2009年巴彦淖尔商业项目市场调研报告.doc

巴彦淖尔商业项目市场调研报告二九年八月十二日1目 录前 言4第一部分宏观环境研究6一、地理位置概况6二、巴彦淖尔市2008年经济总量分析6（一）工业和建筑业8（二）农业和农村经济稳步发展9（三）固定资产投资较快增长9（四）贸易繁荣活跃9（五）财政、金融、保险业快速增长10（六）教育条件及教学质量快速提高10（七）卫生事业发展加快10三、经济发展展望11第二部分巴彦淖尔市市区商业及住宅市场调研12一、巴彦淖尔市商业综述12（一）巴彦淖尔市商业网点基本情况12（二）巴彦淖尔市区商业具体现状12二、巴彦淖尔市商业市场概述15（一）巴彦淖尔市区各大商业区详述15（二）巴彦淖尔市区商业十五年规划相关19（三）巴彦淖尔市商业现状存在的问题21三、巴彦淖尔市商品房市场（住宅地产市场）综述22（一）总需求量分析22（二）宏观政策分析23（三）区域市场分析24（四）楼盘个案详情25（五）价格及销售现状分析27（六）项目综合分析28第三部分目标项目概况及SWOT分析30一、目标项目地块基本情况30二、目标项目SWOT分析31第四部分项目规划设计建议32一、A地块32二、B地块33第五部分项目成本测算33一、总投入概算：33二、总收入概算：34三、效益初步分析：35第六部分项目营销、招商、商运建议（详见附后）35前 言本次对巴彦淖尔市商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从巴彦淖尔市社会经济发展状况、巴彦淖尔市商业市场现状、房地产市场发展现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、巴彦淖尔市主要商业租售价格水平，明星住宅楼盘概况等方面进行调研，同时重点了解国际家居建材城发展现状及趋势，具体了解其租售价格水平，并进行了全面的实地调查。一、 调研目的本次调研旨在通过分析目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位，为项目的招商销售提供依据。市场调研所要需掌握的资料：1、 了解该区域城市商业整体规划、布局与经营现况2、 了解定位所述行业在城市的发展状况与需求3、 了解商铺投资经营户的来源、投资意愿与经营需求4、 了解舆论及投资经营者对项目的态度5、 了解商业总体量与饱和度6、 了解行业持续发展力与辐射能力7、 了解周围城市和行业组织的可借资源二、 调研时间2009年7月31日8月7日（共计8天）三、 调研形式资料收集及访谈调研。四、 信息来源主要来自于巴彦淖尔市统计局、国土局管理委员会等政府部门及政府网站；巴彦淖尔市多个大型商场及超市；巴彦淖尔市场信息报、龙彦广告、巴彦淖尔市晚报广告版、中霸广告09年各期，以及相关文字资料。五、 调研区域巴彦淖尔市中心、临河新区（西区）、临河老城区、临河城区与工业区分界周围（东区）、临河北区。六、 调研对象同类可比商业物业、项目周边环境、政府部门、明星楼盘、建材市场、小商品市场、商贸城、具有一定规模的批发市场，并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。七、 调研内容1、巴彦淖尔房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势2、巴彦淖尔市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况3、区域市场状况及竞争市场八、 信息整理将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。第一部分 宏观环境研究一、 地理位置概况临河位于内蒙古自治区西部，黄河北岸,阴山南麓,河套平原中部，南临中国第二大河-黄河,故名“临河”。地理坐标为东经1076 至10744，北纬4034至4117。临河全境为黄河冲积平原，地面开阔平坦，地势从西南向东北微度倾斜。临河深处内陆，属于中温带半干旱大陆性气候，其特点是：云雾少降水量少、风大、气候干燥，年降水量138.8mm，平均气温 6.8C，昼夜温差大，日照时间长，年日照时间为3229.9小时，是我国日照时数最多的地区之一。