房地产融资课程设计报告.docx

房地产融资课程设计报告学生姓名：xx学 籍 号：专 业：房地产经营管理1241指导教师：姜 勇 崔 琦日 期：201x年x月x日文本格式说明1 封面：按模版涵义改写。2 扉页：教师评价，内容由教师用钢笔或碳素笔填写。3 报告正文1.1 正文字体排版规格：统一采用A4幅面，页边距：上3.0cm、下3.0 cm、左3 cm、右2.5 cm，1.5倍行距，从正文开始排页码，页码9号居中。一级标题距上一文本内容空1行（空行为五号字体），序号为阿拉伯字（Times New Roman体，小四号），顶格，与标题内容空2格，标题文字为黑体，小四号，标题后不接排，单独成行；二级标题，序号为1级标题序号数加点后排序，如1.1（Times New Roman体，五号），顶格，序号与标题内容空两格，标题文字为五号宋体，标题后不接排，单独成行；三级标题序号以此类推，如1.1.1（Times New Roman体，五号），标题文字为五号宋体，标题后不接排，单独成行；四级标题以下序号用依次用（1）、1）、等来表示；标题前空两空格（汉字字符），标题后空一空格后接排内容；正文为五号宋体，段落首行空两个汉字字符。段落的段前段后均不空行，字体字间距为标准间距。标点符号位中文标点。1.2 表格表名小五黑，表头小五黑，表内数字、字母为小五Times New Roman体，表内文字小五宋体；表框线两端不封。每个表格均应有表题（由表序和表名组成）。表序一般按章编排，如第1章第一个插表的序号为“表1-1”等。表序与表名之间空一格，表名中不允许使用标点符号，表名后不加标点。表题置于表上。每个图均应有图题（由图号和图名组成）。图号按章编排，如第1章第一个插图的图号为“图1-1”等。图题置于图下，要求用小5号字。教 师 评 价指导教师评价项目及成绩考核指标考核内容成绩权重加权成绩合计1.平时考核1.1.设计纪律表现日常表现、出勤情况；实习态度；工作能力。0.201.2座谈会座谈会准备，仪态，发言内容0.302.实习报告2.1报告实质内容质量内容全面、完整、重点突出；能提出问题、分析问题、解决问题，有思想体会。0.402.2报告格式排版格式、字数符合要求等0.103.加分项签字： 2015 年6月13日平时考核成绩设计报告成绩加分综合成绩成绩核定人签字：2015年6月13日天伦中央广场项目合作开发方案1. 项目本体分析1.1 项目基本情况天伦中央广场项目东起大马路，南至三马路，西临永春路、北靠四马路，由四条主要商街围合而成。项目处于长春市的核心区，距人民广场、重庆路步行10分钟左右，新天地、光复路步行仅需5分钟。可以说我们项目是目前长春市核心区内唯一在售的楼盘，可以说是绝版地块，项目中央核心的区位优势是任何项目所无法比拟的。项目总建筑面积为13万，整体建筑为欧式复古风格，是南关区的新地标性建筑，将被打造成区域品质象征第一盘。项目共分二期开发，一期位于永春路和四马路交汇的3栋住宅楼已经于2009年年底交付使用，二期由共5栋高层住宅楼和9栋独体商业组成，其中住宅总层数为27-28层（3栋27层，2栋28层）， 12层是商业，门市面积为741200平方米，门市一层举架为5.3米，二层举架为6.25米可以再间隔出一层，完全可以说是买两层得四层的使用面积，性价比非常高；3-27层（或3-28层）为公寓式住宅，以中小户型为主，面积区间为4080平米。每栋楼的入口都拥有近50的精装修挑高大堂，既能保证您的安全又能体现您的身份，给您一种入住星级酒店的尊贵感。由于地处核心区，所以本项目的周边生活配套十分完善，首先说一下购物，四马路上有永春批发，北京华联超市、亚泰大街上有新天地购物公园、从本项目步行到重庆路商圈只需要10分钟；项目周边的医疗配套也是很齐备的，在平治街上有医大二院，五马路上有妇产院、市医院、并且南关区社区医院就设立在我们园区的B9栋楼，为您和家人的健康提供了有力的保障；教育配套：大经路上有市重点二实验小学、五马路上有西五幼儿园、西五马路小学、和亚泰大街上的东四小学，48中、103中学，这些学校距离本项目最远的也就十几分钟的路程；周边的交通配套也是十分便捷，有1、3、4、80、103、104、105、111、115、145、246、236、256、264、268、278、264、301、362、363路等20余条公交线路，可直接到达红旗街，火车站，桂林路，人民广场等，真正的可称为四通八达，一站式出行。