周口市2015年房地产市场调研报告.doc

周口市开元路项目前期市场可行性研究报告目 录前言：项目可研结论概括说明-04第一章 项目基本概况-05第一节 地理位置及现状第二节 项目所在区域特征第三节 用地平衡及敏感性分析第四节 用地规划及条件的分析思考第二章 周口宏观环境分析-13第一节 人口行政规划第二节 行业发展及收入第三节 城市现状及发展演变第三章 周口房地产市场分析-28第一节 周口房产总体概况第二节 市场供应楼盘分析第三节 未来三年房地产发展展望第四章 周口房地产需求分析-50第一节 需求分析第二节 需求潜力及发展演变第五章 开元路项目威胁和机会分析-55第一节 项目的位置优势分析第二节 项目劣势和威胁分析第三节 项目的机会分析第六章 项目产品定位分析研究-60第一节 竞争项目产品分析第二节 项目客户分析第三节 项目产品定位分析第七章 项目规划及产品建议-69第一节 项目总体规划建议第二节 项目单体设计建议第三节 项目户型建议第八章 项目开发综合策略研究-77第一节 项目开发策略建议第二节 项目物业形象建议第九章 项目投资估算及经济分析-81第一节 项目主要经济指标第二节 项目投资报分析附: 市场需求调查报告 -85前言：项目可研结论概括说明一、结论一：客户量体我项目35年的潜在客户为810户1850户之间，而我项目自身的房屋为10001300套左右，从合理的推算分析，我项目的目标客户如果有2600组潜在客户才可能形成我项目的热销局面，如果客户不够500户就比较危险，而从目前客户数量分析，如果项目开发一般，销售情况也会很一般，不会热销有一定的风险；如产品做的好，项目销售平稳靠上，风险在可以控制的范围内。（需要密切关注市场和政策对市场的影响）二、结论二：产品定位功 能二室二厅一卫三室二（一）厅一卫三室二厅二卫面 积6090平米90120平米120135平米比 例20%50%30%说 明小面积可装修毛坯毛坯三、结论三：开发策略整个项目分二期，这样可以做到慢进快出，最大程度地降低风险的同时也最大程度地提高了利润规模；总体要控制成本，在立面，环境上提高档次，其他都要降低成本；开发的顺序最好是从南到北开发，注意商业和住宅的比例结构；四、结论四：项目利润项目整体净利润在23%以上，净利润额在1.5亿元以上。第一章 项目基本概况第一节 地理位置及现状一、地理位置项目位置项目位于周口迎宾大道东、开元路北，从项目位置1000米到南部新区行政区中央公园，所在区域属周口市南开发区与商水开发区的结合部位；属于南部新区商户和行政单位所在地，项目西侧为迎宾大道，南侧紧邻周口第六人民医院。项目距离最近的商业中心，相对比较远有1.5公里。二、项目土地情况项目总用地面积为63495.8平米（95.23亩），现有土地规划二面临路，东西长，南北狭窄，这些给总体规划发挥的空间比较小。土地现状属于平整土地。目前设计院规划的指标：1、容积率为：2.92、绿地率：30%；3、建筑密度：暂无；4、建筑限高：居住60米，商业100米；5、建筑风格：无要求6、车位配比：按照周口城市规划要求7、其他要求：按照周口城市规划要求三、交通及地形地貌等其他条件1、交通条件：项目位置交通十分便利，迎宾路是贯通周口市南北的主干道路，道路宽阔，平坦，干净，路面为双向4车道；开元大道是贯通周口东西的道路的西部主干道之一，进入老城区商业的主要南北交通道路有迎宾路、八一路等，能方便地到达市区商业中心；项目能通过南北道路迎宾路快速到达商水县城及南部众多乡村；通过就近的宁洛高速快速到达郑州。2、项目基地状态：基地方正平整，紧邻开发区南部，生活配套相对不太便利，但各种城市管网配套十分齐全，市政管网配套相对完善，这些都为项目的快速开发，总体设计带来了极大的便利。第二节 项目所在区域特征一、项目所在区域规划项目位置从上图我们可以看出，项目所在区域主要定位为南区，紧邻周口南部新区，四周分布有多家工厂商户，而我项目位置本身就位于开发区，项目所在地东、西三面分布工厂和主题市场，东部为规划用地，现在为耕地，所在区域的特点，首先定位是新区，然后是居住区。二、项目区域环境分析1、周边生活配套：项目周边1公里之内缺乏与生活大型的农贸市场和购物超市，距离项目最近的中型购物中心为1.5公里外，在项目周边，就可以不方便购物；比较集中的饭店在黄河路附近。