物业管理收费法律问题研究-论文.doc

I 摘要摘要 在我国，物业管理属于一门新兴服务行业，起步较晚，发展尚未成熟。随着 社会生活水平的提高、人们法律维权意识的增强以及物价水平的上涨，物业管理 纠纷也随之增多，其中物业管理收费问题已成为焦点之一。目前，物业管理收费 问题是当前小区业主关注的热点，是物业管理公司工作的难点，也是国家有关部 门立法和行政管理的重点。本文阐述了物业管理的起源，分析物业管理收费的构 成、性质特点、收费原则、定价形式及法律依据，并以佛山市为例分析国内物业 管理收费制度存在的诸多深层次问题。如何借鉴国外、香港地区等立法及实践的 成熟经验，加强我国物业管理收费制度研究，规范物业管理收费的来源、归属、 监督，促进物业管理市场的持续、健康发展，加强社会管理，已成为当前学术界 必须认真探讨研究的重要课题。 关键词关键词: 物业管理 物业管理收费 服务 业主 II Abstract In our country, property management serves as a burgeoning service industry, start late, development is not yet ripe. As peoples living standards and legal awareness, as well as factors such as rising prices, property management disputes also increase, and property management fees as its focus. Now,property management fees are currently the focus of attention residential property owners, property management companies work is difficult, the national legislative and administrative departments focus. This paper elaborates the origin of property management, property management fees analysis of the nature of the characteristics, composition, form of charging and pricing principles, and analysis of Foshan City, for example the existence of domestic property management fee system many deep-rooted problems. How to learn from foreign countries, Hong Kong and other legislation and practice of mature experience, strengthen our theoretical study of property management fees, standardized source of property management fees, ownership, supervision and other issues, property management market to promote the sustained, healthy development, thereby strengthening social management, is the the current academic must seriously study important task. Key words: Porperty managent, Porperty managent fees ,Service,Property owners III 目目 录录 摘 要I Abstract.II 引 言(1) （一）研究背景及研究问题的提出(1) （二）研究目的和意义(2) （三）研究方法(2) （四）文章结构(3) 一、物业管理及物业管理收费之基本理论 （二）物业管理与物业管理收费的概念(4) （二）物业管理服务费性质(8) （三）物业管理收费的构成和特点(10) （四）物业管理收费原则(11) （五）物业管理收费定价原理(11) （六）物业管理收费的法律依据(13) 二、国外、我国香港地区物业管理收费及对我国的启示 （一）美国物业管理收费制度(15) （二）新加坡物业管理收费制度(16) （三）我国香港地区物业管理收费制度(17) （四）对我国的启示(18) 三、以佛山市为例分析我国物业管理收费问题 （一）价格水平与服务质量不符(23) IV （二）法律制度构建之不完善(24) （三）居民消费意识淡薄(27) 四、完善物业管理收费法律制度的建议 （一）建立物业收费价格形成机制(28) （二）健全物业收费运行机制(28) （三）控制物业收费预算(31) （四）认证物业收费主体(31) （五）加强物业管理收费监督(32) （六）杜绝业主拒交物业管理费(33) 结 语(36) 致 谢(37) 参考文献(38) 1 引引 言言 （一）研究背景及研究问题的提出（一）研究背景及研究问题的提出 物业管理作为改革开放、住房制度改革和房屋商品化的产物，正朝着一个专 业化、企业化和社会化的方向发展，使我国房地产行业踏上一个崭新的平台，步 入充满活力的新时代。