“金峰富城”可行性研究报告.doc

第一章 总 论近年来，随着工业的快速发展，漳州市区西部金峰开发区工业园开发建设紧紧围绕“一区两片”（金峰工业区，319国道沿线工业片，漳华路沿线工业片）发展格局全面加快大金峰工业区的开发建设，重点推进北斗工业园区开发及配套建设，全面启动珠里片区、乌石片区和侨兴、优科、电子工贸等专业园区，逐步形成“一区多园”发展态势。为了加快金峰开发区的城市建设，完善金峰开发区的配套设施，繁荣当地经济，发挥综合效益。本公司决定在芗城区北环城路以北规划红线地块内投资兴建“金峰富城”商住小区，以促进漳州市区西大门房地产业发展。第二章 概 况一、项目名称：金峰富城 投资者：二、法定地址：三、投资总额与注册资本：投资总额4400万元，注册资本2200万元。其中金峰富城投资总额为47900万元人民币，共分五期建成，首期投资10008万元。四、经营范围： 五、建设地点： 六、投资者经营情况： 总投资47900万元，分五期开发，首期投资10008万元，公司现有一支技术含量高的专业人才队伍。土本建筑工程师5名，水电工程师3名，助理工程师4名，会计师2名，经济师1名及其他技术人员数名。七、项目编制依据： 1根据国内房地产开发市场的大气候及根据漳州市城区房地产小区域发展的趋势。 2。八、项目负责人：九、项目研究人员： 第三章 选址依据本项目选址位于，交通十分便利。其开发地点紧邻北斗工业园区、与市区紧紧相连，距市中心2公里，火车站3公里， 30多公里。周边配套有：金峰医院，高校园区，金峰开发区行政中心等。该项目所在地是漳州市区外来人口最集中的区域。由于该区域外来人口众多，生活配套设施还不完善，金峰富城是集商住、超市、幼儿园等为一体的“金峰富城”商住小区，它的建成将能满足金峰北斗工业园的发展需要，也能改善金峰北斗工业园的居住环境，更好地积聚金峰新区人流、物流。进一步促进金峰工业区繁荣。其次，定位是海峡西岸生态工贸港口城市，发展目标是工业强市，工业园区周边的房地产开发也是近几年的亮点（如中银招商开发区，龙池开发区等）。政府将继续建立健全住房完善体系，坚持住房多元化，以满足不足阶层的梯度消费要求。漳州规划目标也体现要加强发展金峰开发区，尤其是金峰开发区的规划前景是芗城区各级政府的努力奋斗目标，它的区域规模人口产值均比龙文区蓝田工业开发区领先。从上看，为此，本公司认为金峰富城项目选址是正确的，是商品房开发建设不可多得的好地段。第四章 市场预测随着漳州城市建设不断投入及发展，西区的经济会呈现新的腾飞，金峰工业园的招商引进工作的大力开展，必然会引进更多规模大，科技含量高的企业，工业企业多，高层管理人员及员工也会逐渐增多。因此，对居住环境，购物等配套设施建设要求更高。根据目前市场调查，市区房价一路上扬，很多市区消费者也开始把眼光投向西区。因此金峰富城商住楼的销售前景非常乐观。特别是本项目开发有超市、酒店、幼儿园。这些设施的建成，更有利于项目开发的商住区的销售。第五章 规模、布局及设计方案本项目占地99亩，规划总建筑面积200724 M2。建设容积率2.816，绿地率为35.10%，建筑密度29.10，共26幢。其中超市8881M2，酒店11827M2，幼儿园600 M2，办公1698.70M2，住宅156294.25 M2 ，商业15129.9 M2，人防地下室面积15185.30 M2，分五期完成。首期拟投资10698万元，开发46764M2。该项目建设规模大，设计方案布局合理，基本符合市区及外来人口消费群体需求。第六章 设备和建材供应本项目建设主要采用国内建筑机械设备，所用建筑材料钢材、水泥以及室内装饰材料也主要在国内采购。力求应用一些国内生产的新型建筑材料及节能材料以提高建筑工程的质量，小部分材料如国内确属不能采购到或没有货源可考虑从国外进口。第七章 技术要求 施工管理本项目建设规模较大，建设条件要求较高。根据项目总体规划和消费群体的要求，合理的布局，设计的款式新颖，内容丰富，以满足各阶层消费者的需要。工程施工主张采用招标方式，以确保建设工程质量和安全，开发过程中还拟增加公司的技术队伍力量，创建工程技术管理班子，及时处理工程建设中出现的问题，对工程进行有效、有力的监督。实施计划：根据开发建设需要分六期开发完成，首期开发 46764M2，投资10008万元，预计2007年5月完成报批，2007年6月开发建设，2008年12月开发完成首期。项目总规模预计2010年6月全部开发完成。第八章 环境保护和消防设施本项目的污染主要是建设时施工噪音，以及日常生活污水和垃圾，建设中的一些弃物。生活污水经无害化处理后排入市政排污管网，生活垃圾可设立固定垃圾桶和箱，集中后由环卫部门统一转运处理。建设时，应按环保部门有关规定执行并注意施工噪音。