二、 巴彦淖尔市2008年经济总量分析国民经济持续平稳快速增长，经济总量创历史新高。初步统计（下同），全年全市生产总值（GDP）达到439.06亿元，比上年增长17.8%，增幅是相当惊人的。其中第一产业增加值92.66亿元，增长8.6%；第二产业增加值229.61亿元，增长24.2%；第三产业增加值116.79亿元，增长15.3%。城镇居民人均可支配收入11977元（按户籍人口计算），增长15.6%。各项改革深入推进。2008年末，市属 231家工业企业，总资产合计421.8亿元，主营业务收入413.6亿元，利润总额38.8亿元，从业人员共50600人。市场物价总水平上涨。全年城市居民消费价格总指数为106.4，其中，临河区居民消费价格总指数为107.2（以上年同期价格为100计，详细指数见下表）。2008年城市居民消费价格指数（以上年同期价格为100计）指 标全市临河区城市居民消费价格总指数106.4107.2食品类 117.1117.6食品类粮食 118.3108.1油脂 142.0143.2肉禽及其制品 131.1135.6蛋 101.0109.1水产品 110.6121.1烟酒及用品 103.2106.2衣着 101.097.7家庭设备用品及服务 100.2101.7医疗保健和个人用品 102.1103.7交通和通信 100.7100.2娱乐教育文化用品及服务 98.798.2居住 105.1110.4国民经济和社会发展中存在的主要困难和问题是：农民收入虽然增长较快，但基础还不稳固，进一步增收难度较大；就业、再就业和社会保障任务较重；物价上涨对少数低收入家庭生活影响增大；R&D/GDP水平仍显不足，高新技术产业对经济增长的贡献偏小，加之部分行业受国家宏观调控影响增长趋缓，对全市经济增长的制约加剧；市域经济整体实力不强等。（一） 工业和建筑业工业生产快速增长。2008年末，市属 231家工业企业，总资产合计421.8亿元，主营业务收入413.6亿元，利润总额38.8亿元，从业人员共50600人，其经济类型构成如下图所示。建筑业生产快速增长，年末全市资质等级四级及四级以上建筑企业53家，从业人员1.09万人，完成建筑业总产值21.93亿元，比上年增长15.1%，完成建筑施工面积194.86万平方米，房屋建筑竣工面积153.97万平方米，竣工房屋价值11.83亿元，全年实现利润总额2.09亿元，比上年增长2.7倍。（二） 农业和农村经济稳步发展农作物喜获丰收，种植结构趋于合理。全市农作物种植面积563.25千公顷，临河区农作物种植面积103.54千公顷；其中粮食作物287.73千公顷，油料种植面积158.76 千公顷，蔬菜种植面积43.32千公顷。全年粮食总产量215.16万吨，油料总产量为52.87万吨，蔬菜总产量为296.19万吨。（三） 固定资产投资较快增长固定资产投资较快增长。全年全社会固定资产投资完成335.23亿元（其中临河区为81.17亿元），其中房地产投资完成32.23亿元（其中临河区为20.74亿元）；从项目隶属关系看，中央项目完成投资12.84亿元，地方项目完成投资322.40亿元。（四） 贸易繁荣活跃消费品市场繁荣活跃。全年实现社会消费品零售总额90.73亿元。分城乡看，城市消费品零售额29.14亿元，县及县以下消费品零售额61.59亿元。分行业看，批发及零售贸易业零售额72.44亿元，住宿业和餐饮业零售额14.44亿元，其他行业零售额3.85亿元。居民消费结构升级加快，住房、汽车、信息产品等新型消费持续升温。限额以上批发零售贸易企业汽车类零售额增长2.1 倍，通讯器材类、文化办公用品类增长32.6%和1.8倍，家用电器和音像器材类增长21.7%，家具类增长 55.2%。（五） 财政、金融、保险业快速增长财政收入快速增长。全年财政总收入突破50亿元大关，达 50.29亿元，比上年增长25.9%。其中地方一般预算收入22.49亿元，增长24.3%。金融机构存贷款增加较多。年末金融机构总收入1412.24亿元，其中储蓄存款收入达1149.72亿元；金融机构各项支出总计1427.64亿元。贷款结构得到了进一步改善。（六） 教育条件及教学质量快速提高全市共有普通高等学校1所，在校学生0.40万人，专任教师557人；普通中等专业学校5所，在校生数0.48万人，专任教师192人；普通中学94所，在校生数11.07万人，专任教师0.62万人；小学357所，在校生数11.92万人，专任教师0.75万人。