不动产经济学—第1章(绪论).ppt

第一章：绪论,不动产经济学,Nanjing University,南京大学,绪论：主要内容,经济学的概念、范畴 经济学的不动产的基本概念及特征 不动产经济学的意义与内涵 不动产经济学与相关学科之关系 不动产经济学研究对象和学科特点 不动产经济学研究的重要性,Nanjing University,南京大学,绪论：经济学的概念,（一）原始定义 经济学是一门关于个人和社会如何利用有限的资源来进行商品和服务的生产、分配和消费的社会科学。 经济学是研究理性个人如何做决策(或做选择)的社会科学。 （二）理性选择的先决条件 1.可用资源有稀少性(scarcity)。 2.资源有多种可能的用途可供选择。 3.决策者对资源的不同用途有不同的主观评价。,Nanjing University,南京大学,绪论：经济学的范畴,（一）狭义范畴 经济学者所探讨的理性选择都是如何生产、消费、分配、要不要交易、该不该贸易、应不应管制之类。 （二）广义范畴 1960年代起，诺贝尔经济奖得主贝克(G. Becker,1930-)不断将理性选择的范围扩大，因此在传统的经济学外，我们也常听到政治经济学、法律经济学、生态经济学、环境经济学、都市经济学及不动产经济学等。,Nanjing University,南京大学,（一）不动产 一般系指土地及附着于土地上的改良物，以及一切在法律意义上不可移除的物体。 改良物(improvement)包括建筑物、道路、停车场设施等。 1.土地 狭义定义：陆地 广义定义：地下、地表及地上可使用之空间与自然的资源(矿、水) 土地利用规划的土地的定义为广义定义吗？ 2.房地产：房屋及土地二种财产的合称 3.改良物：建筑改良物附着于土地的建筑物与工事；农作改良物 道路、桥梁、下水道、水库、公园这些设施是改良物吗？是不动产吗？ 4.定着物：可永久固定附着于土地之物 5.范围：土地 房地产 不动产 ； 建筑物 改良物 定着物,绪论：不动产的基本概念及特征,Nanjing University,南京大学,（二）不动产(real estate)之涵义 1.狭义解释 仅指土地、建筑或设施改良物、及由之衍生的所有权等一系列权利。 2.广义解释 狭义解释与分析不动产的有关知识(经济、法律)及不动产的活动型态。,绪论：不动产的基本概念及特征,Nanjing University,南京大学,相关概念 不动产：不能移动或移动后性状特征发生变化的财产。 房地产：房产与地产的有机结合体。 房产 地产：几个不同的观点（资源、资产） 物业,绪论：不动产的基本概念及特征,Nanjing University,南京大学,不动产 动产 1.土地 1.有形 耕地、住宅地、 农业机械、家具、营业 农业用地、森林 设备、商品、车辆、船舶 2.建筑物 2.无形 农业建筑物、住宅、 股票、债券、抵押权、 商业用房、道路 银行存款 大型的船舶、机械设备是准不动产。,绪论：不动产的基本概念及特征,Nanjing University,南京大学,地租 准地租 两者价值实现的途径具有类似性。 对象： 土地 非土地 价值实现：刚性供给 供求关系决定 时间： 无限性 有限性,绪论：不动产的基本概念及特征,Nanjing University,南京大学,不动产的主要特征 位置的固定性 异质性 使用的耐久性 产权的可分割性 开发使用的外部性 投资、消费的双重性 调控效应的滞后性 文化美学特征,绪论：不动产的重要经济特征,Nanjing University,南京大学,完全竞争市场与典型不动产市场的对比,绪论：不动产的重要经济特征,Nanjing University,南京大学,供需原理在不动产市场中是否起作用？ 需求发生变化时不动产市场有什么反应？,绪论：不动产的重要经济特征,Nanjing University,南京大学,绪论：不动产经济学的意义与内涵,不动产经济学( Real Estate Economics )乃利用经济科学的方法、原理或经济模型，探讨不动产领域理性选择的相关问题。