房地产项目可研报告.doc

*住宅小区可行性研究报告 目目 录录 第一章.总 论 1 1.1 项目概况1 1.2 项目承办单位概况 .4 1.3 编制依据5 1.4 主要经济技术指标 .5 1.5 报告范围8 1.6 结论.8 第二章项目市场分析.10 2.1 住宅市场发展状况 .10 2.2 商业市场发展状况 .13 2.3 项目优劣势分析14 2.4 产品定位及营销策略15 第三章拟建项目情况.17 3.1 建设场址17 3.2 拟建情况17 3.3 自然条件19 3.4 气象资料20 3.5 社会环境21 第四章.工程设计方案 .22 *住宅小区可行性研究报告 4.1 设计依据22 4.2 设计原则22 4.3 总图布局23 4.4 建筑工程26 4.5 给水设计28 4.6 排水工程29 4.7 供电工程31 4.8 电信、有线电视.32 4.9 采暖通风工程.33 4.10 燃气工程34 第五章.环境影响评价 .35 5.1 项目建设过程中的环境影响.35 5.2 环境保护35 5.3 人群健康保护.37 5.4 综合环境影响评价 .37 第六章 节约能源38 6.1 设计依据及原则.38 6.2 节能措施38 第七章安全及消防 42 7.1 安全措施42 *住宅小区可行性研究报告 7.2 消防.43 7.3 消防系统44 第八章.项目实施进度建议48 8.1 项目开发分期.48 8.2 工程进度48 第九章.投资估算.50 9.1 总投资估算依据.50 9.2 总投资估算50 9.3 资金筹措53 第十章 财务测算及评价.54 10.1 测算依据54 10.2 财务测算54 10.3 财务盈利能力分析 .56 10.4 财务评价结论.56 第十一章. 项目的风险分析 58 11.1 盈亏平衡分析.58 *住宅小区可行性研究报告 附表：附表： 1.总投资估算表 2.建筑安装工程投资估算表 3.辅助工程投资估算表 4.投资使用计划与资金筹措表 5.销售收入和销售税金及附加估算表 6.损益表 7.现金流量表（全部投资） 附件附件: : 1.资质证书 2.营业执照 3.国有建设用地使用权出让合同 4.规划设计条件通知书 5.建设用地批准书 位置图 2、项目总平面图 *住宅小区可行性研究报告 1 第一章第一章. .总总 论论 1.11.1 项目概况项目概况 1.1.1 项目名称： *小区项目。 1.1.2 项目性质： 新建。 1.1.3 项目承办单位： *房地产开发集团有限公司。 1.1.4 项目法人： * 1.1.5 项目位置 滨河东路以东、森林路以北、规划路以西、以南。 1.1.6 规划用地面积 总用地面积 73100 平方米，净用地面积 68000 平方米 1.1.7 总建筑面积 总建筑面积 310179 平方米，地上建筑面积 252229 平方米，地 下建筑面积 57950 平方米。 1.1.8 主要建设内容 商品住宅：214832 平方米 *住宅小区可行性研究报告 2 公寓式酒店：24000 平方米 商业：11972 平方米 会所：425 平方米 幼儿园：1000 平方米 主要建设内容包括：住宅、商业、公寓式酒店、公共建筑及小区 用地范围内的室外配套工程。其中： 住宅、商业、公寓式酒店、公共建筑：包括土建工程、给排水消 防工程、电气工程、采暖通风工程、燃气工程等安装工程。 室外工程：包括主要为该小区范围内的给水管网、污水管网、雨 水管网、采暖管网、燃气管道、场地硬化、场地绿化、照明工程、变 配电设备等建筑安装工程。 1.1.9 项目总投资 项目总投资为 84351.66 万元。 其中：工程费用 56242.39 万元； 其他费用 20391.57 万元； 预备费 3831.70 万元； 建设期贷款利息 3885.98 万元。 1.1.10 资金筹措 *住宅小区可行性研究报告 3 1、企业自筹 28162.98 万元，筹资比例 35%； 2、预售房款 34302.68 万元，筹资比例 43%； 3、申请银行贷款 18000.00 万元，筹资比例 22%。 1.1.11 项目建设工期 项目建设期 48 个月。 1.1.12 项目现状 项目西隔滨河东路与汾河相望，南临森林路、隔太钢翠馨苑小区 为森林公园，北面及东面为规划道路。 规划用地范围内地块呈不规则梯形，规划用地面积 6.33 公顷。 现状地形有较大起伏，西低东高。西边地形低于滨河东路高程，同时 森林路平均高程低于滨河东路高程 2.1 米左右。除森林路外，周边道 路尚未开通。 1.1.13 项目总体规划要求 项目总占地面积 73100 平方米，规划建造一个以居住为主，商 业、酒店为一体的综合型城市居住生活区。土地使用年限为商业 40 年，住宅 50 年。住宅建筑密度（不大于）20.0%，容积率（不大于） 3.71，绿地率（不小于）35%。项目开发规划时充分考虑周边居住区 的人口、公建设施、道路及绿化状况，在城市发展中保留和继承城市 自身的特点，同时运用专业的角度把握建筑文化的亮点，以提高该地 *住宅小区可行性研究报告 4 块的经济效益、社会效益。 