小学适龄人口入学率达到100%，小学毕业生升学率达到99.1%，初中毕业生升学率达到77.87%，比上年提高5.64个百分点。（七） 卫生事业发展加快全市共有卫生机构172个，其中医院25个；卫生院112个；专科疾病防治院（所、站）1个；疾病预防控制中心（防疫站）9个，妇幼保健院（所、站）8个。2008年末医疗卫生单位拥有病床5380张，比上年增加269张。全市拥有卫生技术人员6084人，其中，执业医师2427人；执业助理医师558人。新型农村合作医疗工作稳步推进。全市参加合作医疗的农牧民达到49.38万人，筹集合作医疗资金2468.91万元。报销医药费用的农牧民达到11.95万人次，报销金额1495.75万元。结论：各项总体经济指标显示，巴彦淖尔市社会经济仍处于一个较快高速发展的时期。工业产销两旺，农、牧丰收，农业产业化进程加快。物质的极大丰富带来了流通业的飞速发展，社会消费品零售总额高达90.73亿元。其中，个体私营经济已逐渐成为社会经济发展的中坚力量，比重达到65.6%，发展速度高于整个社会商品零售业的发展速度。个体私营业主的经济角色越来越重要。社会经济的快速发展带来商业地产和住房地产的投资开发力度加大。商品房投资在整个固定资产投资中速度最快，2004年各房地产商纷纷出资购地。必将导致短时间内各种商业、住宅地产项目的纷纷上马，也必然带来后期销售、招商的激烈竞争，地段、商业价值、业态规划、建筑规划等要素将成为竞争比拼的有力武器。三、 经济发展展望2009年16月，规模以上工业增加值继续实现同比增长；居民消费价格指数、社会消费品零售总额继续逐步提升。依据巴彦淖尔既定的发展战略，重点抓好五个方面工作：(一)加快构建现代化立体交通网络，进一步强化区位交通优势；（二）坚持把工业作为第一方略，努力实现向工业强市的跨越；(三)坚持把扩大开放作为第一动力，全力推进开放型经济快速发展；(四)加快城镇化进程，努力实现向现代化特大城市的新跨越；(五)进一步加快文化名市建设步伐，全面提升城市文化品位。总体上加快发展速度、调整优化结构，与城市相关的基础设施建设和工业投资力度继续加大，投资继续保持高速增长，汽车、住房、高档服饰、通讯产品以及旅游等新兴消费品正日益成为消费亮点、热点，消费结构升级步伐加快，现代服务业比重将逐渐提高。2010年整体社会经济发展前景依然看好。结论：社会的持续高速发展及人民消费结构的不断升级、可支配收入的增多，给中高档商品零售业及现代服务业提供了极大的市场机会，旅游业的进一步发展也带动了巴彦淖尔经济的快速增长。第二部分 巴彦淖尔市市区商业及住宅市场调研一、 巴彦淖尔市商业综述（一） 巴彦淖尔市商业网点基本情况根据2008年官方统计数据显示，目前全市总人口为173.76万，自然增长率为3.05，临河区总人口为53.46万；到“十一五”末，全市总人口预计达到187万，其中城镇人口96万，城镇化率达到52，比现在提高13，城镇基础设施功能进一步完善，城市人均道路铺装面积达到11平方米，供水普及率达到98，供热普及率达到60，污水处理率达到60，垃圾粪便无害化处理率达70，气化率达80，建成区绿化覆盖率达35，生态建设与环保水平进一步提高，社会各项事业全面发展。（二） 巴彦淖尔市区商业具体现状目前巴彦淖尔市民的主要购物场所是：国泰时尚广场、国泰超市、富源商厦（巴彦淖尔大厦）、金川贸易大厦&健康商城、百特时尚广场、百花商贸城、临河商业大厦、蓝宇商贸大厦、河港青年商业城、海天现代城（海天购物广场）、万客乐联锁超市、临河华联超市以及农管街和八一街（河套大街）两个比较成熟的小商品批发零售基地。重点商业项目的经营业态统计如下： 国泰时代广场：B1（地下超市）：国泰超市。经营品类：生鲜、果蔬、粮油、副食、饮料、日用百货、卫生用品、针织家纺、快餐店、名烟、名酒、名茶、饰品、杂品、花店、书店、保健品等；1F（炫彩魅力馆）：化妆品、金银、珠宝、钻饰、高级名表、高档男鞋、女鞋、皮具手袋箱包等；2F（时尚体验馆）：仕女装、淑女装、羊绒、内衣、家居服、彩装、手袋、女饰品、美甲店等；3F（绅士名品馆）：男正装、商务休闲、运动休闲、男配饰、童装/用品玩具、儿童乐园、床品寝具、家居饰品等；4F、5F正在招商中，招商意向为美食城经营和休闲娱乐城经营，现未营业。 