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唯美品格项目可行性研究报告 1 课程设计说明书课程设计说明书 设计名称设计名称 房地产投资分析房地产投资分析 设计题目设计题目 大连唯美品格（一期）项目大连唯美品格（一期）项目 可行性研究报告可行性研究报告 设计时间设计时间 2011.12.19-2012.01.03 学学 院院 管理学院管理学院 专专 业业 土地资源管理土地资源管理 班班 级级 0801 班班 姓姓 名名 杨晓轩杨晓轩 指导教师指导教师 刘刘 宁宁 2011 年年 01 月月 03 日日 学号学号0805330119成绩成绩 唯美品格项目可行性研究报告 2 目目 录录 1 1 总总 论论5 1.1 项目概况 .5 1.1.1 项目情况5 1.1.2 建设单位情况5 1.2 可行性研究报告编制依据 .6 2 2 项目选址及建设条件项目选址及建设条件6 2.1 项目所处区域 .6 2.1.1 大连市概况6 2.1.2 甘井子区概况7 2.2 项目建设地点 .9 2.2.1 项目位置9 2.2.2 周边配套设施提高了项目的宜居性9 2.2.3 甘井子区的未来9 3 3 营销方案设计营销方案设计10 3.1 项目名称 .10 3.1.1 项目名称理念10 3.2 管理方案设计 .10 3.2.1 知名品牌全部嵌入式家居生活.10 3.2.2 共享管理10 3.3 定价策略 .11 3.3.1 定价原则11 3.3.2 价格定位11 3.3.3 价格定位说明11 唯美品格项目可行性研究报告 3 4 4 项目建设方案项目建设方案12 4.1 建筑设计方案 .12 4.1.1 建筑面积和内容12 4.1.2 总体规划设计12 4.1.3 建设标准12 4.2 结构设计方案 .13 4.2.1 设计依据13 4.2.2 技术措施13 5 5 专篇设计专篇设计14 5.1 消防 .14 5.1.1 建筑消防14 5.1.2 消防给排水15 6 6 环境影响评价环境影响评价15 6.1 项目建设与运营对环境的影响 .15 6.1.1 环境影响范围与影响因素15 6.1.2 对空气环境影响的分析和评价16 6.1.3 环境噪音的影响分析和评价17 6.1.4 对水环境的影响分析和评价17 7 7 项目组织机构与进度计划项目组织机构与进度计划19 7.1 组织机构与人力资源 .19 7.1.1 组织机构19 7.1.2 项目管理人力资源配置19 7.2 项目招投标管理 .19 7.2.1 招标原则与建设程序19 7.3 项目实施进度安排 .20 7.3.1 建设工期20 8 8 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措21 8.1 投资估算的依据及说明 .21 唯美品格项目可行性研究报告 4 8.1.1 土地费用21 8.1.2 前期费用21 8.1.3 房屋开发费21 8.1.4 期间费用21 8.2 总投资估算 .22 9 9 经济效益分析经济效益分析22 9.1.1 静态指标22 9.1.2 动态指标22 9.1.3 敏感性分析23 1010 结论与建议结论与建议.23 10.1 结论 .23 10.2 建议 .24 唯美品格项目可行性研究报告 5 1 1总总 论论 1.1项目概况项目概况 1.1.1项目情况项目情况 项目名称：唯美品格（一期） 项目地址：大连市甘井子区促进路东侧 总建筑面积：59400 平方米 建筑类型：多层、小高层、高层 项目及周边状况：“唯美品格一期”位于大连市甘井子区促进路东侧，用地面积 为 5.05 万平方米，规划建筑面积 5.94 万平方米。