1.21.2 项目承办单位概况项目承办单位概况 企业名称：*房地产开发集团有限公司 法定代表人：* 企业类型：有限责任公司 经营范围：房地产开发 *房地产开发有限公司是经山西省工商行政管理局批准注册成立 的一家专业化房地产开发企业，成立于 2009 年 12 月，注册资本人民 币 22729.91 万元。公司下设六部一室，即：总经理办公室、外联部、 销售部、工程部、财务部、行政及计划设备部。云集本市房地产界各 种专业技术人员 39 人，其中资深高级人才 6 人，中级职称 11 人。 公司具有雄厚的经济实力和技术力量完善的管理体系，目标是创 一流的房地产品牌，更好的为客户服务。为进一步适应市场需求，扩 大销售市场，公司制定了以市场为中心，以市场为需要的经营宗旨， 建立了现代化的企业运行机制，加强企业内部管理，不断增强企业活 力，使企业得以健康稳步发展。 公司的目标是创一流的房地产品牌，更好的为客户服务。为进一 步适应市场需求，扩大销售市场，公司制定了以市场为中心，以市场 *住宅小区可行性研究报告 5 为需要的经营宗旨，建立了现代化的企业运行机制，加强企业内部管 理，不断增强企业活力，使企业得以健康稳步发展。 1.31.3 编制依据编制依据 本报告是根据*房产开发集团有限公司提供的资料，结合有关的 政策法规和太原市有关规划，通过客观分析和经济评估，为项目的开 发提供科学的决策依据。 1.3.1 太原市规划局颁发的规划设计条件通知书 1.3.2 国家建设部发布的房地产项目经济评价方法 1.3.3山西省建筑工程定额 1.3.4 建设部1992102 号文件建筑工程设计文件编制深度的规 定 1.3.5山西省建筑工程投资估算指标 1.3.6山西省建筑工程其他费用暂行标准 1.3.7 国家有关行业部门颁布的建筑设计规范。 1.3.8 项目单位提供的相关资料 *住宅小区可行性研究报告 6 1.41.4 主要经济技术指标主要经济技术指标 序号项 目数 值单 位备 注 一项目指标 1规划净用地68000m2 1.1建筑占地面积13600m2 1.2道路及场地硬化30600m2 1.3绿地面积23800m2 2总建筑面积310179m2 2.1.地上建筑面积252229m2 2.1.1住宅面积214832m2 2.1.2会所425 2.1.3幼儿园1000 2.1.4商业11972 2.1.5公寓式酒店24000m2 2.2地下建筑面积57950m2 3建筑密度20.0% 4容积率3.71 5绿地率35.0% 6居住户数1872户 7居住人数5990人3.2 人/户 *住宅小区可行性研究报告 7 二项目总投资84351.66万元 1工程费用56242.39万元 2其他费用20391.57万元 3预备费3831.70万元 4建设期贷款利息3885.98万元 三财务计算指标 1销售收入144227.36万元 2总成本费用88582.82万元 3营业税金及附加8112.79万元 4土地增值税11865.42万元 5利润总额35666.33万元 6所得税8916.58万元 7净利润26749.75万元 四经济分析指标 1财务内部收益率 1.1所得税前29.66% 1.2所得税后23.32% 2投资回收期 2.1所得税前3.86年 2.2所得税后4.07年 *住宅小区可行性研究报告 8 3财务净现值 3.1所得税前18943.71万元 3.2所得税后12695.46万元 4投资利润率42.28% 5投资利税率65.12% 1.51.5 报告范围报告范围 本项目申请书主要内容： .项目申报单位情况 .拟建项目情况 .拟建设用地与相关规划 .工程建设方案 .环境保护与安全防护 .节约能源 .工程建设进度计划 .销售计划 .总投资估算及资金筹措 .财务测算及经济效益评价 *住宅小区可行性研究报告 9 1.61.6 结论结论 该地块处于太原市规划的未来城市居住区内，周边生态环境适宜， 市政配套和生活配套正在逐渐完善，具有良好的发展前景。而且，本 项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。 项目资金来源为企业自筹及银行贷款，投资成本合理，售价适中， 投资回收期短，资金有保障。经估算，项目工程总投资为 84351.66 万元，利润总额为 35666.33 万元，投资利润率为 42.28%，财务效益 较好。 经以上分析，本项目可行，应给予支持。 *住宅小区可行性研究报告 10 第二章项目市场分析第二章项目市场分析 2.12.1 住宅市场发展状况住宅市场发展状况 太原市是山西省省会，也是山西政治、经济、文化发展的中心。 改革开放以来，随着城市建设的进行和国民经济的不断发展，太原市 城市面积已由解放时的 30 平方公里发展到现在的 177 平方公里，市 区及辖区面积 6988 平方公里，人口由解放时的 21 万发展到了 220 万人,跻身全国大城市之列。改革开放以来，随着城市建设的发展，太 原市居民的住房条件有了明显改善，住宅面积总量有了很大提高。 最近几年是我国住房制度改革的重要时期，也是我国住宅与房地 产业发展成绩最为显著、取得突破最大的时期。