临河商业大厦：1F：烟酒糖茶、食品、洗涤化妆、日用百货、家电音响、文体用品、数码音像、缝纫设备、民族用品、图书杂志、医药保健、精品箱包、童车玩具、玻璃器皿、工艺礼品、灯具电料、五金土产、机电化工、家居地毯、餐饮用品、厨房用具、自行车、卫生洁具等；2F：纺织布料、针织内衣、男女皮鞋、衬衣领带、羊毛绒衫、毛线毛毯、儿童服装、童鞋布鞋、床上用品、毛巾袜子、首饰钟表、珠宝玉器、拖鞋帽子、妇女用品等；3F：男女西服、名品时装、休闲服饰、运动衣裤、婚礼套装、妇女用品、职业服装、T恤系列、牛仔系列、羽绒服； 海天购物广场：B1：地下超级市场；1F（精品家电城）：彩电、洗衣机、冰箱、空调、小家用电器等；2F（时尚生活馆）：休闲服、牛仔服、运动服等；3F（绅士名品馆）：名品男装、衬衫、床上用品总汇；4F（佳丽名媛馆）：名品女装、皮具、内衣等；5F（E时代电子城）：计算机产品、数码产品、软件及耗材等； 富源商厦（巴彦淖尔大厦）：富源商厦坐落于临河区胜利路中段，高80米，建筑面积50000平米，投资近亿元。富源商贸公司负责1-4层购物中心和整栋大楼的经营及日常管理。富源商厦内部设施齐全，八部自动扶梯，两部客梯、两部货梯，有中央空调、电视监控系统、消防自动喷淋系统、防盗报警系统等现代化设施。先进的配置和完善的服务为商户和消费者提供了便利的购物场所及安全的后勤保障。富源商厦经营面积18800平米。其经营业态及经营面积如下：B1：大型休闲娱乐城3200 m2；1F：北京大中电器1500m2、德克士快餐厅（共两层）160m2、手机卖场1300m2；2F：全正鞋城1000 m2、床上用品300m2、尤龙服饰350m2、德克士快餐厅（共两层）240m2、精品内衣250 m2、童装区210m2、儿童乐园140m2；3F：精品服饰、鸭鸭羽绒城、平价裤城、毛衫等共计4000m2；4F：高档品牌服饰广场3900m2。通过对周边现有在经营项目的调查，不难看出因巴彦淖尔经济的发展的有限程度，巴彦淖尔缺乏专业性规模性的商业存在；商业定位除极少部分之外也比较低档次，同时市场招商程度普遍不理想，我们看到这些商场自身经营都存在着各方面的问题。老字号商场的经营方式与现代商业经营规律严重相背离，楼层分布、商品组合、价值实现等都与现代商业、消费存在较大的差异，虽然象健康商城、河港青年商城这样的老商场所拥有的一大批固定消费者并不计较商场装修、购物环境等，但市场全方位的竞争将不会留下任何一块死角。另一批新开业的商场，其经营管理及内部结构等方面都大同小异，必须面临调整和长时间的市场培育。像国泰时代广场自开业以来从市场的角度在不停的进行着内部布局和管理调整。无论新与老，朝着现代消费者的消费要求靠拢将是必行之路，了解消费者的消费需求、消费习惯、消费态度、消费偏好，投其所好，采取相应的市场策略，找准市场定位，对相应的环节采取相应的对策，形成特色化、差异化的经营，其市场前景是巨大的。随着市民生活水平的日益改善，最新一轮的巴彦淖尔商战才是真正较量的开始。二、 巴彦淖尔市商业市场概述（一） 巴彦淖尔市区各大商业区详述巴彦淖尔市商圈格局表现出以胜利路商业带和新华街商业带十字交叉形分布，另有八一街（河套大街）和农管街两个沿街农贸市场，东区的国际家具建材城。1、 胜利路商业区胜利路南起火车站，北至水刚渠，是贯穿整个巴彦淖尔市的商业中心带，并与巴彦淖尔多条主干道连接，构成骨架式分布的商业网点涵盖整个巴彦淖尔城区。胜利路历来是巴彦淖尔繁华的中心商业区，商家云集，名店众多，是巴彦淖尔南北向发展的主轴，与另一条巴彦淖尔商业主干道新华街相交，有巴彦淖尔“十字金街”的地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的全方位商业街。胜利路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，融具了巴彦淖尔所有客户层次。作为巴彦淖尔市最大的商业区，不仅吸引了庞大的巴彦淖尔消费群体，同时还作为一个大型的旅游文化商业中心接纳了大量的旅游消费者。各大名牌商家的进驻，使得这一区域商业业态更为多样，现已发展成以超市、购物中心、娱乐市场为商业核心，包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式。