该地段生活配套齐全，居住安逸，建成后该地块将成为集就学、就医、商业、休闲、出行为一体的配套齐全的理想居所,是一个非常难得的黄金地块，商业价值很高。无论是投资，还是居住都是一个不错的选择。1.2 产品情况毛坯产品：A1栋毛坯房剩余房源均价7600元，这个价位在这个区域中是非常有竞争力。精装产品：A3栋精装修房源均价8500元/，可以说在这样纯中心的一个地段，您其实是在用毛坯房的价格来买精装修的房子，价格优势是显而易见的。并且精装修的材料标准都是采用国内外一线的品牌，保质保量，而且装修风格都是现在最流行的欧式复古风格，整体感觉大气华贵，温馨而舒适。本项目精装修标准为1500元/。建筑材料由公司集中采购，降低了成本，集中装修管理，又能提高品质。门市产品：天伦中央广场整个商业街区一共24套底商和9栋商业独体组成，总建筑面积为1.2万，一共86套，面积区间：58-1200，商业广场内部还将打造长春首条空中商街，所有门市都为双层独栋建筑，买2层轻松得6层，可以满足任何业态需求，一层举架5.3米，可以做成小复式空间，二层举架6.25米，可以做成完全的跃层空间，顶层的空中露台免费赠送，产品附加值较高。本产品以公寓产品为主，目前在这个区域的房地产价格高于长春市平均水平的现状，本产品处在这样的市核心地区，用毛坯房的价格来买精装修的房子，价格优势显而易见的，由于总价较低，市场接受度和需求量会很大。在市场上的抗风险能力较大，不易受政策等因素的影响，可以快速回笼资金，因此本项目具有较大的投资价值，可获得较大收益。2. 开发商情况长春市天伦房地产开发有限公司是一家具有独立法人资格的企业单位，坚持实施房地产品牌发展战略，经过几年发展，形成以优质服务为核心，辐射内地的产业布局。努力营造宜居城市环境，提升城市品质品位，坚持改革和创新，促进企业信誉和品牌不断提升。同时在多个城市拓展项目，储备土地资源，确保可持续发展。设立或发布时间：2008年6月8日。单位联系地址：吉林长春市南关区长春市南关区。注册资本或初始投资：100万以上。职员人数：30-50人。长春市天伦房地产开发有限公司在中华复兴时代应运而生，我们这里人文环境优良，交通极为方便，至2008年6月8日以来业务年年上升。我们的主营项目有：房地产开发经营李镇江荣幸代表全体员工，热忱欢迎您！项目法人代表法定代表人或负责人：李镇江。3. 宏观投资环境分析3.1 经济运行状况过去的一年，是吉林振兴发展进程中不平凡的一年，国内外环境错综复杂，改革发展稳定任务艰巨繁重，各方面工作倍受考验。在党中央、国务院和省委坚强领导下，省政府团结带领全省各族人民，凝心聚力，奋发有为，全面推动各项工作落实，吉林振兴发展取得了新成绩。经济增长企稳趋好。全省地区生产总值实现13803.8亿元，增长6.5%，增速居东北板块首位。规模以上工业增加值增长6.6%。固定资产投资增长15.1%。社会消费品零售总额增长12.1%。质量、效益、结构同步提升。规模以上工业企业利润达到1397.7亿元，增长12.3%。地方级财政收入达到1203.4亿元，增长4%，实现了四年翻一番。单位GDP能耗下降6.7%，提前完成“十二五”规划任务。污染物减排实现年度工作目标。服务业增速高於工业，增加值增长6.9%。全省东中西部区域发展格局初步形成。民营经济健康发展。主营业务收入突破3万亿元，增长10.3%。个体工商户、私营企业户数分别增长13.9%和21.1%。民间投资增长17.4%，占固定资产投资总额的比重达到71.4%。民生活持续改善。城镇居民人均可支配收入达到23217.8元，增长8.8%农民人均可支配收入首次超过万元，达到10780.1元，增长10.2%。