特别是以国务院关 于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知出台为标志， 住房分配体制改革取得了突破性进展。随着鼓励住房消费各项政策的 陆续出台和落实，住房旧体制基本打破，新体制初步形成，个人买房 迅速启动，住宅建设规模不断加大。国家配套政策的出台对房地产业 产生了重要的、深远的影响，极大地刺激了房地产业的发展。太原市 房地产业从二十世纪八十年代中期起步以来，经历了从无到有、从缓 慢到稳步高速增长的发展过程，近几年来，太原市房地产业发展迅速， 不论从投资总量，还是对拉动 GDP 贡献上都有较快增长。已成为太 *住宅小区可行性研究报告 11 原市启动内需的消费热点，和新的经济增长点，对拉动国民经济持续、 健康、快速发展发挥了重要作用。随着“十一五规划”的进一步实施， 太原市房地产业将面临一个良好的发展契机和广阔的发展空间。 2.1.1 住宅市场需求状况 1、到 2010 年末，太原市区常住城镇人口将有 260 万人，住宅建 筑面积需要量 7020 万平方米，人均住宅建筑面积 27 平方米。2008 至 2010 年，需新增住宅建筑面积 1368.45 万平方米，平均每年需新 增 456.15 万平方米。 2、据 2008 年 10 月太原房地局对太原住房状况与需求调查报 告显示：目前太原市年均购房需求最低比约为 5%，有意向购房者 理想居住面积约在 90-120 平米左右，故太原市年均需供应 49000 多 套住房；若每户平均需求面积为 90 平米，至少年均需求面积约为 441 万平方米；若每户平均需求面积为 120 平米，至少年均需求面积 约为 588 万平方米。 3、目前在售成交情况，太原市购房需求总量约 92000 户（包括 外地需求） ，按照每户平均需求 90计算，太原市目前年住房总需求 量约 830 万平米（包含本地与外地购房需求） 。根据统计分析得出大 约有 51%看房者有实际能力购买，太原市有效总需求量约为 47000 户（包括外地） ，结合太原当地实际成交平均面积统计，按照每户平 均需求 120计算，太原市目前有购买能力客群每年需求面积约为 *住宅小区可行性研究报告 12 560 万平米。 据以上 1-3 项综合分析，现阶段，太原市每年居民对住房需求面 积约在 450-600 万平米范围内。 2.3.2 住宅市场供给状况 2009 年第一季度，据时代精奇市场研究部统计太原市新增商品 房约 15 个，其中住宅 14 个，商业 1 个，总体供应面积约为：132.2 万平方米，与去年同期相比下降 37.8%，市场供应减少的主要原因有： 政府对违法占地建设开发行为的整顿，使得部分项目停工整改；项目 因观望市场而延缓开工与销售；因房产开发企业资金影响等问题而不 能正常开工销售等。目前，太原市在售楼盘多为 2008 年存量房以及 大盘项目的二期开盘。 2009 年第一季度品牌房企太原项目公开面世的有：太原万达广 场、昌盛双喜城、太原富力城二组团、太原恒大绿洲（恒大水岸） 2.3.3 总体价格情况 据统计，与去年同期相比，2009 年 1 月太原商品房成交均价下 降了 12.77%，2 月份下降了 17.27%，3 月份下降了 14.07%；而商 品住房的成交均价，1 月份同比下降了 8.09%，2 月份同比下降了 7.14%，3 月份同比下降了 5.57%。 在商品房成交量攀升的同时，成交价格却出现了明显下降。据时 代精奇市场研究部统计，2008 年上半年太原市区商品住宅销售均价 *住宅小区可行性研究报告 13 约为 5500 元/m2左右,但进入 2009 年 2 月份太原市约有 7 成在售楼 盘项目均有优惠促销，最为典型的项目为太原富力城，精装房销售均 价为 5300 元/ m2，并不定期推出优惠特价房，另外恒大水岸、银海 水韵、欣中富丽城、特别特花园、浦东雅典等项目也有不同折扣的优 惠销售。 2.3.4 太原商品房销售情况： 与 2008 年同期相比，2009 年 1 月太原市商品房销售成交量增长 了 78.93%，2 月份增长了 88.01%，3 月份增长了 85.86%。2009 年 1 月太原市商品住宅销售量与去年同期相比增长 80.2%，2 月份增长 120.62%，3 月份增长 119.14%。 2009 年春节过后，2-3 月期间，太原市商品住宅成交有明显的回 暖迹象。年前被压抑了长当 5 个月之久的刚性需求与改善型需求开始 逐步释放，造成了 2009 年 1 季度太原市场销售量较 08 年 4 季度有 明显的提升，个别项目类如：太原富力城 2 月当月成交 100 余套，银 海水韵 2 月当月成交 15 余套，阳光银座 2 月成交 58 余套，恒大水岸 二期开盘当日成交 50 余套等，有的项目甚至在 3 月创造了项目成交 量的最高记录。 2.22.2 商业市场发展状况商业市场发展状况 2.2.1 发展现状 *住宅小区可行性研究报告 14 目前太原市已开业建筑面积在 5000 平方米以上的大型商场超 过 60 家，总建筑面积达 142 万平方米。 