2、项目周边单位及环境项目位于周口市南开发区和商水区的结合地带，四周已经有的和正在建设的有几大市场建材市场、汽车配件市场、东部有职业技术学院，城市配套第六人民医院、长途汽车站、周口新火车站、永辉社区的学校配套和购物和餐饮等配套。3、项目周边市政配套从项目位置到南部新区行政区中央公园约有1000米左右距离，在项目半径1公里之内，比较集中的公共休闲运动设施暂时没有。第三节 用地平衡及敏感性分析根据提供的用地信息，暂定土地价格为1000元/平，进行土地敏感性分析： 容积率土地单价（万）单位建筑面积（平）楼面地价（元/平）2.0100133334747.992.21001466.67681.812.51001666.67599.992.81001866.67535.713.01002000.1499.971、每降低0.2个容积率，楼面土地价格增加66元/平米，每亩单位销售面积减少133平米左右，整个社区减少1万，楼面地价增加的不是很大，但是销售面积减少的比较多，这说明在设计过程中，在容积率的变动影响最大是利润，而不是成本；说明本项目不能过大地降低容积率，也就是不适合建设纯多层产品；2、容积率从2.8增加到3.0，增加了0.2个容积率时，楼面土地成本减少了35元左右，销售面积增加了1.4万多平米，所以本项目适宜做高层产品；这样可以比较大地增加销售面积，从而增加了项目的利润，但是结合市场的销售价格和市场的销售速度，适合做多层和高层混合产品。3、根据对土地敏感性的分析，提高容积率会改善销售面积，定位高层产品，本项目成本最大的部分在于建筑成本，在提高容积率要提高建筑层数，但是提高建筑层数会影响建筑的造价，所以应该从建筑成本上最大限度地节省成本，这是设计必须要重点考虑的事情，所以要重视建筑设计和结构等设计方面对成本的节省，节省部分就是产生利润的最大部分；4、户型部分也是提高建筑容积率的关键部分，但是这里有个度，在市场接受的产品和户型的基础上，最大限度提高容积率，而不是在保障容积率的基础上，提供户型；第四节 用地规划及条件的分析思考因素一：紧邻开发区项目紧临开元路和迎宾路，从目前的在建项目提供的商业数据分析，附近临近道路可以提供出售商业面积小，而周边市场提供的商业面积比较多，这些条件决定，该开元路和迎宾路位置商业价值比较大。商业的规划和设计要充分考虑该特点，在可以销售的范围内，最大限度发挥商业的价值，提高项目的利润率，从整个项目的规划中就要充分考虑商业的功能布局和用途，从而对商业部分的设计做到，容易分割，容易使用。 因素二：项目紧邻车辆进入城主干道由于开元路是环线，迎宾大道是下高速的主要出入口，导致了项目周边车辆流速和车辆数量大，传统的商业可能在此不容易经营，必须要考虑到的使用和销售问题，商业的使用对象也会受到比较大的限制。因素三：基地南北长(分为三块土地)项目的基地南北宽度小，要最大发挥土地的价值就必须不能在东西向规划太宽的道路，这样才可以比较大的提高容积率，所以在设计过程中，要充分利用东西两个出口，最大限度减少东西道路的距离，充分利用市政道路，有可能的情况下。综合分析：在设计和产品布局中，要充分考虑以上几个因素，同时结合客户需求、市场竞争、区域位置特点等做综合的规划和设计，在产品定位和设计过程不能撇开这些因素而闭门造车，以免造成设计产品不对路而造成项目滞销，或者是设计的成本过高、浪费过大，造成项目的利润空间被设计压缩，从而给整个项目带来风险。以下我们就是要对整个市场进行深入的地探讨和研究，在对市场需求和市场供应分析研究中，为我项目的产品定位和设计定位做出合理判断。第二章 周口宏观环境分析第一节、市城市发展潜力及规划一、人口结构截止2014年1月，周口市下辖：1个市辖区、8个县、代管1个县级市。33个街道办事处周口(8张)、170个乡镇、243个居委会、740个村委会。所辖8个县市区是：川汇区、扶沟县、西华县、商水县、沈丘县、郸城县、淮阳县、太康县、项城市。总人口 1130.84 万人，居全省第二位。行政区划川汇区扶沟县西华县商水县沈丘县郸城县太康县项城市鹿邑县淮阳县人 口（万）50.570.5290116.21123131135.9116.9116135世界城镇化的一般规律表明，当一个国家或地区人均生产总值达到1000美元、城镇化率超过30%时，城镇化将进入加速发展阶段；当人均生产总值超过2000美元时，城镇化率应在60%以上。