北京清境明湖二期产品力提炼.ppt

清境明湖二期 简 报 产品力提炼 2006年 8月27日,目 录,一、区域环境 二、基本资料 三、户型配比 四、样板间主力户型 五、销售亮点分析,六、销售问题况分析 七、生活空间机能 八、客源分析 九、 锁定准客源,一、区 域 环 境,自 然：位于朝阳公园西路西侧，北侧有朝阳GOLF球场，附近有 亚洲最大的城区公园朝阳公园，占地288公顷。周边鳞 次栉比都是高级住宅居住项目，外部的自然绿化环境较基 地内具吸引优势。 其他公园：红领巾公园、团结湖公园、嘉林花园、农展馆。 交 通：位于朝阳区东三环路长虹桥东侧1000米路（农展馆南路） 北，朝阳公园西路西侧。东至京达国际售楼处，西至中朝 大厦，北临博雅园公寓。多线公交车815，710，115路 ，交通非常方便。 商 业：商务：燕莎经济商圈、使馆文化圈、国贸商圈毗邻京客隆 超市周边配套机能基本是满足居民日常生活所需的商业基 础设施，邮政、银行、医院、学校公建配套完善。,区 域 环 境,公共建设: 基础配套设施完善，例如： 运动场馆：朝阳公园周边已有网球馆、游泳馆、高尔夫球练习场等 运动场馆。距离朝阳体育馆、金水湖保龄球馆、安迪卡 丁车俱乐部都不远。还有朝阳广济堂高尔夫球俱乐部、 朝阳高尔夫俱乐部、朝阳网球俱乐部、郡王府体育馆。 餐 饮：快乐站、感觉、充电吧、演艺吧、银丝带、蓝博星、苏 茜黄、TONYBAR、等酒吧，以及朝阳酒吧文化广场 ，肯德基、麦当劳餐厅等餐饮设施。 教 育：团结湖一、二、三中，水碓子中学，80中，水碓子幼 儿园，双语幼儿园，首都经贸大学。 医 院：水碓子医院、团结湖医院、北京妇产医院、朝阳医院。 邮局银行：金台路邮局、工行、建行、农行都有分布。,二、基本资料,香港许李严（外立面、平面）；HOK亚洲太平洋李屏（一楼会所、大堂、样板间）,三、户型配比：6种户型，共160套，其中复式8 套 ，平层152套。平层一层8户，共19层。,四、样板间主力户型（一） 边单元A户型：261.09平米 优点： 1、平均一梯一户，单纯。 2、各单元空间，格局方正。 3、玄观做隔挡设计，可放置鞋柜、衣帽柜等。 4、客厅朝南，采光佳。开间至少6米。拐角三面窗，既增进采 光又好放置家具。 5、餐厅方正，方、圆桌摆放皆适合。且有侧窗采光。面积够大 可自成一区。与客厅面积形成一体，达63.88平米。 6、厨房21.55平米，方正好用，岛台做法可成为专业厨房。中、 西厨兼备。连接户外平台，采光佳，可作花园洋房，增添生 活情趣。,7、主卧朝南，采光佳。大面窗设计， 尽情吸纳阳光。开间4.35米，主卧面积26平米；衣帽间4.55 平米，完全不浪费空间使用方便。卫生间约7平米，干湿分 离，双台面。朝南外凸区可作室内阳台，面积6.11平米，即 是阳光区又是景观区，可放置家具或盆景等装饰物。 8、双卧室套房，且次卧套房卫生间有采光，淋浴享受情趣。次 卧一朝北有采光角窗，开间近5米，拐角可运用增进情趣之 摆放。面积近17平米。 9、次卧二开间达3.5米，面积约14平米。 10、书房开间2.95米，面积12.71平米，正面采光。 缺点： 1、没有用人房、洗衣设备房、储藏室规划。 2、过道过长，须以技巧手法表现于样板间，同时使得采光明亮， 否则板楼进深达24.4米，中央为暗区。,样板间主力户型（二） 非边单元B户型：245.75交房标准 优点： 1、同上。 2、客厅开间5.3米，南侧内采光房宽而完整。 3、次卧一缩小为14.05平米，但仍保有套房卫生间。 