甘井子区位于大连的西北部，环 抱大连市区，陆地面积 502 平方公里，总人口约 50 万人；近年来，随着大连市 城市建设的发展，市区不断向周边发展，如国家康居示范区-泡崖小区、锦绣居住 小区；华南国际商城、泉水居住区、金盛花园、东北名苑、亿达亿达世纪城、等大连著 名的居住小区均在甘井子区。 本项目位置较好，地处西南路进入市区的门户，北面为大连传统的商业宝地金 三角，是辽南地区最大的粮食疏散地，南面有春柳河小区及在耐火材料厂地块上改 建的 15 万平方米的大型市场；区域环境正在改善，随着周边几个规模较大小区的 建设，该区域已成为大连房地产开发的热点地区之一。 1.1.2建设单位情况建设单位情况 建筑施工单位：中国建筑第八工程局 建筑设计：南方设计院 景观设计：杭州精锐设计策划公司 全程策划：杭州精锐设计策划公司 唯美品格项目可行性研究报告 6 1.2可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 1、大连市房地产综合开发及建设用地中标通知书 ，大房开中字（2005）-44 号。 2、编号大国用 2006 第 04143 号、2006 第 04144 号国有土地使用权证 3、编号 20060005 号建设用地规划许可证 4、编号 20070015建设工程规划许可证 5、编号筑工程施工许可证 6、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 7、现场勘察及项目周边地区市场调研资料 8、投资项目方签定的协议书或意向书 9、其他有关依据资料 10、项目批复文件 2 2项目选址及建设条件项目选址及建设条件 2.1项目所处区域项目所处区域 2.1.1大连市概况大连市概况 大连作为我国重要的工业、港口、贸易和旅游城市，其经济与房地产市场总体 发展平稳，供需两旺。同时，市委、市政府为实现市九次党代会提出到 2010 年率 先基本实现社会主义现代化这一目标，采取了加快发展的一系列重大措施，大连市 未来的规划是向城市北部、西部及城市边缘拓展，以实现城市向外拓展，人口向外 疏散的规划。从我们这个城市目前的基础看，迅速增加的城市人口，迫切要求我们 实施城市中心区的人口外移。东北三省的客户选择在大连购房作为永久居住及投资 的人越来越多。该项目的建设正是在上述宏观和微观这两个层面市场发展的大背景 下提出的。 唯美品格项目可行性研究报告 7 图图 2.1 大连大连市在辽宁省的位置市在辽宁省的位置 2.1.2甘井子区概况甘井子区概况 甘井子区，是辽宁省大连市的一个市辖区，位于大连市西部和西北部。市内四 区之一（中山区，西岗区，沙河口区，甘井子区） 。地理坐标北纬 384739 07，东经 1211612145。面积 502 平方公里。地形西南部宽，东北部窄。 东西长 40 公里，南北宽 35 公里。甘井子区东北与 金州区、大连经济技术开发区 接壤，南与沙河口区为邻，西南与 旅顺口区毗邻。东、南临 黄海，北濒渤海。 区境北部陆路地处大连市区的咽喉要道，形成网络。铁路、公路设在区境内的中 国民航大连周水子国际机场，国内外航线四通八达。海岸有专业码头多处，海运 发达。 2009 年，甘井子区总人口 728573 人，人口自然增长率 2.04 一、一、交通运输交通运输 甘井子区地处环渤海经济区中心地带的要冲位置，是大连市连接东北腹 地的陆路门户和通往世界各地的海上和空中门户。大连周水子国际机场、沈大高 速公路出口均在区内。大连周水子国际机场建于1972 年 10 月，现已成为国家 一级民用国际机场，是国内主要干线机场和国际定期航班机场之一。大连机场是 东北亚门户枢纽机场。大连机场现已开通航线118 条，其中国内航线 75 条， 唯美品格项目可行性研究报告 8 国际和特别行政区航线 43 条，与 15 个国家、97 个国内外城市通航。 