梧州龙圩项目市场调研报告第一部分.doc

项目开发可行性研究报告13目录第一章 宏观发展环境一、龙圩区发展概况二、梧州市经济发展概况三、梧州市城市未来发展方向第二章 梧州市房地产市场发展状况一、梧州房地产市场发展情况二、2014年一月房地产市场交易情况三、主要楼盘价格对比第三章 项目开发建设条件一、项目投资建设的必要性二、项目地块现状分析三、市场预测及分析四、项目SWOT及前景分析五、项目建设条件分析第四章 项目定位一、总体定位二、功能定位三、消费群体定位四、形象定位第五章 地块建设方案构思一、项目的建设计划二、建筑方案三、产品配比建议第六章 投资估算一、项目成本投资及收益估算二、资金筹措第一章 宏观发展环境一、龙圩区发展概况（一）龙圩区基本情况1、行政区域龙圩区位于广西梧州市城区南部，龙圩区前身为苍梧县的县城，2013年3月成立为梧州市新成立的市辖区，辖苍梧县的龙圩镇、新地镇、广平镇、大坡镇四个镇。龙圩区总面积980平方公里（2010年龙圩镇城区面积15.5平方公里），总人口30.3万人（2012年），龙圩区人民政府驻龙圩镇政贤路18号。（数据来源：百度百科）龙圩区是梧州市三个城区中面积和人口最大的城区，龙圩区距梧州主城区10公里。龙圩区东毗广东省肇庆市和本市万秀区城区，南连本市的岑溪市，西接本市的藤县，北与长洲区城区和万秀区城区接壤。全区地属低丘，有部分低洼地。主要山峰有大平山、尖峰顶等。流经境内的主要河流有浔江、上小河、下小河。土壤主要为赤红壤、沙质土。注：梧州市辖三区为万秀区、长洲区、龙圩区。（原蝶山区与万秀区合并）2、交通环境龙圩区的交通环境实现了真正的立体交通，水路、公路、高速公路、铁路、航空等交汇于龙圩区及周边。南（宁）至梧（州）高速公路，柳(州)至梧(州)高速公路，桂（林）广(州)至梧(州)高速公路，梧(州)至贵(港)高速，梧州环城高速公路在本城区和城区内的保村、四合设有出入口立交，龙圩区是广西东部最大的高速立交大城区。南广高铁梧州南站在城区西1.5公里处。龙圩区距新建的梧州西江国际机场10公里。（二）苍梧县经济发展概况由于龙圩区是新设立的新区，经济发展统计资料还没有查询到，故暂以原苍梧县经济发展统计数据为参考对象。（1）2013年经济发展情况苍梧县2013年完成地区生产总值175.86亿元，同比增长19.86%；固定资产投资完成170.12亿元，同比增长28.87%；财政收入14.32亿元，同比增长21.33%；规模以上工业增加值103.85亿元，同比增长26.87%；城镇居民人均可支配收入23038.7元，同比增长14%；农民人均现金收入7661元，同比增长14.89%。（数据来源：苍梧县人民政府网站）（2）2014年经济发展情况（数据来源：苍梧县人民政府网站）2014年1至4月份，苍梧县累计完成地区生产总值5.92亿元，同期减少6.97亿元，完成全年任务43亿元的13.77%；规模以上工业总产值实际完成4.69亿元，同期减少16.06亿元，完成全年任务62亿元的7.56%；全社会固定资产投资实际完成6.25亿元，完成全年任务42亿元的14.64%；财政收入2.12亿元，比去年同期增加0.65亿元，完成全年任务8.12亿元的26.1%。二、梧州市经济发展概况（一）2013年经济发展情况（来源：梧州市2014年政府工作报告）1、综合经济实力再上新台阶。2013年梧州全市完成地区生产总值991.7亿元，增长13.2%，增速排全区第2位；三次产业的比重为11.6：66：22.4；全社会固定资产投资850.3亿元，增长30.6%，增速排全区第3位；财政收入118.2亿元，增长17%，增速排全区第1位；外贸进出口总额17.6亿美元，增长45.9%，增速排全区第1位。2、工业主导地位进一步显现。工业经济总量稳居全区第4位，完成规模以上工业总产值1745.5亿元、规模以上工业增加值581.5亿元，分别增长27.4%和20.2%，增速分别排全区第1位和第3位，工业对经济增长的贡献率达77%。荣获 “广西工业产业发展奖”一等奖。3、城市发展潜力显著提升。行政区划调整工作完成，城市建成区面积拓展到90平方公里。苍海新区成为自治区重点推进的四大城市新区之一。梧州市被确定为广西四大城镇群之一的桂东南城镇群核心城市。4、招商引资实现新突破。与香港五大知名商会签订合作协议；微软、中建、中海油、深商集团等企业来梧洽谈投资项目，中国民生银行、亿达集团、巨人集团等20多家企业与梧州市签订战略合作协议，中兴、比亚迪、和润集团等企业落户梧州。全市招商引资实际到位资金691.9亿元，增长28.3%。5、城乡居民收入较快增长。城镇居民人均可支配收入22537元，增长9.6%；农民人均纯收入7475元，增长13.4%。（二）梧州市2014年工作重点1、加快中心城市建设。