物业管理在城市建设和社会经济生活中发扮演越来越重要 的角色，是房地产经济体制改革配套工程，物业管理服务收费的情况如何已经成 为购房时考虑的重要因素之一。从经济角度看，高效、优质的物业管理公司既能 有效提高房地产经营活动的效益，提高物业的投资回报率，又能吸引和提升客户 对物业投资的兴趣，提高物业的使用价值和经济价值。从社会管理角度来看，周 到、完善的物业管理能为业主或租户提供一个安全、舒适、和谐的居住环境和工 作环境；规范化的物业管理是社区服务的重要组成部分，既为居民创造良好居住 环境，也促进社区的和谐氛围与精神文明建设，是城市管理的基础工作。 我国的物业管理起步于八十年代初，发展尚未成熟，存在不少困难，当中饱 受争议的是物业管理收费问题。物业管理收费直接面对千家万户，与广大人民群 众的切身利密切联系，已成为社会广泛关注的焦点和热点，其收费问题引发的投 诉、纠纷越来越多，影响了物业管理市场健康、有序发展，如何解决物业管理收 费问题是一个亟待解决的新课题。笔者曾从事社区建设和管理工作，接触到不少 物业管理收费纠纷案例，旨在结合佛山市目前物业管理中收费困难、收费不合理 等现象，通过业主方面、物业公司方面、收费标准及其它方面进行详细分解，探 讨如何解决我国物业管理收费难这个难题。 （二）研究目的、意义（二）研究目的、意义 物业管理是社会的需求，与住房制度、经济体制、政府管理社会事务息息相 关。物业管理是社会建设和社会管理的细胞，是城市管理的基础性工作之一，是 2 社区管理的重要载体和组成部分。加强物业管理与当今建设和谐社会的主题相吻 合。现行物业管理服务收费主要采用政府定价、政府指导价和市场调节价三种模 式，普遍存在业主却认为物业公司“ 收费不合理、服务欠佳” ，物业管理公司认 为“收费困难、亏损严重” ，而双方利益诉求不一致，物业管理服务收费困难、 收费标准不合理己成为阻碍物业管理健康发展的重要因素。因此，如何走出物业 管理收费问题的恶性循环，已成为物业管理健康、有序、良性发展重要课题。 本文通过对物业管理收费法律问题研究，探讨符合我国国情和市场规律的物 业管理收费制度，促进物业管理健康、有序、良性发展，从而改善人居环境，营 造和谐社区氛围，加强物业管理与社区服务的协调发展，加强社会管理。 （三）研究方法（三）研究方法 本文在对我国物业管理收费法律问题研究中，重点采用文献研究法、比较分 析法、实证法等研究方法。 第一，文献研究方法。通过期刊数据库、研究报告、网络、专业书籍等各种 途径搜集资料，为自己的研究确立理论基础。 第二，比较分析法的研究方法。比较是为了借鉴，通过对美国、新加坡及我 国香港地区等物业管理成熟经验的了解、透视并进行科学归纳，发现一些规律性 或共性的东西，对我国物业管理收费制度的构建提供建设性思路。 第三，实证的研究方法。通过佛山市物业管理服务收费的现状分析，结合实 地走访、调查研究获得的第一手资料，综合运用比较分析、文献研究的成果，研 究如何走出我国物业管理收费的恶性循环。 （四）文章结构（四）文章结构 本文除引言和结论外还分为三个部分。 第一部分阐述了物业管理的起源，我国物业管理的发展历程，物业管理收费 构成、性质、定价原理以及法律依据等。 第二部分介绍了国外及我国香港地区物业管理收费制度的成熟经验，以及对 3 我国的启示。 第三部分以佛山市为例分析我国物业管理服务收费现状及存在问题，从服务 水平、法律制度构建、居民消费意识等方面进行了深入的研究。 第四部分重点探究完善我国物业管理收费制度的建议，从建立物业收费价格 形成机制、健全物业收费运行机制、控制物业收费预算、认证物业收费主体、加 强物业收费监督等几方面进行探讨。 4 一、物业管理及物业管理收费之基本理论一、物业管理及物业管理收费之基本理论 最初的物业管理起源于 19 世纪 60 年代的英国，当时正值英国工业化大发展， 大量农民进入城市，出现了房屋出租，却因缺乏管理，导致出租房屋破损严重， 居住环境日趋恶化。一位名叫奥克维娅希尔(octvaoio Hill)的女士为了防止大量 从农村涌入城市的住户对自己的房屋有毁坏，特制订了一套行之有效的房屋管理 办法，这套办法和规范大大改善住户的居住环境之外，还给希尔带来了意想不到 的好处，这就是最早的“物业管理” 。1但是，现代意义上的物业管理产生于 19 世 纪末的美国，建筑机械等技术的飞跃发展使装有电梯的高层楼宇如雨后春笋般涌 现，这类建筑附属设备多，结构复杂，需要专业性很强的日常养护、维修，于是， 专业的物业管理由此出现。目前美国、新加坡、我国香港地区等国家或地区的物 业管理业发展成熟，受到政府的重视和业主、住用者的欢迎。 （一）物业管理与物业管理收费的概念（一）物业管理与物业管理收费的概念 1物业管理的定义物业管理的定义 物业管理，广义来讲是泛指一切有关房地产发展、销售、租赁及售、租后的 服务。狭义的物业管理，是指由专业化的物业管理企业，根据业主或使用人的委 托，依照国家法律、法规和业主、使用人签订的物业管理委托合同，对已竣工验 收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施设备及场地，运用现代管理科学和先 进的维修养护技术，以经营方式进行管理，同时对房屋区域清洁卫生、周围的环 境、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，为业主、使用人提供 全方位优质、高效、经济的服务，使物业发挥最大的经济效益、社会效益和环境 效益。