截至目前，太原市共有批发和零售贸易、餐饮、服务等商业网 点 3.53 万个，总面积 287.59 万平方米，千人拥有商业网点 10.3 个， 人均商业面积已达 0.8 平方米，从业人员达 22.43 万人。在各类商业 网点中，各类批发市场 62 个、百货店及购物中心 13 个、大型超市 20 个、中小型超市 156 个、专卖店 306 个、便利店 197 个、餐饮店 面 5669 个。 2.2.2 分布状况 目前多数商铺的选址基本符合太原市 2003 年 12 月制定的商业网 点规划，并且建设规模和进度也符合规划的近期目标和远期目标。 据不完全统计，太原市目前已开业的大型商铺 81 个，在建的大型 商铺 20 个，其中已开业的大型商铺属迎泽区 32 个，小店区 19 个， 万柏林区 15 个，杏花岭区 5 个 ，尖草坪区 6 个，晋源区 4 个；在建 的大型商铺，迎泽区 4 个，杏花岭区 3 个，万柏林区 5 个，晋源区 2 个。 从这些数字可以看出，除了原有的商业区-迎泽区仍是大型商铺 聚集地外，小店区和万柏林区上升势头也较快，晋源区最少，未来几 年集中在北城的省市级行政办公区将南移，而且，政府已经在这一带 规划出新的商务办公区域，更需要加快建设。 *住宅小区可行性研究报告 15 2.32.3 项目优劣势分析项目优劣势分析 2.3.1 优势 1、位置优势：地理位置优越，西临太原市城市南北交通主干道 “滨河东路”。安静且生活配套齐全的环境正是滨河东路正在凸显的魅 力所在，也将是滨河东路沿线发展的有力支撑。生活居住在这个区域， 可以远离市中心的嘈杂，却不远离现代生活。 2、规模优势：本项目开发范围为 73100 平方米，总建筑面积达 310179 万平方米，将营造一个规模较大的集住宅、商业、娱乐为一 体的综合型生活区。 3、环境优势：紧邻汾河公园，周边环境优美。汾河公园已拥有 上百万平方米绿地，成为了我市当之无愧的“绿肺”。据权威部门观 测，汾河区域夏季最高气温比其他区域降低 4左右，相对湿度提高 10%至 20%，每日可生产新鲜氧气 1678.5 吨，吸收降解废气 3480 余吨。正是汾河公园发挥着这种不可或缺的作用，汾河景区一带的环 境质量明显优于市区其它地域，令市民对沿河小区产生极大的热情。 2.3.2 劣势 1、配套设施不齐全：项目周边的城市基础设施配套不够齐全， 煤气、暖气、电信、给排水设施等需远端接入。 *住宅小区可行性研究报告 16 2、周边项目较多，竞争比较激烈。 2.42.4 产品定位及营销策略产品定位及营销策略 2.4.1 产品定位 根据山西省及太原市整体的经济发展，房地产市场的高速增长， 以及区域房地产市场的发展情况，将项目定位于居住为主，商业、酒 店、娱乐等为辅的复合型城市居住生活区 2.4.2 目标客户定位 1、商品住宅：事业单位中层以上管理人员、政府机关干部、高 级知识分子、外企中的白领、金融界职员等。 2、商用部分：具有管理经验和信誉度的大型经营主和投资商。 2.4.3 销售价格定位 根据项目定位对周边楼盘的调查，确定了本项目建成后的销售价 格，住宅 5300 元/，综合商业 12000 元/，地下车位 10.0 万元/泊。 2.4.4 营销策略 产品本身的品质是项目销售成功的根本，让客户真正感觉到“物有 所值”才能取得良好的销售业绩。以规模开发为重点，避免过度竞争， 形成规模优势。从项目策划开始，以优良的设计、配套的服务设施、 优越的地理位置、完善的社会基础设施以及良好的用地环境等形成产 *住宅小区可行性研究报告 17 品竞争优势。以诚意打造经典新型的居住、休闲、购物、娱乐中心建 筑物，建立统一的品牌形象。 第三章拟建项目情况第三章拟建项目情况 3.13.1 建设场址建设场址 项目西隔滨河东路与汾河相望，南临森林路、隔太钢翠馨苑小区 为森林公园，北面及东面为规划道路。 3.23.2 拟建情况拟建情况 项目总占地面积 73100 平方米，规划建造一个以居住为主，商业、 酒店为一体的综合型城市居住生活区。居住地块建筑密度（不大于） 20.0%，容积率（不大于）3.71，绿地率（不小于）35.0%。 3.2.1 地理位置 太原位于山西省境中央，太原盆地的北端，于华北地区黄河流域 中部，西、北、东三面环山，中、南部为河谷平原，全市整个地形北 高南低呈簸箕形。地处南北同蒲和石太铁路线的交汇处。平均海拔约 800 米，地理坐标为东经 1113011309，北纬 37273825。 *住宅小区可行性研究报告 18 区域轮廓呈蝙蝠形，东西横距约 144 公里，南北纵约 107 公里。 太原交通便捷。航空方面，重新扩建改造的太原机场，使太原民 航的发展跨上了新的台阶。同各大城市乃至世界各地的交往变的更加 便捷。铁路方面，太原为华北最大的铁路枢纽，特别是山西正积极利 用相关企业的装备制造能力大力发展铁路，这些铁路工程项目建成之 后，太原与北京及周边中心城市的时空距离大幅缩短，太原至石家庄 1 小时、至北京 2.5 小时、至西安 2 小时、至郑州 2.5 小时，将带来 人流、物流、信息流、资金流的快速流动，对促进太原市经济社会又 好又快发展将发挥巨大的推动作用。 