但卫生间面积缩小。 4、厨房外平台改为南北长条形。 5、书房采光改为在角落处。 缺点： 1、交房标准的内容依然未定，不利于客户肯定。 2、长廊过道采光问题仍需解决，宽度1.1米，不够舒畅。 3、无用人卫生间、洗衣设备间、储藏室规划。,样板间主力户型（三） A2复式户型460.02平米下层 优点： 平均一梯一户，单纯。 稀有2户，同时可作以大带小的销售引导。 各单元空间，格局方正。 无玄观隔挡，但设置有独立客用衣帽间。 客厅朝南，大而方正，开间6.2米，结合角窗采光极佳。客厅外阳台面积12.89平米，可做更直接的户外赏景之用。 6. 休闲室等同FAMILY ROOM，开间3.45米，结合室内阳光区，采光完整。此为弹性空间，例如作酒吧，可提供大户人家社交机能。同时。内含卫生间，亦可作为客用。可以玻璃等隔屏方式与客厅结合。,7. 客厅后方，可作钢琴区，大而完整，若将整个客厅连 同休闲室，面积可达95.17平米，非常奢华且作到功能明 显区分。 8.餐厅位于北区，北侧开间7.8米，深度5.45米，整体面 积39.52平米，方正、私密、大而完整。角落为采光窗， 采光佳。同时，规划有独立酒吧与浴室，社交功能完整。 9.厨房超过20平米，方正好用，转角岛台做法可成为早餐 台。中央岛台可作为专业厨房用。中、西厨兼备但无法 区隔。连接户外平台，采光佳，可作花园生活平台，增 添生活情趣。 规划有储藏室、用人房，并与厨房连通， 方便用人操作。主卧朝南，采光佳。 缺点： 1、过道过长，须以技巧手法表现于样板间，同时使得采 光明亮，否则板楼进深达24.2米，中央为暗区。 2、无用人卫生间规划。 3、无洗衣设备间规划。,A2复式户型460.02平米上层 优点： 1、楼梯上下可透过东南向，充分延伸视觉景观。 2、电梯可达此楼层。 3、客厅南侧挑空区达到22.84平米，同时结合角窗，采光佳。 4、电视房为弹性使用空间，作为客厅，享有东侧采光。 5、主卧房：32.82平米，开间5.05米，窗户玻璃开间2.9米， 尽情吸纳阳光。衣帽间设置于入口处，属于开放式。卫生 间约7平米，干湿分离，双台面。朝南外凸区可作室内阳 台，面积6.11平米，即是阳光区又是景观区，可放置家具 或盆景等装饰物。 6、规划有三个次卧房，其中北侧的第一次卧房有独立卫生间 6.4平米，且为四件套，浴室有采光。第一次卧有可观景角 窗，采光佳，室内面积达22.6平米，开间5.55米。,7、第二次卧开间2.95米，面积至少16平米，有独立采光。 8、第三次卧面积16.17平米，不但有独立采光，而且有可走出 去的观景生活平台。 缺点： 1、主卧卫生间既无采光且面积不大。同时没有双面盆规划， 机能不够。 2、没有洗衣设备房规划。 3、过道过长，须以技巧手法表现于样板间，同时使得采光明 亮，否则板楼进深达24.4米，中央为暗区。 4、电梯不是无机房系统，会产生噪音，对于总价最高的顶 楼安宁性会有影响。 5、屋顶的防水、隔热处理会影响顶楼销售，有效的好的维护 系统，必须明确。 6、东向户，未来景观会被右侧京达国际公寓三期遮蔽视线， 会减弱景观价值。,五、销售亮点分析,一、一楼回车道结合灯光设计规划。下车区为具有装饰性 地面的地毯图形和正式入口，并以入口为标志。 二、前院入口大门两侧有两座雕塑，结合低矮的植物，加 上盆栽植物，可增加视觉舒适感。 三、一楼大堂：利用LIME STONE与皮质墙皮材料做整 体视觉效果搭配，结合透天光的中央园林水景与代表 中国竹节的运用，可实现小而美的精致特色。 