周口市2010年人均生产总值达到3995美元，城镇化率达到39.3%。这表明周口市城镇化处于加速发展阶段，也处于向更高阶段发展的关键时期。周口市城镇化进程明显滞后。2010年，中国的城市化率为46.6%,周口市城镇化率低于全国水平7.3个百分点,为39.3%。2015年，全国城镇化率将在52%左右，2030年将超过65%。我省提出今后3年城镇化率年均提高1.7个百分点以上，力争更快一些的目标。按照这个增长速度，周口市要在5年内接近全国水平或达到全省平均水平，必须每年保持两个百分点的增长速度。二、城市总体规划1、空间拓展规划新城市空间规划提出“东拓西控，南连北伸”的空间发展战略，以向东发展为主，适度扩展南、北两翼。东拓：优先发展区。可拓展用地大；交通区位条件优越，有大广高速公路和106国道，是周口城区未来的核心地区，将建设成为综合性新城区。西控：生态控制区。西部有沙河、颍河、贾鲁河的阻隔，对外交通联系困难，西部地区作为水源地和生态保护区，不宜进行大规模开发建设。南联：引导建设区。该地区为川东工业基地，有漯周高速公路，用地有限，不是城市未来的主要发展区域。但基础设施配套完善，城市建设具有一定的基础。北伸：有限建设区。北部地区地势平坦，建设条件良好，周商高速公路对城市发展有一定吸引力。但由于背离主要经济流向不宜大规模发展，远景可作为城市发展的战略储备空间。2、布局结构规划布局结构规划城市规划城市布局结构为：一河穿城、两轴拓展、三点互动、四区共荣优先发展区，引导建设区，生态控制区，有限建设区（1）一河穿城：沙颍河从周口市穿城而过，已成为周口市独特的自然环境特征；水与城相互交融，城因水而更富动感与灵气，水因城而承载了更多的历史与人情。一河穿城：沙颍河从周口市穿城而过，已成为周口市独特的自然环境特征；水与城相互交融，城因水而更富动感与灵气，水因城而承载了更多的历史与人情。（2） 两轴拓展：两条城市功能拓展轴东拓轴：规划以东部新区拉动城市功能东移。文昌街形成串连外围生态林地、文教区、老城区、城市综合公园、新区并向大三角方向推进的“东进轴”。南联轴：八一路南北延伸，串联了城市的主要功能核心区，集中体现现代化城市建设风貌，并和商水连为一体。以八一路生活性主干道为中轴，以周商路、大庆路交通性主干道为边界的区域是城市的核心区域，该区域包括了川汇区新区、中原国际商贸城、老城商业金融中心、南部新区。随着城市规模的扩大，市区和商水联合发展。规划确定该发展轴线为“南联轴”。（3） 三点互动：城市远期将形成多中心的紧密组团式结构形式。川东工业基地、川汇区行政办公中心和东行政办公中心（周口市级行政办公区）将形成远期城市发展的增长极核。三点建设将带动城市新区的建设，并促进旧城的改造，使城市建设充满生机与活力。川汇区行政办公东行政办公中心川南工业基地三、各城市组团的相互关系第二节、周口市经济概况1、各城市GDP、收入等指标对比分析城市GDP人均GDP城镇人均收入农民人均收入郑州4000亿540001889719225洛阳2380亿360001763925556南阳2065亿19000150004894许昌1362亿2900015010116806平顶山1320亿250001620855504焦作1309亿380001578167512周口1305亿13000124554270安阳1292亿240001639436359新乡1243亿220001575276421商丘1215亿15000141774674信阳1150亿14000129145125驻马店1000亿12000132045211开封891亿18000136955390三门峡845亿3600015032105787濮阳760亿210001513885077漯河674亿26000145286070鹤壁420亿290001512096813济源328亿490001633047784以上为2010年2014年河南各市经济发展和收入对比表：从以上数据表中我们可以看出，周口的人均GDP在城市中排行倒数第二，仅排列在驻马店之前，城镇人均收入在城镇排行中排行第倒数第三，农民人均收入中排行倒数第一。从这些数据对比中，我们可以看出当地经济收入对房地产支持的后劲不是很雄厚，对价格的承受力不够。周口2014年GDP1992.08亿元，排名第五。2013年GDP1790.65亿元，增量201.43亿元，增长11.24%。