达到预期目的。同时，通过对项目开发模式进行效益分析，将有助于企业对各种开发模式有更深入的认识，确定开发模式效益分析与合作模型，为园区后续开发阶段提供参考意见和依据。1.3 研究内容及研究方法1.3.1 研究内容（1）通过研究测算项目建设中的土地费用、前期工程费、工程费、建安工程费、市政环境工程费、工程建设其他费等，初步估计项目总投资，提出分年度投资使用计划、资金筹措计划，根据市场研究的结果，并考虑本项目的具体情况，估算出收入、成本及税金情况。（2）通过编制现金流量表，资金平衡表，利润与利润分配表，项目总投资使用计划与资金筹措表，营业收入、营业税金及附加相关税费估算表，总成本费用估算表，计算出项目投资的财务内部收益率、财务净现值和静态投资回收期。（3）通过分析该项目的总投资（建造成本）及售价，得出该项目的抗风险能力。（4）通过调查研究项目建成前后园区内废水、废气、固体废弃物的排放量，以及噪声的级别测定，提出开发期和建成后的环境保护措施，从而论证该项目的建设可行性。（5）通过分析项目建成后入住企业带来的税收，提供就业机会，带来的经济收入等方面，评价对特钢公司而言，项目的社会效益。1.3.2 研究方法本文的研究方法主要包括历史分析方法、实证分析与规范分析相结合、定量分析与定性分析相结合、比较分析、逻辑分析等方法。（1）历史的分析方法：指在研究任何问题时，首先研究其发展历史，探究其来龙去脉的具体研究方法，本文对房地产项目可行性研究发展历程一节采用此种方法。（2）实证分析与规范分析相结合：实证分析是研究经济运动的实际过程，即经济现象“是什么”，规范分析从相对独立的价值判断出发，说明经济应该如何运动，即经济现象“应该是什么”。（3）定量计算与定性分析相结合：定量计算实为数量分析，是运用数学方法和已有的数据进行整理和推算，从而得出各种数量之间的关系来说明问题。定性分析又称非数量分析，是指在研究社会经济现象时，凭以往经验，以思维进程而推断出经济运行的发展规律。本文中项目效益分析将通过一系列复杂的计算，对调查研究分析所掌握获取的资料、数据进行计算分析，找出各相关因素之间的量变关系并建立其函数公式，做出定量计算和定性分析，分析成本和收入规划的结构及意义。在计算过程中鉴别和揭示各种矛盾，使问题的研究进一步深化，明确界限，对分析方案所涉及的范围、影响因素加以明确和限定，以便准确得出方案模型。（4）比较分析是一个有效的研究方法，通过对不同观点、不同现象、不同数据的比较，可以更理性的了解经济运动的特点与规律。本文在房地产项目评价中基本数据的选用与一般工业建设项目的效益分析对比中使用本方法。（5）逻辑分析：在上述研究基础上，进行归纳总结，运用逻辑思维进行整理和推理，形成最终结论或建议。按照中关村科技园区发展要求，特钢制定了厂区规划调整方案，拟以特钢公司为开发建设主体，对特钢厂区进行规划调整和建设。新能源产业正在由形成期向成熟期过渡，发展势头迅猛，在国内尚未形成产业集聚，此时对国家、北京市产业园区、中关村科技园区发展现状与发展趋势，国家产业政策、北京市和石景山区产业调整状况进行全方位调研分析就显得尤为重要，也是做好项目评价的前提和基础。 东北大学工程硕士学位论文 第二章 基本概念及基本方法介绍2 基本概念及基本方法介绍2.1 基本概念2.1.1 有关项目的概念（1）项目及其特点项目是一件事情、一项独一无二的任务，也可以理解为是在一定的时间和一定的预算内所要达到的预期目的。项目侧重于过程，它是一个动态的概念，本文将中国绿能港项目建设过程视为一个项目。项目具有以下特点：一是明确的目标，即其结果只可能是一种期望的产品，也可能是一种所希望得到的服务；二是独特的性质，即每一个项目都是唯一的；三是资源成本的约束性，即每一项目都需要运用各种资源来实施，而资源是有限的；四是项目实施的一次性，即项目不能重复；五是项目的确定性，即项目必有确定的终点，在项目的具体实施中，外部和内部因素总是会发生一些变化，当项目目标发生实质性变动时，它不再是原来的项目了，而是一个新的项目，因此说项目的目标是确定性的；六是特定的委托人，即它既是项目结果的需求者，也是项目实施的资金提供者；七是结果的不可逆转性，即不论结果如何，项目结束了，结果也就确定了。（2）建设项目及其特点基本建设工程项目，亦称建设项目（construction project），是指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。建设项目有如下特点：在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或若