华坤道威-2008年绿都湖滨花园项目推盘时机建议.ppt

绿都湖滨花园推盘时机建议,华坤道威整合营销机构 2008-10-14,项目方欲在今年再次推盘，但此时是否是推盘的最佳时机呢？以下将主要对“万科降价事件”、“二十四条救市政策”等事件后的楼市形势做一全面的分析，通过杭州整体市场及区域楼市走势的把握找准本项目入市的最佳时机,报 告 目 录,一、全国楼市概况（各主要城市近期商品房成交情况）,二、杭州楼市整体市场状况分析,九月杭州商品房成交情况 万科降价对杭州楼盘销售的影响 在售及新开楼盘打折促销及成效分析 其他未跟风典型楼盘月成交情况分析 万科降价对杭州楼市的影响总结,杭州“二十四条政策”解读 政策出台后的杭州楼市成交情况 政策对杭州楼市的影响总结,A、万科降价对杭州楼市的影响,B、“二十四条”对杭州楼市的影响,三、萧山及滨江板块楼市简析,萧山区楼市现状概述 滨江区楼市现状概述,四、推盘时机建议,附：典型大户型项目分析,全 国 楼 市 概 况,中国房地产行业近一年来遭遇了十年不遇的深度调整。曾经被房地产开发商寄予希望的“金九”已过，“银十”的黯淡结果也可预期，全国各地商品住宅成交量依然持续低迷。,全国主要城市上周商品房成交情况10.13-10.19,22个城市中，上周有14个城市的商品房交易量环比上上周有所下降，各大城市上周成交量大多在千套以内，北京、上海两大城市突破两千套；成都、重庆、北京的商品房供应量过10万套，但这周成交仍不理想；,全 国 楼 市 概 况,10.13-10.19北京市商品住宅成交2098套，成交面积为195905平方米，环比上周下降21.50%，同比去年下降49.91%。,【北京】,总体来看，北京商品住宅成交量远不及去年，自5月中旬以来成交量整体呈下滑趋势，奥运及残奥期间波动比较大，9月份以来由于经适房与限价房大量入市，成交量开始大幅走高，国庆之后并未出现往年成交量连续几周攀升的情况，即上周小幅反弹后本周就开始走低。,【上海】,全 国 楼 市 概 况,10.13-10.19上海市商品住宅成交2112套， 成交面积为219479平方米，环比上周下降20.92%，同比去年下降62.79%。,总体来看，自5月份以来上海的商品住宅成交量处于下降通道中， 经历国庆假期小低谷后,上周恢复性反弹，总体来说，08年初以来每周成交量远不及去年同期水平。,全 国 楼 市 概 况,【天津】,10.13-10.19天津市商品住宅成交991套， 成交面积为106723平方米， 环比上周下降0.81%，同比去年下降57.41%；成交均价6349元/平米，环比上周下降2.16%。,总体来看，天津商品住宅成交量进入7月份以来成交水平呈走低之势，经历国庆假期的一个小低谷后，开始有缓慢回升，但成交量远低于去年同期水平。,全 国 楼 市 概 况,总体来看，新政出台后，全国大中城市等一二线城市成交情况仍然黯淡。 上周的10月22日政府出台了主要包括购房契税税率下调、暂免征印花税及土地增值税、扩大贷款利率的下限、调整最低首付款比例等七大核心救市政策；对未来全国性的房地产市场将有一定的刺激作用，预计市场经过一定的反应期后，将会有所回暖。,救市政效还未显现，楼市成交依然黯淡,新政出台后全国主要城市商品房成交情况10.20-10.26,杭州楼市整体市场状况分析,A、万科降价对杭州楼市的影响,九月杭州商品房成交情况 万科降价对杭州楼盘销售的影响 在售及新开楼盘打折促销及成效分析 其他未跟风典型楼盘月成交情况分析 万科降价对杭州楼市的影响总结,新增供应量,数据来源：透明售房网,9月新增供应量较大，且主要集中在西湖区、滨江区； 本月新增房源较多，主要原因：大部分楼盘由于对上半年楼市不看好而一直延期开盘，最终迫于压力而延迟到了9月；另则，楼市前景的不明朗及打折风的逼近也使得不少开发商提前开盘，以避免前期所积累客源的流失。