说明周口增长较快，有一定的后劲。2、20052010年GDP数据来源于统计局 周口2014年GDP1992.08亿元。从2010到2014的年均增长率均在10%以上。增长力度不减。3、城镇居民人均可支配收入周口人均收入从2013年后有递减的趋势。第三章 周口房地产市场分析第一节 周口房产总体概况一、周口市房地产总体概述1、房地产投资情况房地产开发投资增长速度 2014年，周口市房地产开发投资增长趋缓，施工面积继续扩大，商品房销售面积和商品房销售额快速增长，全市房地产市场呈现销售旺盛的态势，房地产市场整体平稳。全市房地产开发投资完成额209.87亿元，同比增长1.3%；全市住宅投资完成196.81亿元，同比增长1.3%，占全市房地产开发投资的93.8%，仍牢牢占居主体地位；商业营业用房投资完成12.15亿元，同比增长33.5%。占全市房地产开发投资的5.8%。2、房地产开发投资增长速度 2014年，周口市房地产开发投资增长趋缓，施工面积继续扩大，商品房销售面积和商品房销售额快速增长，全市房地产市场呈现销售旺盛的态势，房地产市场整体平稳。3、近几年的竣工面积和销售面积对比2014年，全市房屋施工面积1025.287万平方米，同比增长12.8%，其中住宅施工面积917.70万平方米，同比增长7.8%。全市新开工面积554.06万平方米，同比增长17.0%，其中住宅施工面积485.32万平方米，同比增长10.8%。全市竣工面积408.36万平方米，同比增长27.7%，其中住宅施工面积386.81万平方米，同比增长26.3%；2014年，全市商品房销售面积为429.96万平方米，同比增长30%；商品房销售额139.20亿元，同比增长38.1%。在商品房销售中，现房销售面积326.25万平方米，同比增长34.7%，销售额102.18亿元，同比增长40.8%。期房销售面积103.71万平方米，销售额37.02亿元，同比分别增长17.4%和31.1%。当前全市房屋销售明显升温，但商品房价格整体保持稳定，市场表现平稳。u 房产市场综合分析： 周口城市分区：A：沙北古城区（沙河以北、大庆北路以西的区域 ；B：沙南古城区（沙河以南、黄河路以北、大庆路以西区域）；C： 南新区（政府职能部门南迁集聚形成行政新区）；D：东新区 （城市东向发展的新区域）；周口市当前大规模的项目主要集中在沙南区域；沙北随着近两年政府北伸政策，项目有所增多；另外，随着东外环路的通车，被规划为城市主干道，成为城区外 环系统的重要组成部分，东区项目将在竞争力上有进一步的提升。（1）建筑形式与风格：市场产品多以高层和小高层为主，其次多层；现代和欧式为主要建筑风格； （2）产品面积与户型：市场产品三房为主导，其次二房与四房；三房面积主要集中在 110-130 ；（3）价格：沙北城区主力均价为 3500 元/平方米；沙南城区主力均价 3800 元/平方米；东新区主力均价 4000 元/平方米；行政新区主力均价 3700 元/平方米。 周口市均价 3750 元/平方米；（4）客源：各项目仍区域客户为主，东部和南部区域、周边县域客户占较大比重；（5）品质：市场更趋向于中高档品质楼盘。从规划、品质、景观、社区配套等方面，打造品 质和卖点，提升市场竞争力。二、周口房地产市场发展的几个阶段从周口楼盘的发展分析，同样也可以明显看出周口地产到现在经历了三个阶段：1、起步阶段：2001年2004年；该阶段市楼盘刚刚出现，当时人们还对楼盘还没有深刻认识，虽然有大量的居住需求，但是大量的人还是在自建阶段，有需求，没有市场，原因还有购买实力也在一定的范围，销售价格很低，销售速度慢。客户基本没有住商品房的经历。开发商也相当不成熟，缺乏楼盘开发的策略，更缺乏对整个房地产市场的认识。2、快速发展阶段：2005年2010年；2005开始快速出现大量的楼盘，每年递增速度不断增加，到2010年，在销楼盘达到了60家之多，销售量也是快速增加，出现了供需两旺盛的局面（具体的数据可以参照供应量和销售量对比分析表）。这个阶段，客户对产品的认识相对成熟，各个楼盘如果没有自身问题，基本的销售都是火暴场面，开发商对楼盘的竞争意识不是太强。3、稳定发展阶段：2011年2015年从2011年后，预计周口市场将进入稳定的阶段，新增楼盘的数量会维持在一定的水平，而不会象快速发展阶段那样快速增加，销售量也会维持在一定的范围内，同时楼盘之间竞争会进入到一个从概念到细节的操作的阶段。