基于模糊数学的土地估价市场比较法实证研究.doc

基于模糊数学的土地估价市场比较法实证研究1.研究背景及意义1.1 研究背景中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。房地产业已经成为我国国民经济发展的重要支柱产业，而居于房地产市场体系中先导和基础性地位的土地市场的作用不言而喻。鉴于房地产业呈现出繁荣的局面,带动了土地市场的交易日益活跃,从而为土地评估业务的增长提供了广阔的背景与空间。在土地估价的方法中，市场比较法与收益法、成本法构成了传统的三大方法。其中，由于市场比较法以替代原理为理论依据，符合当事人的现实经济行为，又直接赖于现实的市场交易价格资料，因此只要有类似土地的合适交易实例即可应用，其估价结果具有现实性，适用范围广，有很强的说服力，得到了估价人员、委托者及社会人士的认可。随着我国土地交易日渐增多，土地市场的日趋成熟，市场法已经成为土地估价基本方法中最重要、最常用的一种方法。我国房地产估价规范中规定能够使用市场比较法时要应用市场比较法。1.2研究意义随着我国土地使用制度的改革，变土地无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，土地宜作为一种资产纳入企业的固定资产之中，故需合理评估其价值，正确体现国有资产价值。（1）在企业清产核资中的应用为了正确体现国有资产价值，保护所有者和经营者以及使用者的合法权益，促进资产有效使用和合理流动，保证国有资产合理增值，1991年国务院发布91号令规定，凡涉及国有资产拍卖、转让、企业兼并、出售、联营、股份经营、中外合资和合作经营、资产抵押及其它担保、企业破产清单等都要进行资产评估。当前土地市场刚刚发育，管理体制不顺，市场交易行为不规范，私下交易，瞒价少税，地价湮没房价中等现象普遍存在等情况。评估技术上，按照宗地实际情况及清产核资的具体要求，作为土地资产价值量。(2)在组建股份制企业土地资产评估中的应用股份制企业是我国企业改革的重要形式。股份制企业注册资本中土地股占有重要份额，涉及到土地资产额和土地产权两项重要内容。1992年7月，国家土地管理局、国家体改委联合颁布的股份制试点企业土地资产管理暂行规定指出：“改组或新设股份制企业时，涉及的国有土地使用权必须作价入股。土地使用权的价格由县级以上人民政府审核批准后，作为核定的土地资产金额。”因而，土地作价入股亦涉及土地资产价值量的评估。估价对于确定股份制企业的土地资产价格。鉴于企业获得土地使用权方式不同，应分别对待。以出让方式获得的土地“国有法人股”地价计算，以划拨方式获得土地使用权的入股地价计算。对于其他用途土地入股应以标定地价为入股土地资产价格。如企业在以地作资入股时，发生土地用途的转变，入股地价应以改变后用途的标定地价为准。（）在城市规划中的应用从国家和政府的宏观角度来说，土地作为国家宏观调控重要手段的政策性作用，土地的储备、供应和投放也成为了有序引导城市空间发展、推进城市规划实施的重要途径。土地估价是保证国家土地所有权有偿出让、转让国有土地使用权正常交易，显化土地资产价值，核算土地资产收益的依据。从个人和企业微观角度来说，土地出让、转让、抵押、清产核资和股份制改造等方面的地价管理和评估中。投资者要优化决策，进行理性投资，就有必要将土地价格作为市场分析与决策的工具。这些都要求对我国的土地价格机制进行深入的研究，提高土地价格评估的精度与效率。2.模糊数学模型简介2.1模糊数学简介模糊数学，亦称弗晰数学或模糊性数学。1965年以后，在模糊集合、模糊逻辑的基础上发展起来的模糊拓扑、模糊测度论等数学领域的统称。是研究现实世界中许多界限不分明甚至是很模糊的问题的数学工具。所谓模糊现象，是指客观事物之间难以用分明的界限加以区分的状态，它产生于人们对客观事物的识别和分类之时，并反映在概念之中。一般说来，分明概念是扬弃了概念的模糊性而抽象出来的，是把思维绝对化而达到的概念的精确和严格。然而，与精确性相悖的模糊性并不完全是消极的、没有价值的。甚至可以这样说，有时模糊性比精确性还要精确，甚至可以认为无误差。因为它尽量如实地反映人们使用模糊概念时的本来含意。这是模糊数学与普通数学在方法论上的根本区别。模糊数学初步应用于模糊控制、系统理论、医学、生物学等各个方面。生态学、语言学、哲学研究等“软科学”的数学化、定量化趋向把模糊性的数学处理问题推向中心地位。更重要的是，随着电子计算机、控制论、系统科学的迅速发展，要使计算机能像人脑那样对复杂事物具有识别能力，就必须研究和处理模糊性。模糊理论的主要特点是能定量地处理定性确定的种种模糊因素。2.2模糊数学模型构建模糊综合评判方法，是一种运用模糊数学原理分析和评价具有模糊性的事物的系统分析方法。它是一种以模糊推理为主的定性与定量相结合、精确与非精确相统一的分析评价方法。