同时促进业主之间的沟通与交流，从而构筑一种健康、和谐、向上的人文 环境，推动整个社会进步。2很多人把物业管理解释成是物业公司的管理活动，其 1物业管理起源，/view/554335c56137ee06eff9184a.html 2刘湖北：社区与物业管理 ，武汉大学出版社，2009 年 11 月第一版，第 36 页 5 实这种解释难能全面。其实，物业管理不仅是一微观行为，还是一宏观行为，不 仅具有经营服务属性，还兼具城市行政管理的社会属性。现代各国的物业管理均 包含这两个层面。 （1）物业管理的特点）物业管理的特点 一是覆盖面广。物业管理，从地域上看，管理面广；从管理对象上看，包括 范围也比较广，居住用房、商务用、房办公用房，甚至机关用房、学校、工厂及 其配套设施，都可以成为物业管理的对象；从服务对象来看，因各种物业归属于 不同的业主或由各种各样的人使用，所以物业管理的对象也各不相同，非常广泛。 二是业主处于主导地位。业主是物业的主人，是管理的主体,始终处于物业管 理中的主导地位。从立法到行政管理都有明确的法规和措施来保障业主的权益。 其中按物业区域成立业主委员会可以说是最有力的措施，从制度上根本保证了业 主能够自治管理物业，在管理中占据主要地位，起主导作用。 三是物业管理与社区管理相结合。物业管理服务项目众多，内容丰富，从最 基本的物业保护、修缮到物业区域的环境管理，都要与社区管理紧密结合，才能 共同营造现代化的、文明的生活气息的生活和工作环境。 （2）物业管理之必要性）物业管理之必要性 一是物业管理具有保值与增值性。由于人口与经济的与日俱增，对土地的需 求量随之不断增长。然而土地资源固定不变，越开发越见少,导致供需矛盾越发尖 锐，所以房地产整体有增值趋势。相反，建筑物本身却不会增值，只会随着使用 损耗而使价值折减，因此对建筑物进行及时保养维修、减少损耗变得十分重要。 因此搞好物业管理可以有效地积累社会财富,产生实实在在的经济效益和社会效益。 二是物业管理有效地协调业主间利益。一方面同一建筑物人口密度比较高， 人际关系复杂化；另一方面，同一栋建筑物上之区分所有权人共同利益一致，但 其生活需求各有不同，导致所有权人间之纷争层出不穷。纷争发生后能有效地地 合理解决，可以避免区分所有权人间之共同关系将陷入紊乱状态。有鉴于此，在 6 物权法上，建立完善的管理制度，调节业主和使用人之利害关系，化解彼此间及 区分所有权人与管理团体间之纷争，促进社区和谐成长，均具有非常重要的意义。 三是物业管理对促进城市化发展具有重要意义。物业管理是城市房产业发展 必然产物，社会化、专业化的物业管理，既延长城市房屋和公用设施的使用寿命， 也能改善人们的生活环境和工作环境，改变城市风貌，还可以提高城市居民的精 神文明素质和现代化城市意识，正是城市管理的基础工作。 根据物权法，所有权物原则上由所有权人来管理是理所当然。因此一栋一户 建筑物并不发生管理问题。然而，对于一栋区分所有建筑物上，专有部分虽为各 区分所有权人单独所有权的对象，但共用部分却为全体或部分区分所有权人所共 有，各区分所有权人间因而发生利害关系。从而亦就同时产生了从管理上予以调 整的必要，物业之管理由此而生 1。 （3）我国物业管理的发展历程）我国物业管理的发展历程 我国物业管理的发展大致可以分为萌芽阶段、专业化发展阶段和规范化经营 阶段共三个阶段 2: 第一阶段：从 1981 年 3 月1994 年 3 月； 随着改革开放，社会市场经济发展方式改变，福利分房到商品房的转变，房 屋管理也由政府派出机构实行行政管理向企业经营性管理转变。由此，房屋管理 模式也开始发生变化，最初我国从香港引入物业管理这一房屋管理模式。1981 年 3 月在深圳成立了第一家物业管理公司，不久，建设部房地产司于 1993 年 4 月在番禺、深圳召开了全国物业管理专题研讨会，确定了“ 社会化、专业化、 企业化、经营型”的物业管理发展方向，并强调引进竞争机制是发展物业管理的 必由之路。当时物业管理主要是在沿海城市和大城市开始发展。 1993 年，深圳 市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规-深圳经济特区住宅小区物业管 理条例以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。这正是我国物业管理雏形 1赵云， 物业管理中业主自治法律问题研究,学位论文，西南政法大学，2006 年，第 7 页。 2中国物业管理的展./view/f4505fd4b9f3f90f76c61b54.html。 7 开始发展的里程碑。 第二阶段：1994 年 4 月一 1999 年 5 月 建设部 94 年 33 号令城市新建住宅小区管理办法成为了我国颁布了建国 以来第一个有关物业管理方面的法规。规定“住宅小区应当逐步推行社会化、专 业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。 ”确定了物业管理在我 国房地产事业中的地位，这一阶段物业管理立法明显加快，与之相适应，地方物 业管理加快立法，物业管理协会相继成立。 