该阶段客户更加成熟，很多开发楼盘如果没有客户认同，很大可能会出现销售问题。而且市场随时都有波动和调整的可能。第二节 市场供应楼盘分析一、在销楼盘总体分析（一）在售基本特点1、分布区域：项目集中度高，主要集中在三个区域：新东区、老城区、新南区，其他地方都是零星分布楼盘。2、供应房型：在售项目中，高层住宅供应较多，面积为二房二厅95-110，三房二厅二卫120-130，四房二厅二卫，170-200。多层供应较少，以110-130的二房三房为主；另外有别墅和花园洋房。3、规模和分布：周口市的小项目住宅项目分布较分散，但新区新建项目多，且集中分布新东区和南区。多数项目占地面积在100亩左右，200亩以上的楼盘有，现有小区也为中等规模，大规模的住宅小区已经开始施工，如碧桂园、联盟新城、融辉城、泰地现代城等都是超过60万平米的大盘，另外华耀城是超过500万平米的大盘。4、建筑类型：高层建筑进入市场到主导市场，已经得到中高档消费者的接受。建筑上部分产品都有各自卖点，建筑风格多为现代式和欧式，建业森林半岛为简欧式。5、物业类型：住宅始终占据市场主导地位，但每个项目均有一定的商业配套，临街1-2层多为底商。办公、酒店多种业态综合体开始出现，寓分布在大学附近。8、畅销房型：目前市场上销售速度较快的是125三房二厅二卫，这种产品面积适中，功能齐全，价格适中，总价不高，又能满足舒适生活的居住愿望。消化速度较慢的是四房140170平的高层，150-200的花园洋房等产品，由于总价较高，令部分中层收入者望而却步。二、重点楼盘个案（一）区域代表性楼盘板块代表楼盘物业类型主力户型面积（平）单价（元/平）主力总价（万）南新区融辉城高层（现房）9015037003040天篷皇朝高层（准现房）8014037603048升禾宽天下高层（准现房）、多层8516037003050巴黎左岸高层（准现房）8514039003055东来尚城高层（准现房）10014539003055阳光花墅多层、高层9015040003055泛华新城多层、高层（现房）9013537003050诚德华府小高层9013535003050新和铭城高层8014037803050泰地现代城别墅洋房高层85400400035180万大兴第一城多层、高层8513535002950商水板块高层8513529002548沙北古城区高层（期房）8513032003045高层（期房）10017042004275高层（准现）8313040003350小高层（准现）10014638004760高层（期房）459038001836高层（期房）9014534003045东新区小高层、高层9014542003660高层（准现）9012644003850多层别墅2464003800140280多层/高层9014541003870高层9014548003870高层10015038004070多层/高层80-30038003570小高层、高层（期房）901484000-小高层、高层502804100-高层（26地基）6719546003670高层1001503900-别墅、小高层、高层10015047004570多层 小高层 高层9016050004070高层（准现）9013940003656沙南古城区小高层 高层851463600多层 小高层 高层83140-多层 小高层 高层8014035002850多层 小高层 高层8014535003055高层8014033003055高层-（二）竞争性个案1、融辉城（1）项目基本情况物业类别住宅、住宅物业项目特色低密居所,花园洋房,湖景地产建筑类别板楼 塔楼 低层 多层 小高层 高层装修状况毛坯容 积 率1.50绿 化 率39%开盘时间2013-9-24交房时间二期二段2014-12-31物 业 费1.00元/平方米月物业公司盛华物业开 发 商商水源盛房地产开发有限公司（2）项目规划定位：项目定位中高档住宅产品。（3）项目配套及资源：周口同济医院 周口人合医院 夏威夷生态园 夏威夷温泉俱乐部 规划中的新火车站 周口职业技术学院 川汇区人民法院会所 幼儿园 小学 室外温泉泳池 室内温泉泳池 羽毛球场 篮球场 高尔夫球练习场 另有20多万平米的商业配套等；（4）产品分析项目以高层及小高层为置业新亮点，更重点设计了抗震性良好的框剪结构，改变了周口地区目前缺少抗震设防的现状，并有多种风格各异的户型供业主选择。