二、二、自然地理自然地理 地质状况地质状况 甘井子区域的地质、地貌同辽东半岛一样，先后经历 鞍山运动、燕辽运 动、加里东运动、华力西运动、 印支运动、燕山运动和喜马拉雅诸次构造运动 演化塑造而成。区境位于纬向构造带和新华夏系第二巨型隆起带的复合部位，地 质构造复杂。 甘井子区 气候气候 甘井子区属北半球暖温带半湿润季风气候区，有四季分明、雨热同季、 光照充足，降水集中等气候特点。大陆度在 58以上，属大陆性气候范畴，且风 向的季节变化非常明显，风速较大，又具有季风气候特征。但由于三面环海，时 节晚于内陆，又具一些海洋性气候的特色。故冬无严寒、夏无酷暑、秋温高于春 温，冬春两季风速较大。年平均气温一般在 10.111.2之间，1月份最冷，月 平均气温2.96.2；8月份最热，月平均气温 23.924.7。气温的年较差 (最热月与最冷月平均气温之差 )在2731之间变化。气温的日较差 (日最高气 温与最低气温之差 )年平均在6.810.3之间。境内地面的年辐射总量年平均为 115.6千卡/平方厘米。年日照时数为 26102740小时。年日照时数率为 6062%。4月中旬至10月中旬为无霜期。 11月初见秋霜，至翌年 4月中旬终止。 平均全年无霜期 190天左右。全区年均降水量 662毫米。年、季的主导风向是北 风和东南风。相对湿度全年平均为 68%。年平均蒸发量在 14501600毫米， 是年降水量的 23倍。 唯美品格项目可行性研究报告 9 自然资源自然资源 土地资源丰富。全区海岸线总长 150 公里，海水养殖规模 3.9 万台筏， 滩涂养殖面积 1200 公顷。种植业经营规模 7400 公顷，其中粮田经营面积 1733 公顷，蔬菜经营面积 1133 公顷，果树经营面积 4533 公顷。全区有林面积 2.13 万公顷，森林覆被率 45.8%。 2.2项目建设地点项目建设地点 2.2.1项目位置项目位置 项目在甘井子区的地理位置 2.2.2周边配套设施提高了项目的宜居性周边配套设施提高了项目的宜居性 项目地块所在地是政府着力发展的热点区域甘井子区，西临促进路；北为 浑河，东为通往市区中心干道的西南路；位于甘井子区中心黄金地段，交通便利， 升值空间巨大。房屋结构以 BLOCK、三室一厅为主，南北通透，经典格局，超大 客厅设计。 2.2.3甘井子区的未来甘井子区的未来 甘井子区作为大连主要发展空间之一，具有极大的发展优势和快速发展的潜力， 以发展高新技术产业为核心，尤其以“高新园区”东北最大的高科技秘籍产业 园区为代表。通过“扶强做大”现有科技产业和引进具有国际先进水平的重大高新技 术产业项目，加快科技创新和成果转化。另外， “夏季达沃斯”将在甘井子区椒房 设立常年举办地，这使得甘井子区的知名度再次得到完美提升。 唯美品格项目可行性研究报告 10 3 3营销方案设计营销方案设计 3.1项目名称项目名称 3.1.1项目名称理念项目名称理念 唯美品格的美与张扬、奢华无关，她的美是静谧而又亲和的，热情而又内敛， 当浮躁的心遭遇到这样的美时，不自觉地，便会沉静下来，任由这沁人心脾的舒爽 之美涤荡胸中。当阳光穿过丝丝缕缕的树叶映照到暖黄颜色的楼面，带着光影的柔 亮的黄与深棕色露台木构架，纯黑的铁艺栏杆，红色的屋面筒瓦就好似在演奏一场 色彩斑斓的地中海风格的建筑交响乐，园中那幽绿的草地，高低错落的花树当然就 是舞台了，而穿行于其中的居者应该就是如痴如狂的观众了。人与自然的融和在这 里达到了极致。 3.2管理方案设计管理方案设计 3.2.1知名品牌全部嵌入式家居生活知名品牌全部嵌入式家居生活 精装修日本松下厨柜、美国恒热热水器、日本 TOTO 洁具、德国郎饰壁布、加拿 大加枫淋浴房、德尔地板、老板烟机、欧琳水槽、马可波罗瓷砖、澳普浴霸、友邦 集成吊顶、多乐士乳胶漆等 3.2.2共享管理共享管理 一、一、设备共享设备共享 楼内有共用高值住宅设备，如：小区花园、地下车库等。 