第三阶段：1999 年 6 月至今 1999 年 5 月 23 日，建设部在深圳市正式召开全国物业管理工作会议，从而 加快了物业管理市场培育，推进了物业管理招投标等事宜。这一阶段物业管理市 场培育步伐加快，物业管理招标项目明显增多，各项配套政策日渐完善。国务院 通过的物业管理条例2003 年 9 月 1 日开始实施，为全国物业管理的规范发展 提供了法规保障。 佛山市物业管理办法（试行） 于 2010 年 4 月 1 日开始实施。 我国物业管理行业经历了八十年代的艰难起步，到九十年代专业化操作，到 现在规模化，社会化发展，取得一定成效。据统计，目前全国实行物业管理的房 屋面积超过 100 亿平方米，物业管理覆盖率已接近 50%，北京等较发达城市的物 业管理单位创造的产值已占当地国民生产总值的 2%左右。全国物业管理单位已 超 3 万家，其中一级资质单位 300 多家，从业人员超过 300 万人。由此可以，我 物业管理发展迅猛，是现代社会生活的重要一部分，也正发挥着越来越重要的作 用。 2物业管理收费定义物业管理收费定义 物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行养护、维修、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩 序，向业主所收取的费用。 8 （二）物业管理收费性质（二）物业管理收费性质 收费的基本性质一般分为经营性收费、行政性收费和事业性收费三种。经营 性收费是遵守市场价格规律，依据等价交换的原则收取费用；行政性收费具有强 制性、规定性，不按照等价交换原则；事业性收费在一定程度上体现等价交换原 则，部分地实现价值补偿。可见，物业管理收费是一种经营性收费：一是物业公 司与业主和住户是服务与被服务的关系，物业管理公司提供的是管理服务，其关 系凭借市场原则来维系。从收费形成上看，基本没有财政支持资金，按市场价格 规律收费，以追求利润为目的。二是物业公司是独立核算、自负盈亏的经济实体， 既不是政府机关或其授权单位，也不是事业单位。 物业管理收费的特点具体有三点:从收费形成上看，有情况复杂、个体化突 出的特点。情况复杂主要表现在服务对象的多样化上，既有住宅小区、又有商厦、 写字楼、工业厂区等；个体化突出既表现在服务对象的多元化，又表现为同类型 的服务对象存在的差别，如地域、业主的构成以及规模和管理内容等。收费的 方式主要是组合式。它和物业公司提供的物业管理中最基本的综合性服务联系在 一起，一般对一个小区的管理对象提供的基本服务包括综合养护、维修、治安、 环境保洁等各方面为一体。收费对象具有公众性特点。物业管理收费作为经营 性收费，自愿委托、自愿选择为其基本原则。在充分竞争的情况下对于收费对象 来说，被服务的群体可以对提供服务者做出选择使服务与被服务之间的关系建立 在自愿委托的基础上，但群体中的个体并不一定都是自愿的。这是物业管理收费 的一个重要因素。1 （三）物业管理服务费的构成（三）物业管理服务费的构成: 2 1物业管理服务费种类物业管理服务费种类 l）公共性服务费 1饶杰， 物业管理收费理论问题研究 ，华中师范大学，2006 年 5 月，第 7 页。 2王佑辉， 物业管理国际质量标准 ， 华中科技大学出版社，2000 年，第 25 页 9 它是指为房屋所有人、使用人提供的公共卫生清洁、公共设施维修保养和保 安、绿化费用。 2）公众代办性质的服务费 它是指为房屋所有人、使用人代缴水电费、有线电视费、电话费、煤气费、 房屋自用部位和自用设备的修缮等费用。 3）专项服务费 它是指物业管理公司面向广大使用人提供的各项服务收费。其特点是物业管 理公司事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布于众，由使用人 自己选择。提供这样的服务而收取的费用就是专项服务收费。 4）特约服务费 它是指为满足房屋所有人或使用人需要而提供的个别服务费。通常，它在物 业管理公司专项服务项目中没有提出，而是个别所有人或使用人需要的服务项目。 5）装修保证金 它是指房屋所有人或使用人入户装修不得损坏房屋而向物业管理单位预缴的 抵押金。装修保证金应在签订装修合同后收取。 6）修缮基金 它也称房屋公共部位、公共设备、设施维修基金，是指用于新建住宅保修期 满后，房屋共用部位和共用设备、设施的养护、维修和更新费用。 2物业管理支出项目物业管理支出项目 根据国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知和 物业服务收费管理办法的规定，物业服务成本或物业服务支出构成一般包括 9 项内容。 l）人工费 它是指物业管理公司向所聘用的管理、服务人员按月发放的工资和按规定提 取的福利费，具体有工资、津贴、保险金、福利基金、服装费以及其他补贴等。 10 2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 它包括楼梯、外墙、步行广场、保安系统、消防系统、给排水系统、电话系 统及其他机械、设备装置和设施等的维修保养费;公共照明、草地淋水、喷泉等开 支的费用等等。 3）物业管理区域绿化养护费用 它是公共区域种花植草及其养护费用与为开展此类工作所购买的工具器材等 费用。 4）物业管理区域清洁卫生费用 它包括清洁用具、垃圾清理、消毒灭虫、水池清洁等费用，有时还有单项对 外承包的费用。 