3.2.2 经济发展 太原市经济从运行质量来分析，呈现出了工业企业效益不断提高， 财政收入快速增长，居民收入稳步提高等特点。今年以来，全市工业 企业对外积极开拓市场，对内加强管理，努力克服原材料价格上涨、 劳动成本上升等因素，确保了全市规模以上工业经济效益持续攀升。 统计结果显示，前 3 季度，规模以上工业经济效益综合指数达到 185.02，比上年同期提高 37.5 点；利润总额 67.25 亿元，增长 95.8%； 全市完成财政总收入 187.22 亿元，比上年同期增长 20.7%，增收 32.16 亿元。财政收入快速增长的同时，城乡居民收入也继续提高。 前 3 季度，城市居民人均可支配收入 9778 元，比上年同期增长 18.1%， 增幅比上年同期提高 10.2 个百分点。 *住宅小区可行性研究报告 19 3.2.3 人口状况 截止到 2008 年 9 月底，太原全市的常住人口为 220 万人，人口 出生率为 5.55 ，人口自然增长率为 2.22，近年来市户籍人口 增长缓慢，但外来人口增长迅速，到 2010 年末，太原市常住人口将 有 260 万人，住宅建筑面积为 7020 万平方米，人均住宅建筑面积将 达到 27 平方米。2008 至 2010 年，需新增住宅建筑面积 1368.45 万 平方米。根据以上资料，2008 至 2010 年，住宅建设用地总量为 1172.6 公顷。其中，在 2008 年度，住房建设用地为 390.87 公顷， 其中政府保障型住房 39.86 公顷，商品房 351.01 公顷。住宅建筑面 积 456.15 万平方米，其中政府保障型住房 55.36 万平方米，商品房 400.79 万平方米。 3.2.4 生活水平 近年来，随着市经济的快速发展，人民生活水平大幅度提高。 2007 年全年完成地区生产总值（GDP）125495 亿元，比上年增长 164；人均 GDP 突破 35000 元；规模以上工业增加值 49784 亿元，增长 282；规模以上工业完成总产值 1574.2 亿元；全社 会固定资产投资额 576.74 亿元，增长 151；社会消费品零售总 额 51591 亿元，增长 18.2；外贸进出口总额 81.07 亿美元，增 长 971；财政总收入 24040 亿元，增长 251；城市居民人 均可支配收入达到 13745 元，增长 171；农民人均纯收入为 *住宅小区可行性研究报告 20 5561 元，增长 131。 3.33.3 自然条件自然条件 3.3.1 地形、地貌资料 太原市位于省境中央，依山傍水，东、西、北三面环山，南为平 原。东西山之间为太原盆地，平均海拔 800 米左右，地势平坦。 3.3.2 地震、洪水及其它自然灾害资料 据中国地震烈度区划图（1990） 山西省城市地震基本烈度表， 太原市的地震烈度为 8 度，建筑工程按地震规范进行设防。场址位置 地势较高，不受洪水威胁，未有其他自然灾害。 3.43.4 气象资料气象资料 项目所在地区属干旱半干旱地区，大陆性季风气侯，一年四季分 明，受西北气流和东南气流的影响，冬季主导风向西北风，夏季主导 风向为东南风，由于“三北”防护林带建设，现今太原地区冬季干燥， 但不太冷，夏季风多不太热，雨量偏为集中，年平均气温约 9.3。 气象资料如下： 历年平均气温 9.5 最热（七月）平均气温 23.7 最冷（一月）平均气温 -7 *住宅小区可行性研究报告 21 冬季采暖室外计算温度 -11 夏季通风室外计算温度 27.6 绝对最高温度 39.4 绝对最低温度 -25.5 历年最大风速 25m/s 历年平均风速 2.4m/s 全年主导风向 NNW 历年平均相对湿度 60% 历年平均气压 926.8mba 全年无霜期 188d 历年平均绝对湿度 -17g/m3（t=23时） 历年平均降雨量 450mm 一日最大降雨量 183.5mm 历年最大积雪深度 160mm 最大冻土深度 770mm 全年日照时数 2576h 地震烈度 8 度 综上所述，本工程地理位置优越，建设条件良好。 *住宅小区可行性研究报告 22 3.5 社会环境社会环境 目前该区域的环境条件有待提高，市政设施和环境条件将会在开 发中得到不断的完善和改善。从长远眼光看，随着新区的进一步建设 及规划路人流密度的加强，这一区域越来越作为当地商业、居住中心 作用的体现，也将会极大地提升本地区乃至太原市的居住环境和质量。 第四章第四章. .工程设计方案工程设计方案 4.14.1 设计依据设计依据 太原市城市总体规划 （1998-2010） 城市居住区规划设计规范GB50180-93 建筑地基处理技术规范JGJ79-2002 太原市城市规划管理技术规定 住宅建筑设计规范 （GB50368-2005） 民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分） 建筑结构可靠度设计统一标准 （GBJ50068-2001） 建筑结构荷载规范 （GB50009-2001） 混凝土结构设计规范 （GB50010-2002） 建筑地面设计规范 （GB50037-96） 建筑抗震设计规范 （GB50011-2001） *住宅小区可行性研究报告 23 建筑设计防火规范 （GBJ16-87 2001 年修订） 委托方提供的规划设计条件 国家现行的建筑设计规范以及其它相关规范和规定 4.24.2 设计原则设计原则 随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，城乡居住条件逐步 得到改善，我国住宅的发展也正从安置型向健康型、文明型、舒适型 过渡。