克服了从多方面对事物进行评价带来的模糊性和主观性，由于这种方法在处理各种难以用精确数学方法描述的复杂系统问题方面所表现出的独特的优越性，近年来已在许多学科领域中得到了十分广泛的应用。设模糊矩阵称模糊矩阵为矩阵与B的合成，其中。模糊综合评判的数学模型可分为一级模型和多级模型。（1）一级模糊综合评判的步骤设与被评价事物相关的因素有个，记作称之为因素集或指标集。又设所有可能出现的评语有个，记作，称之为评语集。由于各种因素所处地们不同，作用也不一样，考虑用权重来衡量。步骤如下： 第一步，确定因素集；第二步，确定评判集；第三步，进行单因素评判得到；第四步，构造综合评判矩阵：第五步，综合评判：对于权重计算，并根据隶属度最大原则作出评判。根据运算的不同定义，可得到以下不同模型：模型-主因素决定型其评判结果只取决于在总评价中起主要作用的那个因素，其余因素均不影响评判结果，此模型比较适用于单项评判最优就能作为综合评判最优的情况。模型-主因素突出型它与模型相近，但精细些，不仅突出了主要因素，也兼顾了其他因素。此模型适用于模型失效（不可区别），需要“加细”的情况。模型-加权平均型该模型依权重的大小对所有因素均衡兼顾，比较适用于要求总和最大的情形。模型-取小上界和型在使用此模型时，需要注意的是：各个不能取得偏大，否则可能出现均等于1的情形；各个也不能取得太小，否则可能出现均等于各个之和的情形，这将使单因素评判的有关信息丢失。模型-均衡平均型其中，该模型适用于中元素偏大或偏小的情形。（2）二级模糊综合评判的步骤：将因素集划分成若干组得到，其中，称为第一级因素集。设评判集先对第二级因素集的个因素进行单因素评判，得单因素评判矩阵设的权重为求得综合评判为再对第一级因素集作综合评判，设其权重为，则总评判矩阵为从而得综合评判为。按最大隶属度原则即得相应评语。同理可以推得多级模糊综合评判方法，此处不再赘述。3 市场比较法的模糊数学模型的应用实例3.1 估价对象及地价影响因素分析3.1.1 估价项目简介估价项目名称：阜阳市人民政府拟挂牌出让（柳林路南侧、广颍路东侧、林颍路西侧、中心街两侧102926.52平方米）地块国有土地使用权出让底价参考测算（安徽省阜阳市）委托估价方：阜阳市经济技术开发区管理委员会受托估价方：安徽顺昌土地估价咨询有限责任公司估价目的：此次估价依据委托方提供的阜阳市城市规划局规划条件通知书阜规设函（2012）108号及附图、阜阳市人民政府拟挂牌出让宗地平面界址图等资料。本次估价仅为阜阳市人民政府拟挂牌出让该宗地国有土地使用权提供出让底价参考。估价基准日：二零一二年八月十七日估价日期：二零一二年八月十六日至二零一二年九月十七日地价的内涵：此次评估的土地价格是指待估土地在估价基准日二零一二年八月十七日规划利用条件下，设定土地用途为商业、住宅用地，设定商业用地土地使用年期为40年，住宅用地土地使用年期为70年的国有土地使用权出让底价。估价对象的实际开发程度和设定开发程度：待估宗地在估价基准日时实际土地开发程度为宗地红线外“六通”（即通电、通讯、通路、供气、供水、排水），红线内“六通”（即通电、通讯、通路、供气、供水、排水）。本次估价所设定的土地开发程度为宗地内外“六通”（即通电、通讯、通路、供气、供水、排水）和宗地内场地平整。需要特殊说明的事项：设定该宗地从估价期日时即开始动工开发商住楼，开发周期二年，建造期一年，预计工程竣工后可销售40%，剩余60%建成一年后即可全部售完，投资利息按2012年7月6日中国人民银行公布的一年至三年期贷款利率6.15%，土地还原利率取一年期存款利率与太和县物价上涨指数综合确定为6.5%。假设该项目地上建筑物为商住楼，设定该建筑结构为框架结构,根据阜阳市定额站公布的二零一二年六月份部分结构类型单项（单位）工程平方米造价经济参考，并结合估价人员对建材市场的实际调查情况,确定该框架结构建筑物的平均造价为1600元/平方米，专业费用按建筑造价8%计算，不可预见费按建筑物造价及专业费用之和的3%计。估价对象状况具体描述如下：（1）土地登记状况：地理位置：阜阳市柳林路南侧、广颍路东侧、林颍路西侧、中心街两侧。土地用途：规划商业、住宅用地。四至：东至:规划林颍路；南至:三清路；西至:规划广颍路；北至:规划柳林路。土地面积：总土地面积为102926.52平方米（其中地块一65878.3平方米，地块二37048.22平方米）。土地级别：根据阜阳市人民政府关于印发阜阳城区国有土地使用权基准地价的通知（阜政秘200750号）文件，属商业五级、住宅二级用地。土地权属性质：国有土地使用权。（2）土地权利状况：土地所有权状况：国有土地所有权土地使用权状况：国有土地使用权土地他项权利状况：该宗地在估价期日不存在抵押、担保、租赁等他项权利状况。宗地使用的其他特殊规定：无。（3）土地利用状况：土地利用现状:估价对象在估价期日时为空地。土地规划利用情况:根据阜阳市城市规划局提供的规划设计条件通知书及附图阜规设函（2012）108号、宗地平面界址图等其他资料。