探讨的内容着重于： （）不动产的基本特性 （）不动产市场特性分析 （）不动产市场的分析方法 （）不动产规划开发决策的经济分析 （）不动产之财产与资本市场分析 （）不动产市场的发展动向及影响因素 （）探讨不动产的投资风险及最适投资组合,Nanjing University,南京大学,绪论：不动产经济学与相关学科之关系,（一）土地经济学 1.意义：土地经济学是从经济学的观点，研究如何合理利用土地，并使产生的地利能够分享的科学(林英彦，1999)。 2.研究范围：地利的本质（地租）、地利的评估（地价）、地利的归属（地权）、地利的规划（地用）、地利的分配（地税）、地利的发挥（开发）、地利的维护（永续）、土地政策与土地金融等。,Nanjing University,南京大学,绪论：不动产经济学与相关学科之关系,（二）都市经济学 1.意义：采经济分析的方法，探讨与分析都市地区发展现象的科学。 2.研究范围：都市经济学涉及的空间系以都市地区为限。研究的课题包括都市化、都市成长理论、都市空间结构理论、地租与地价理论、福利经济与都市问题、都市更新、住宅、都市交通、都市财政、污染与环境质量、都市化经济与外部性等部分。,Nanjing University,南京大学,绪论：不动产经济学与相关学科之关系,（三）学科之比较 1.均系应用经济学的一种，研究的标的类似。 2.探讨的经济问题类似。 3.实证经济学 研究人预期在不同的选择下“将会怎样”； 规范经济学 探讨人在选择下“该要怎样”。,Nanjing University,南京大学,绪论：不动产经济学与相关学科之关系,4.研究范围之比较： 不动产经济学 都市经济学 土地经济学,Nanjing University,南京大学,绪论：不动产经济学研究对象和学科特点,宏观经济学、微观经济学、制度经济学、行为经济学：理论与方法 产业经济学、经济地理学：分析范式 城市经济学：学科基础 金融、税收、投资、财政等：专业知识,Nanjing University,南京大学,绪论：不动产经济学研究的重要性,（一）不动产研究是有具体实效的科学知识。 1.有助于人与环境关系的了解 2.有助三生（生产、生活、生态）环境的改善 （二）不动产研究对产业生产活动的发展有帮助。 1.不动产是资本财产 2.不动产是产业生产环境的重要组成元素与条件 3.不动产是良好与常用的贷款抵押标的物,Nanjing University,南京大学,绪论：不动产经济学研究的重要性,（三）不动产产业的发展与整体经济、政府财政、社会稳定性均有密切关系。 1.不动产产业的生产毛额占GDP有相当的比重 20092013年，每年我国房地产和建筑业增加值在GDP中的比重约为12%，但在考虑到对其他行业的影响后，其整体重要性估计要高得多（估计房地产业约占中国最终国内需求的25%以上）。 2.不动产占国内固定资本形成的比重甚高 20082014年,房地产投资完成额占固定资产投资完成额的20%以上，而在固定资本形成（在年度GDP数据中公布）中的比重接近20%。但是，许多重工业投资也是由房地产建设需求引致的。如果我们剔除房地产投资，那么总体固定资产投资占GDP的比重将降低10个百分点，尽管其增长趋势仍保持不变。,Nanjing University,南京大学,绪论：不动产经济学研究的重要性,3.不动产产业关联效果大（火车头工业）；尤其在基础工业、金融服务业 次级房贷(sub-prime loan)就是对信用评等较差者的房贷。因为信用评等差，风险相对较高，故次级房贷利率通常也较一般利率高出2-3%，因而相关债券及衍生性商品的利息收入也比较高，故能吸引其它金融机构的投资。 2007年美国次级房贷爆发后造成美国房地产重创，美国房地产业界专家预估，美国房市最早也要到2009年才会复苏。而除了对美国本身经济造成影响外，从美国次级房贷所引发出的金融衍生性商品的问题使得全球经济也都无法置身事外。其冲击可分为三大方面：一是GDP的紧缩现象；二是消费者支出的严