同时该区域所处的地理位置，随着交通的发展和区域的连带，商业前景十分广阔。2、 八一街（河套大街胜利路至团结路段）小商品批发零售市场八一街相对来讲也属于一个较成熟的街区，具有相当浓厚的商业氛围。此区域总店铺数超过200家，其中专业批发商家达110家之多；其主营业态包括：烟酒、糖茶、副食、佛具香料、文体用品和卫生用品等。其租金水平约为9000-15000元/间年（按30-40 m2一间计算），平均售价约为7000-8000元/ m2。3、 农管街农贸市场列于光明街两旁的清一色两层建筑，主营业态为农副产品及针织品等，中间道路较窄，是属于第一代的沿街商业区。总店铺数量约为135间，平均售价约为：6500-8500元/ m2，租金水平（按30-40 m2）为：6500-9000元/间年，此附近普通住宅小区平均售价为：2300-2600元/ m2。位于主城区的这样一个市场，与城市的健康快速发展必然会形成对立，需要一个专业的综合型市场代为行使职能。4、 临河东区商业区以国际家具建材城为主体构筑的商业市场已成为巴彦淖尔十字金街的重要组成部分，同时也是目前为止巴彦淖尔市最大最专业的建材、装饰装修材料集散地。国际家具建材城现阶段（二期正在酝酿当中）占地面积150亩，总投资1.03亿，由浙商投资（注册了内蒙古众成房地产开发有限公司）建设，并于2006年9月正式营业，现已发展为相当成熟的市场。总建筑面积76000m2，其中装饰材料营业区为38000 m2，家具大厅为20000 m2，陶瓷洁具大厅为9600 m2，仓储区为9000 m2。平均租金水平为：30-45元/月m2，平均售价（一层商铺）为：6000-6500元/ m2。现商户入驻率达到100%，同时市场显现出供不应求的态势。从市场的角度考虑，此市场有很强的扩建必要性，在该区域附近做专业性的市场或商贸城，可行性较大。（二） 巴彦淖尔市区商业十五年规划相关根据巴彦淖尔市2005-2020年商业网点规划，涉及到临河区的新建和改建升级的项目如下一系列表格所示：序号大型购物中心名称建筑面积（万平方米）1临河蓝宇大厦（改造提升）3.22临河国泰大厦（改造提升）5.53临河富源商城（改造提升）1.34临河海天现代城（改造提升）1.85临河泰富购物广场（在建）106临河园军分区购物中心（在建）67临河原盟宾馆购物中心（在建）7.88临河西区购物中心（待建）10序号大型购物中心名称建筑面积（万平方米）9临河东区购物中心（新建）6序号地 址大型商业街名称1八一街副食品批零一条街（改造提升）2北二街旧货市场一条街（新建）3欧式街商业步行街（改造提升）4长春东街电子一条街（新建）5兴隆街陶瓷一条街（改造提升）6农科路农资市场一条街（改造提升）序号大型综合百货商场名称1百货大楼（改建提升）2河港商城（提升改造）3商业大厦（提升改造）4临河新区商业功能区1处(新建)序号建材市场建设内容1巴彦淖尔国际家具建材城（已完工）2临河钢材市场（待整合新建）3临河木材市场（待整合新建）4临河水泥市场（待整合新建）（三） 巴彦淖尔市商业现状存在的问题无可讳言的是，由于区域规划设计、商业街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分不足，根据以上一系列现状及规划方向，总结出巴彦淖尔市现有商业存在以下问题：（1）商业网点规划滞后。城乡商业网点布局不科学和不合理，造成网点布局雷同，城区中心过于集中，社区服务功能薄弱，城区商业资源闲置，农村牧区商业设施滞后的现象普遍存在。（2）结构不合理。生活性服务业比重大，生产性服务业比重小、现代服务业少，传统服务业多，国际化、集约化程度低，新兴商贸业发展缓慢，特别是商业新型业态和新型社会服务业发展严重滞后。一些行业的市场化和国际化急待加强，主导行业缺少龙头企业拉动，对发展现代化的商贸流通业有一定的制约作用。（3）基础设施不配套，特别是农牧区的流通体系发展更加薄弱。城乡市场份额比例失衡，二元商贸结构矛盾突出。 （4）生产资料市场和仓储物流业发展滞后，不能适应全市经济发展战略和建设社会主义新农村的要求。（5）市场组织化程度低，批零贸易业仍以传统业态为主，连锁销售额占社会消费品总额的比例不到15%，与东部地区40%50%的比例差距较大。商品市场管理落后，多数市场仍采用集市交易机制和管理方法，信息网络平台的配套功能不健全。