城镇新增就业54万人，比预期目标多4万人。企业退休人员基本养老金平均水平提高10%。城乡居民基本医疗保险补助标准人均提高40元。城乡低保标准分别增长10.4%和14.3%。综述：吉林省经济依然保持着高速稳定发展的状态，且人均可支配收入和人均消费性支出始终保持正向将在一定程度上保证经济平稳发展。3.2 近期房地产政策央行330房贷新政为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院批准，现就有关事项通知如下：一、继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作。人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产市场平稳健康发展。3.3 金融政策5月10日，央行在宣布年内第二度降息之后，再次强调后续仍将执行“稳健的货币政策”。但各界已经非常清楚，在经过不足半年的时间里三次降息两次降准后，尽管后续货币政策的总基调仍是“稳健的”，但从当前看，央行在应对实体经济变化的手段上已经开始向“积极”转化。自2014年11月22日起，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%；自2015年3月1日起，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%；自2015年5月11日起，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。在这三次降息过程中，金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍，由1.2倍调整为1.3倍，由1.3倍调整为1.5倍。2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。同时，定向降准的力度也显著增强，前次降准仅对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。后次降准则在普降的基础上，对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。3.4 综述2014年以来，我国国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从6月开始取消限购，不断放松调控，央行也 最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。长春市房地产市场政策环境还是略优于全国房地产市场的，并近期出台的相关利好政策对长春市房地产市场的刺激作用会相当明显。4. 区域市场分析4.1 区域规划发展本项目处于长春市南关区核心地带。南关区相继完成了打通亚泰大街、南湖大路等交通动脉，打造解放大路、民康路等11条标准化街路，硬化铺装三环以内巷道，改造东莱、永安明沟，消灭摸黑街路等一大批城建重点项目，基础设施日趋完善。全力加快旧城改造和新城开发，先后建成了16幢商务楼宇、18幢现代化办公楼、26个中高档住宅小区，累计开发改造面积500多万平方米，巷道铺装112万平方米，城区面貌明显改观，绿化覆盖率达到38.5%。项目位于城市西南部,且地处城市核心区南关区,未来发展空间巨大;区域承载着重要的城市功能:商业服务中心重要的城市历史风貌保护区环境优良的城市居住区城市旅游基地等，这些利好都为项目提供了得天独厚的发展条件。作为城市发展核心区，南关城区建设已极为成熟，可开发土地资源有限,因此项目的稀缺性将进一步拉升其价值；项目所在区位基础配套设施完善、交通便捷。该区域已形成浓厚的商业、居住氛围，发展潜力巨大。