该宗地总土地面积为102926.52平方米（其中地块一65878.3平方米，地块二37048.22平方米），规划用途为商住用地，其中商业建筑面积占总建筑面积的比例不得大于10%，规划容积率为不大于3.0且不小于2.0，建筑密度不大于25%。根据土地估价的最有效使用原则，在此各项规划指标均按其最大值设定，则规划总建筑面积为308779.56平方米，其中商业建筑面积为30877.96平方米，住宅建筑面积为277901.6平方米。3.1.2 一般因素（1）城市资源状况地理位置：阜阳市位于安徽省西北部，平面地理坐标介于东经，北纬，是我国华东地区的农业城市，皖西北地区政治、文化、经济、交通、金融及商贸中心。行政区划：阜阳市下辖太和县、临泉县、阜南县、颍上县、界首市和颍州、颍泉、颍东三区。总面积9775平方公里，总人口974.3万人。阜阳市城市面积为322.7平方公里，建城区面积60.7平方公里，城市人口70.3万人。自然环境：a、地势、地貌。阜阳市为淮北平原腹地，地势自西北向东南倾斜，西北最高地面高程34米，中部一般地面高程30米，东南部最低地面高程25米，土壤类型以砂礓、潮土棕壤为主。b、气候、水文。气候为暖温带半湿润气候，年平均温度15.7，年无霜期214天。平均年降水量1098.5毫米。气温特征是四季分明，季风显著，雨量适中，光照充足。市内有颍河、沙河、西肥河、泉河穿越而过，水资源比较丰富，自然灾害较少。（2）城市规划与发展目标根据安徽省人民政府批准的阜阳市城市总体规划（2004-2020年），阜阳市规划控制区范围北至茨淮新河，西至程集，东至辛桥，南至王店，总面积近600平方公里。规划近期至2015年，城市人口规模近80万人，城市建成区规模80平方公里，远期至2030年，人口规模200万人，城市建成区规模200平方公里。城市性质：阜阳市的城市性质确定为国家重要的铁路枢纽，以综合性工业及商贸为主的皖西北中心城市。城市发展方向：阜阳市城市用地发展方向以现状用地为基础，主要向东北及南、西南扩展。市委、市政府树立和落实以人为本、全面、协调、可持续的科学发展观，大力提升城市综合竞争力，持续改善城市生态环境质量，全面提升城市品位，合理拓展城市发展空间，把阜阳建成全国重要的铁路交通枢纽，以加工制造、商贸、物流为主的皖西北中心城市。近期城市用地发展方向以河西组团为基础向西、向南和以开发区为基础向东南方向发展，并适当发展泉北、河东组团。重点建设区域为河西组团二环路以南、南京路以西和颍南组团。河西组团重点整合、完善城市服务功能，强化商业地位，建设生态环境良好的城市居住社区；泉北组团建设古西湖公园和居住区，满足城市快速扩展过程中的物质生活要求，提升泉北区生态环境品质；颍南组团重点建设工业区，以市场为导向，科技为基础，优先发展新型工业和高新技术产业，相应配套建设居住区；河东区片重点完善铁路交通枢纽功能，建设颍东煤电化基地、物流区和居住区。城市布局和功能分区：城市用地以颍河、泉河斜向交汇形成的水系为基础，形成“三河两片”用地形态。城市分为颍西、河东、泉北三个城市分区，三个分区既相互联系又相互独立各有侧重。颍西片规划为全市的中心区，在现状莲花工业小区基础上建设东南工业区，并在西侧新规划出西南工业区。以颍州路为中心，北至人民路，南至清河中路，东至颍上路，西至解放街范围规划为市级的中心商业区。泉北片设置科教及高科技实验基地，大型商贸及高级住宅区。河东片强化工业综合区的功能，规划东北工业区及颍东工业区，配套建设仓储用地及生活居住用地。城市交通：阜阳交通发达、已形成“铁路、公路、航空、水运”相互衔接、相互补充、纵横交错的立体交通网络。阜阳市城市的总体规划突出了城市在区域中的交通枢纽功能，在现有方格网道路系统基础上，规划了一环、二环、外环高速公路，形成“三环九射”的城市道路网。京九铁路纵贯境内，与漯阜、睢阜、淮阜、商阜铁路一起，使阜阳成为五路交汇、八线引入的全国六大路网性铁路枢纽之一，阜阳编组站是京九线上最大的编组站，年客流量达300多万人次。阜阳被列为国家公路枢纽城市，境内公路四通八达，以阜阳为中心，105国道和省道为骨架，辐射全市城乡、通往毗邻省市的公路交通网络已逐步形成，界首-阜阳-蚌埠高速公路、亳阜高速、合肥-阜阳高速公路已经通车，以及阜新高速也在规划建设中，已初步形成两纵两横“井”字型高速公路框架。阜阳机场按4D级建设，拥有国际先进的导航通信设施，能起降波音757，麦道90等类型飞机。水运十分便捷，淮河、颍河等十多条航道可下长江、入海，是中原通往华东的水运要塞。城市景观：阜阳市总体规划深入贯彻了国家可持续发展战略，加强了城市环境的保护，规划以颍河、泉河、东、西城河、三条清河、济河等阜阳市特有的水系及人文景观、名胜古迹为依托，规划建设三角洲公园、西湖遗址公园、环城公园、修复古城墙和刘公祠，完善刘琦公园和奎星公园，加强多河水系的绿化，构成城市“水、绿”交融的风景线，创造北国江南的城市特色。 （3）城市社会经济发展状况全市上下紧紧围绕“保增长、保民生、保稳定”的中心任务，积极应对经济运行中各种不利影响，全市经济回暖迹象初步显现，整体经济保持平稳较快增长态势。上半年，全市实现国内生产总值(GDP)266.9亿元，同比增长10.2%，比上年同期回落1.1个百分点，回落速度明显低于全国、全省。其中，第一产业增长6.3%；第二产业增长15.4%；第三产业增长8.8%。上半年农业总产值151.4亿元，农业增加值80.2亿元，全市夏粮总产量304.5万吨，比上年增长1.7%。全市规模工业实现工业增加值64.2亿元，同比增长18.3%。企业效益依然高位运行，实现利税总额31.6亿元，同比增长21.5%，其中利润16.4亿元，增长25.4%，经济效益综合指数242%，全市实现消费品零售总额135亿元，同比增长18.5%。全市进出口总额1亿多美元，增长25.9%，其中出口0.6亿美元，同比下降4.2%；全市完成固定资产投资93.2亿元，同比增长33.3%，其中城镇固定资产投资完成67.5亿元，增长51.5%，房地产投资完成17.6亿元，同比下降1.8%。城市实现社会消费品零售额48.4亿元，比去年同期增长17.8%。财政金融运行平稳，金融秩序稳定。上半年全市完成财政收入34.6亿元，增长17.3%，财政支出53.1亿元，增长44%。6月末全市金融机构各项存款余额844.6亿元，各项贷款余额354.2亿元。居民收入稳步快增长，全市城镇居民人均可支配收入6316元，同比增长8.2%；城镇居民人均消费性支出5022元，同比增长10.7%，全市农民人均现金收入19347元，同比增长13.2%，农民人均消费性支出1119元，同比增长21%，全市居民消费价格指数98.5%，同比下降1.5%，物价逐月回落。3.1.3 区域因素（1）区位因素坐落位置：待估宗地所在区域位于阜阳市颍州区范围内，颍州区土地面积481平方公里，其中耕地面积20397公顷，总人口69.79万人。该区东临颍泉区和颍东区，南临颍上县和阜南县，西临临泉县和界首市，北临界首市和颍泉区。区域内地势平坦，地形无坡度，气候湿润，地下水资源丰富，自然灾害较少。商服繁华度：位于阜阳市颍州经济技术开发区，该地段商业集聚规模和等级均较优。（2）基本设施条件基础设施完善度：a、供水：区域内城市供水由市自来水公司地下管道供水，城市年供水量7595万吨，保障程度高。b、排水:区域内城市排水为雨污分流方式。排水经城市市政排污涵管，排至污水处理厂，经处理达标后，直接排至泉河和颍河，排水通畅。c、供电:区域内电源是由颍西变电所供电，另外有国祯热电厂一座，供电保障率较高。d、通讯:区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下通讯电缆和架空线路为主，阜阳市话普及率达40%以上。城市固定电话31.5万门，移动电话31.46万余户，通讯线路畅通。公用设施完善度：区域内设有五里庙小学、清河中学、飞机场各类银行等设施。（3）交通条件道路通达度：主次干道，区域内城市道路主要有阜南路、三清路、淮河路等主干道，能与对外公路相连，道路等级状况较优。对外交通条件：a、公路：宗地所在区域公路交通便利，境内有105国道，省道有阜临路，县级公路有阜南路，公路均为水泥路面，另外有乡级公路多条，城乡相连，四通八达，内外交通便利。b、铁路：大京九铁路贯穿于颍州区境内，与漯阜、青阜等铁路交汇成铁路网，西通京广、东连京沪、南达九龙，可到达全国各地。c、航空：阜阳飞机场为新建4C级标准，可起降波音737、麦道82机，已开通合肥、上海、广州等航线。公交便捷度：有19路等公交车通过；区域内设有中心汽车站。（4）环境因素区域自然环境质量一般，主要污染物为小型企业排出的废气、汽车尾气和噪音污染。人文环境较优。产业集聚规模大，区域属阜阳市科教文卫区、行政金融办公区，轻工业区和新技术开发区，该地段为阜阳市企业密集区，产业集聚度较高。居民受教育水平及收入水平较高。3.1.4 个别因素（1）城市规划限制：估价对象位于阜阳市柳林路南侧、广颍路东侧、林颍路西侧、中心街两侧。根据阜阳市城市规划局提供的规划设计条件通知书及附图阜规设函（2012）108号、宗地平面界址图等其他资料。该宗地总土地面积为102926.52平方米（其中地块一65878.3平方米，地块二37048.22平方米），规划用途为商住用地，其中商业建筑面积占总建筑面积的比例不得大于10%，规划容积率为不大于3.0且不小于2.0，建筑密度不大于25%。根据土地估价的最有效使用原则，在此各项规划指标均按其最大值设定，则规划总建筑面积为308779.56平方米，其中商业建筑面积为30877.96平方米，住宅建筑面积为277901.6平方米。（2）地质条件：该宗地地质条件较好,地势较平整。（3）宗地面积：总土地面积为102926.52平方米（其中地块一面积65878.3平方米，地块二面积37048.22平方米）（4）宗地形状：多边形。