中央公园景观用地高达50000平方米，规划大型人工湖3个，湖与湖之间由人工河相连，小桥流水、碧波映荷、水绕景环；（5）竞争分析该项目位于南新区，由于该项目量体比较大，项目的规划和配套完善，融辉城由商水源盛房地产开发有限公司投资开发，位于城区主干道周商大道西侧，北接周口市区，南临南洛高速出口，地理位置优越、交通便利、环境优美， “融辉城”这个设计人性化、配套设施齐全、管理先进的现代化卫星城，项目引进国际全新超前的设计理念，以高起点、高规格、高要求致力建设成为周口市品质楼盘。融辉城规划总建筑面积近150万平方米，设计总户数为1.3万户，可同时容纳近5万人生活居住，预计总投资额逾20亿元人民币。中央公园景观用地高达50000平方米，规划大型人工湖3个，湖与湖之间由人工河相连，小桥流水、碧波映荷、水绕景环、惬意无限；计划投资近1000万元打造清水河宾河观光带；环高速休闲运动绿化带占地60000平米；项目以人、家、城市、自然完美融合的设计理念进行建筑物及环境的高标准规划设计。（6）客户分析二房面积主要集中在 80-90 ；三房面积主要集中在 110130 ；四房面积主要 集中在 140-160 ? 价格特征 二房均价集中在 3500-3800 元/；三房均价集中在 3500-4000 元/；四房集中 在 3400-3700 元/ ；客户特征 区域内各项目销售情况良好，该区域内靠近商水县，区域客群的支撑成为产品去化良好的基础。 客户多为私营业主、周口所辖县内购房者，其中商水县占大部分。 他们多为改善性需求客户，以自住为主，投资比例低2、东来尚城（1）项目基本情况项目在建，项目位于周口市太昊路与五一路交汇处东北角成，高层20层住宅1栋、18层住宅楼2栋、9+1层住宅楼3栋、7层住宅楼11栋、2层社区服务用房1栋，一层、二层是前庭后院式私家庭院，总建筑面积7万多平方米。其中地上建筑面积6万多平方米。一期11栋7层带电梯洋房。u 项目规模：项目总共规划建设18栋楼；总建面积约6万平方左右；u 产品类型：全部为电梯高层；u 户型面积：80130；u 雾森系统：将水雾化喷洒到空气中，空气中的尘埃和悬浮颗粒被雾森形成的雾粒覆盖，颗粒自重增大而坠落，保障人们呼吸新鲜纯净的空气。直饮水系统：经过棉纤维，活性碳以及反渗透等多重过淲净化，将水净化成可以直接饮用的标准。螺旋消音系统：让生活远离卫生器具的冲水噪音，真正起到消音作用，让休息和生活更舒适。双开门电梯：不惜代价与成本，不以赢利为目的，采用高标准双开门电梯，一楼大堂电梯门北开，流畅交通动线，开阔大堂空间；乘电梯直达所在楼层，电梯门南开方便入户，真正树立别墅级居住标准。u 建筑风格：建筑风格为ARTDECO新装饰风格；u 销售情况：销售情况比较好，目前销售的是项目的二期；（2）项目规划定位：中国铁建东来尚城地处五一路与太昊路交会处（市人大政协西侧），紧邻千亩市政广场，周边道路通达，教育、生活、金融配套齐全。整个项目由国际级设计单位英国JALP（捷派联合），以围合式造园理念，将项目整体规划为一轴两带三庭院的典雅布局。景观方面又充分结合项目的规划布局和建筑特点，创新性的引入了“庄园式景观”概念，将中式园林和西式景观融于一身。 小区内部实行人车分流，旗下东来物业为业主提供星级服务。中国铁建对客户吸引力比较大。（3）项目配套及资源：五州假日酒店、向日葵酒店、恒丰建材市场、万果园超市；周边景观(自然景观,公园绿化)：东面是市人大政协广场，南面是千亩市政公园；周边医院(就医条件)：铁路医院，防疫站，周口骨科医院；周边学校(就学条件)：新加坡英苗幼儿园、周口市直一小、韩营小学、五中、九中；周边公共交通；（4）产品分析户型主要以85-90平米两房两厅，125-135平米三房的户型为主， 天然气、暖气；闭路监控、单元对讲；老年活动区、儿童乐园；中央广场、中心水系；休闲长廊、雕塑小品、健身乐园等等；项目定位为青春艺术生活城邦，主要面向广大青年置业者，首次购房者；（5）竞争分析项目位于周口南新区，位置相对距离市区近，前面可以鸟瞰千亩城市广场，项目外观设计合理，客户需求定位清晰，加上优秀的兼职品牌的支持，所以项目有比强的竞争力。有部分户型设计有一定问题，比如在110平米和125平米左右的两房屋设计不是很合理，部分差户型会有一定量的滞销出现。