四、大堂放置室内艺术品可以提升整体氛围，若是真品更佳。 五、室内泳池，设计实木平台梯，是一大特色。 六、休闲室，希望能有雪茄房的规划设计。,七、道路和行人区地面铺设材料和饰面以黑色和浅灰色的 花岗石为主体，与建筑外观相呼应。 八、整体建筑外观包含车道雨遮的回车道入口做法，呈现 出的是现代简约的明亮建筑风格。但整体外观的水平 与垂直线条似乎稍嫌繁复。 九、户型面积门槛统一，可诉求客户质感相类似、身份 统一的效应，户数不多，走的就是精雕细琢路线。,六、销售问题分析,一、销售时间节点：9月底要正式开盘销售是不现实的， 因为整体准备工作尚未完成。除了现场的进度外，销 售人员的招聘与训练是另一重点。豪宅的销售，永远 是欲速则不达，宁可准备充分再上阵，更何况如果 要卖好价格。 二、本项目的主要缺点：停工是事实，如何重新包装， 赋予其新的生命力，是首要任务。北京豪宅推广的前 车之鉴：瑞城中心铂宫。同时，基地东侧的京达 国际公寓三期未来完工后，必然会直接遮蔽并影响 最有价值的东向朝阳公园景观性。,对策 1.如何让客户明白豪宅与大杂院的差异。 2.深入比较本项目与北京市场公认的十大名宅有 何不同。 并从中透过比较与分析强化我与其它项目的差异 性，不足处在最短时间内修正，使产品力必须做 到无可取代并具有话题性。 3.样板间的呈现与销售说辞与推广策略，都必须贯 彻以大带小的观念和做法。,三、产品力的改良： 做法 1.北侧园林受限于可规划的深度与面积不足，必须在规划 上做到大隐隐于市的回家入门感觉，豪宅主人既要 方便性又要隐秘性。又要有能兼顾面子的主题性。 前车之鉴：新加坡福景苑。同时，园林树种必须考 量冬季的常绿遮蔽与景观性。 2.大堂回车道的做法，必须结合灯光设计，必须要能显现 气派性。 3.未来会所的健身房与泳池，指导教练的安排。 4.一楼大堂电梯间不够大，宽度仅1.4米，如何减少客户等 待时间，并且让等待不会产生无聊感觉。考虑电梯速度， 以及艺术品的装饰摆放。,5.一楼室内泳池的四周美化设计，包含灯光。 6.样板间B户型，既然作为交房标准，内容必须尽快定 案。同价值套餐的可能弹性？例如：实木地板的种类。 7. 室内装修设计的顾问准备。范例：和乔丽晶。 8.样板间目前的设计能量，整体质感，豪宅的生活品位仍 显不足。 9.样板间、一楼销售大堂的施工装修必须要在细节处，给 予高强度的要求。 10.大楼整体的灯光设计？ 11.一楼大堂入口大门：金属门框镶手工锻造栏杆与玻璃（甚至是防弹玻璃） 12.物业管理公司，收费标准、服务内容必须尽快定案。,四、材料与系统-产品力的改良： 1.窗户的保温与降噪声值能否再提升？（例如：降噪音33 分贝以上），品牌是否不可变？ 2.空调与新风系统的做法？温度、湿度的可能控制？节能 部分？品牌？ 3.家庭智能化做法？可及范围？ 4.主卧卫生间的奢华性：按摩浴缸？喷头数？淋浴间品牌 与做法。赠送可视液晶屏或音响组。 5.厨房：排油烟方式？（例如：诱导式烟道）。排油烟机 品牌？高吸力、低噪音？使用电力的高功率三口炉，品 牌？大户附赠的双门冰箱。,6.每户户门的独特性、艺术性、防尘性、安全性做法。 量身设计订做。 7.每户门牌的订做。,七、生活空间机能- 豪宅不只是设计建筑，也要设计生活。 