5）物业管理区域秩序维护费用 它包括保安人员的工资、夜班津贴、福利支出。保安系统设备(如对讲机）的 日常维护费、耗用电费及保卫用工、器具的费用。如果聘请专门的保安公司来承 担保安业务，还需向保安公司支付一笔管理费。此项费用的多少以所聘用的保安 人员数量、人均待遇及应交给保安公司的管理费等为转移。 6）办公费 它是指物业管理公司管理部门的管理人员和业务人员的工资、办公用的消耗 品，以及邮电、书报、水电、取暖、会议、公关、交通差旅等费用和各类人员的 岗位培训、业务技能培训的费用，还有与业务培训相联系的现场观摩等所支付的 费用。 7）物业管理企业固定资产折旧 8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 9）经业主同意的其他费用 11 （四）物业管理收费原则（四）物业管理收费原则 1质价相符质价相符 物业管理经费是确保物业管理正常运作的源动力。物业服务收费应当遵循公 开、合理以及费用与服务水平相适应的原则。收缴的费用要让业主和使用人能够 接受并认为物有所直。通过科学合理的物理管理收费，达到资源的有效合理利用， 从而实现物业能够保值增值和充分利用的目的。 2公平负担公平负担 公平负担即对不同地区、不同档次的物业及不同收入的住户做到兼顾社会公 平，实行分层收费。针对不同地区、收入水平以不同的收费标准。如沿海发达地 区、高收人人群以较高收费标准，内地欠发达地区、低收入的人群以较低收费标 准。因地因人制宜，兼顾公平。针对不同服务项目、服务质量以不同的收费标准。 如特约服务项目收以较高收费标准，公共服务项目收较低收费标准。针对不同档 次用途的物业以不同的收费标准。如对高层楼字、购物中心、高档住宅收取高的 标准，而对一般住宅小区和经济适用房收取较低的标准。 3财务自主财务自主 物业管理公司的收入与支出大致平衡、略有盈余，特殊情况下略有亏损。一 方面，物业管理公司作为市场主体，获得相应的报酬和合理的利润，是其生存发 展的基本需求。另一方面物业管理属于城市管理的基础工作，要强调社会效益和 环境效益，则适当由国家和房地产企业在优惠政策和资金补贴方面作补偿。 （五）物业管理收费定价原理（五）物业管理收费定价原理 1996 年新城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法出台后，取消了旧办 法中政府定价的物业管理收费定价方式，明确规定了两种价格形式:政府指导价和 市场调节价。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价 和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同 12 房地产行政主管部门确定。 物业服务收费实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物 业服务合同中约定。实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应 当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准 价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的 基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 1市场调节定价基本原理市场调节定价基本原理 市场调节价是指由经营者根据市场竞争形成的价格而自主制定。马克思指出： “商品的价值是由社会必要劳动时间，由当时社会平均生产条件下生产市场上这 种商品的必需总量所要的劳动时间决定”1。物业管理服务需要付出劳动时间，是 一种商品，具有价值。物业管理收费必然要遵循市场经济的客观规律,收费价格高 低由提供这种物业管理服务的社会必要劳动时间决定。物业管理公司在服务水平 和服务质量上参差不齐，有的公司管理水平和服务质量高，所提供的物业管理服 务中包含的个别劳动量往往高于社会必要劳动量；而有的公司却管理水平和服务 质量也较低，它所提供的物业管理服务所包含的个别劳动量必然低于社会必要劳 动量。因此物业管理公司提供的服务质量、服务水平的各异必然会有不同的收费 标准和服务价格。由市场自发调节物业收费价格是市场价格规律所决定，完全符 合经济学之一般规律。 2政府指导价基本原理政府指导价基本原理 2 我国物业服务收费管理办法规定物业服务收费可实行政府指导价的，这 规定与我国价格法之精神相一致，在我国一般认为物业管理是城市管理的基 础工作之一，物业管理企业属于公益性服务事业， 价格法十八条规定：“对 重要的公益性服务价格可以实行政府定价和政府指导定价。政府指导价一般用于 关系群众切身利益的公用事业、公益性价格、自然垄断经营的商品” 。当前我国 1马克思：资本论第三卷，第 722 页 2姚长飞， 物业管理收费法律问题研究 ，学位论文，物业管理收费法律问题研究，2004 年 5 月，第 18 页 13 尚处于住房制度改革的特殊阶段和商品房开发存在诸多制度上之不完善，国家有 必要对物业收费价格进行干预、规制。我国对于经济适用住房和廉租房等带有社 会福利性质的居民住房物业管理收费运用政府指导价，目的是旨在通过某种政策 上的倾斜，以解决低收入家庭的住房问题，是基于我国目前特殊的住房市场和房 地产市场发展阶段的一种政策选择。