安庆路项目市场分析定位报告.doc

每分钟安庆路项目市场分析定位报告一、 项目概况本项目为安庆路上的新安晚报社老办公楼新安大楼，面向安庆路，靠向六安路，毗邻市府广场，楼体为一座地下一层地上五层的板楼，总面积5318平方，单层面积约900平米。该项目靠近合肥市老的商业核心圈城隍庙商圈（从安庆路至城隍庙正大门仅约100米），商圈内人流密集，消费者在该商圈内已经形成了一定的消费习惯和惯性，随着商圈内物流及消防等配套的局限以及合肥市其他商圈兴起和新商业项目启动的冲击，该商圈的功能和地位有所减弱，但目前该商圈仍然是合肥市商业核心商圈之一。二、 人流量分析根据实地勘察，人流量及动向有以下特点：1、 人流量：根据连续两天的勘察，本项目面前安庆路上大体上每分钟的人流约100人，按照本项目人流的有效时间5-6小时核算，每天的人流量将达到30000-36000人，如遇周末人流将可能大幅增加。2、 人流方向：从城隍庙至市府广场方向的人流大大超过了市府广场至城隍庙方向的人流，基本上是其2倍左右。3、 人流情况：本案前的人流基本上以过往人流为主，即是从城隍庙至四牌楼的过往人流，人流基本脚步匆匆，以逛街为目的的人所占比例不高。三、 周边商业租金分析1、 现阶段合肥安庆路及其周边区域部分商家租金调查状况：品牌区域楼层面积（平米）租金元/平/月安庆路服饰店安庆路近城隍庙区域1F10-20300安庆路五金店安庆路近市府广场区域1F40-50165飞凤街服饰店飞凤街1F30-40200花园街铺面花园街1F30220城隍庙大世界城隍庙霍邱路-1F15-2040城隍庙大世界城隍庙霍邱路1F15-20100城隍庙大世界城隍庙霍邱路2F15-2060城隍庙大世界城隍庙霍邱路3F15-2040新街口长江路1F 15-3090-100新街口长江路2F 15-3050-60新街口长江路3F 15-3030-40安徽和府酒店花园街75号1-2F130080老根山庄长江中路CBD对面1-2F80080城市花园咖啡花园街科技大厦1-2F800125罗麦斯比萨黄山大厦2F40060肥西老母鸡安庆路城隍庙对面1-2F45088解王鱼安庆路与花园街交汇处1-2F200125根据以上租金类比及测算（具体测算分析另附报告），建议本案租金为160-170元/平/月，2F租金为70元/平/月，3-5租金40-45元平/月，-1F租金为50-55元/平/月应较为实际。2、 根据安庆路上底商经营户（五金类、服饰类）调查情况，其租金按照每季度支付（部分按照半年付、年付），且已经三四年租金未有增长，据反映近期部分门面房东有涨租金的想法，但经营户有较大的抵触，发现已有少部分经营户不愿承受租金的增长而有转让店面寻求新的经营场所的想法，大部分五金类经营户自己也认为安庆路作为一个没落的市场在此经营并非长久之计；部分经营户反映，已有部分单位所有物业（如司法局门面房），有整体出租重新包装的想法。3、 基于以上市调及经营户的反映情况，个人建议公司对于项目租金的定价以及租金递增率不要抱太乐观的想法（前期公司讨论的租金每年递增8%-10%在本案中将无法操作），如果确定要做此项目，则考虑低价入市的原则，稳中求胜，在市场做好的情况下再考虑租金的递增。四、 业态构想1、 方案一：服装方向楼层面积建议业种组合情况分析-1F958.145电玩城整租，负一层较为适合，周边尚无大的竞争对手1F958.145服饰单位价值收益相对较高，以满租为目的招商相对容易2F1018.46服饰3F774.71快捷宾馆、公司办公在招商不利的情况下，可以考虑美邦自营4F794.45F814.15说明：电玩城的租金承受能力相对不高，但满足我们负一楼的租金要求尚可；服饰类的风格结合消费人群的特点，可以以年轻化、时尚化、物美价廉、淘宝屋为主题和关键词，但阻力在于二楼的招商，本项目无一楼到达二楼的电梯，只能通过改造在楼梯的侧面以楼梯（安全通道）来引导人流至二楼，这样不同于任何立体市场的格局，商户的观念导致其不会在这样的二楼进行经营，这也是本项目对于本业态的致命伤，改变这种态势的关键在于是否可以从一楼的经营场所直接至二楼的经营场所。品牌折扣类的服装基本不聚集经营，这和其产品特点和经营习惯有决定关系，这将造就招商难度极大；另外此类产品一般缺乏长期稳定的经营（阶段性经营较为常见），这将给项目的后期运营造成不良影响，因此对此方向服饰的业态打造本人持否定态度。2、 方案二：娱乐休闲类整体招商楼层面积建议业种组合情况分析-1F958.145电玩城 /足浴城整租，负一层较为适合，周边尚无大的竞争对手1F958.145特色快餐、甜点屋、精品美发店等在周边繁杂的小店铺中进行差异化经营，市场接受度好（“丽研季节美容美体”对本案已反映出一定兴趣）2F1018.46美容美体/SPA/茶楼等相关业态组合3F774.71说明：根据市调情况，在本项目前的消费者问卷寻访，7成以上受访人群反映希望在此打造娱乐休闲类，如美体、茶楼、足浴城等，并表示如果经营会去消费，2成左右的受访人群表示一楼可做服装、精品等，但楼上无论做什么业态能够存活的可能性都不大，其原因在于人们的消费习惯一时难以改变。