（5）建筑物采光：较好。（6）临街状况：临柳林路、广颍路、林颍路。距离公交站点和商服中心距离较近。（7）宗地基础设施条件：宗地内部基础设施条件已达到“六通”（即通电、通讯、通路、供气、供水、排水）。（8）土地利用条件：地上建筑物状况一般。相邻土地利用状况为商住用地。3.2 传统市场比较法估价过程根据城镇土地估价规程，通行的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（也称假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修订法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规范，根据当地地产市场发育情况，并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法根据城镇土地估价规程以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。经过对该宗地实际情况、特点和估价目的进行分析，根据估价对象所在级别位置、实际情况和调查资料,因该宗地为待开发的土地评估，又因待估宗地所在区域地产市场较发达，类似待估宗地的土地交易案例近年来较多，因此较适宜采用市场比较法进行评估。市场比较法是根据市场中的替代原则，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格做适当修正，以此来估算待估宗地土地客观合理价格的方法。其基本公式为：V=VBABDE式中：V待估宗地价格 VB比较案例价格A待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数B待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数D待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数E待估宗地个别因素条件指数/比较案个别因素条件指数3.2.1 可比实例选择通过调查分析，土地估价师从土地交易案例库中选择了与待估宗地条件类似的5个比较案例，为方便起见，我们设待估宗地和5个交易案例分别为A、B、C、D、E、F，所有实例均为正常交易。整理如下表4-1所示，具体条件描述如下：实例B：该地块为市政府挂牌2012-13号地块，该地块位于颍州区颍南路南侧、南京路西侧，出让方式为挂牌，用途为商住用地，用地面积7424平方米，容积率3.5。交易期日为2012年3月，土地使用年限商业40年、住宅70年，基础设施开发程度达到宗地红线外“六通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供气）及红线内“场地平整”的市场交易价格为3529元/平方米。实例C：该地块为市政府挂牌2012-7号地块，该地块位于颍州区河滨路南侧、泉河大桥引桥西侧,出让方式为挂牌，用途为商住用地，用地面积69305平方米，容积率3.5。交易期日为2012年3月，土地使用年限商业40年、住宅70年，基础设施开发程度达到宗地红线外“六通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供气）及红线内“场地平整”的市场交易价格为3543元/平方米。实例D：该地块为市政府挂牌2011-15号地块，该地块位于开发区颍州南路西侧、规划汇新路东侧、规划中心街北侧，出让方式为挂牌，用途为商住用地，用地面积41466.67平方米，容积率2.5。交易期日为2011年9月，土地使用年限商业40年、住宅70年，基础设施开发程度达到宗地红线外“六通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供气）及红线内“场地平整”的市场交易价格为4234元/平方米。实例E：该地块为市政府挂牌2011-3号地块，该地块位于颍州区卜子东路南侧、阜南路西侧，出让方式为挂牌，用途为商住用地，用地面积84263.8平方米，容积率3.5。交易期日为2011年4月，土地使用年限商业40年、住宅70年，基础设施开发程度达到宗地红线外“六通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供气）及红线内“场地平整”的市场交易价格为2963元/平方米。实例F：该地块为市政府挂牌2010-45号地块，该地块位于开发区规划三清路北侧、规划颍州南路西侧、规划中心街南侧，出让方式为挂牌，用途为商住用地，用地面积68466.67平方米，容积率2.5。