供应增多加速了商品房的供销失衡；,成交量,9月成交量不及8月； 9月区域成交量主要集中在江干区（其中位于钱江新城的万象城和九堡的魅力之城，分别有429套和222套的销售量），同时上城、拱墅、滨江三区成交量也在百套以上。滨江、之江板块本月打折促销楼盘较多，优惠的售价使得本月成交量较上月大幅增加，可见在目前的楼市状况下，降价对于加速房源的去化具有一定的效果。,九 月 杭 州 商 品 房 成 交 情 况,九月杭城商品房成交情况继续恶化，传统的“金九”现象未曾再现，市场景气度一再下降； 万科九月降价及随后的一系列楼盘跟风打折事件并未能使全市商品房成交的疲软状态得到改善，打折促销从宏观上没有对市场起到提振作用。,但是，针对单个楼盘，降价促销是否有效？,九 月 杭 州 商 品 房 成 交 情 况,表1,表2,自九月初开始，据不完全统计，主要有以下16个楼盘采取了打折、开盘优惠活动：,在售及新开楼盘打折促销名单,明折明扣、打折力度较大的楼盘所采取的优惠措施列举,折扣力度集中在7-8折，其中金成旗下三个楼盘率先跟风，保值方案尤为新颖,表1,在售楼盘打折优惠措施,以上楼盘打折力度均不大，近期售价在先前的基础上略有下调； 世茂滨江花园及野风海天城作为下沙的两个代表性楼盘，在万科降价之前就已采取了诸如抽奖、迎奥运之类的优惠活动，自从万科降价后打折优惠更明朗；,表2,暗折暗扣、打折力度较小的楼盘所采取的优惠措施列举,上表所列举的楼盘，打折力度较大，受到的市场关注度较高。但所推房源的去化率却相差较大：其中金成旗下的三个楼盘，SOHO领寓、野风现代景苑均表现不俗；名城燕园、南北西岸销售平平；华鸿汇盛德堡却无成交量；,表1所列楼盘的销售情况,在售楼盘打折优惠成效分析,表2所列楼盘的销售情况,海天城、绿野春天打折效果非常差，销售成绩相当于交了白卷。 万象城悦府因定价合理，板块内同类产品稀缺、绝佳的地理位置等优势每次开盘总能取得佳绩；,从上面两个表所列举楼盘近期的销售情况可以看出： 大多数打折楼盘销售情况较8月不打折时好，可见打折降价在一定程度上加速了楼盘的去化； 区域发展成熟度高、配套相对完善、距离市区较近的楼盘加之折扣取得的销售成效更大； 金成集团、野风现代景苑等为老业主着想所推出的保障性措施赢得了消费者，市场热销度较高； 九月市场观望氛围更浓，大多楼盘虽采取了优惠措施但成交情况不及八月；世茂江滨花园虽无高举打折大旗，但由于近期成交均价较低，因此在售价上也做了调整，所以销售情况较上月好。悦府以高性价比抢占了市场，掀起了一阵狂潮；,受万科降价事件的影响，大部分楼盘都推迟了开盘时间，但九月也有不少楼盘逆市推出房源；它们之中一部分是已推出多次房源，本次开盘却有不小优惠，另一些则是第一次开盘，而在开盘价格上也做了很大的调整；,九月开盘楼盘销售分析,数据来源透明售房网，截止10月5日,新开楼盘预定、销售情况,据统计，9月共有15个楼盘开盘，推出房源三千余套；新开楼盘所处区位涵盖了滨江、转塘、下沙、九堡、余杭等几乎所有近主城区的热点区域，主城区就有九个； 从供应的房源户型上看，小户型占到了多数； 相比大中户型，小户型的刚性需求更为强烈，也更为好销，这对开发商的资金回笼以及项目的销售口碑，都有一定的帮助，面临冷淡的楼市，主推小户型成为了开发商的首选； 新开楼盘在开盘前对定价较为敏感，最终售价经理性考虑后却有下滑态势； 虽开盘价格较为优惠但新推房源预定、成交情况个体差异较大； 滨江区、九堡等次中心区域成为了人们购房的首选区域，而距离市区较远的下沙区、余杭区受打折风的影响则较大，新推房源的去化较难；,上表列举了杭州各区域小户型均占所推房源70左右的典型楼盘其八九月份的成交套数；,九月跟风打折的楼盘毕竟是少数，多数楼盘还是保持了先期的销售价格，那他们本月的成交是否受到万科降价风的影响呢？