课件：汉口北食品工业园改.ppt

汉口北食品工业园策划报告,撰写：武汉均瑶经纪有限公司 日期：二一一年五月,呈送：滠口村委会,2,一、项目概况,六、整合推广,四、项目形态研究,五、规划设计建议,二、项目市场分析,报告的思路,三、项目定位,七、项目预算及盈利模式,八、项目总体布局和开发策略,3,1、地块相关指标 规划总用地面积：125056M 建筑占地面积：47118M 总建筑面积：100600M 建筑密度：37.7% 容积率：0.8 绿地率32.6%,项目分析基本数据,4,（一）项目基本情况 本项目位于黄陂区汉口北专业市场群核心区域，紧邻中国最大的航母级农贸平台四季丰华国际贸易食品城，靠近交通主干道巨龙大道，与滠口河接壤，面积200亩左右，地块性质为非基本农田，地块平整。,项目分析位置,5,项目分析地块现状分析,地块南临 ，北临 ，西临 ，东临 。地块形状规整，地势平坦，目前已平整，处于熟地状态。,6,黄陂区政府对于工业项目发展的政策指导 黄陂区地处武汉市以北，区域面积2261平方公里。境内的武汉天河国际机场、亚洲最大的武汉北铁路编组站、武汉新港和京珠高速公路等共同构成立体交通枢纽。近年以来，黄陂区大力实施“工业强区”战略，坚持“全区抓经济、重点抓工业、关键抓园区、核心抓项目”的思路，新型工业化进程逐步提速。“十二五”期间，黄陂将强力推进新型工业化，加大工业投入、加快基础设施建设、提升传统产业、发挥优势产业、发展新兴产业、做大做强中小企业。按照“两型社会”的要求，深度融合地方特色，充分对接公路、航空、铁路、水路物流，打造品牌战略、大项目战略，把黄陂建设成为新型工业化带动现代农业的先行区，高新技术产业的成长区，承接国内外产业和市场转移的先导区，发展新型工业和轻型产业的示范区。,相关政策,7,工业项目招商的优惠政策 为了推动工业项目的落户，黄陂区政府对于工业项目招商引资还给予了一系列优惠条件： 工业企业自投产（经营销售）之日起，三年内企业缴纳的各项税收形成黄陂区级财力的部分按30%奖励给企业，即征即奖，用于企业发展； 行政性规费按市政府关于引进企业的优惠政策，取最下线，并逐步向零收费过渡； 水电费执行国家标准价格，取消增容费和其他附加。,优惠措施,8,本项目与区域内的小商品、农贸、家具、建材、物流等专业市场的发展相伴相生，是汉口北专业市场群及各专业市场相继开业后与之配套的产业形态，这些市场分别是：,区域内各项目情况分析,9,其鞋类、皮具、小商品、酒店用品、儿童用品、针棉制品、日用品城已开业，国际名品馆、窗帘布艺城、文体日化城、生活管、礼品饰品城、写字楼等已于去年底开工建设，现已封顶，开业在即。目前，已开业市场签约商户已超过6000户，70万人次进场，交易额达30亿元。,国际商品交易中心,10,分为世界食品总汇、农产品交易中心、花木大世界，拥有果蔬、粮食、冻品、水产、副食干货、花卉等6个专业市场。果蔬市场一期12万平方米，已正式开业，3000吨高温保鲜冷库已投入使用。食品城一期40万平方米，招商工作已全部完毕。水产市场10万平方米已初现雏形，年内开业。,四季美农贸城,11,项目一期63万平方米全部建成，其中，国际批发城武汉馆、成都馆、东莞馆、深圳馆、香港馆、台湾馆和曲美、富运、亿美、耀邦、理想空间、芝华士等国际品店馆已开业。即将建成的名店街、商业街也有部分商家已开始试营业。,中国家俱CBD,12,随着汉口北批发市场发展的日益成熟，除以上几个项目外，五洲建材城、长江金属交易中心、荣中石化物流基地及纵横汽车大世界30万平方米的临街5个MALL及4S店，下半年也即将开业；农业装备物流交易中心、大汉口国际数码城投入首期运营。,面对众多大型商业的业态，如何寻求本项目的定位将是成功与否的关键！,13,一、项目概况,六、整合推广,四、项目形态研究,五、规划设计建议,二、项目市场分析,三、项目定位,七、项目预算及盈利模式,八、项目总体布局和开发策略,14,项目周边的工业园及厂房仓储情况 1、规模型工业园。 项目附近已建成并投入使用的工业园有佳海工业园暨服装工业园。 正在建设的有三里家具工业园，该工业园占地3000亩，总投资52亿元，可容纳180余家企业入驻。 体量较小的有五湖食品工业园及精武食品工业园，其中五湖食品工业园距离本项目约20分钟车程，面积约4000平方米（厂房约1000平方米，院子约3000平方米）。 