随着住房制度的改革，住宅作为一种特殊的商品，正在逐渐走 向市场，接受人们的挑选，因此，本项目的设计着重突出商品住宅多 样化、个性化的特色。既要考虑到房屋造价的合理性，又要考虑到对 住宅的舒适、安全、方便等方面的要求，体现居住环境的舒适性，安 全性，创造优美的空间环境。 住宅：依托龙城汾河景观资源，在规划和景观设计中努力创造出 多层次社区空间的环境组合，依据公园、组团、庭院的空间顺序，建 立微笑、问候、聊天、游戏、独处等不同的情绪场所，精心策划从城 市进入社区组团的回家线路和空间层级，营造出居住者强烈的区域归 属感。 商业：以人文休闲为中心原则，充分挖掘周边人文、古迹、历史、 景观等题材，通过建筑空间的变幻，打造多层面的物质精神享受形式， 彰显出历史名城的深厚文化基础，进而提炼出更深层次的消费雅韵。 *住宅小区可行性研究报告 24 4.34.3 总图布局总图布局 4.3.1 总图布局 从总体布局来看，本项目用地以居住为主，布置了高层住宅、酒 店及综合商业等。配套公建包括商业服务、会所、幼儿园、活动设施、 物业管理用房及相应配套设施，如：地下车库、变配电站等。小区规 划本着“以人为本、尊重自然”的原则，以北部的公共绿化带为构图中 心，以东西向自由灵活的曲线形道路为骨架，将整个小区串联为一个 整体。环绕中心绿化布置四个小的组团，增强了中心景观的通透性并 提高了小区的景观均好性。既有中心绿化又有组团绿化，既有公共空 间有半公共空间。自由灵活的布局打破常规方正整齐的设计模式，带 给人置身小区步移景异的感受。规划布局充分尊重与周菌环境的对话 关系。由于小区西隔滨河东路与汾河相望，因此小区西南角是人气最 旺的地方，在这里布置会所和主入口，为小区带来盎然生气。为了充 分利用西面的汾河的景观价值，并考虑到滨河东路上观赏小区的视觉 形象，在东侧布置三栋点式高层和一栋高层酒店，并稍微旋转角度， 不仅使区内建筑争取到了最多的能观赏到湖景的户数，同时又加强了 从东侧望小区给人的通透感。北侧的公园既可以与周边的用地共享， 也带给环绕它布置的住宅充分的景观享受。沿南侧森林路和东侧、北 侧的规划道路布置沿街商业和配套服务设施，将闹区集中在外部，不 影响小区内部的宁静幽雅的环境，幼儿园放在南部，既交通方便也日 *住宅小区可行性研究报告 25 照充足。建筑立面大气经典，层次丰富，稍微旋转的建筑布局，活化 了空间，体现了现代住宅小区的墓本特点。 4.3.2 交通规划 目前，太原私人拥有汽车的数量呈快速增长的态势，居住区内机 动车行使与停放已成为一个重要问题，合理进行交通组织并建立与景 观相配合的有序的道路系统是重中之重，并成为一个住宅小区品质的 重要衡量标准， “人车分流”是解决问题的理想方法，本规划最大限度的 实现了这一理念。方案在小区的出入口附近设置地下停车场出入口， 车辆在入口处直接进入车库，不进入小区内部。车库入口处设 25 辆 停车位，满足访客临时停车需求。区内住宅地下停车库面积约为 6 万 平方米，共有停车位 1972 辆，停车率为 1.0 辆户。公建机动车停 车位 0.6 辆100 m2，地下停车库和地上停车位基本可满足本区停车 需求。住户均可通过地下车库直接到达住宅单元，提高了住区的舒适 性和品质。小区内部的步行道系统形成环路，不仅强化了组团，同时 利于满足消防要求。整个路网形式活泼，充分体现了“通而不道，畅而 不直”的设计原则。 4.3.3 绿化布局 环境景观是保证现代住宅小区品质的核心内容，小区绿化系统分 为中心集中绿地、组团绿地及道路绿化带三个层次。本规划充分利用 较大的集中公共绿化区，灵活地布置各种绿化、广场、活动平台。并 *住宅小区可行性研究报告 26 且利用地形的高度变化做出一些台地式绿化，充分实现花园式小区的 梦想，提高住区品质和可识别性。组团绿地为居民提供舒适的绿化空 间和适宜的硬地铺装活动场所，成为居民的“室外起居室”，增强居民 交往。每个组团可分别设置主题，提高住区的可识别性及趣味性。商 业裙房屋顶设置屋顶绿化，与小区内道路绿化、平台绿化一起形成错 落有致的立体绿化系统。 为了加强小区内部空间的连贯性和景观通透性，各个组团景观均 向中心绿化敞开。通过两条斜向的轴线，将南侧的两个组团景观和中 心绿化相连。沿轴线布置广场、平台、小品等等，各种景观互相渗透， 从而形成点、线、面组合起来的完整绿化景观环境体系。 