结论：纵观巴彦淖尔商业发展历程、现状及未来发展趋势，原有商圈大多是经过多年由市场自发形成的，长期的发展沉淀了极深的商业价值，具有一定的市场知名度。同样由于其自发形成，导致这些商圈存在业态业种布局凌乱，规模小，服务档次参差不一，无统一对外形象，整体品牌知名度较低等弊端。基于此，政府以新一轮城市建设为契机，出台各项商业网点规划方面的文件，以及进行大型商业项目规划公示等措施，均已显示政府在改善现有商业业态布局、提升商圈价值方面的决心。三、 巴彦淖尔市商品房市场（住宅地产市场）综述今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每季度完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因主要是市委、市政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，城镇化进程的加快，加上新建商品房热销刺激了投资的升温。根据巴彦淖尔市官方数据显示，2009年上半年共售出商品房10000套，总售出体量达79万平方米。（一） 总需求量分析2008年巴彦淖尔市商品房销售情况：指 标合计住房类型商业营业住房其他住宅90以下住房经济适用住房商品房销售面积（）90576583403429279297500698191912现房销售面积（）3705733005469664675500685271500期房销售面积（）535192533488196146220001292412商品住宅销售套数（套）82163400950现房销售平均价格（）19131215115993121631900期房销售平均价格（）14081397134298053562597空置面积（）5193950929173071010（二） 宏观政策分析前些日子由国务院发起、相关部委组建的联合调查小组将赴全国各城市进行楼市专项调查，其重点就是了解各地对相关文件的具体推进情况，同时针对目前房价受经济风暴的影响进行实地调查，以便及时调整稳定房地产市场的具体措施。由于国家政策的利好，在三线城市的临河，选择贷款购买住房的客户较多，贷款利率的上调直接影响消费者购房的心理。开发土地步入市场化进程，国有土地买卖完全通过招、拍、挂形式取得，政府财政收入增加，土地成本加大，相应的房地产建设成本加大，故直接影响房地产的销售价格。临河新区的规划建设直接影响城市的发展，给房地产行业带来巨大的生存空间，规划在新华街以北、河套街以南、水源路以西、乌兰布和路以东集中力量建设城市的行政、文化、金融中心，形成城市新区的核心区，这一点可由金川大道两旁正在进行的项目。在核心区建设的带动下，在其南部开发新的居住用地和金融、文设施用地。（三） 区域市场分析 胜利路商圈及延展地带：美丽洋房、阳光新都、俊峰华庭三个地产项目均为巴市华裕房地产开发公司所建，在销售推广方面略有成就，公司成立时间较长，有一定的品牌优势，但对临河高层住宅属于逐步摸索阶段，俊峰华庭就已经说明了这个问题，没有一个统一的规划，由于其定位是巴市高端住宅、面积普遍偏大，在销售过程中有一定的难度，故美丽洋房、阳光新都户型做了相应的调整；怡欣园、金都华庭一期为去年开发项目，以多层为主，附带一栋高层，由于销售价位较低、但还是传统的营销模式，房源仅剩3套。 巴彦淖尔市新区（乌兰布和路以东、水源路以西）：自从政府重点规划新区的建设，有较大的升值潜力，但在规划设计、相关配套方面不太完善，没有形成规模优势，所以相应的销售价位比市区略低；新城康都于去年十月开盘当日销售80%，主要原因在于面对的客户群体较广，适合中产阶级自住、投资两用的客户，其次是规模优势和开发商实力的体现；锦绣花园一期为15栋多层，由于周边环境较差，故在市区设立接待部，价位较底；泰城新居、绿都新村目前尚未对外界开始销售。 附小、附中、大学路教育区附近及延展地带：由于距离学校较近，受到了广大业主青睐，健康花苑、光大花园、富贵园、润丰园、广原园、6号公馆、名苑洋房、澳林花园销售基本完毕；中兴水郡剩下部分门店未售。 解放街以北、建设路以东：华海尚都初步规划小高层、高层住宅；玫瑰园是07年现房，主要以多层住宅为主，基本销售完毕；尚林丽景为政府经济适用住房，建设规模17万平方米，买房程序都需要政府层层把关；海天家园现已全部售完；日月星苑项目的启动时间较长、形象包装基本没有、销售简单，如此判定公司实力有限。