交易期日为2011年1月，土地使用年限商业40年、住宅70年，基础设施开发程度达到宗地红线外“六通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供气）及红线内“场地平整”的市场交易价格为3302元/平方米。3.2.2 因素选择与因素说明结合评估对象与比较案例的具体情况，估价师选择影响待估宗地地价的主要因素有：（1）交易类型一般的交易类型有买卖（协议、招标、拍卖）、租赁、抵押、作价入股等。调查不同交易类型，地价的差别，确定交易类型修正指数。（2）交易时间：进行交易期日差别修正；（3）交易情况：是否为正常、客观、公正的交易；（4）土地使用年限：指自评估基准日起的土地使用有效年限差别修正；（5）土地用途：土地类型有商业用地、住宅用地、工业用地等。调查不同用途类型，地价的差别，确定交易类型修正指数。（6）区域因素：主要有坐落位置、商服繁华度、基础设施完善度、公用设施完善度、道路通达度、对外交通便利度、公交便捷度、自然因素、社会因素（与实际选择相匹配）；（7）个别因素：主要有宗地容积率、建筑密度、地质条件、面积、宗地形状、建筑物朝向与采光、距商服中心距离、距公交车站距离、地上建筑物状况、相邻土地利用状况等（与实际选择相匹配）。待估宗地与交易实例因素条件说明表Subject property and transaction property factors condition内容ABCDEF坐落位置柳林路南侧、广颍路东侧、林颍路西侧、中心街两侧颍州区颍南路南侧、南京路西侧颍州区河滨路南侧、泉河大桥引桥西侧开发区颍州南路西侧、规划汇新路东侧、规划中心街北侧颍州区卜子东路南侧、阜南路西侧开发区规划三清路北侧、规划颍州南路西侧、规划中心街南侧土地用途商住商住商住商住商住商住面积（平方米）102926.5274246930541466.6784263.868465.67交易类型2012.7挂牌挂牌挂牌挂牌挂牌交易情况正常正常正常正常正常正常交易时间2012.32012.32011.92011.42011.1出让年限(年)40/7040/7040/7040/7040/7040/70单价（元/平方米）待估35293543423429633302商服繁华度较优较优较优较优较优较优基础设施完善度六通一平六通一平六通一平六通一平六通一平六通一平公共设施完善度较优较优较优较优较优较优道路通达度主次干道，通达性较好主次干道，通达性好主干道，通达性好主干道，通达性好主次干道，通达性较好主干道，通达性好对外交通条件较优较优较优较优较优较优公交便捷度较优较优较优较优较优较优自然因素较优较优较优较优较优较优社会因素较优较优较优较优较优较优建筑密度25%25%25%25%25%25%容积率3.03.53.52.53.52.5宗地地质条件较优较优较优较优较优较优宗地形状一般一般较优较优较优较优建筑物采光一般一般一般一般一般一般距商服中心距离400米400米400米400米400米400米距公交站点距离200米200米200米200米200米200米地上建筑物状况一般一般一般一般一般一般相邻土地利用状况商住商住商住商住商住商住土地估价师经过与待估宗地的对照比较分析与经验所得，估价师最终选择了3个比较案例，分别为B、C、D。比较实例与待估宗地各因素及其条件说明可见下表。3.2.3 编制比较因素条件指数表（1）交易类型一般的交易类型有买卖（协议、招标、拍卖）、租赁、抵押、作价入股等。调查不同交易类型，地价的差别，确定交易类型修正指数。此次不需要进行交易类型修正。（2）交易情况修正指数应尽量选择正常交易下的比较案例，一般不进行交易情况修正。如确定调查的案例是非正常交易，可通过分析正常与不正常交易情况下的地价差别，确定修正指数，如以正常交易情况下交易情况修正指数定为100，非正常情况下为105或98等。待估宗地因素条件说明表Subject property factors condition内容待估宗地案例B市政府挂牌2012-13号地案例C市政府挂牌2012-7号地案例D市政府挂牌2011-15号地坐落位置柳林路南侧、广颍路东侧、林颍路西侧、中心街两侧颍州区颍南路南侧、南京路西侧颍州区河滨路南侧、泉河大桥引桥西侧开发区颍州南路西侧、规划汇新路东侧、规划中心街北侧土地用途商住商住商住商住土地面积（平方米）102926.5274246930541466.67交易类型挂牌挂牌挂牌挂牌交易情况正常正常正常正常交易期日2012.72012.32012.32011.9土地使用年期情况40/7040/7040/7040/70交易价格（元/平方米）待估352935434234区域因素商服繁华度较优较优较优较优基础设施完善度六通一平六通一平六通一平六通一平公用设施完善度较优较优较优较优道路通达度主次干道，通达性较好主干道，通达性好主干道，通达性好主干道，通达性好对外交通条件较优较优较优较优公交便捷度较优较优较优较优自然因素较优较优较优较优社会因素较优较优较优较优个别因素容积率3.03.53.52.5建筑密度25%25%25%25%宗地地质条件较优较优较优较优宗地形状一般较优较优较优建筑物采光一般一般一般一般距商服中心距离400米400米400米400米距公交站点距离200米200米200米200米地上建筑物状况一般一般一般一般相邻土地利用状况商住商住商住商住（3）交易期日修正指数根据待估宗地所在地的地价指数、房地产价格指数或调查到的地价变化情况确定期日修正指数。