佘山3号月度营销报告.doc

2008年8月期 致：上海亚萌置业有限公司由：上海策源置业顾问有限公司 贰零零捌年捌月佘山3号月度营销报告目 录壹、市场篇2一、全市别墅月度供求及价格简析2二、松江别墅月度供求及价格简析3三、重点别墅板块月度供求及价格简析41、佘山板块42、赵巷板块53、泗泾板块84、其他典型项目12四、6月全市别墅热销个案简析151、独立别墅152、排屋16五、佘山3号竞争个案6月租赁市场行情17贰、业务篇18一、7月房源销售情况分析181、7月销售特征182、数据分析193、月报分析20二、8月工作计划291、7月工作总结292、8月工作计划30叁、媒体篇31一、当月成交回顾31二、当月媒体发布情况综述31三、当月分项媒体综述31四、当月实际媒体发布情况表32五、当月媒体效果跟踪32壹、市场篇一、全市别墅月度供求及价格简析万元/供应 7月，全市别墅新增供应29.88万，环比6月增加6%，是近一年来单月别墅供应量最多的一月，新盘集中上市是导致本轮供应增加的主因，如松江泗泾的山水四季城（2.87万）、浦东三林金地湾流域（2.04万）、宝山顾村旭辉依云湾（3.38万）、奉贤南桥南郊美墅（3.78万）等。成交成交速度远不如供应速度，7月，全市别墅成交量为12.95万，环比6月减少26.6%，单月供需比为1：0.43，供应放量未能激活成交量的上升。虽然整体市场成交低迷，但7月部分新开楼盘表现依旧不俗，金地湾流域依托创新的产品优势，销量不负众望，单月成交0.75万，30栋双拼别墅，成交均价26801元/。 价格 7月，全市别墅成交价格为18804元/，基本与6月成交价格持平。二、松江别墅月度供求及价格简析万元/供应 7月，松江别墅新增供应8.10万，环比6月减少3.5%。泗泾新盘山水四季城推出2.87万，136套单套面积在187-250的排屋，市场报价仅12000元/，远低于之前15000元/的市场预期；九亭御泓苑二期推出2.88万，84套单套面积在280的排屋，20套250的双复式公寓，排屋市场对外报均价20000元/，目前处于认购阶段，尚未正式对外开盘。佘山高端别墅，上海晶园、世茂山庄分别推出1.63万和0.72万独立别墅。成交 7月，松江别墅成交量为3.3万，环比6月减少近30%，单月供需比为1：0.41。新桥南都白马成交0.307万位居区域别墅成交面积排行榜首位，山水四季城成交0.306万排名次席。价格 7月，松江别墅成交价格为16191元/，环比6月下跌5.3%，价格再度下探。三、重点别墅板块月度供求及价格简析1、佘山板块n 板块动态项目名称本期成交新增供应累计成交剩余体量面积（）套数（套）均价（元/）面积（）套数面积（万）套数均价（元/）面积（万）套数上海晶园00-16301492.7563321851.9760世茂山庄1256277970719393.3654538161.1114月湖山庄00-001.69191795200佘山高尔夫00-000.76163050600上海紫园00-000.457528533.9473佘山3号5302332090056220佘山东紫园00-000.286983430.9621汇总1786463720234945814.46352437968.6188万元/供应 7月，佘山板块供应放量，新增供应2.35万。世茂山庄二期推出9套单套面积为783-857的独立别墅，市场报价50000-55000元/。上海晶园二期E、F区推出49套独立别墅，单套面积304-380，半地下室160-250，市场报价45000-50000元/。成交7月，佘山板块仅世茂山庄和佘山3号有成交，世茂山庄成交2套独立别墅，成交价格高达77970元/；佘山3号成交2套独立别墅，成交价格33209元/。价格 7月，佘山板块受世茂山庄成交一套高价位房源带动，成交价格达到63720元/，环比6月上涨39.5%。剩余体量截止8月14日，佘山板块可售体量为8.6万，可售房源为188套，以上海紫园、上海晶园为主要供应个案。2、赵巷板块n 板块动态项目名称本期成交新增供应累计成交剩余体量面积（）套数（套）均价（元/）面积（）套数（套）面积（万）套数（套）均价（元/）面积（万）套数（套）中海翡翠湖岸38641327200007.19212177301.7162西郊古北别墅1151328382006.42182193410.4914恒联名人世家00-006.33156172250.379绿地国际山庄00-005.56217105610.114汇总501516274710025.5767162712.6889万元/供应7月，赵巷板块无新增供应。