,从上页中的成交数据表的对比分析中可看出： 相比打折楼盘，未跟风打折的楼盘其销量受万科降价事件影响较大，九月成交套数大多在十套以内，去化缓慢； 其中绿城玉兰公寓、坤和西溪里于7月下旬开盘，八月成交状况良好，九月成交量量却只有几套； 绿城作为本地房地产龙头老大，拥有一批忠诚的客群，旗下的绿城新绿园及绿城蓝庭九月成交量受万科降价影响较小；,通过以上的对比可看出，相比未打折促销楼盘，楼盘的打折降价的确在一定程度上起到了加速房源去化、吸纳人气的作用； 而同时，一样以低折扣面市的不同楼盘，最终收效却相差较大；只有采取了合适的促销手段、品质相对较好的楼盘才能取得骄人的销售业绩；此外，楼盘打折的成效还存在板块差异。滨江、九堡等距离主城区相对近的楼盘销售相对好，而诸如余杭区等远郊板块的楼盘销售不乐观。,万科降价对单个楼盘销售的影响总结,杭州楼市整体市场状况分析,A、万科降价对杭州楼市的影响,九月杭州商品房成交情况 万科降价对杭州楼盘销售的影响 在售及新开楼盘打折促销及成效分析 其他未跟风典型楼盘月成交情况分析 万科降价对杭州楼市的影响总结,在目前冰封的楼市下，打折降价的楼盘成交情况较固守价格的楼盘要好。对于所在板块发展成熟、性价比高的楼盘，降价会使其迅速打破销售僵局，短期内取得相对好的销售成绩。 但是从整个楼市来看，降价并未改变楼市低迷状况。相对，它使购房者产生“继续降价”的预期，也更加会加重楼市观望气氛。,2008年10月14日，杭州政府出台杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见 。意见分为四个部分： 进一步创造良好的住房消费环境 鼓励推行房屋拆迁货币化安置 进一步优化房地产业投资发展环境 营造房地产业发展的良好社会氛围 在二十四条政策涉及购房者、开发商等各个方面。,杭州“二十四条政策”解读,在二十四条政策中， 对购房者比较有影响力的有：购房入户、相关税费减免、公积金贷款调整及第二套房贷政策。 对开发商比较有影响力的有：土地价款支付；放宽建设项目开、竣工期限；调整房地产抵押权登记办法等。,杭州“二十四条政策”解读,对购房者影响比较大的政策 购房入户 政策实施范围由杭州经济开发区、杭州高新开发区(滨江)、钱江新城区域扩大到上城、下城、西湖、江干、拱墅区等区域。 相关税费减免 实行购买商品房契税、印花税补贴。 实行存量房交易税收补贴。,刺激外地购房者购房。 该政策首先会一定程度上刺激二手房的成交。在期房方面则存在一定的滞后。,减轻购房者的税收压力，变相降低房价，提高购房者购买力。,杭州“二十四条政策”解读,对购房者影响比较大的政策 公积金贷款调整 住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元 住房公积金贷款首付比例由购房总价30%降低至20%。 调整第二套房贷政策 对一户家庭中年满1 8周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行。,变相提高公积金购房者的购买力。同时由于贷款额度提高，商业贷款金额相应减少，利息支出得以减少。,放宽第二套住房条件。使部分二次购房者可享受到低首付和利率优惠。一定程度上促进住房需求,杭州“二十四条政策”解读,对开发商影响比较大的政策 土地价款支付 适度调整出让价款支付期限 放宽新出让地块地价款支付期限和比例。对新出让的经营性房地产用地，允许受让人在1 2个月内付清出让价款，对起价总额在5亿元以上或规模较大的地块，其出让价款支付期限最高可达18个月；允许自出让合同签订之日起1 O日内应缴的首付出让价款(定金)调整至出让价款总额的10%。 放宽建设项目开、竣工期限,缓解开发商资金压力。 鼓励开发商新拿地，促进土地市场交易。,缓解开发商的资金压力，也为开发商应变市场争取了相对长的时间,对开发商影响比较大的政策 调整房地产抵押权登记办法 房地产项目领取商品房预售证，未销售的房屋停止销售后可办理在建工程抵押权登记手续，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记。 