二、二、单元生活独立单元生活独立 满足现代都市生活方式对生活空间的需求，单元内有灵活的住、厨、卫的高值 配备。 唯美品格项目可行性研究报告 11 3.3定价策略定价策略 3.3.1定价原则定价原则 1、应以支持实现高速销售目标为确定销售价格的前提； 2、以全程销售期内具有良好性价比优势作为市场竞争的重要手段； 3、以入市形成较好的人气为基准，建立逐步上扬的价格体系； 4、合理安排不同位置、不同类型、不同朝向物业的价格结构，在一定周期内， 确保各类物业的相对均衡出货； 5、计划底商类物业销售适当后置，以便在前期接待中积累客户，谋求更大利润 空间。 3.3.2价格定位价格定位 通过区域地缘性项目的价格可接受度调查，可行性市场定位价格： 住宅均价：10230 元/平 临街公建，价格 12000-18000 元/平方米，面积在 90-500 平方米左右，600000 平方米、1000 米黄金商业街、高端品质社区，将成为西拓北进“复兴城市商业中心“ 单价：均价 15000 元/ 最高价 18000 元/ 3.3.3价格定位说明价格定位说明 以上定价在分析了近大连市的类似楼盘的基础上分析得出的。根据“低开高走” 的定价原则，如开盘均价 9500 元/平方米，经过 1 个月的客群成交、市场摸底试探， 如反馈良好可以飙升 600 元/平方米左右，即均价 10230 元/平方米；经过两三个月 的热销反馈，再提升至 10500 元/平方米是有可能的。市场预期良好，争取半年左右 能够结案，入住前均价将上浮至 12000 元/平方米左右。但认购初期如果卖出项目的 最高价，会违背低开高走的原则。 唯美品格项目可行性研究报告 12 4 4项目建设方案项目建设方案 4.1建筑设计方案建筑设计方案 4.1.1建筑面积和内容建筑面积和内容 一、一、建筑面积建筑面积 总面积约 5.94 万平方米 4.1.2总体规划设计总体规划设计 一、一、总体平面布局总体平面布局 做为一座高档标准的住宅项目，平面的布局显得尤为重要。 在总平面的布置上，主入设在东面，东临西南路。 二、二、道路系统的规划与设计道路系统的规划与设计 根据整体的规划要求，主要的出入口设计在东面，保证了人流和物流路线的明 确分开，路线清晰。道路等级明确区分，标识性强。 4.1.3建设标准建设标准 一、一、电梯厅电梯厅/电梯间电梯间 住楼电梯：一组电梯，垂直交通直达地下一层，地下一层设通往地下车库的出 入口。电梯间内地面采用优质花岗岩，墙面采用优质大理石，电梯厅吊顶主要以不 锈钢及玻璃为主，配发光灯槽； 二、二、楼道楼道/楼梯间楼梯间 标准层楼道地面为地面石材，高能环保涂料墙面； 楼梯间地下一层采用花岗岩踏步及踢脚，墙面为高级环保涂料； 标准层楼梯间层采用水泥踏步及踢脚，墙面为高级环保涂料； 车库地面为水泥压光，墙面为白色乳胶漆，天花为白色乳胶漆。 唯美品格项目可行性研究报告 13 4.2结构设计方案结构设计方案 4.2.1设计依据设计依据 一、一、自然条件自然条件 1）基本风压 0.55KN/ 2）基本雪压 0.50KN/ 3）土壤标准冻结深度（自天然地面下）1.20m 4）沈阳市抗震设防烈度为 7 度，设计基本加速度为 0.1g。本工程按抗震设防 烈度 7 度设计。 5）地面粗糙度 B 类 6）体型系数 Us=1.3 二、二、主要活荷载取值（标准值）：主要活荷载取值（标准值）： 1）住宅卫生间、厨房 2.0KN/ 2）住宅及阳台 2.5KN/ 3）上人屋面 2.0KN/ 4）非上人屋面 0.5KN/ 三、三、国家规范、规程国家规范、规程 1）建筑结构荷载规范 (GB50009-2001) 2）建筑抗震设计规范 (GB50011-2001) 3）建筑地基基础设计规范 (GB50007-2002) 4）混凝土结构设计规范 (GB50010-2002) 5）砌体结构设计规范 (GB50003-2001) 6）本工程地上主楼采用现浇钢筋砼框架结构体系，框架抗震等级为三级。 