项目是目前长春市核心区内唯一在售的楼盘，可以说是绝版地块，项目中央核心的区位优势是任何项目所无法比拟的从区域在城市中的地位和前景规划上看，区域价值将随着政府发展规划的实施、区内建设加快和商业集中效应的实现而逐渐彰显，区域房地产发展潜力巨大;区域市场预期较好，市场消费力坚挺;区域市场价格稳步攀升； 4.2 区域竞争环境分析4.2.1蓝色港湾项目指标建筑面积415000平方米容积率2.22建筑类型高层、小高层面积区间57-148主力户型1室2厅1卫1厨2室2厅1卫1厨销售价格5300元/平方米销售情况90%主要配套景观配套: 滨河公园，沿伊通河300亩绿化带。教育配套：长春市第八十二中学、一八中学、北航外国语学校、新太小学、远达小学、长春开封小学、东方双语实验幼儿园，小艺术家幼儿园、君华幼儿艺术学校。商业配套 ：综合商场:香江家居、吉盛伟邦、中东瑞家家居广场、红星美凯龙、荣苑综合超市、健全百货书店、新天地超市、嘉惠超市、桥联春天超市 。距离东盛商圈仅2分钟时间，距离新天地商圈不到5分钟。银行:吉林银行八里铺支行、中国信合八里堡分社、中国建设银行长春东荣储蓄所、长春农商银行惠工路分理处、惠工路邮政支局邮政储蓄、农行长春远达大街分理处、工行长春远达大街分行。医疗配套：第二人民医院、王锐西医内科诊所、王旭口腔门诊、陈智军西医内科诊所、林国峰西医内科诊所。小区内部规划有：17000平综合商场、57000平复合功能商街、四星级酒店、信托大厦、石油大厦、教育大厦、十八班重点小学，重点学府十一高中学，大型双语幼儿园，休闲健身设备，篮球场等。4.2.2 红星国际项目指标建筑面积348295容积率4.49建筑类型高层面积区间38-115主力户型一室SOHO两室两厅一卫销售价格5,855.2元/销售情况40%主要配套商场或超市：金海马家居城、惠工建材市场、生产资料市场以及钢材市场、中东瑞家学校：长春八十二中学、长春新太小学、铁北二路小学、长春第一中学、永宁小学、东安小学、长春师范学院医院：吉大一院分院银行/银行(ATM)：工商银行、建设银行 、农业银行住宅：东荣小区、酒店：百利宾馆、吉星大酒店、其他：八里堡人民法院、长春大桥、东大广场、东北亚采购中心学校:长春八十二中学、长春新太小学、铁北二路小学、长春第一中学、永宁小学、东安小学、长春师范学院 商场:金海马家居城、惠工建材市场、生产资料市场以及钢材市场、中东瑞家 住宅:东荣小区、 酒店:百利宾馆、吉星大酒店、 医院:吉大一院分院 银行:工商银行、建设银行 、农业银行 其他:八里堡人民法院、长春大桥、东大广场、东北亚采购中心4.2.3 金庭公馆项目指标建筑面积24000容积率3.20建筑类型酒店式公寓面积区间40-70主力户型一室一厅一卫（47-64）销售价格6500元/销售情况40%主要配套乐天玛特超市、恒客隆超市、欧亚超市、亚泰超市、晨宇购物中心、晨宇科技城、国贸商都、永辉超市、苏宁国美等；金融机构：中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、光大银行等商业配套：坐拥国贸商都、晨宇购物中心、晨宇科技城、亚泰超市、永辉超市、乐天玛特超市、欧亚超市等丰富商业资源，醇熟配套即买即得。金融机构：中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、吉林银行等多家银行的营业网点，不出百米就能到达，满足您日常生活中对银行服务的需求。教育配套：长春市第六中学、长春市第五十二中小学、长春市第一零八中学、长春市第一外国语学校等重点学校，实现孩子就近入学的梦想，让孩子接受一步到位优质教育的滋养。医疗配套：吉林大学第一医院分院、吉林大学第三医院、中日友好医院、长春中医药大学附属医院、心脑血管医院、二道区人民医院等知名医疗机构可以保证您对医疗保健的需求。餐饮娱乐：吉林大路是集长春市传统中高档餐饮、娱乐集中区，高档饭店、量饭式KTV、高档会所等业态一应俱全。医院：二道区医院、吉大医院第一分院、吉大三院、中医附属医院等；学校：6中学、52中学、108中小学等重点学校；1路、4路、233路、248路、259路、269路、301路、318路、361路等20多条公交路线，轻轨3号线、地铁2号线、东盛大街快速路。