减少或延缓相关税费缴纳 对房地产开发企业的企业所得税按下限预征。 缓缴房屋物业维修基金和人防易地建设费。,扩大企业融资渠道,减少开发商的税负。 一定程度上减少开发商的资金压力。,国家救市政策解读,在国家对18城市相继出台的救市政策采取“默许”态度之后，10月22日，财政部网站公布了第四季度的工作方向及相关政策，其中关于商品房的政策：,从从2008年11月1日起， 对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%（原为1.5%）； 对个人销售或购买住房暂免征收印花税（原为买卖双方各0.05%）； 对个人销售住房暂免征收土地增值税（原为购房五年内出售需要交纳总房款的1%） ； 地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策（承认了18城市的救市措施）； 金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍（再次变相下调利率）； 居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房最低首付款比例调整为20%（原为首次购买90平方米以上的最低首付30%）； 下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。,随后，上海出台了14条救市政策，石家庄救市政策也相继出台。,国家救市政策解读,新政明显偏向于首次置业，此次各部门分别出政策，可见救市刻不容缓；其中最为重要的一条应该是“首付比例最低降至20%及贷款利率下限扩大为0.7”，此举大大降低了首付置业的门槛，减轻了大批年轻“房奴”的供楼压力。 此次所出台的救市政策较为全面，但是像二手房的营业税之类的条款还未出台，因此可能后续还会出总政策。虽然救市信号明确、强烈，力度也较大，但低迷的市场，会起多大作用尚需观察。,政策出台后的杭州楼市成交情况,整个杭州楼市的成交量从5号开始逐步走高，其中在10月8号至12日最高，日均约80套；二十四条救市政策出台后，14-16日成交量逐日上升，但房交会期间下降至每日四十几套，中央救市新政出台后，成交量并未出现大幅上升，反而有下走之势。 二十四条政策及中央救市新政在短期内并未起到刺激楼市成交量的作用。,从目前新盘供应量相对集中的四个区域来看，成交量走势具有一定差异： 滨江区和下城区在国庆节后（8日-12日）成交量达到相对高点。 江干区除在8日达到高点外，其他基本保持稳定。 下沙在本月的成交走势一直保持平稳。 对区域楼市，房交会以后各区域成交量继续下滑，二十四条政策及中央救市新政在短期内对楼市成交量的刺激作用并未显现，楼市成交量继续下滑；,政策出台后的杭州楼市成交情况,二十四条政策通过恢复市场信心、刺激消费者购买和保障开发商资金链来保障房地产业的稳定，从而达到稳定经济和稳定社会的目的。“保量不保价”是政策核心。但是政策对成交量的影响往往存在一定的滞后性。 二十四条之后，央行和财政部联合出台救市政策，运用税费减免到首付降低、利率下调等多种手段，意图促进交易量的活跃。结果非但没有促进交易量的活跃和上升。反而，杭州楼市成交有进一步走低的趋势，消费者观望氛围更浓。 此外，房地产行业不可能脱离整体经济环境而存在，由美国蔓延而来的“次贷危机”对中国造成的影响如同政策一样，仍然存在滞后性，即“次贷危机”对中国房地产的影响如何还需要时间来显现。 对本项目的启示：从已出台的政策来看，二十四条对于二手房市场更为利好，而中央的新政则偏向于90方以下的首次购房者，本项目大户型不能享受契税税率下调至1%的优惠，总的来讲，救市新政对于本项目影响较小。