（6）客户分析二房面积主要集中在 80-125 ；三房面积主要集中在 120130 ；四房面积主要 集中在 140-160 ? 价格特征 二房均价集中在 3500-3800 元/；三房均价集中在 3500-4000 元/；四房集中 在 3400-3700 元/，客户特征 ，该区域内政府机关较多，再加上靠近商水县，区域客群的支撑成为产品去化良好的基础。 客户多为周边公务员、私营业主、周口所辖县内购房者占一部分。 他们多为刚性需求为主要的客户，以自住为主，投资比例低3、阳光花墅（1）项目基本情况20层住宅1栋、18层住宅楼2栋、9+1层住宅楼3栋、7层住宅楼11栋、2层社区服务用房1栋，一层、二层是前庭后院式私家庭院，总建筑面积7万多平方米。其中地上建筑面积6万多平方米。一期11栋7层带电梯洋房。u 项目规模：项目由内部拆迁户、外销售房组成；u 产品类型：产品由小高层和高层公寓和底商组成；u 户型面积：主力户型面积在80150平米之间的户型组成；u 建筑风格：建筑风格为地中海风格；u 销售情况：项目目开始对外销售；（2）、项目规划定位：项目定位中等住宅产品。（3）项目配套及资源：雾森系统：将水雾化喷洒到空气中，空气中的尘埃和悬浮颗粒被雾森形成的雾粒覆盖，颗粒自重增大而坠落，保障人们呼吸新鲜纯净的空气。直饮水系统：经过棉纤维，活性碳以及反渗透等多重过淲净化，将水净化成可以直接饮用的标准。螺旋消音系统：让生活远离卫生器具的冲水噪音，真正起到消音作用，让休息和生活更舒适。双开门电梯：不惜代价与成本，不以赢利为目的，采用高标准双开门电梯，一楼大堂电梯门北开，流畅交通动线，开阔大堂空间；乘电梯直达所在楼层，电梯门南开方便入户，真正树立别墅级居住标准。（4）产品分析产品为紧凑型户型，项目品质做的高，绿化和配套做的质量好，所以总体价格相对高，大部分属于开发房屋，产品价格下不下来；（5）竞争分析该项目的产品具备强有力的竞争能力，不管是建筑形式还是社区景观，都致力营造富有深度人文底蕴的意境与情致。建筑外立面采用意大利托斯卡纳风格，通过底部、中部、顶部的三段式设计，形成了自由多变、错落有致的视觉感受，与阳台、露台、退台、小坡顶交互辉映，拱配高品质建材的完美质感位置适当欠佳。（6）客户分析二房面积主要集中在 80-90 ；三房面积主要集中在 110130 ；四房面积主要 集中在 140-160 ? 价格特征。客户特征 区域内各项目销售情况良好，该区域内政府机关较多，区域 客群的支撑成为产品去化良好的基础。他们多为钢刚性需求客户，以自住为主，投资比例低。4、天鹏王朝物业类别住宅、住宅、商铺项目特色低密居所,景观居所建筑类别板楼 塔楼 多层 小高层装修状况毛坯环线位置暂无资料所属商圈暂无资料 容 积 率2.61绿 化 率34.20%（1）项目基本情况16#28层 2单元 一单元2电梯4户 主推户型：52，80，106 17#18层 1单元 2电梯3户 主推户型：124.84。u 项目规模：商业步行街、火车站、汽车站、规划中小学、职业技术学院、第六人民医院、行政事业单位等，地暖、天然气、太阳能、直饮水、会所、幼儿园、老年活动中心、体育休闲场地、阅览室等；u 产品类型：产品由高层公寓和底商组成；u 户型面积：主力户型面积在80150平米之间的户型组成；u 周边配套：商业步行街、火车站、汽车站、规划中小学、职业技术学院、第六人民医院、行政事业单位等地暖、天然气、太阳能、直饮水、会所、幼儿园、老年活动中心、体育休闲场地、阅览室等u 川汇区开元大道与工农路交叉口西南角（2）、项目规划定位：项目定位住宅+商铺。（3）项目配套及资源：商业步行街、火车站、汽车站、规划中小学、职业技术学院、第六人民医院、行政事业单位等，地暖、天然气、太阳能、直饮水、会所、幼儿园、老年活动中心、体育休闲场地、阅览室等。（4）产品分析16#28层 2单元 一单元2电梯4户 主推户型：52，80，106 17#18层 1单元 2电梯3户 主推户型：124.84；（5）竞争分析该项目的产品不具备竞争能力，产品定位问题比较多，商业和居住功能冲突，商业街的设计问题比较大。（6）客户分析二房面积主要集中在 100-105 ；三房面积主要集中在 125；有小面积户型，产品定位混乱。在以自住为购买目的的当前，该项目相当住宅和商业都比较危险。