4.3 市场价格分析4.3.1蓝色港湾2014年12月20日的最新销售报价为 均价6400元/平方米 相比上个销售周期持平。近15个月的销售价格下降了1100元，跌幅为16%。4.4.2红星国际截止到至今为止，红星国际所在的二道区区共有在售住宅项目4个，近一个月内，另有4个项目的销售价格与之前持平。所有在售住宅项目的销售均价为5850元/平方米，近半年来持平。3.4.3金庭国际截止到至今为止，金庭国际所在的二道区区共有在售住宅项目4个，近一个月内，另有4个项目的销售价格与之前持平。所有在售住宅项目的销售均价为6500.00元/平方米，近半年来持平。目前该区域均价在5800元/，由于供应量没有巨大变化，价格波动近期内不会产生很大的变动。5. 项目定位5.1 产品定位天伦中央广场占地面积为4.03万，总建筑面积为18万，项目容积率4.72，绿地率25.6%。其中住宅产品包括小高层产品及高层产品。户型主要以1室1厅、2室1厅、2室2厅、3室2厅1卫为主，户型开间范围6.2-16.2米，进深方位5.75-9.2米，楼层格局为两梯四户。由于本次所拿地块不大，住宅多以中小户型为主，占到80%以上，主要针对年轻白领阶层购房者选择。最小面积是41，最大面积是130，主力户型面积区间为6090，全部为两室格局，其中2室1厅格局的户型共有11种，可满足不同购房者对户型的选择。而对于刚需购房者来说，两室户型较为紧凑、实用，比较受青睐。5.2 客户定位5.2.1 客户构成以区域内基本需求者为主，以及改善性需求部分投资置业者5.2.2客户比例： 基本需求型：75%品质改善型： 5%投资型： 20%6. 投资估算和资金需求6.1估算依据（1）天伦中央广场规划方案（2）吉林省2000年预算定额（3）长春市近期与本项目类似的竣工决算指标6.2项目主要经济技术指标占地面积40300总建筑面积商铺 23000180000住宅155300地下车位 17500 容积率4.726.3 项目投资与成本费用估算6.3.1 开发估算成本（一）开发成本估算1、土地取得费土地取得费包括出让金和拆迁安置费等，其中出让金按每平米土地800元计，为3224万元；拆迁费等按340 万元计，则3224万元+ 340万元= 3564万元2、前期工程费前期工程费包括地块三通一平、临时水电、规划及可行性研究费、设计费、工程勘察费等共730.62万元（见下表）。前期工程费估算表序号项目计算依据计价（万元）1三通一平、临时水电工程量单价366.592规划、设计费3603工程勘察费总用地面积1元/4.03合计730.623、建安工程费本项目采用框架结构，按照长春建筑市场的实际价格，6层与21层高层框架住宅包含底层商服与地下车库部分总体建筑安装费用在2500元/左右，则本项目的建安工程费为45000万元。18万2500元/=450000万元4、智能化工程费按建筑面积每平方米25元计算，则智能化工程费为450万元。18000025元/=450万元5、景观及道路工程费80元/180000=1440万元6、配套工程费配套工程包括小区规划红线以内、房屋建筑工程以外的排水、给水、供热、供电、煤气等管线的费用，按建筑面积每平方米300元计，则配套工程费为5400万元。180000300元/=5400万元7、采暖工程费建筑面积58元/=18000058元/=1044万元8、规费（减半）本项目规费包括规划定位费、防雷测量费、环境测量费、环境评估费、质量检测费、图纸审查费、工程招标费等，共计337.59万元（详见下表）。规费估算表序号项目计算依据计价（万元）1规划定位测量费一次性6.112防雷测量费一次性10.023环境测量费建筑面积2.8元/50.44环境评估费建筑面积2元/365质量检测费建筑面积2元/366图纸审查费建筑面积1元/187工程招标费工程造价0.9%518.66合计337.599、建设项目收费建设项目收费包括市政公用设施配套费、消防配套费、污水处理费、采暖配套费、水增容费等共计1724.4万元（见下表）。建设项目