同时，二十四条最后明确指出“萧山、余杭可参照执行”，能否享受购房优惠，情况不明。 因此从宏观政策面看，新政对楼市成交量的刺激作用并未显现，且本项目大户型所享受到的政策利好条件有限，近期不是推盘的最佳时机。,政策对杭州楼市的影响总结,近期整体成交情况分析,10月全区共成交商品房114套，日均成交不到5套，较上月大幅下滑，其中90以下、90-140方、140方以上分别成交了33套、28套、53套；140方以上的大户型成交量最多，但远低于上月水平； 对比近两个月的成交情况，萧山消费者对于90方以上大户型热衷度较高，因此本项目房源面积段较为适应区域消费者偏好。但十月成交量不及上月，楼市景气度一再下降，可见“二十四条”出台后，萧山区楼市回暖迹象并不明显；,9、10月成交量对比分析,9月全区成交情况,10月成交情况（截止26日）,9月萧山区共成交商品房380套，日均去化17套，状况较好。但从面积段来看，90-140方的适中户型最为热销；,区域内主要楼盘本月成交情况,表1,区域内主要楼盘本月成交情况,表1,萧山区楼盘本月成交情况总体较差，通和戈雅公寓、汇宇.清和园、君悦里景本月成交零套，但京明凤凰家园、新和人家、旺角城三个楼盘本月却取得了不错的销售业绩。 悉知，11月将有东方一品、绿城金域三江、南岸花城、绿城西子郁金香岸四个楼盘开盘。,萧山区典型大户型楼盘成交情况分析,【湘湖美地】,开盘时间：2008.5.03 推出房源：1、2、3、4号楼共72套 主力户型：285方、281.46方、267方、135.38方、108.93方(其中285 方、267方为两层式花园洋房） 总体销售情况：推出房源72套，已预售42套，销售率为58%。,各种户型上市及销售情况：,湘湖美地共200方以上大户型共上市24套，目前仅售出2套，销售率为8%。 该项目大户型销售情况较差,除本项目外，萧山区暂无主力户型在200方以上的公寓项目，但有部分楼盘含有少量200方以上房源，且大多为跃层。以下挑选了两个典型楼盘，分析他们的销售情况；,萧山区典型大户型楼盘成交情况分析,200方以上户型鉴赏,建筑面积：281.46方,建筑面积：284.93方,一层,二层,萧山区典型大户型楼盘成交情况分析,【旺角城一期11号楼】（此次所推房源主力户型虽不在200方以上，但面积较大，在此简要分析以供参考）,开盘时间：2008.6.27 推出房源：11号楼共计177套 主力户型：165-184方 均价：11000元/平米 总体销售情况：目前销售率47%。,各种户型上市及销售情况：,200方以上房源共10套，目前仅去化一套，160方的适中户型热销度最高,萧山区典型大户型楼盘成交情况分析,200方以上户型鉴赏,建筑面积：284.78方,特点：双主卧、双露台设计，楼上主卧南北通风且带北向书房,附：,近一个星期成交均价变化情况,近一个星期内，全区商品房成交均价一路上走，25日成交均价最高（17243.09元/平米），25日共成交一套，因此无法从单日成交均价看出全区商品房价格变动情况。 “由于萧山区透明售房网不完善，因此无法得出更多数据”,全区可售房源,总计,469043.85,29564.64,83,15967.24,77,10123.56,萧山区目前可售住宅房源共计3404套（近47万方）,商业及办公类房源供应较少；,附：,滨江区楼市现状概述,萧山及滨江板块楼市简析,萧山区楼市现状概述 滨江区楼市现状概述,滨江区与萧山区临近，且属于杭州的一个主要副城（24条新政涉及的区域），因此对于滨江区楼市现状的了解也十分重要,滨 江 区 近 期 成 交 情 况 分 析,二十四条出台后,滨江区本月前几日预定量逐日上走，4日预定量达到本月高峰，随后一路下降，救市政策后预定量并未回升。成交量的变化呈现”M”走势，7-11日出现成交量高峰，救市政策出台后成交量多数维持在十套以内，房交会前两天出现了另一个成交小高峰。