成交7月，中海翡翠湖岸持续签约，单月新增成交13套独立别墅，成交价格为27200元/。 价格 7月，赵巷板块的成交价格为24484元/，环比6月上涨1.5%。剩余体量截止8月14日，赵巷板块可售体量为3.42万，可售房源为112套，中海翡翠湖岸四期是板块后续消化的主力项，目前该盘第一批房源已基本消化完毕，第二批房源计划于9月份推出，8月18日开始正式启动客户积累，客户购买5万元的意向卡，开盘当日选购成功，则可抵扣房款15万元。n 个案观察西郊古北国际别墅 成交动态项目名称本期成交新增供应累计情况剩余体量面积（）套数（套）均价（元/）面积（）套数（套）去化面积（万）去化套数（套）成交均价（元/）面积（万）套数（套）西郊古北1151328382006.42182193410.4914万元/ 报纸广告投放 7月，西郊古北国际别墅未投放报纸广告。恒联名人世家 成交动态项目名称本期成交新增供应累计情况剩余体量面积（）套数（套）均价（元/）面积（）套数（套）去化面积（万）去化套数（套）成交均价（元/）面积（万）套数（套）恒联名人世家00-006.33156172250.379万元/ 报纸广告投放7月，恒联名人世家未投放报纸广告。73、泗泾板块n 板块动态项目名称本期成交新增供应累计成交剩余体量面积（）套数（套）均价（元/）面积（）套数（套）面积（万）套数（套）均价（元/）面积（万）套数（套）圣塔路斯315132770003.39111180720.6119佘山银湖1138228591008.28223170970.7421佘山宝石别墅00-000.7830147060.7124云顶别墅00-001.032194780.7916天安别墅00-000.69201067600泗泾颐景园（二期）00-000.196227681.4946山水四季城30581511631287401360.3115116312.0998汇总451118173842874013614.67426149186.43224万元/供应7月，泗泾板块山水四季城开盘，新增供应2.87万，136套单套面积在187-250的排屋，市场报价12000元/。成交 7月，泗泾板块成交量为0.45万，环比6月增加87.5%。成交量得上升主要受新盘山水四季集中成交带动，项目单月成交15套排屋，成交价格为11631元/。价格 7月，泗泾板块的成交价格为17384元/，环比6月下跌40.2%。可售体量截止8月14日，泗泾板块可售体量为6.43万，可售房源为224套，泗泾颐景园二期及山水四季城是未来板块消化的主力项目。n 个案观察佘山银湖别墅 成交动态项目名称本期成交新增供应累计情况剩余体量面积（）套数（套）均价（元/）面积（）套数（套）去化面积（万）去化套数（套）成交均价（元/）面积（万）套数（套）佘山银湖1138228591008.28223170970.7421万元/ 报纸广告投放7月，佘山银湖别墅未投放报纸广告。圣塔路斯 成交动态项目名称本期成交新增供应累计情况剩余体量面积（）套数（套）均价（元/）面积（）套数（套）去化面积（万）去化套数（套）成交均价（元/）面积（万）套数（套）圣塔路斯315132770003.39111180720.6119万元/ 报纸广告投放7月，圣塔路斯未投放报纸广告。泗泾颐景园（二期） 成交动态项目名称本期成交新增供应累计情况剩余体量面积（）套数（套）均价（元/）面积（）套数（套）去化面积（万）去化套数（套）成交均价（元/）面积（万）套数（套）泗泾颐景园00-000.196227681.4946 报纸广告投放发布日期报纸名称版面广告规格尺寸大小广告颜色2008-7-11新闻晨报晨C31晨报整版周四至周五33.5*23.5彩色2008-7-4新闻晨报晨A41晨报整版周四至周五33.5*23.5彩色2008-7-1租售情报160全版28.5*21.0彩色2008-7-1租售情报120全版28.5*21.0彩色 4、其他典型项目观庭 成交动态项目名称本期成交新增供应累计情况剩余体量面积（）套数（套）均价（元/）面积（）套数（套）去化面积（万）去化套数（套）成交均价（元/）面积（万）套数（套）观庭291131892003.32111221270.5418万元/ 报纸广告投放发布日期报纸名称版面广告规格尺寸大小广告颜色2008-7-1租售情报114全版28.5*21.0彩色2008-7-1租售情报封面封面16.5*19.0彩色天马花苑 