由于国家的房地产调控政策出台了相应的政策，进一步加大保障性住房建设力度，从2011年到2012年阜阳市楼市的发展态势来看，地价指数没有变化。（4）土地使用年限修正指数利用年期修正公式K=1-1/（1+r）m/1-1/（1+r）n进行修正。（5）土地用途：待估宗地用途与比较案例用途一致，故不需要用途修正。（6）区域因素条件指数商服繁华度将商服繁华度分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数减少或增加2%。基础设施完善度将区域基础设施分为七通一平、六通一平、五通一平、四通一平、三通一平（注：结合当地基础设施情况及所选案例的开发程度确定），每增加一通或减少一通，因素指数的修正幅度为1%。公用设施完善度指数将公用设施完善度分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降1%。道路通达度将道路划分为主干道、主次干道并用、次干道、次干道与支路、支路五个级别，每增加或减少一个等级，因素指数增加或减少1。对外交通条件将对外交通条件分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数减少或增加2%。公交便捷度指数将待估宗地公交线路数、公交站点数分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数减少或增加2%。自然因素将自然因素分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数减少或增加2%。社会因素将社会因素分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数减少或增加2%。（7）个别因素条件指数容积率条件指数如果宗地所在地有容积率修正系数，可直接采用容积率修正系数；或通过调查不同容积率下的与待估宗地相同用途的土地价格，找出修正比率。待估宗地修正指数定为100，每增加或减少0.5，因素修正指数增加或减少1%。建筑密度待估宗地容积率修正指数定为100，每增加或减少0.5，因素修正指数增加或减少1%。地质条件指数将地质条件按地基承载力的大小分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级（划分标准：地基承载力大于25吨/平方米属优，在2015吨/平方米属较优，在1512吨/平方米属一般，在1210吨/平方米属较劣，小于10吨/平方米属劣），每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降1%。宗地形状将待估宗地形状修正指数定为100，每增加或减少一个等级，因素修正指数增加或减少2%。建筑物采光将待估宗地建筑物朝向与采光修正指数定为100，每增加或减少一个等级，因素修正指数增加或减少1%。距商服中心距离指数将待估宗地距街区级商服中心距离指数定为100，每增加或减少100米，因素修正指数减少或增加2%。宗地距公交站点距离指数将待估宗地距公交站点距离指数定为100，每增加或减少100米，因素修正指数减少或增加1%。地上建筑状况指数将地上建筑状况有建筑物且可直接利用、有建筑物稍加改造后可利用、无建筑物、需拆迁后方可利用，且拆迁量较小、需拆迁后方可利用，且拆迁量较大分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降1%。相邻土地利用状况指数将相邻土地利用状况以住宅为主兼容商业、住宅、商住办、有部分工业用地、工业兼其他用地分为五个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降1%。确定比较因素条件指数可见下表。