7）结构设计电算软件采用三维建筑结构分析程序，Satwe。 4.2.2技术措施技术措施 一、一、抗震要求抗震要求 为达到国家抗震规范的要求， （即小震不坏，中震可修，大震不倒的原则） ，体 现“强柱弱梁”的设计思想，在构件设计上力争达到提高构件的延性，采用封闭箍 唯美品格项目可行性研究报告 14 筋，对 L0/h4 的柱采用箍筋全长加密，钢筋接头采用焊接。而对框架梁尽量减少 高度，力避刚度过大，并加强约束箍筋，柱截面由柱轴压比控制，柱配筋尽量不出 现计算配筋。 二、二、主要结构材料选用主要结构材料选用 混凝土： C25C30 钢筋： （）（）级 HRB400Mpa 新级钢(推荐使用)。 焊条： E43 型 E50 型 钢板及型钢： A3 填充墙：多孔砖。 水泥砂浆：M5，M10 5 5专篇设计专篇设计 5.1消防消防 5.1.1建筑消防建筑消防 一、一、编制依据编制依据 以高层民用建筑防火规范和汽车库、修车库、停车场设计规范的规定， 为编制依据。 二、二、建筑分类和耐火等级建筑分类和耐火等级 本工程住宅为一类高层，耐火等级为一级。地下公共停车场属于 II 类停车场， 停车场耐火等级为一级。 三、三、建筑疏散通道、安全出口及防火门设置建筑疏散通道、安全出口及防火门设置 本工程地下室设有疏散楼梯宽度、疏散距离、疏散口宽度，均满足现行防火规 范及有关规范的要求。 每个防火分区均设有 2 个或 2 个以上安全出口，并有 1 个或 1 个以上能直通室 外的安全出口。消防控制室、消防水泵房设有直通室外的安全出口。所有设在防火 墙上的门均为耐火极限不低于 1.2h 的甲级防火门或设加密喷淋的防火卷帘（丙级防 火门） 。 唯美品格项目可行性研究报告 15 按防火规范要求设置防火分区。 防烟分区；防烟分区的面积不超过 500，并且不跨越防火分区。防烟分区用 大于等于 500 毫米高的梁或挡烟垂壁划分。 5.1.2消防给排水消防给排水 一、一、室外消防给水室外消防给水 本项目室外消防用水按同一时间内的火灾次数和一次灭火用水量确定，主要道 路均设消火栓，消火栓间距为 150m。本工程同一时间内的火灾次数为 1 次，一次 灭火用水量为 101/S。 （本区内高层建筑最大的室外消防用水量为 301/S，故本工程 的室外消防用水量按 301/S 考虑） 。 二、二、消火栓给水系统消火栓给水系统 消火栓给水系统设于区内高层建筑内。 三、三、自动喷水灭火系统自动喷水灭火系统 采用湿式灭火系统，设于地下停车场等。 四、四、灭火器配置灭火器配置 按轻危险级配置，配置基准 3A/具，最大保护面积 20/A；均采用手提式磷酸 铵盐型灭火器，地下车库按中危险级配置，采用推车式磷酸铵盐型灭火器，每具 25Kg 装。 五、五、消防排水消防排水 消防电梯的井底设潜水排污泵，排水量大于 101/A，排水井容量大于 2。 6 6环境影响评价环境影响评价 6.1项目建设与运营对环境的影响项目建设与运营对环境的影响 6.1.1环境影响范围与影响因素环境影响范围与影响因素 根据本项目的性质、内容及规模，首先识别出工程实施后对区域环境产生影响 的因素，这些因素主要体现项目施工过程和投入使用后两个阶段中。 对于本项目而言，需要从空气环境、声环境、水环境和固体废弃物四个方面加 以具体分析。 唯美品格项目可行性研究报告 16 表表 6.1 环境影响矩阵分析表环境影响矩阵分析表 工程阶段 环境项目工程活动影响因子 建设期运营期 施工作业扬尘 空气环境 绿化工程景观、减少污染 施工作业施工机械噪声 声环境 空调系统、供排水系统噪声设备噪声 施工作业施工排水 水环境 日常工作生活排水、综合排水 施工作业建材垃圾固体 废弃物日常工作生活垃圾、综合垃圾 注：为严重正影响、为中等正影响、为轻度正影响 为严重负影响、为中等负影响、为轻度负影响 由上表可以看出，项目的建设对环境的影响主要是建设期的扬尘、噪声和建材 垃圾。 