作为国家干预廉租房、经济适用住房物业管 理收费的价格就是要通过国家的干预作用保护弱势群体利益，实现社会公平，达 到社会福利最大化的目的。政府定价行为强调的是经济效益和社会效益，在考虑 经济效益最优化的同时，兼顾社会效益。 总之，国家对物业管理收费价格的市场调节作出适当的干预是有其现实意义 的。市场调节定价是主流，政府指导价也符合我国国情，二者当前阶段应共同存 在，相互促进。 （六）物业管理收费的法律依据（六）物业管理收费的法律依据 1 1合同的约定合同的约定 根据合同法可知，物业管理委托合同是一种有偿的劳务合同，委托人通 过付出一定费用获得管理公司的专业服务；与之相对应，物业管理公司也正是通 过提供管理服务收取费用，赚取利润，从而维持公司的经营与发展。物业管理公 司收取费用的基础是其提供的管理服务需要付出成本和劳务，以及作为经营公司 应赚取的合理的利润。有鉴于此，物业管理合同可以在科学测算管理成本、合理 安排劳动力的情况下确定一个收费标准。 2法律的规定法律的规定 根据中华人民共和国价格法的规定，物业管理收费是一种服务收费，即 是属于服务价格。依价格法第六条的规定，服务价格除重要的公益性服务适 用政府指导价或政府定价外，一般的服务价格都实行市场调节价。依该法第八条 规定：“经营者定价的基本依据是生产经营成本和市场供求”。物业管理收费是否 1物业管理收费法律依据，/sh0628126/blog/static/141174187201073165654191/ 14 属于价格法所说的“重要的公益性服务价格”，恐怕不能一概而论。如果是经 营性物业(如高档写字楼)的管理收费，应主要取决于企业结合经营成本和市场供 求的定价；但住宅小区，尤其是一般经济住宅小区的物业收费涉及千家万户，收 入层次也参差不齐，政府完全不干预是不行的，正因为如此，现在各地通常会发 布一些政府限价，即根据物业的区域(如是郊县还是市区)、档次、设备(如有无电 梯)等公布几种限制价格。在这个限价范围内，物业管理公司可以同业主以协议的 方式确定或变更价格。 有些地方的物业小区同管理公司还达成了一种成本利润合并计算的办法来处 理物业收费。如确定物业管理利润为 10%，则管理支出由业主据实支付，另按 10%盈 利比例加付款项给物业公司。采用这一做法要经常审核物业管理公司的支出。只 要双方以合同方式明确，此种方式亦未尝不可。 国家发展和改革委员会、建设部 2003 年发布的物业服务收费管理办法 规定，物业公司有义务遵守，业主可依据该办法和物业管理公司的收费行为予以 监督。另外，各省市也制定了相应的地方法规，例如佛山市关于加强物业管理 收费的通知 ，以规范物业管理收费等方面的问题。 15 二、国外、我国香港地区物业管理收费及对我国的启示二、国外、我国香港地区物业管理收费及对我国的启示 （一）美国物业管理收费制度（一）美国物业管理收费制度 1 物业管理起源于英国，但真正意义上的现代物业管理却是在美国形成并发展 的，至今美国的物业管理已有一百多年的历史，物业管理收费制度都比较健全、 成熟。 1物业管理收费来源物业管理收费来源 主要包括管理费和多种经营收入。前者性质与我国现在的物业管理费类似， 根据管理合约的规定和管理经费预算收取。后者占收费来源比率不低，不可忽视。 由于美国物业管理企业多实行综合性经营策略，因而收入来源也是多种多样的， 主要有租赁、交易、代理、估价、开发、咨询和合作经营等收入类别。 2物业管理支出项目物业管理支出项目 美国物业管理费用支出一般分为管理费用、业务费用、维税费、修保养费用、 娱乐活动支出和储备基金等六类，其中储备基金相当于我们的维修基金，其计算 方法较为严谨，支出明细具体。储备基金主要有分为设施重置基金和意外事故应 急基金两类。设施重置基金的计算方法是繁杂而又详实的。还设有应急基金，联 邦住房署建议应急基金应当是年度预算总额的 3%，而一般出租公寓的应急基金 则要高一些。 3物业管理经费运作物业管理经费运作 （1）严格控制预算。物业管理的收费标准是由业主或业主委员会根据预算 决定，预算一经批准，业主和管理公司必须严格执行。由于预算要求详实，重置 基金需要根据实际每年调整，逐项计算。对偶然事件具有较强保险观念强，因此， 预算的执行也往往很有保障，进而使业主的费用、物业公司的财务运作都相对稳 1邹益华.海外物业管理.东南大学出版社，2011 年 4 月版，第 234 页 16 定、平衡，市场也因而平稳有序。物业管理融入房地产市场，注重经营的综合服 务都强调多种经营，美国物业管理的多种经营主要是参与物业的经营。美国物业 管理的多种经营体现如下特色：一是收入结构上，以物业管理为主，代理、咨询、 估价、开发也属重要内容；二是管理业务方面，住宅和非住宅并重。 （2）集约管理。美国物业管理企业的规模一般规模不大，那么，管理服务 的日常事务，就主要是通过外包的方式，由专业性企业承包。专业化经营果首先 是降低了管理成本，员工的技能更加熟练、更易创新提高，服务更加规范化，专 业人员得到充分利用，批量采购材料也降低了材料费；其次是经费的项目化，业 主更明了管理经费的去向，管理公司更容易发现弊病，改进运作。 （二）新加坡物业管理收费制度（二）新加坡物业管理收费制度 新加坡的物业管理是从 1960 始，经过 40 余年的努力，己经形成一整套可供 借鉴的物业管理收费制度。物业收费主要包括:物业管理费、物业管理处租金收入 和服务收入、物业管理单位开展便民服务等收入。 