4.44.4 建筑工程建筑工程 4.4.1 设计规范 1、 住宅建筑设计规范 （GB50368-2005） 2、 智能建筑设计标准 （GB/T50314-2000） 3、 民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分） （DBJ04-216- 2006） 4、 建筑结构可靠度设计统一标准 （GBJ50068-2001） 5、 建筑结构荷载规范 （GB50009-2001） 6、 混凝土结构设计规范 （GB50010-2002） *住宅小区可行性研究报告 27 7、 建筑地面设计规范 （GB50037-96） 8、 建筑抗震设计规范 （GB50011-2001） 9、 建筑设计防火规范 （GBJ16-87 2001 年修订） 4.4.2 户型设计 1、户型设计做到四明（明厅、明卧、明厨、明卫） 。起居室与主 卧室考虑好的景观与朝向，冬季最大限度地利用太阳能，夏季便于穿 堂风，降低室内温度。平面布局合理，室内空间功能区分明确，厅房 平面方正，每户内均配有足够的储藏空间、卫生间的布置与大小满足 规范要求； 2、追求经济紧凑的布局，强调住宅的均好性和实用性，积极运 用科技手段，在设计中合理组织各功能空间的平面关系，明确各行为 空间的专用性，减少互相干扰，以满足不同功能的要求； 3、在结构上考虑房型的灵活分隔，可根据业主的要求进行各种 不同的厅室组合，使住宅具有可持续发展性；符合模数的厨卫设计， 节约能源，节省材料，方便工业化生产。将两个至三个开间合并为一 个开间来设计，使用轻质隔墙材料分隔空间，以提供更大的灵活性和 更广泛的适应性。 4.4.3 结构设计 结构体系设计应满足安全性、耐久性、经济性和施工简便的规定 与要求。结构设计使用年限不少于 50 年。 *住宅小区可行性研究报告 28 高层住宅建筑采用剪力墙结构。为住户提供安全舒适的生活空间。 建筑抗震烈度为 8 度，安全等级为二级。墙身及楼板隔音减噪设计， 标准为二级。围护结构采用新型节能墙体，达到国家标准规定的节能 50%要求。地下室防水等级为一级，采用卷材防水。屋面防水等级为 二级。 酒店、综合商业采用剪力墙结构，安全等级为二级。 多层建筑采用钢筋混凝土框架结构，安全等级为二级。 4.4.4 建筑设计 现代主义建筑的自由简洁符合开拓发展的时代精神，在色彩的运 用上采用黄、褐色调达到历史感的隐喻效果，给人以耳目一新的感觉。 普通住宅：层高 2.8 米。 顶层住宅：层高 3.15 米。 酒店：层高 3.3 米。 商业用房：层高 3.9 米、4.2 米。 其他建筑物层高由设计确定 4.54.5 给水设计给水设计 4.5.1 设计依据 1、 建筑给排水设计规范GBJ50015-2003 *住宅小区可行性研究报告 29 2、 室外给水设计规范GBJ50013-2006 4.5.2 给水部分 1、用水量 本项目最大用水量为 1040m3/d。 其中：居民用水以 150L/ 人.d（5990 人） 。 商业及公建用水以 3.0 L/ m2.d。 绿化洒水以 2.0 L/ m2.d。 不可预见用水量按以上用水量的 10%计。 共计 1144m3/d。 2、水源 本项目供水主要是住宅生活用水、商业及配套公建用水、绿化及 消防用水。给水管线由配套市政给水管引入，经小区规划路输送至小 区布设的蓄水池，经加压后再送往各用水点使用。 3、主要设备选择 为保证项目用水的均衡供应，项目中需新建 3 座 500 立方米贮 水池，配套下分式枝状管网，给水管材料采用 PP-R 新型塑料管，热 熔连接，以满足项目供水要求。 4、消防给水及应急设施说明 建筑室内消火栓用水量为 30 升/秒。室外消火栓给水量为 20 升/ 秒。按同时火灾次数一次，火灾延续时间 2 小时计算，最大消防用水 *住宅小区可行性研究报告 30 量为 360 m3。 水喷淋用水量按中危险级级，用水量 20 升/秒，火灾延续时间 1 小时，用水量 72 m3。 消防水喷淋总用水量 432 m3。室外建 500 m3消防水池 1 座，消 防水池设两条供水管给水池供水。 4.64.6 排水工程排水工程 4.6.1 设计依据 1、 建筑给排水设计规范GBJ50015-2003 2、 室外排水设计规范GBJ50014-2006 污水量按给水量的 80%计算，污水量为 915 m3/d。 排水系统分为排污水系统和排雨水系统。 4.6.2 排污水系统 排污水系统：室内洗涤污水和粪便污水采用合流制系统，污水管 采用 UPVC 双壁波纹管；接口采用承插橡胶圈接口；管道基础原土夯 实后铺 100mm 毛砂垫层，沟槽回填土时，管道管腔到管顶部分回填 物均应采用毛砂回填。压实系数不应小于 0.95；排污水管道设置在规 划用地内道路下面，呈枝网状通向各建筑物，污水管线经楼前规划位 置布设的管线收集后排至污水处理站，经二次生化处理达标后，经院 内污水管道排入城市污水管网统一处理。 *住宅小区可行性研究报告 31 室外、室内排水系统由卫生器具、存水弯、管道系统、检查口、 清扫口、室内检查井及地漏组成。 4.6.3 排雨水系统 屋面雨水经落水管流经地面与地面雨水汇集到排雨水管沟，地面 坡度为 0.4%，雨水沿地面坡度排入生活区雨水系统，统一排放。雨 水口设置间距 40 米。 