建设进程中，废弃物应及时集中统一转运处理。建筑物四周规划道路及绿化场地，设置部分假山，建设花圃，铺设草坪，种植一些观赏性植物，为用户提供一个四周绿化，环境优美，空气清鲜，舒适理想居住场所。本项目按国家规定预留消防通道，消防间距，并按规定配备完整的消防设施，包括消防池，消防栓防设备及隔离带。在开始建设时，严格按照消防部门的审批规定办理相关手续。第九章 机构及人事安排第十章 投资概算及成本分析公司本着精心规划设计、策划，实现滚动发展，繁荣当地经济原则，本项目开发占地面积65919 M2，规划总建筑面积200724M2，容积率2.816，绿地率35.10%。本项目没有涉及到拆迁安置。首期开发面积46764M2，其中住宅：32364.15 M2；超市：8881.10 M2；幼儿园600 M2，办公1698.70 M2，店面3016.05 M2；车库204 M2。首期投资概算及成本分析如下：金峰富城项目首期投资测算表单位:元基本资料：前期占地面积20172.8m2(折算为30.26亩)，建筑面积约46764m2。序号测算项目数量(m2)单价金额(万元)备注1土地价款 (亩)30.261103328.60 2契税3土地评估费40200.04%1.61 4办证费用22327.60.40.89 5城市基础设施配套费住宅、幼儿园等其他32964.15m280元/m232964.1580263.71 商业店面13799.85m2110元/m213799.85110151.80 合 计46764.003746.61 6电力配套费4676480374.11 7自来水安装工料费467641151.44 8人防地下室异地建设费16001800288.00 六级B人防地下室9设计费4676415.0070.15 10地质勘探费467641.5147.08 11施工图审查费467641.57.01 12测绘费(包括竣工面积测量)467641.57.01 13建安造价467649604489.34 14监理费4208.761%42.09 按建安造价15质量监督费467642 9.35 16小区道路和绿化费467641674.82 17噪声费467640.83.74 18建筑卫生费4676414.68 19新材发展基金(建委收)46764837.41 20散装水泥专项资金(建委收)4676429.35 21桩基静载动测费467644.521.04 22不可预见费467641570.15 23财务费用4676445210.44 24管理费用4676430140.29 25销售费用(含广告费)17204.882.00%344.10 总成本合计10008.23 26单位成本价（元/M2）2140.16 第十一章 经济效益分析1商品房销售成本： 46764 M22140.16元/M2 =10008（元）2预计商品房售价为： 总建筑面积为：46764M2 ，其中店面3016.05 M2 ，超市8881.10M2，幼儿园600 M2，住宅32364.15 M2 ，办公1698.70 M2，车库204 M2。商品房售价预计为： 、住宅预计售价为 32364.15M23200元/ M2=10356.53（万元） 、商业预计售价为 3016.05M27000元/ M2=2111.24（万元） 、超市为 8881.10 M2超市预计售价为8881.10 M24500元/ M2=3996.50（万元） 、幼儿园预计售价为 600M23000元/ M2=180（万元） 、办公：1698.70 M23000元/ M2 =509.61 （万元） 、车库：204 M22500元/ M2 =51.00 （万元） 3毛利润： 17204.88万元10008万元=7196.88（万元） 4营业税及附加税：、住宅：10356.536.05%=626.57（万元） 、车库、店面等：6848.357.05%=482.81 合计：1109.38万元。 5所得税税收： (17204.88-11117.38)33%=2008.88（万元）6纯利润： 17204.8811117.38-2008.88=4078.62（万元）7投资利润率： (4078.62万元10008万元)100%=40.75%第十二章 结论与建议1、项目开发建设，可加快芗城金峰开发区经济的发展，创造良好的投资环境，以吸引外商来投资，加快当地外向型经济发展，是一个较好的开发建设项目。2、随着人口的增加，人民生活水平的提高，住房的需求量与日俱增，告别是随着招商引资工作的深入开展，此处将成万商云集之地，做为配套设施的商场和住宅小区也将成抢手货。3、本项目开发建设没有占耕地，只要合理规划，既可以节