（四） 楼盘个案详情项目名称俊峰华庭峰景C座销售主题中央府邸 颠峰生活建设单位巴彦淖尔华裕房地产开发集团公司物业管理阳光物业管理有限公司地理位置胜利北路（原军分区）建设规模C座约3万平方米周边环境海天购物中心，坐拥商业繁华区，中国移动公司，工商银行，曙光医院等等相关配套入户休息大堂、高级会所、游泳池、一层独立大堂，三部品牌电梯、地暖辐射开盘日期2008年8月28日客户群体高收入、个体私营业主、企事业领导等高端客户群体开工日期2008年3月竣工日期2009年10月销售现场约400平米(前厅接待、后厅谈判)销售道具沙盘、楼书、单页、光盘结构分布板式高层住宅；27、28联体复式结构主力户型美景轩（三室两厅两卫）128.7；瑞景轩（三室两厅两卫）126.4；耀景轩（三室两厅两卫）128.8；逸景轩（三室两厅一卫）124.3单元户数2个单元，标准层一梯4户销售价位起价2938元/、2998元/（五层）推广方式销售现场、工地围档、环渤海展销会楼层差价20元/层；40元/层付款方式一次性付款、银行按揭、公积金贷款优惠政策一次性付款优惠2%物业服务视频监控系统、公共广播系统、可视对讲系统物业费用6.8元/年项目名称阳光新都二期销售主题旧城繁华新地标建设单位巴彦淖尔华裕房地产开发集团公司物业管理阳光物业管理有限公司地理位置人民路建设规模约7万平方米（3栋高层）周边环境金川购物广场、人民公园、中国移动公司，工商银行，曙光医院等等相关配套一层独立大堂，三部品牌电梯、地暖辐射、屋面外墙保温开盘日期2009年3月客户群体中高端工薪阶层开工日期2008年11月竣工日期2010年5月销售现场约100平米销售道具楼书、沙盘、户型图结构分布板式高层住宅；25、26联体复式结构主力户型宽绰气派（两室一厅一卫）86.44；方正流畅（两室一厅一卫）90.75；轻巧舒适（三室两厅两卫）86.56；清新雅致（三室两厅一卫）76.75单元户数2个单元，标准层一梯8户销售价位未定推广方式销售现场、墙体广告、报纸楼层差价未定付款方式一次性付款、银行按揭、公积金贷款优惠政策一次性付款优惠2%物业服务可视对讲系统、可燃气体泄露报警系统物业费用68元/年项目名称美丽洋房（美丽园四期）销售主题花园里的情景洋房建设单位巴彦淖尔华裕房地产开发集团公司物业管理阳光物业管理有限公司地理位置庆丰东街建设规模2.4万平方米周边环境金川购物广场、人民公园、中国移动公司，工商银行，曙光医院等等相关配套一层独立大堂，两部品牌电梯、健身房、棋牌室、5000平米水景公园开盘日期2009年03月28日客户群体中高端工薪阶层开工日期2008年12月竣工日期2009年10月销售现场约150平米销售道具楼书、沙盘、户型图结构分布板式高层住宅住宅；18、19联体复式结构主力户型美景堂（三室两厅两卫）136.15；耀景阁（三室一厅一卫）115.95；雅景庭（三室两厅两卫）119.22；逸景居（三室一厅一卫）129.71单元户数1个单元，标准层一梯8户，两部电梯销售价位未定推广方式销售现场楼层差价未定付款方式一次性付款、银行按揭、公积金贷款优惠政策一次性付款优惠2%物业服务可燃气体泄露报警系统、被动式智能控测报警系统物业费用68元/年项目名称新城康都销售主题构造和谐生活之都建设单位内蒙古双河集团海天房地产开发公司物业管理海天物业管理有限公司地理位置开原路以东、汇丰街以北建设规模规划456亩，一期8万平米周边环境开发区管委会、车辆管理所相关配套幼儿园、老年活动中心、开盘日期2008年10月客户群体有固定收入的中端收入家庭开工日期2007年7月竣工日期2009年6月销售现场约120平米销售道具单页，户型图结构分布多层11栋、小高层11层3栋主力户型三室两厅两卫123.44；三室一厅一卫104.62；两室两厅一卫92.3；三室两厅一卫106.17；单元户数共计700多户销售价位起价2150元推广方式市区销售点与现场相结合楼层差价平均相邻楼层差价为60元付款方式一次性付款、银行按揭、公积金贷款优惠政策一次性付款优惠2%物业服务一般物业管理服务物业费用（五） 价格及销售现状分析销售价格是购房者最敏感的问题之一，目前市场上的商品房均价在2300-3000元/ m2的占80%以上，在调查过程中我们发现需求单价在25002850元/ m2占85%，单价需求在2850元/ m2以上的占15%，高端商品房要让客户认可需要一个过程，这里不排除调查人群的局限性，调查中许多客户都希望商品房价格越低越好，所以选择最低范围的较多。