新加坡物业管理收费公平合理，有一套完善的法律制度作保障。依照新加坡 现行区分所有权法，管理团体为完成其义务与职能，有权依区分所有权人会议决 定的管理费用数额，以及区分所有权人会议的授权，对各区分所有权人征收必要 的管理费用分担金。同时，各区分所有权人也有义务按照其共用部分的持分权比 例分担支付管理费用。通常管理团体或管理服务人会以书面形式通知各区分所有 权人前来交纳所应当分担支付的管理费用。当区分所有权人不按时交纳管理费用 而发生拖欠时，管理团体可以书面形式向该区分所有权人送达支付请求书。此请 求书发出后 14 日，仍不交纳的，管理团体将对该区分所有权人以违反义而务处 以 l 万新加坡元以下的罚金，并请求简易法院予以强制收取。法院将依据管理团 体的请求，根据所拖欠的管理费用的日期，做出每日再加付 100 新加坡元的罚金 的有罪判决，并给予强制收取。其处罚力度和执行力度比我国的加倍严厉。1 1邹益华.海外物业管理.东南大学出版社，2011 年 4 月版，第 251 页 17 （三）我国香港地区物业管理收费（三）我国香港地区物业管理收费 1 上世纪 50 年代初期，香港房地产业大规模发展，高层建筑、多层建筑大量 兴建，为改善居住环境，维护业主利益，香港物业管理应运而生。香港物业管理 行业的竞争也相当激烈，小到日常管理中材料的采购，大到管理公司的选聘，均 广泛采用物业管理招投标机制，从根本上保障了物业管理收费的公平合理。香港 物业管理发展成熟，法制健全，其根本大法是香港建筑物业管理条例 ，此外 还有一系列条例来规范大厦及小区的物业管理，明确地规定了在物业管理中物业 管理公司、业主、租户各自的权利和义务。例如香港有关法律对业主委员会的成 立和运作有详细的规定，明确业主委员会在物业管理中处于权力中心地位；物业 管理中发生的任何问题，均可采取法律手段来解决；物业公司的权力来源于大厦 公契或物业管理委托合同，同时要接受物业管理委员会的日常管理工作监督和财 务监督；法律还明确规定了物业经理须做好年度预算及正常会计记录等，并定期 向业主公布。 1合理收取管理费用合理收取管理费用 根据公契条款事先规定的费率确定，业主每月上缴的管理费是物业管理服务 的主要收入，其他收入包括管理基金存款的银行利息，提供暂时性使用如游泳池 门票费、场地摄影的执照费等。管理费的收取标准完全按照管理工作的实际支出 而定。物业管理是根据服务的档次、项目制定收费，管理公司的一切费用都从所 收的管理费中开支。确定酬金的方法有两种：一种是由管理公司直接从管理费支 出中按 515的比例提取获得；另一种是管理公司与业主商定酬金的固定数 额，不与管理费总额挂钩。 2严格控制年度预算严格控制年度预算 在财政年度开始之前，征得业主对预算的支持的情况下，物业经理必须根据 过去的有关数目对明年开支的预测做出年度预算，包括预防性维修项目所需的资 1真实的香港物业管理， 18 金数额，还要估算所要进行的工程费用。同时，物业经理要做好特别基金预算， 为困难时日做充足准备，在需要用资本基金支付主要更换项目时避免大幅增加管 理费。但是准备特别基金应注意储备适量资金以应付已获准的如某一项目使用期 限已到时的翻新或更换项目。换句话说，就是储存适量现金收取利息，在上一年 底应己存够现金以支付更换项目。需要估计每一资本项目的实际年限，如一个水 泵电梯可用十年以上，然后计算更换的费用，还要考虑到那时的通货膨胀率。在 确定了储蓄金应付利息率后，可用偿债基金要素计算出每月需储蓄的金额。 3监督费用帐目监督费用帐目 一般楼宇公契都明文规定处理大厦管理帐目的方法，通常做法是每月为全体 业主编制一张统一的收支项目并将帐目贴在公共地方，接受业主的监督和审查。 一些较大规模的维修工程，牵涉到大笔费用支出，须征询业主立案法团的意见方 能进行，如未获准，物业公司不得坚持。在委托合同里将服务的内容明确，如果 超过服务范围，由物管企业作出预算，立案法团召开业主大会讨论通过后，授权 物管企业进行专项服务，费用由业主法团出面收取。 （四）对我国的启示（四）对我国的启示 1专业化的物业管理机构专业化的物业管理机构 一般管理机构人员组成都少而精，且都经过专门的考试并取得管理职务资格， 重视后期从业人员的培训教育，他们的工作主要是按照合同进行管理、协调，业 务精练。保安、清洁、维修等工作都以合同形式发包给专业公司、承包商去做， 物业管理机构定期对承包商的专业公司进行考核，评价其工作业绩，实现专业化、 规模化经营。推进专业化的工作一方面降低了成本，另一方面也是提高了服务水 平。按照市场竞争、优胜劣汰的原则选择专业公司和承包商。这种社会化经营方 式，不仅能最大限度发挥人力资源优势，而且能最大限度地降低管理成本。物业 管理行业由产生之初的服务“集成商”角色逐渐转变成“专业服务提供者”角色， 走上专业化道路。 19 另外，管理机构经费来源广泛，采取“一业为主，多种经营”的综合性经营 策略，增加收入来源。以收取物业管理费为主，还兼有租赁、交易、代理、估价、 开发、咨询和合作经营等收入类别。物业管理公司既可以为广大居民区业主提供 多种服务，方便了业主，又扩大了公司的经营范围，增加了收入来源，而且业务 范围的拓展也可减少物业管理公司的风险。 2成熟的价格形成机制成熟的价格形成机制 国外及我国香港地区的物业管理行业的竞争机制都相当激烈。市场经济条件 下，竞争的机制有效实现优胜劣汰，推动着市场不断变更与演进。