雨水量计算 雨水量计算公式采用 Q=qF 式中：Q雨水设计流量（L/S） q暴雨强度（L/S.ha） F汇水面积（ha） 径流系数，取 =0.6 暴雨强度 q 依据总体规划采用太原市暴雨强度公式 q=1446.22（1+0.867LgT）/（t+5）0.796 式中：T设计重现期：取 T=1 年 t降雨历时（min） t=t1+mt2 t1起点集水时间，取 10min t2管内雨水流行时间（min） m管渠延缓数，取 m=2 *住宅小区可行性研究报告 32 排雨水管网采用 UPVC 隔声塑料管和钢筋砼预制管。 4.74.7 供电工程供电工程 4.7.1 设计依据 1、 民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92 2、 住宅设计规范GB50096-1999 2003 年版 3、 低压配电设计规范GB50054-95 4.7.2 负荷等级及容量 消防用电负荷为一级；电梯、排水泵、生活泵等重要用电负荷为 二级；其余用电负荷等级为三级。 用电负荷计算：住宅负荷为 40W/ m2（面积 214832 m2） ，商业及 公建用电负荷为 50W/ m2（面积 71347m2） 。经计算：住宅用电负荷 为 8593KW，商业及公建用电负荷为 3567KW。 供电负荷：12160 KW。 4.7.3 供电系统 具体设置方式和开关站电压等级与供电所商定。 在高层住宅、商业等一层或地下层设置配电间，配电间出线引至 强电管井，电源沿强电管井引上，管井内设明装电表箱，电源引出表 箱后送至住户配电箱。 对重要负荷由二路电源供电，末端自动切换。 *住宅小区可行性研究报告 33 每个用户的住户配电箱配出回路至照明、空调、插座等负荷。 高层配电干线采用分支电缆，多层采用铜导线。室内配电分支线 采用 BV 导线穿 PVC 管或金属管暗敷。 4.84.8 电信、有线电视电信、有线电视 4.8.1 电信工程 本项目电信由市通信公司就近引入，由通信公司布线并设分线箱， 根据用户需要安装电话。住宅每户配置 1 部电话，商业、公建按 30 m2配 1 部。 4.8.2 有线电视 有线电视由太原市有线电视台提供，就近引入，经光电转换送至 各户。传输频率为 860 兆，双向传输，每户设两个终端，收视电平 683db，收视标准为四级以上。 4.94.9 采暖通风工程采暖通风工程 4.9.1 设计依据 1、 采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003 2、 民用设计防火规范GBJ16-87 2001 年版 3、 住宅设计规范GB50096-1999 2003 年版 4、 民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）山西地区实施 *住宅小区可行性研究报告 34 细则（第二阶段） GBJ04-216-2006 4.9.2 采暖室外设计计算参数 冬季采暖计算温度：-11 V=2.2m/s 冬季通风计算温度：-6 夏季通风计算温度：28 当地夏季大气压力：919.6hpa 当地冬季大气压力：933.3 hpa 4.9.3 热源 热源为城市集中供热系统,由供热管网提供 80/60低温热水。 4.9.4 热负荷 根据国家规范，结合太原市的实际情况，供热指标住宅采用 60W/ m2，公建采用 80W/ m2。负荷为 17038KW。 4.9.5 采暖系统 建筑室内采暖系统分区设计，除门厅系统为水平串联外，其余采 用双管上供下回同程系统。采暖系统供回水干管分别敷设在建筑物顶 层和地下室内，沿墙敷设。各层均装设三通调节阀。并根据使用情况， 自行调节温度。 室内干管尽量沿墙布置，系统布置应力求各环路压力平衡，干管 宜按“先北后南”的水流方向进行设置。 住宅采暖系统采用分户计量,分室控制,采暖方式为散热器采暖. *住宅小区可行性研究报告 35 4.9.5 通风系统 建筑内设置机械排风系统，防烟楼梯间设置机械加压防烟系统。 4.104.10 燃气工程燃气工程 本项目生活燃料为天然气。管网送至小区内调压站,经管道送至各 用户。燃气用户用量按一户一台煤气灶考虑。 第五章第五章. .环境影响评价环境影响评价 5.15.1 项目建设过程中的环境影响项目建设过程中的环境影响 建设项目一般都会引起所在地的自然环境、社会环境和生态环境 的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响。环境评价是在 研究技术方案，调查环境条件，识别和分析拟建项目影响环境的因素， 提出治理和保护环境措施，比选和优化环境保护方案。 本项目在建设过程中应引起重视的环境问题主要有施工人员生活 垃圾和生活污水的处理，机械与运输车辆运行时产生的噪声和废水废 气的处理，施工过程中废弃或丢弃的砼砂浆的处理以及运输车辆产生 的粉尘处理问题等。这些问题处理不当，将有可能对周围的生态环境、 大气环境、人民群众的健康产生不利影响。针对以上问题，应按照有 关规范要求进行处理，防止各种污染的发生。 *住宅小区可行性研究报告 36 5.25.2 环境保护