成交动态项目名称本期成交新增供应累计情况剩余体量面积（）套数（套）均价（元/）面积（）套数（套）去化面积（万）去化套数（套）成交均价（元/）面积（万）套数（套）天马花苑943327450003.3595228991.5745万元/ 报纸广告投放发布日期报纸名称版面广告规格尺寸大小广告颜色2008-7-20租售情报拉页一封面拉页285.0*414.0彩色2008-7-20租售情报10-11跨页28.5*42.0彩色2008-7-1租售情报117全版28.5*21.0彩色绿城玫瑰园 成交动态项目名称本期成交新增供应累计情况剩余体量面积（）套数（套）均价（元/）面积（）套数（套）去化面积（万）去化套数（套）成交均价（元/）面积（万）套数（套）绿城玫瑰园00-15700282.6547398222.4840万元/ 报纸广告投放7月，绿城玫瑰园未投放报纸广告。四、6月全市别墅热销个案简析1、独立别墅08年7月独立别墅热销排行榜 排名楼盘名称板块成交面积成交套数成交均价1中海翡翠湖岸赵巷板块386413272002南郊名墅南桥新城板块31204304473上海进福景苑（莫奈的花园）赵巷板块23555211164南郊别墅颛桥板块21586322815康桥水乡朱家角板块1746718745 7月，中海翡翠湖岸持续热销，单月成交13套房源，成交面积3864，成交价格27200元/，项目持续3月占据全市独立别墅热销排行榜榜首。同样，南郊别墅、康桥水乡也连续三月进入热销榜单。7月，位列热销排行榜第二的为奉贤南桥新城板块的南郊系列产品南郊名墅，项目占地5万，容积率0.4，全都规划独栋别墅。长方型的地块被纵横多条水系划分为8个岛屿，每个岛屿上分布三到五幢独栋别墅，别墅最小面积在500以上，均为两层建筑，附送与一层面积相当的地下室。栋与栋之间排布紧密。总价达到2000万左右，项目目前未正式开盘，但已消化50%房源，全部为内部关系交易。另，7月排名第三的是赵巷镇区新盘上海进福景苑，项目单月成交5套房源，主要为当地私营企业主消化，成交价格为21116元/。项目位于赵巷集镇区东部，规划有独立、排屋、多层跃层公寓等物业类型。小区北部沿赵华路规划3幢多层公寓，东面安排4排排屋，靠内侧安排18幢独立。独立别墅为地上三层、地下一层设计，单套面积在 370-620不等，地下室达120-130，配有双车位。排屋均为地下一层，地上三层设计，地下一层约60，地上面积260左右。一层客厅挑高5.5米，开间7.2米，进深12米，中间隔出一个夹层设置餐厅和厨房。每个卧室均配备卫生间，三层主卧套间面积达70。独立别墅和排屋地下室层高均为2.8米，不计面积。多层公寓的12层、45层都为跃层房，面积分别约270、190200，三层独立一户，约110。2、排屋08年7月排屋热销排行榜排名楼盘名称板块成交面积成交套数成交均价1奉贤现代农业园区1536号地块B区工程（南郊美墅）南桥新城板块1013038154242三林城W2-6地块商品住宅(金地湾流域)三林板块747430268013合生城邦城江川路板块570230145514南郊别墅颛桥板块540724163255顺驰兰郡名苑安亭汽车城板块4179199118 7月，全市排屋热销排行榜再度出现“大换血”的格局，6月热销楼盘无一上榜，取而代之的是7月新盘或者有新房源推出的项目，如南郊美墅、金地湾流域等。 7月，奉贤南桥新城板块新盘南郊系列产品南郊美墅成交38套排屋，成交价格为15424元/。项目占地5.8万，容积率0.7，以排屋为主。该项目地块狭长，南面为50米的沿河绿化带，面向浦南运河整齐排布五排建筑，最北面一排沿德丰路排布五幢双跃层，最南一排安排六幢23层商业，中间全部安排排屋，并开凿人工水系，巧妙的使每幢排屋都有滨水的一面。排屋都为地下一层，地上三层设计，面积在250-300，附送约60的半地下室。虽然项目开盘单月有不俗的表现，但从售楼处得知的信息是“项目未正式开盘，暂时仅供内部关系交易”。 另7月，浦东三林板块金地湾流域开盘成交30套双联别墅，成交价格为26801元/。项目双联别墅为大面宽短进深设计，面宽达12米，进深为7.6米，除厨房，卫生间等功能性房间朝北外，其余房间均朝南，整体为地上三层+地下一层，并附送约66地下室，居住功能性较强。五、佘山3号竞争个案7月租赁市场行情7月，通过市场调研跟踪，周边板块个案挂牌租金水平大致如下，以豪华装修房为例，大部分房源的挂牌价格并无明显变化。板块项目物业类型面积（）租金（元/月）泗泾板块佘山银湖独立50056000佘山板块佘山高尔夫独立70095000天马高尔夫独立30012000徐泾