待估宗地比较因素条件指数表Subject property comparable factors condition index内容待估宗地案例B案例C案例D土地用途100100100100交易类型挂牌挂牌挂牌挂牌交易情况正常正常正常正常交易期日100100100100土地使用年期情况100100100100交易价格（元/平方米）待估352935434234区域因素商服繁华度100100100100基础设施完善度100100100100公用设施完善度100100100100道路通达度100101101101对外交通条件100100100100公交便捷度100100100100自然因素100100100100社会因素100100100100个别因素容积率10010110199建筑密度100100100100宗地地质条件100100100100宗地形状100100100100建筑物朝采光100100100100距商服中心距离100100100100距公交站点距离100100100100地上建筑物状况100100100100相邻土地利用状况1001001001003.2.4 确定比较因素修正系数根据比较因素条件指数，可得到待估宗地的比较因素修正系数表，见下表。3.2.5 估价结果经过比较分析，三个比准价格中案例B、案例C和案例D的价格差距不大，故取三个案例的修正后的价格的简单算术平均值作为待估宗地的最终市场比较法评估结果。故待估宗地阜阳市2012-48号地块运用传统市场比较法评估结果为：地价种类：国有土地使用权出让价格土地面积：总土地面积为102926.52平方米（其中地块一65878.3平方米，地块二37048.22平方米）单位地价：3722元/平方米 总地价：3722102926.52=383092507元待估宗地因素修正系数表Subject property factors correction coefficient内容BCD交易价格（元/平方米）352935434234土地用途100/100100/100100/100交易类型100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100交易期日100/100100/100100/100土地使用年期情况100/100100/100100/100区域因素商服繁华度100/100100/100100/100基础设施完善度100/100100/100100/100公用设施完善度100/100100/100100/100道路通达度100/101100/101100/101对外交通条件100/100100/100100/100公交便捷度100/100100/100100/100自然因素100/100100/100100/100社会因素100/100100/100100/100个别因素容积率100/101100/101100/99建筑密度100/100100/100100/100宗地地质条件100/100100/100100/100宗地形状100/100100/100100/100建筑物采光100/100100/100100/100距商服中心距离100/100100/100100/100距公交站点距离100/100100/100100/100地上建筑物状况100/100100/100100/100相邻土地利用状况100/100100/100100/100修正后价格（元/平方米）345934734234市场比较法最终价格3722元/平方米3.3 基于模糊数学的市场法估价测算过程本节利用模糊数学模型的改进后的市场比较法。首先，利用德尔菲法确定特征因素及其权重；其次，利用模糊关系矩阵求取特征因素的隶属度，计算格贴近度，并依据间接识别法的择近原则来选取可比实例；然后运用模糊综合评判修正区域因素和个别因素；最后运用指数平滑法来确定待估宗地的价格。下面以阜阳市2012-48号地块为例进行地价估测。3.3.1 特征因素选择与权重计算本次土地价格影响因素选择，通过综合分析阜阳市城市地域结构特点与规划、专家咨询意见，参考了国内近几年在期刊杂志上公开发表的关于土地定价的文献，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件。由于一般因素不需要修正，在区域因素和个别因素中最终选择了区位因素（坐落位置、商服繁华度）、基本设施条件（基础设施完善度、公用设施完善度）、交通条件（道路通达度、对外交通便利度、公交便捷度）、环境因素（自然因素、社会因素）、城市规划限制（容积率、建筑密度）、宗地条件（宗地地质条件、宗地面积、宗地形状、建筑物采光）、临街状况（距商服中心距离、距公交站点距离）、土地利用条件（地上建筑物状况、相邻土地利用状况）等对地价有显著影响的2个一级评估系统特征因素、8个二级评估类别特征因素、19个三级评估详细细目特征子因素作为评价主导因素。各因素含义如前文3.1.1节所述。接着，我们采用德尔菲法对因素因子进行填表，然后进行统计处理。由市国土资源局及市地价事务所等部门领导、专家和技术人员共10名，分二轮进行权重值测定。专家首先根据提供的表格和背景材料，按照提示填写表格内容，将表格的数据进行数理统计处理，求解出专家总体意见的趋势和分散程度，并将结果反馈给专家，供下一轮打分时参考。直到专家总体意见趋于一致。因此，判断专家打分是否有效，关键在于分析标准差。计算公式参考前文3.1.2,通过第一轮专家打分结果的标准