2、散户小作坊。 个体小作坊、小厂房、小仓储主要集中在巨龙大道的汉口北批发第一城、滠口街及国际家具CBD附近，数量约20余家，面积在600-2000平方米之间，用途主要集中在服装和家具生产加工。目前这些作坊绝大多数空置，根据对作坊主的访谈得知，因配套不完善，先期入驻的企业大多数都已迁出。,市场调研,15,问卷调查和人物访谈情况 随机调查和个别访谈相结合。随机调查采用问卷方式，访谈针对相关人员进行采访。问卷主要对七个方面进行调查： 1、被调查人的职位； 2、目前需要什么样的配套业态（加工厂房、工业园、仓储）； 3、市场急需的主要配套业态； 4、做食品工业园市场能容纳多大面积； 5、现在的商圈布局是否合理； 6、关注的媒体； 7、承租厂房优先因素。,市场调研,16,以100份问卷作为分析基准，统计结果如下,市场调研,17,与相关人士访谈记录 时间：5月24日 人物：四季丰华国际贸易中心掌舵人葛海鹰 葛海鹰：四季丰华国际贸易中心是中国最大的食品核心基地，整个农贸城建筑体量约400万平米，其中食品城约40万方，现已建成，7月份将迎来6000余户商户的陆续入驻和相继开业。未来它将是中国最大、品类最齐全、配套最完善的食品城，是世界各国食品运往中国的第一站，它将全面满足国内外商场、超市、二级批发市场、农贸市场经营户的一站式采购需求。他表示，该区域未来对食品仓储和分装包装的市场需求将与日俱增，并愿与我方合作，实现双赢。 调研人员还对汉正街16位食品批发老板进行了访谈，被访谈者大多对食品分装加工场地和仓储方面的有需求，据我们初步统计，至少有近万平方米的仓储需求量。,人物访谈,18,项目分析SWOT矩阵分析,19,总结： 从SWOT分析来看，项目定位食品工业园既发挥了优势也把握了机会，我们只有加快项目推进速度，才能规避威胁，形成自己的竞争优势和竞争力。 综合分析，得出如下结论：虽然市场对家具、服装、小商品及食品工业园均有需求，但是，服装方面，佳海工业园服装厂已开业，并形成较大规模；家具方面，占地3000亩的三里家具工业园已经开建，不久将开园。但是具有一定规模的食品工业园在该区域尚属空白，为了避免未来同质化竞争，发挥项目区位优势，把握汉正街6000余户举迁四季丰华食品城的机遇，特建议将项目建为食品分装、包装及加工和仓储工业园。,项目分析SWOT矩阵分析,20,从市场调研情况看，市场主要有三类需求： 1、服装及小商品加工厂房、仓库； 2、家具加工厂工业园； 3、食品分装、包装仓储及加工工业园。 但是现实与需求又有一定矛盾，主要体现在：,市场需求分析,21,面对以上两大矛盾，我们如何化解是我们所考虑的核心问题,与区域内其他的小 厂房和小作坊的竞争,市场竞争,？,周边尚为发现关于 食品类加工厂和仓储,市场挑战,整体规划通过项目的整体规划设计，打破小、散、乱的局面。 功能全面增加项目的功能性，找到项目核心竞争力； 营销手段对项目进行有规模，有策略的宣传包装，提高项目附加值,市场空白即是挑战，也是机遇 强势占位利用汉正街6000余户举迁四季丰华食品城的机遇，抢得市场先机 发展状态利用核心竞争力，让项目可形成独特的竞争优势脱颖而出,22,一、项目概况,六、整合推广,四、项目形态研究,五、规划设计建议,二、项目市场分析,三、项目定位,七、项目预算及盈利模式,八、项目总体布局和开发策略,23,舒适,实在,安全,健康卫生的生产环节、舒适的办公和居住环境,核心竞争力,合理的价格，在租得起的前提下追求较高的生产、办公居住环境,政策,良好的物业管理是对业主及厂商的设备、用品以及人身安全的保障,在良好的投资环境下，又有优惠政策做支持，厂商不再未繁杂的手续及税费烦恼,深度挖掘核心竞争力,24,三、市场占位,根据定位的总体思路，按目标客户之需求，该项目整体物业定位 汉口北首个生态型多功能食品工业园 释义： 首个：利用目前汉口北暂无食品工业园的市场空白 生态：良好的自然环境和32.6%的绿化率 多功能： 打造集生产、仓储、物流、生活、办公于一体工业园。,25,生 产 加 工 包 装,仓 储 物 流,多功能食 品工业园,办公 居住,三点定一面,通过对项目区域及汉口北市场的全面分析，并对相关市场，有针对性的细分，结合项目地块的价值和现状。我们认为这个项目应该做成服务于汉口北大市场的食品分装包装、食品加工以及食品仓储。 