同样，选择购置商品房所能接受的房屋总价：1525万元占70%左右；2530万元占25%；30万元以上占5%，以上数据说明商品房价格的高低是消费者选择购房非常重要的因素。 根据客户求最低价位的心理，以上数据仅供参考，可能不完全的反映消费者的真正购买能力。（六） 项目综合分析结合项目调查信息，对其优、劣势进行分析：序号项目名称项目优势项目劣势备注1俊峰华庭峰景C座华裕地产的品牌优势良好的地段优势，占据商业核心区营销策划方面较好，得到多数人的认可没有统一的规划户型面积偏大、结构方面不太合理2阳光新都二期华裕地产的品牌优势3个项目较近，形成规模优势地理位置优越项目开工时间具体未定户型公摊面积较大3美丽洋房（美丽园四期）华裕地产的品牌优势3个项目较近，形成规模优势地理位置优越属于临街项目，噪音较大户型公摊面积较大4新城康都二期地产行业的后起之秀公司实力较强专业的销售推广团队项目现场包装欠佳现场交通情况不便5广原日月星苑文化氛围较为浓郁庞大的规模优势地理位置优越，交通便利现场形象推广方面欠佳公司实力不足项目的启动时间较长缺乏开发理念6金都华庭成立时间较长，有成功项目经验项目一期价位偏低，销售较好已形成一定的品牌地产商不注重广告推广二期仅1栋高层7锦绣家园位于新区，升值潜力较大项目规模相对较大，形成规模定位中低收入家庭周边配套不完善施工进度较慢自去年开始，房地产项目均发生了根本性的变化，不论从项目的规模，还是从项目的品质或理念方面都有明显的提高，为得到市场消费者的认可，纷纷步入差异化市场竞争道路。随着城市化和房地产市场化进程的加速，临河区房地产市场发展空间很大，通过市场结构调整和市场秩序的整顿，增量市场和存量市场互相促进，互相补充，未来的市场会继续供需两旺。目前临河房地产市场所取得的发展是在房地产业真正意义上进入市场经济的情况下由销售热带动的，也就是由消费拉动投资，而且这种消费是以居民购房自住消费为主。城市的房地产市场形势的发展，取决于多方面的因素。一是经济发展因素。经济发展好，人均收入高，必然支撑较高的购房能力，造成房地产的较快提升。二是政策因素。政府采取了一系列稳定房地产市场价格的政策和措施，旨在保持房地产行业稳定健康的发展。在看到临河房地产市场巨大发展潜力的同时，我们也应清楚的看到其存在的风险因素，包括：临河二手房市场发展与一手房市场不能协调发展；土地成本存在强势上涨趋势，效益降低的风险加大；临河居民收入处于较低的水平，没有足够的有效需求支持房价的持续上涨；目前，深圳、上海等大城市房地产虚高引发下降趋势，各类媒体相继报道，对本地消费者购房行为形成较大威胁。第三部分 目标项目概况及SWOT分析一、 目标项目地块基本情况目标项目地块四至：东至朔方路，西到安北路，北接新华街，南抵滨河街；总占地面积696.03亩；详细情况如右图所示。沿新华街向东直走可达五原，往西2.1km可直达城市核心。本地块现规划性质属工业用地，是市区和工业区的交接地带，对面有发展较为成熟的大型家具建材市场，经营理念较为先进，管理模式相当严谨，以至于不足三年时间已经在整个巴彦淖尔市成为家具建材需求的不二之选。其较为充足的客流为本项目的旺场提供了客户支持。另外在对家具建材广场调查的过程当中了解到：广场内部经营户入驻率高达100%，极少出现招租或转让商铺的启事；同时有着众多的意向投资户、意向经营户热切等待着广场的进一步扩大，从而能够在这片热土上占有一席之地。根据巴彦淖尔市作为地级市整体经济水平和生活水平处于中下的一个现状，可得出一个结论：目标地块适合经营的层次属于中档和中高档两种。在此地块特性的制约下，宜从事大型一站式批发零售基地，经营业态可包罗万象，但必须统一规划，统一管理。在项目正式投产之前宜成立市场管理委员会或引进专业的运营管理公司统一管理。二、 目标项目SWOT分析（一） 优势（S）1、 地处巴彦淖尔市东西向主干道旁，交通运输十分便捷；2、 目标项目地块所涉及的拆迁量较小，又处于城市边缘，土地成本较低；3、 环境好，空气质素高。（二） 劣势（W）1、 目前所处区域商