而成交均价曲线走势则较为平缓，在11000元/平米上下波动。 救市政策的出台未能使滨江区下行的预定、成交量得到好转，短期内区域楼市回暖迹象不明显。,中央救市新政出台后,滨 江 区 存 量 房 源,据不完全统计（除去部分尾盘），滨江区目前主要在售住宅类项目共19个，全区可预售住宅总套数2754套、可预售住宅总面积357489.49平方米。,阶段内滨江区大户型供应量,滨江区在售楼盘90方以上可售房源套数,阶段内滨江区90方以上新增供应量（不完全统计）,阶段内滨江区90方以上户型供应量近千套，其中银泰海威国际和钱江水晶城大户型供应量较多（共计467套）。,新政出台后，萧山、滨江区楼市回暖迹象不明显。本月萧山区成交量远不及上月，新政的出台对区域所产生的提振作用不大，成交、预定量有继续下走之势；而与萧山区邻居的滨江区作为杭州的一个副城，为二十四条所涵盖的范围，但新政后楼市回暖迹象也不明显。 区域楼市不景气，本项目近期推盘市场环境不利，可能销售较为滞缓；,对本项目的启示,推盘时机建议,附：典型大户型项目分析,推盘时机建议,通过以上分析，本项目近期推出大户型将会受到以下不利环境因素的影响： 杭州市政府救市、中央救市、房博会“三大利好”联袂上演后的杭州楼市，非但没有变得精彩，甚至连短暂的“回暖”都没有，反而有直接加重观望之势 。本项目如在近期推盘，则前期推广力度将更大、但收到的效果可能并不理想； 政策明显偏向于小户型，本项目大户型所享受的利好政策有限，因此一部分大户型需求的客户可能会进一步等待对大户型利好的政策出现，从而滞缓本项目的去化； 11月全市将有23个新盘推盘，萧山也有四个，新增供应量较大。 同时滨江大户型存量较多，本项目再推大户型房源将面临较大的竞争压力；,1、不建议今年年底前再次推盘，可将推盘时间推迟到明年四月初。那时楼市将更成熟，5、12号楼所剩房源较少，13号楼客户积累也更多，容易迎来年初的开门红。 2、但就萧山的实际状况，很多楼盘都习惯于保持不火不热的销售态势，目前的市场状况下如在年底前在推盘，则很有可能维持前期慢热化的去化。,就项目本身而言： 13号楼与目前剩余房源为同一类产品，本身无太大特色，产品亮点不突出。 而且目前13号楼意向客户累积量较少，要重新累积客户时间比较紧。此刻推出风险较大，可能会延续不火不热的销售态势； 目前距离春节还有三个月，而本项目5、12号楼此刻还有存量房源共82套，按照目前的去化速度，保守估计明年年初之前不会出现断供现象。 综上所述：,推盘时机建议,附：典型大户型项目分析,全市在售以200方为主力户型的项目较少，他们多以精装修面市且定位较为高端，以下选取了一些具有代表性的项目，看看他们的目前的销售状况,【金都城市芯宇3号楼】,开盘时间：2008年5月1日 主力户型：185方的3室2厅、255方的4室2厅， 楼盘均价：30000元/平米（精装修） 推出房源：共147套 销售情况：目前已售52套，销售率为35.4%,月均去化约9套，销售速度较慢。 评价：项目定位为市中心科技住宅，3号楼为该项目首次推出的精装修豪宅，室内家具都是根据每个房间量身定制，同时平层大宅更将别墅的奢华之感带入了市区，但由于较为定位高端，面对的客户层面较窄，目前该号楼去化情况一般。,附：典型大户型项目分析,开盘时间：2008年1月24日 主力户型：200-500方 楼盘均价：30000元/平米（精装修） 推出房源：共138套 销售情况：目前已售25套，销售率为18.1%,月均去化约2.5套，销售速度很慢。 评价：项目定位美式大宅，较为适合阅历、见识、财富、地位均超越普通人的企业家群体，但项目定位高端对于客群财富实力要求较高；项目近期将推出二期美国标准公寓，主要针对人群为：那些年轻而又雄心勃勃，已经逐渐迈上人生成功轨道、追求更高品质生活的奋斗者。二期总用地面积约为1.7万平方米，地上总建筑面积约4.5万平