第三节 未来三年房产发展展望周口总人口为50万人，根据周口市2014年的政府公布数据（市长讲话中公布数据），镇化率达到43%左右，根据周口房管局的统计，当地城镇居民人均住房建筑面积，大致为30平方米之间，2020年，城镇化率达到70%以上，城镇人口数量为80万，年均增长6万多人，那么年平均需求住宅的面积为180万平米；根据政府提供的2014年住销售面积为145万，竣工面积300400万，基本已经和年需求的住宅面积持平，住宅供应需矛盾已经经过从2005年2012年的7年得到了基本释放；所以未来将是房地产拼产品的阶段； 2015年，国家从政策上将至少对房地产开放期，而周口的房地产基本进入了相对供销平衡的阶段，所以各个楼盘的销售和开发都将会面临，或者根据市场需求进行有针对性的开发阶段，而从项目供应上，未来三年也将是大盘频出的阶段，超过50万平米大项目10个左右，如碧桂园、联盟新城、融辉城、天明城、现代城等几十个重点项目。这些大盘的推出必定带给市场是更大的供应量和高品质的产品；小楼盘要想在市场具有良好的销售业绩也会不断在产品和经营方面具备自己的特点，所以从总体上分析未来，第一，未来三年市场将是大楼盘竞争的时代；其次，小楼盘的个性化也将是必然的一个趋势；第三，低价楼盘也会稳占市场一定的份额，楼盘之间的价格差距不断拉大。第四章 周口房地产需求分析 （对楼盘客户的分析）第一节 需求分析一、周口购房客户需求的特征1. 客户选择住宅的位置更倾向自己原来居住的周边区域，在周边县城对购房区域的选择中，东区、南区成为选择的主要区域；2. 客户倾向于购买多层，面积在120135平米之间的1层和4层；3. 小高层产品和高层产品需求的户型主要为2室2厅面积在85100平，3室2厅1卫的小三室，面积集中在110平米130平米之间；4. 沙北城区主力均价为3500元/平方米；沙南城区主力均价3800元/平方米；东新区主力均价4000元/平方米；行政新区主力均价3700元/平方米。周口市均价3750元/平方米价格的接受空间为3050万之间；5. 客户对城区的理解：老城区为商业中心；东北区为行政区，有高档楼盘，南部为新区，商水区连接南城是城市发展趋势；6. 周口在销楼盘40%以上集中在东北区，由于这个区域集中了政府机构、学校、公共建筑等资源，同时也是重点发展区域，所以在售项目比较集中。另外两个比较集中的区域是南区；二、周口当地客户群体行为分析1、客户消费特征（购买时间）2、心理分析目前，周口市新房的价格在3500元/平方米至4500元/平方米之间，小面积产品开始受欢迎，尤其是100平方米以下的小户型。周口楼市出现了资源错配的情况，90平方米以下的小户型虽然非常受欢迎，但每平方米的价格普遍偏高，令众多购房者无从下手；120平方米至130平方米的房子虽然每平方米的价格差不多，但总价偏高，也让很多购房者承受不了。不管是权威统计数据还是普通购房者以及业内人士的切身感受，大户型销售陷入困境已是不争的事实，周口也是如此：一方面，很多购房者都被“每平方米的价格尚可”，但是折合到总价上面，很多人就开始计较面积了，从经济和社会发展的分析，刚需一旦开始就成为了一种趋势，总价将是购买要考虑的头等事情，面积适当缩减将成为持久的现象。第二节 需求潜力及发展演变一、20062015住房需求的变化1、购买面积的变化：2007年之前，当地人对面积的选择是有47.0%的住户选择120平方米以上的住房，40.5%的住户选择90至120平方米之间的住房，而选择90平方米以下的住户只有12.5%；2010年左右人们的购房面积：户型主要为2室2厅面积在90110平，3室2厅1卫的小三室，面积在110125平米；价格的接受空间为2540万之间，人们开始对90平米以下的住宅接受的比例不断增加；改变的原因是由于价格的提升而被动接受。2、选择产品的变化：2007年之前，当地人购买多层产品为主，人们喜欢购买首选是多层，其次是小高层产品，2012年左右的时间，人们接受小高层和高层的产品逐渐增多，且接受度不断增加。改变原因主要是由于市场提供多层产品逐渐减少的原因，客户是被动接受；3、选择品牌（产品）变化：2007年之前，当地人购买产品不太注重产品的品牌和产品，2010年后，消费者开始关注产品的品牌和产品细节。4、对住房价格的变化：2012年之前，当地人接受主力价格为3000以内，2014年，客户接受的产品主力