项目定位：面对汉口北四季美食品批发城及其他团体、个体的食品生产加工分装包装及仓储；,项目功能定位,26,客户梭型构成分析图,核心客户：武汉市各中小型食品生产厂商,重要客户：汉口北四季美食品城代理商或经销商,偶得客户：其他私营业主或个体户,核心客户,重要客户,偶得客户,客户定位,27,一、项目概况,六、整合推广,四、项目形态研究,五、规划设计建议,二、项目市场分析,三、项目定位,七、项目预算及盈利模式,八、项目总体布局和开发策略,28,四、项目形态研究,项目分区和基本形态建议 可把项目单位面积做小，根据客户需求可分可和，量身订做 1、物流仓储区，含小型冷库（二层） 2、食品加工区(多层) 3、集中办及职工生活区（多层或小高层，底层门面，位置临近马路）,29,一、项目概况,六、整合推广,四、项目形态研究,五、规划设计建议,二、项目市场分析,三、项目定位,七、项目预算及盈利模式,八、 项目总体布局和开发策略,30,规划设计建议,规划设计建议 规划中，要在生产加工的使用功能上下足功夫 平面布局要求合理，生活区及生产区尽量分离，保证食品的加工分装不受环境污染，确保食品安全 人流动线及物流动线灵活区分 功能全面，布局清晰 较高的绿化率，给人舒适的生产居住及办公环境 配套标准： 供水供电、排水排污处理合理；道路平整；通讯设施设备健全，宽带网络、数字电视网络入区； 厂房应尽量大跨度 外立面：简约大方 食品加工占总面积的40%，仓储占总面积的40%，行政办公用房、底商占总面积的20% 为了方便物流，设置小型停车场 可适当设置休闲设施，增加员工工作之余的娱乐生活 可考虑设置小型食堂和超市，为员工生活起居提供方便,31,休闲娱乐及生活设施,32,一、项目概况,六、整合推广,四、项目形态研究,五、项目总体布局和开发策略,二、项目市场分析,三、项目定位,七、项目预算及盈利模式,八、规划设计建议,33,我们的目标 打造汉口北最具代表性的食品工业园,形象定位,阐述： 首个食品工业园强调项目的市场地位 生态食品工业园强调项目的绿化环境及舒适的办公、生产及生活氛围 多功能食品工业园强调项目集生产、办公、仓储、物流及生活为一体的多功能工业园,34,建议两种方法 方法一： 总体思路：拿出基本规划和设计草图，先做园区外环境和宿舍楼及商业门面（临马路），并营造好营销 环境。对外全面招商。实行订单式量身订做。 具体方法：弱化广告，重视针对目标客户上门洽谈。 广告1、DM直邮3万份 2、报纸和杂志（经济日报、南方周刊） 3、宣传册6000份：食品批发城6000余户商户入驻在即，确保一户一册。 针对目标客户电话预约、携带宣传册上门洽谈。 以打折酬宾方式要求厂家预交数年租金，解决启动资金的问题。 24小时电话热线。 开展公关活动，依托创业家平台优势广泛开展汉口北投资价值论坛活动，充分讨论地块价值，吸引投资。 就当前国家对食品安全高度重视的大讨论，思考现代食品工业园如何做足文章，以确保食品安全。 网络招商。 借汉正街市场大迁移，对配套工程汉口北食品工业园进行新闻炒作。 方法二： 总体思路：同前所述，不同的是做一部分现存厂房、仓库，解决急需客户的燃眉之急。,推广思路,35,一、项目概况,六、整合推广,四、项目形态研究,五、规划设计建议,二、项目市场分析,三、项目定位,七、项目预算及盈利模式,八、项目总体布局和开发策略,36,（1）持有物业，以租盈利； （2）物业管理物流服务等服务性收益。,盈利模式研究,盈利模式,厂房的出租取得长期收益,仓储的出租取得长期收益,出售或出租员工宿舍取得收益,物业管理物流服务等服务性收益,37,一、项目概况,六、整合推广,四、项目形态研究,五、规划设计建议,二、项目市场分析,三、项目定位,七、项目预算及盈利模式,八、项目总体布局和开发策略,38,下图为深圳某小型工业园规划设计图，虽然业态不同 但其功能全面，布局清晰，用途明确。,项目整体布局案例借鉴,39,根据项目数据显示，本项目总建筑面积约10万平米，从前面项目规划建议来看，项目大致可分为三块、及员工宿舍、办公楼、生产厂房及仓储等，其中员工宿舍和办公楼占20%，约2万平米，生产厂房占40%，约4万平米，仓储占40%，约4万平米，为减轻开发压力，故建议本项目分期或分步骤开发,开发策略,营造园区环境,开发职工宿舍楼 及底层门面,办公楼和生产厂房,40,汇报结束 谢