按照“一江两岸三组团”的城市发展思路，统筹推进城市新区开发建设和旧城改造工作。加大红岭新区及其拓展区开发建设力度；大力推进苍海新区核心区建设，重点抓好半岛核心区、环城水系、环湖道路、园博园、南广高铁站前广场等项目建设；加快南岸片区开发，抓好西江四桥及道路、供水、排水、供电等基础设施建设，启动沿江景观大道规划研究。继续加大旧城改造力度，关于龙圩旧城区规划建设问题，梧州市住建委将计划开展龙圩旧城区控制性详细规划编制工作。2、加快完善综合交通运输枢纽。大力推动南广铁路全线通车，加快岑罗铁路建设，促进柳梧铁路开工；推动环城高速公路全线大规模施工。围绕西江经济带建设，基本建成梧贵、岑水高速公路，加快梧柳高速公路建设，推动荔浦至玉林高速公路尽快开工；全力加快机场迁建步伐，力争项目开工建设；积极拓展航线，力争开通梧州至北京、深圳等航线。围绕沿江路网和重要节点联通，基本建成龙圩至潭东一级公路，加快建设207国道东绕城过境一级公路和西江机场进场道路，加快龙圩至赤水码头沿江一级公路等项目前期工作；3、着力优化交通运输组织。完善中心城区至龙圩的公交线路，实现新老城区公交无缝衔接。加快建设梧州南站综合客运枢纽。三、梧州市城市未来发展方向 （一）城市总体规划概况1、城市总体发展目标修编后的总体规划将梧州市的城市总体发展目标进一步明确为：打造交通枢纽，推进区域合作，构建粤桂合作特别试验区；确保低碳生态，维护宜居环境，彰显城市魅力；建设资源节约型、环境友好型社会，成为西江流域生态示范城市；实现梧州市人口、资源、环境与经济的协调发展，成为西江流域区域中心城市。2、城市规划范围以“以港兴市，跨越发展，构建广西特大城市”为发展战略，总体规划将在市的城市规划区范围规定为：北部至思良江，南部至大坡的寨村、新地镇的洞心，东部与两广省界为线，西部至白石河，范围约815平方公里，涵盖54个行政村，其中将龙圩镇区、夏郢、塘步、岭脚、大坡、新地、埌南等镇的部分用地纳入城市规划区范围。3、城市空间结构总体规划将梧州市的城市空间结构规划为“一带两轴三片区十组团”两江三岸多组团式的发展布局。其中，“一带”即西江生态滨水带；“两轴”为连接南北两岸的旺甫河西长洲苍海龙圩轴线和贯穿整个南岸的社学苍海龙圩赤水轴线；“三片区”即江北片区、江南片区以及赤水片区；“十组团”包括河东、河西老城组团、红岭新区组团、长洲岛低碳生态组团等十个组团。附图：梧州市城市总体规划（2011-2030）备注：（1）龙圩南为梧州进口再生资源加工园区；（2）杜学工业城为粤桂合作试验区拓展区；（3）赤水港片区为梧州西江国际机场区；（二）城市新区建设概况1、沧海新区根据梧州市城市总体规划（2011-2030），西江南部将成为梧州城市拓展的重点方向，龙圩区所在的苍海新区将是梧州未来重点发展区域。苍海新区包含了苍海核心片区、再生资源片区、社学片区、城西片区以及南岸八宝塘片区，赤水港片区等范围，总面积为200平方公里。梧州市委市政府正在全力推动把苍海新区上升为自治区发展战略层面，争取相关政策支持，统筹协调推进新区建设，计划把苍海新区打造成广西特色城市生态新区、桂东南经济中心和体现科学发展的示范型低碳新城。小结：沧海新区设立有管理委员会，目前已经启动核心区建设，沧海公园和展示中心已开放，沧海湖已初具雏形，但沧海新区的开发至少需要5年的时间才能正在产生应有的效应。2、粤桂合作特别试验区（规划期为2013-2030年。）由广东、广西两省政府在两省（区）交界区域建立，并于2012年11月共同签署了关于建设粤桂合作特别试验区的指导意见。试验区规划范围由主体区和社学、平凤两个拓展区组成，主体区以梧州市和肇庆市两市交界为中轴，由双方各划出50平方公里、共100平方公里组成，具体位于广佛肇高速公路以南、梧州市万秀区白云山以东、肇庆市封开县城西北，其中以西江南岸10平方公里作为起步区。拓展区40平方公里，由双方各划20平方公里，具体位于梧州市龙圩区社学和肇庆市封开县平凤镇境内，其中各划3平方公里作为起步区。发展定位：（1）珠江西江经济带新增长极 （2）西江流域生态共建区 （3）省际合作机制创新区 （4）东西部合作示范区发展目标：按照“三年打基础、五年上规模、十年大发展”的目标，科学规划、分步实施、稳步推进，合理确定开发内容和时序，用18年左右的时间全面完成试验区建设。（1）到2015年，试验区开发建设面积达到15平方公里。经济总量初具规模，整个试验区地区生产总值达到150亿元。（2）到2020年，试验区开发建设面积达到50平方公里，跨省（区）合作模式日趋成熟，合作发展深入推进。整个试验区地区生产总值达到300亿元，人民生活达到小康水平。（3）到2030年，试验区开发建设全面完成，产业规模和产业结构不断提升，地区生产总值达到1000亿元。近期建设：近期重点建设起步区及产业基