一、以 “人” 的需求出发 男、女主人对空间的需求不同 二、智能时代的别墅空间 有深度、厚度、宽度的空间才有生活,男人空间： 炫耀的、社交的、大器的 玄关、Living Room、Family Room 、 餐厅、书房、休闲活动室,一、以 “人” 的需求出发,女人空间： 生活的、虚荣的、服务的、休闲的、 养生的、隐私的 Family Room、厨房(早餐室)、 主卧(衣帽间)、浴室、家庭spa、花园、阳台 *最重要培养亲子关系的互动空间- 餐厅,功能的空间： 休闲室、酒吧、洗衣房（佣人工作房）、 餐台、储藏室、工作间,（1）做到顶级国际公寓级的Living Room 定义为展示家族形象的社交空间 是男主人的Show Room,二、智能时代的高级公寓空间,品味展示观景、装修风格、灯光 形象展示家庭博物馆、珍藏室、家俱摆饰 礼仪展示宴会、派对 服务展示不只满足生活、更满足心灵,（2）做到到顶级国际公寓级的厨房 重新定义为女主人的Living Room 家务的、服务的、休闲的、家庭的、社交的,1、女主人不再是劳动的女人家， 而是美食家、生活家、艺术家、外交家。 2、根据一天女主人的生活时间轴， 规划出早晨、中午、下午、晚上及夜间 应具备的完整细节。,家务的： A、女主人的空间与其它空间地位平等 B、所有材料使用与风格，统整为大户人家的低调奢华、 具备展示形象的功能 C、厨房设定为女主人2位师傅的工作空间， 设置2套工作台面 D、厨柜、设备的尺度模矩均以女性尺度为主体 E、依据各类烹调（欧、中、日)，规划工具、设备、动线配置 F、垃圾厨余之防臭、防菌、防污染处理 G、餐具之清理、消毒、收纳系统化 H、排风、排油烟、空调系统之整体规划 I 、门窗之隔音、防尘、防风、防蚊蝇功能 J、防火、烟等高科技智能系统 K、节能设计的考虑,服务的： A、由师傅采购物品运送进门、至冷藏收纳、清洗处理槽、 洗切台、冷热分类料理台、烹煮区、备餐台面、饮料备 用直到连结餐厅之每一项作 业，予以空间合理化、动线 效率化、设备科技化。 B、可结合计算机信息管理机能，将师傅工作予以计划与管理。 C、与洗衣房动线的连结。 D、厨房有独立的对外出入口、并与工作人员休息房动线连结。,家庭的： A、欧美人习惯必须有的FAMILY ROOM第二副客厅，能为公寓 的有限室内空间为主人带来真正享受空间活动及社交私密 性，并能兼顾观景、采光、大自然情境的互动失家庭氛围。 B、厨房内置用餐台，提供家人早餐、下午轻食、及宵夜， 私密的享受家人的相聚。 C、与阳台或露台结合，引入观日、看花、赏月的观景功能。 D、另区隔出工作员用餐空间。,休闲的： A、由实墙的封闭感、提升到虚墙引景的休闲感。 B、将户内外界线打破，融入亲水与天光的处理、 藉园艺处理维持隐密性。 C、利用采光面与窗型、创造光与影的意境。 D、音乐、视讯设备的享受。,社交的： 女主人形象展示、嗜好的分享、公关家庭化 A、收藏类：手工艺品、餐具收藏、水晶银器收藏、桌面摆饰。 B、创作类：亲子创作、家庭照片展示。 C、嗜好类：专业酒窖控温、控光与保存、茶与咖啡的收藏。,八、客源分析,九、锁定准客源,精准行销： A. 立刻开始搜集并锁定客源名单至少4万笔。 （来源： 达观公司自有购买高级住宅客户名单 开发商整合的名单资源（包含相关厂商） 锁定朝阳公园周边，方圆2.5公里范围内所有高 档公寓项目的住客、租客与看屋族的所有名单， 不论是从现在手头掌握的、透过物业管理公司人 员、二手房人脉关系资源、曾经销售一手房的销 售人员，项目开发商领导资源，设计师，设计单 位，施工厂商，装修厂商，材料供应商，送报纸 的，送牛奶的，政府相关可查资料的部门. 订定奖励办