6.1.2对空气环境影响的分析和评价对空气环境影响的分析和评价 一、一、空气环境质量标准空气环境质量标准 空气环境质量评价执行 GB3095-1996环境空气质量标准的二级标准。 表表 6.2 环境空气质量标准（二级标准）环境空气质量标准（二级标准） 浓度限值（mg/m3） 污染物 年平均日平均1 小时平均 TSP 0.200.30 SO2 0.060.150.50 CO 4.0010.00 NO2 0.040.080.12 二、二、空气环境的影响空气环境的影响 扬尘和粉尘将是影响本项目建设期空气质量的重要因素。 唯美品格项目可行性研究报告 17 6.1.3环境噪音的影响分析和评价环境噪音的影响分析和评价 一、一、噪声环境质量标准噪声环境质量标准 表表 6.3 城市区域环境噪声标准（一类标准）城市区域环境噪声标准（一类标准） 表表 6.4 不同施工阶段作业噪声限值不同施工阶段作业噪声限值 噪声限值 施工阶段主要噪声源 昼间夜间 单位 土石方推土机、挖掘机、装载机等7555dB(A ) 打桩各种打桩机等85禁止施工dB(A ) 结构混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等7055dB(A ) 装修吊车、升降机等6555dB(A ) 二、二、噪声影响分析噪声影响分析 项目施工期噪声污染来源于推土机、挖掘机、打桩机、空压机、搅拌机、风镐、 振捣机、电锯等施工机械产生的机械噪声，施工机械的噪声特点是持续时间长，强 度高，其瞬时噪声值可达 89-120 分贝，这些突发态非稳态噪声源将对周围环境产生 的影响可达到严重负影响程度。 6.1.4对水环境的影响分析和评价对水环境的影响分析和评价 一、一、水环境质量标准水环境质量标准 本项目对水环境的影响主要表现为实验用水和日常工作中的污水排放，根据沈 阳市污水排放使用有关标准，项目废水排放浓度限值执行 GB8978-1996污水综合 排放标准的一级标准。 表表 6.5 中华人民共和国污水综合排放标准中华人民共和国污水综合排放标准一级标准一级标准 污染物悬浮物化学需氧物动植物油元素磷 上限（mg/L） 10060200.1 类别噪声限值（dB） 昼间夜间 1 5545 唯美品格项目可行性研究报告 18 二、二、对水环境的影响分析对水环境的影响分析 在本项目施工期间，主要发生施工排水和生活排水，由于项目所在地没有临近 的水源和流经的地面水域，且该区域施工排水设施比较完善，故而施工期污水对环 境的影响程度较轻。 唯美品格项目可行性研究报告 19 7 7项目组织机构与进度计划项目组织机构与进度计划 7.1组织机构与人力资源组织机构与人力资源 7.1.1组织机构组织机构 本项目是既有项目法人项目，因此，项目组织机构不需重新设立，只需在公司 成立本项目管理部，负责本项目实施的组织和管理。 7.1.2项目管理人力资源配置项目管理人力资源配置 本项目人力资源配备的主要任务是在项目管理部内配备土建、电气、水暖、造 价等方面的专业技术人员从事工程项目管理；项目运行后实行物业管理。 7.2项目招投标管理项目招投标管理 7.2.1招标原则与建设程序招标原则与建设程序 一、一、招投标管理原则招投标管理原则 本着“公开、公正、公平”的招标原则，贯彻执行建筑法 、 招标投标法 、 合同法和建设工程质量管理条例 ，对于基础设施建设项目采用招标方式， 依据沈阳市的有关规定在市交易中心报建、发布信息、开标、评标，通过竞争择优 选择承包单位。 二、二、工程建设组织程序工程建设组织程序 1）编制本项目申请报告报送主管部门核准； 2）进行建筑方案设计、办理工程规划审批手续； 3）进行设计单位招标或委托，进行本项目详规设计和施工图设计，编制设计 概算，报主管部门审批； 4）进行工程报建和施工招标，办理施工许可； 5）组织工程全面施工； 6）组织工程竣工验收，交付使用。 