国外及我国香 港地区的物业管理大到物业管理公司的选聘，小到日常管理中材料、设备的采购 等，均采用物业管理招投标机制。物业管理公司的市场竞争促使物业管理市场服 务的价格进一步降低，同时使物业管理服务的品种、层次、深度、组合以及提供 者等变得多种多样，业主有更多的消费可能及可供选择的机会，而且竞争促使物 业管理市场服务质量大大提高。业主的费用标准相对明确，即同类物业业主负担 的费用基本相同，大家都清楚基本的费用标准，没有价格上的争议。形成业主愿 交费，物业公司售服务的良好局面。他们的成功经验己经显示了，一个机构健全、 运行良好的物业管理竞争市场的形成，不仅是产业成熟程度的重要标志，而且也 是产业长足、持续发展的强大推动器。 3规范的预算控制制度规范的预算控制制度 国外及我国香港地区均十分重视预算控制的作用，在每个财政年度开始之前， 物业经理的首要任务就是掌握和做好物业管理的财务预算。通常物业经理或他的 代表需征求业主们的意见，以赢得他们对所做预算的支持和通过。预算要求详实， 物业管理的收费标准一般由业主或业主委员会根据预算决定。而预算一经批准， 则业主和管理公司必须遵照执行，预算的执行也很有保障，进而使业主的费用、 物业公司的财务运作都相对稳定、平衡，市场也因而平稳有序，避免了物业管理 收费纠纷的发生。 20 4严格的资金监督机制严格的资金监督机制 国外及我国香港地区一般都规定了严格的资金运行监督机制，除了有一些业 主团体对自己所缴纳管理费用的支出有知情权和监督权外,物业管理公司有义务定 期向业主公开财务的规定。为了更有效地监督物业管理费的整个运行状况，还规 定了有效的事中监督制度，即设立了监督、咨询类机关，与一些机关、管理机关 共同构成三权分立的权利结构体系。虽然名称不尽相同，有管理团体监事会，管 理顾问委员会，监事等不同称谓，但职能基本相似，主要职责为辅助管理人执行 其职务；于住宅所有权人会议议决经营计划预算、经营计划之结算及报告帐目费 用的计算前，予以审查，并表示意见等。实践证明其设立对区分所有权建筑物管 理资金之有效运营具有卓越贡献，同时其作为咨询机关对区分所有权人表达其苦 情、期望即提案亦提供了极好的途径，对消弭不同场合下之纠纷、争执于萌芽状 态颇有助益 1。 一言概之，国外及我国香港地区的优秀的物业管理是以专业化、社会化、规 模化为特征，以健全的组织机构、财务制度、监督体系为保障，以科学化和优质 服务为目标，其做法与经验，无疑能为我国现代物业管理制度研究提供很好的启 迪。 1饶杰.物业管理收费理论问题研究. 2006 年 5 月. 21 三、我国物业管理现收费的问题（以佛山市为例）三、我国物业管理现收费的问题（以佛山市为例） 物业管理行业在我国只有三十年的历史，法律制度尚未健全，消费社会环境 尚未普及。经多年努力，从国家到地方先后制定了一系列物业管理收费的法规、 政策，但仅仅是一个开头，离完善的物业管理法规体系还相差很远，在一些问题 上还存在诸多认识上的误区和制度上的空白。为深入浅出探讨我国物业管理收费 制度问题，下面以佛山市为例进行剖析： 1994 年佛山市第一家具有现代物业管理特色的专业管理公司石湾置地房 地产公司正式成立，佛山市物业管理行业历经十余年的蓬勃发展，截至 2011 年 底，佛山市物业管理企业在册登记为 2159 家。从佛山物业管理企业的组成来看， 主要有三种类型: 第一类是属地街道办代管, 主要管理范围为原国有企业住宅群、 房地产开发公司早期兴建, 后移交街道办管理的商品房。此类属福利型的管理形 式。服务的内容主要是住宅小区的环境保洁及居民垃圾收集, 具有服务简单、收 费低特点。第二类是由房地产开发公司组建的物业公司或附设的物业管理部。第 三类是社会上专门的物业管理公司。 佛山市现行物业管理服务收费主要分为政府指导价和市场调节价为主，政府 定价为辅三种模式。一部分旧小区实行政府定价，由于其没有引进物业管理公司， 向提供服务的政府有关部门按规定交纳物业管理费，又称综合服务收费。住宅 （不含别墅）物业顾问收费列入政府指导价管理范畴，其他类别的物业服务收费 实行市场调节价，报当地价格行政主管部门和房地产行政主管部门备案。1收费定 价类型具体如下： 1、政府定价。市区居民住宅小区凡是由街道办事处（镇）提供小区安全防 范、卫生保洁和环境绿化服务的，其住户应向街道办事处（镇）交纳治安服务和 环境卫生及绿化管理服务费（以下并称为综合服务费） 。无物业管理的居民住宅 小区综合服务费暂定为每户每月交 15 元，其中治安服务费 8 元，环境卫生及绿 1 佛山市禅城区居民住宅小区综合服务收费问题的通知 佛山市，2010 年 22 化管理服务费 7 元。 2、政府指导价。明确规定了佛山市物业管理收费的基准价和浮动幅度上限由 市价格主管部门会同市住房和城乡建设主管部门适时制定公布。各区可在市定基 准价基础上，根据本区实际制定具体浮动幅度并向社会公布。考虑到近年来居民 消费价格指数上升的实际情况，以及管理人员工资提高等成本增支因素，佛山市 制定了关于加强物业管理收费的通知 （佛价2011168 号） ，此通知从 2012 年 1 月 1 日起执行，较 2006 年公布的物业服务收费政府指导价(基准价)适度调升了 10%，浮动幅度(按基准价上下浮动 30%)以及业主自有产权车位的管理服务费标 准暂不作调整。调升后收费标准具体如下： 单位：元/月 类别等级基准价备注 一级 1.90 二级 1.65 三级