我们拜访了合肥目前经营最好的休闲SPA品牌商家“丽研季节”，其在合肥的经营模式是直营，在外地的经营模式是连锁加盟，对本项目的位置很满意，也表示会在我们招商开始后来考察我们的项目。从商业的角度来看，此种业态组合对于存活和发展较有保障，但由于其产品特点和大面积租赁造成的租金承受能力不高，“丽研季节”的拓展部经理回避了其新店选址时的租金承受范围，但明确表示如果租金过高，其选址将会慎重考虑。并表示在合约上其关心的问题有一，租金；二，租期；三，租金的稳定性。因此此种业态组合对于公司的投资回收期较长，公司将承担较长时间的无收益期（尤其对于成本较高的本项目），但后期运营的稳定性较好，有利于项目的长期打造。 3、 两种方案的比较方案优 势劣 势方案一单位租金价值高，整体收益高，对于小商户可采取合同一年一签的租赁模式，承租期满后我方公司有主动权，操作好可有很大的升值空间，可能在后期市场运营的推动下市场兴旺后租金成倍上涨。需对项目进行较大改造，费用巨大；招商难度大，需要引进上百家小商户入驻，招商期长，无形中增加招商费用；风险高，如市场运营不好，可能会导致客户流失，租金大幅下降，需进行二次招商的危险；市场开业后需成立市场管理公司对其运营维护。方案二无需花很大精力和费用进行项目改造，前期成本小；招商难度相对要小，只需锁定目标客户进行招商；收益相对稳定，签订长期合同，约定租金递增率，风险较小；商户自行经营，无需成立专业市场管理公司进行专人运营。单位租金价值较低，整体收益不高；租金的增长对市场的反应不灵敏，租金增长缓慢；签订长期合约导致我方公司对商户的约束力不强；五、 投资收益测算方案一租金分析：成本：考虑到公司的整体成本，租金成本为60元/月12月5318383万，改造费用200万（保守估算），招商推广及其他费用50万（估算）。1、 此种业态需花费较大的改造费用，加装手扶电梯、内部隔断、内部地面装修、外立面整体包装等，保守估算为200万（需经专业人员测算）。2、 招商、推广费用含广告推广宣传费用30万（含报媒广告、户外广告、事件营销推广、各种招商资料印制等）、招商业务费用10万（含差旅费、大客户业务招待费）、招商人员佣金10万。估算50万元。如按三年收回成本核算，则前三平均每年成本为（383万3+200万+50万）3466万。三年后每年成本将无改造费用和招商推广费用，即是公司整体租金约383万元。收益分析：根据周边市场租金调研结合本项目具体情况综合测算，本案租金目前为：1F租金为160-170元/平/月，2F租金为70元/平/月，3-5租金40-45元平/月，-1F租金为50-55元/平/月应较为实际。楼层面积建议业种组合租金预算-1F958.145电玩城50元/平/月，年租金57万1F958.145服饰170元/平/月，年租金195万2F1018.46服饰70元/平/月，年租金86万3F774.71快捷宾馆、办公40元/平/月，年租金114万4F794.45F814.15总计5318年租金总计约452万说明：首年公司将亏损466-452=14万以上按照建筑面积核算，如因改造（加装电梯、隔断等）产生较大公摊，那么此部分产生的额外租金无形中将提高单位面积租金，这样将对招商产生阻力；另外如果从一楼经营场所无法至二楼经营场所（不加装自动扶梯）的情况下，二楼的单位租金价值将大大降低（肯定租不到70元/平/月）。公司需在改造成本和租金收益两方找到平衡点。在租金递增方面，鉴于小铺（服饰类）的实际情况，较为实际的操作模式是合同一年一签，合同期满前三个月续签合同，届时再定第二年的租金，这样次年的租金收益与经营情况息息相关，如果经营情况好，租金涨幅可能较大，但如果经营情况不好，会导致客户流失，面临再招商的压力，甚至会有租金下调的危险。 方案二租金分析：成本：考虑到公司的整体成本，租金成本为60元/月12月5318383万，改造费用100万（保守估算），招商推广及其他费用50万（估算）。a) 此种业态在改造方面成本将大大降低，只需进行外立面的包装和内部打通，无需自动扶梯的加装和内部隔断，内部的改造将由入驻商家自行打造。保守估算此笔费用100万（需经专业人员测算）。b) 招商、推广费用含广告推广宣传费用30万（含报媒广告、户外广告、事件营销推广、各种招商资料印制等）、招商业务费用10万（含差旅费、大客户业务招待费）、招商人员佣金10万。估算50万元。按三年收回成本核算，则前三平均每年成本为（383万3+100万+50万）3433万。三年后成本将无改造费用和招商推广费用，即是公司整体租金约383万元。收益分析：根据周边市场租金调研结合本项目具体情况综合测算，本案租金目前为：1F租金为150元/平/月，2F租金为60元/平/月，3-5租金40-45元平/月，-1F租金为50元/平/月应较为实际。楼层面积建议业种组合租金预算-1F958.145电玩城/KTV/足浴城50元/平/月，年租金57万1F958.145特色快餐、甜点屋、纯咖啡厅等150元/平/月，年租金172万2F1018.46美容美体/SPA/茶楼等相关业态组合60元/平/月，年租金73万3F774.71快捷宾馆、办公40元/平/月，年租金114万4F794.45F814.15总计5318年租金总计约416万说明：首年公司将亏损433-416=17万