唯美品格项目可行性研究报告 20 7.3项目实施进度安排项目实施进度安排 7.3.1建设工期建设工期 经过论证，本项目总的周期约为 18 个月（包括项目的立项申请） 。自 2011 年 7 月起至 2012 年 12 月止。其中，建设工期约为 11 个月。2013 年 3 月入住。 项目进度计划图项目进度计划图 唯美品格项目可行性研究报告 21 8 8投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 8.1投资估算的依据及说明投资估算的依据及说明 8.1.1土地费用土地费用 本项目共占土地面积 50450.4 平方米，根据中标通知书及土地评估，地价总额 为 17056.2 万元 8.1.2前期费用前期费用 手续费：2501.27 万元 前期工程：924.38 万元 设计费：761.25 万元 合计： 4186.90 万元 8.1.3房屋开发费用房屋开发费用 建安费：11418.81 万元 室外工程费用：3643.14 万元 合计：15061.95 万元 直接成本合计：直接成本合计： 17056.2 万元万元+4186.90 万元万元+15061.95 万元万元=36305.05 万元万元 8.1.4期间费用计算期间费用计算 管理费用：1000 万元 财务费用：1386 万元 销售费用：1000 万元 期间费用合计：3386 万元 合计：合计： 3969139691 万元万元 唯美品格项目可行性研究报告 22 8.2总投资估算总投资估算 项目单价（元） 面积（万平米） 金额（万元） 一、土地费用 2871.565.9417057.0664 二、前期费用 704.95.944187.106 （一）手续费 421.115.942501.3934 （二）设计费及其他 128.165.94761.2704 （三）前期工程费 155.635.94924.4422 三、房屋开发费 2535.815.9415062.7114 （一）建安工程费 1922.465.9411419.4124 （二）室外工程费 613.355.943642.4652 1、外环境 201.45.941196.316 2、公共配套 68.665.94407.8404 3、基础配套 343.35.942037.3682 直接成本合计直接成本合计 6112.275.9436306 四、管理费用 1000 五、财务费用 1386 六、营销费用 1000 投资总额投资总额 39692 综上可得项目总投资为 39691.05 万元。 9 9经济效益分析经济效益分析 9.1.1静态指标静态指标 一、一、静态投资回收期静态投资回收期 项目投资回收期（所得税前）=1.89 年 项目投资回收期（所得税后）=1.91 年 9.1.2动态指标动态指标 1、净现值净现值 根据银行贷款利率及风险因素，本项目采用银行贷款利率加风险调整值合计委 8%为财务基准收益率。 净现值（所得税前，全部投资，ic=8%）=1158.37 万元 净现值（所得税后，全部投资，ic=8%）=669.15 万元 唯美品格项目可行性研究报告 23 2、内部收益率 项目投资财务内部收益率（所得税前，全部投资）=19.51% 项目投资财务内部收益率（所得税后，全部投资）=14.84% 以上详见全部投资现金流量表和自有资金投资现金流量表。 9.1.3敏感性分析敏感性分析 敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性 因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险 能力的一种不确定性分析方法。 -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 20%10%5%0%-5%-10%-20% 土地价格 建造成本 销售价格 1010 结论结论与建议与建议 10.1结论结论 本项目拟定的建设规模和建设方案科学合理，经市场调查和预测分析，本项目的开发与建 设符合所在地区的发展目标和方向，同时，由于该项目所处的地理位置优越，因此招商引资的 市场前景比较乐观。本项目的各项技术经济指标比较理想。 敏感性分析表明该项目在土地价格、建造成本变化时，经济效益指标（IRR 和 NPV）变化 唯美品格项目可行性研究报告 24 不明显，说明项目在土地价格、建造成本方面具有较强的抗风险能力。但在销售价格变化的敏 感性分析时，经济效益指标变化较为明显，说明相对于销售价格变化的突变，存在一定的风险 性。需要特别注意。 综上所述，可以认定该项目是可行的。 10.2建议建议 本项目的各项经济指标说明项目在经济上是可行的，并且具有较强的抗风险能力。建议严 格控制建设期，尽量使各项工程按期完工，以保证项目的整体经济效益。 随着环境保护意识的提高，企业对生态环境的要求也越来越高。因此，项目应注重健全法 律和法规体系，提高地区整体的生态意识，营造良好的生态氛围；同时，应该加快区域环境建 设建设步伐，改善投资环境，提高的招商形象和吸引力。 综上，本研究报告认为：大连亿达股份有限公司在总体上应积极采取增长性战略，抓紧落 实项目融资、施工单位选择等事宜，以利本项目的尽快全面正式启动。进而，在大连市、甘井 子区房地产市场形势大好的机遇中，获得更大的经济与社会效益。 唯美品格项目可行性研究报告 25 附表 项目单价（元） 面积（万平米） 金额（万元） 一、土地费用 2871.565.9417057.0664 二、前期费用 704.95.944187.106 （一）手续费 421.115.942501.3934 （二）设计费及其他 128.165.94761.2704 （三）前期工程费 155.635.94924.4422 三、房屋开发费 2535.815.9415062.7114 （一）建安工程费 1922.465.9411419.4124 （二）室外工程费 613.355.943642.4652 1、外环境 201.45.941196.316 2、公共配套 68.665.94407.8404 3、基础配套 343.35.942037.3682 直接成本合计直接成本合计 6112.275.9436306 四、管理费用 1000 五、财务费用 1386 六、营销费用 1000 投资总额投资总额 39692 附表附表 1.项目总投资计划表项目总投资计划表 序号类别 合计（万元) 2011 年2012 年2013 年 1 土地取得费用17057 17057 2 前期费用4187 4187 4 建筑安装工程 费 11419 7994 3426 5 室外费用3642 1821 1821 6 管理费用1000 600 400 7 销售费用1000 0 500 500 8 财务费用1386 346 509 521 合计 0 39692 32005 6656 1021 附表附表 2.项目年度投资表项目年度投资表 唯美品格项目可行性研究报告 26 序号类别 可售面积（万平方米） 销售价格（元/平）销售总 额 1 多层销售 0.985007650 2 block 销售 4.011070042907 3 公建商业销 售 0.1616000 2560 4 合计 5.07 53115.0 附表附表 3.项目总销售表项目总销售表 序号类别万元 201120122013 1 多层销售百分比 100% 50%50% 多层销售 7618.29 3809.145 3809.145 2 block 销售百分比 100%