房地产开发项目可行性研究.ppt

第四章 房地产开发项目可行性分析,房地产开发与经营,第一节 房地产可行性分析概述,一、房地产可行性研究的概念和作用 （一）房地产可行性研究,是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、并对多个方案进行优选的科学方法。,（二）房地产可行性研究分类 按照所处的阶段和研究的详细程度不同： 投资机会研究，初步可行性研究和详细可行性研究,按照研究的对象提供的现状条件不同： 土地以及开发项目的可行性研究，房地产综合开发的可行性研究、续建房地产开发项目的可行性研究和房地产可行性研究 根据房地产项目的用途不同： 居住用途、商业用途、办公用途、旅馆用途、餐饮用途、娱乐用途、工业用途、特殊用途、土地开发项目可行性研究,（三）房地产可行性研究的作用 1、投资决策的重要依据 2、是项目审批的依据 3、也是项目资金筹措的依据 4、是编制设计任务书的依据 5、是开发商与各方签定合同的依据,根据项目未来获取收益的方式不同： 出售型房地产项目、出租型房地产项目、混合型房地产项目可行性研究,二、可行性研究的步骤和内容,（一）房地产可行性研究的内容 项目概括 市场分析和需求预测 规划方案的优选 开发进度安排 项目投资估算 资金的筹集方案和筹资成本估算 财务评价 风险分析 国民经济评价 结论,三、房地产可行性研究报告及注意事项,（一）房地产可行性研究报告 封面、摘要、目录、正文、附件、附图,（二）房地产可行性研究注意事项,（二）可行性研究的步骤 组织准备 资料收集及市场调查 开发方案的设计和评价 详细研究 编写研究报告书,一、房地产项目反映财务状况的指标体系 价值型、效率型、期限型指标 动态，静态评价指标,第二节 房地产项目的财务状况分析,二、房地产项目反映财务状况的指标计算,（一）财务净现值,某开发项目方案预测表,（二）财务内部报酬率,试算法计算FIRR的一般步骤如下： 第一步：初略估计FIRR的值。iFIRR,为减少试算次数，可先令FIRRic。 第二步：分别计算出i1、i2(i1 i2）对应的净现值FNPV1和FNPV2, FNPV1 0,FNPV2 0。 第三步：用线性插入法计算FIRR的近似值，其公式如下,（三）投资收益率 投资收益率=年净收益/投资总额x100% （四）静态投资回收期和动态投资回收期 静态投资回收期：,Pt（累计净现金流量开始出现正值的年份1）上一年累积净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量,= 0,Pt （累计净现金流量现值开始出现正值的年数1）上一年累积净现金流量现值的绝对值/出现正值年份的净现金流量的现值,三、房地产开发项目成本费用估算方法,（一）土地费用估算 土地征用拆迁费 土地出让地价款 土地转让费 土地租用费 土地投资折价,（二）前期工程费 规划勘测设计费 可行性研究费 “三通一平”费,（四）房屋开发费 建安工程费 附属工程费 室外工程费,采用的方法：单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法,（五）公共配套设施建设费,（三）基础设施建设费,（六）开发间接费,（七）管理费：按项目投资或直接费用的3%左右 （八）销售费用 （九）财务费用 （十）其他费用 （十一）税费：固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费等等 （十二）不可预见费：是前面所有费用的3%-7%估算,四、成本费用估算结果的汇总 五、房地产开发项目租售方案及租售收入测算 租售方案包括： 项目出租、出售还是租售并举，出租面积和出售面积的比例； 可出租面积、可出售面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置； 出租和出售的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定； 租金和售价水平的确定； 收款计划的确定,房地产开发项目出租计划及出租收入测算表 单位：建筑面积（m2），销售收入（元）,（一）盈亏平衡分析 又叫量本利分析，是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。 R=B TC=P Q FC Vc Q 其中：R为利润，B为销售收入，P为销售价格，Q为房地产商品数量，TC为总成本， FC为固定成本，Vc为单位 变动成本。,第三节 房地产项目的风险能力分析,一、风险与房地产风险,二、房地产项目分析方法,（二）项目安全率 f=（Q Q* ）/Q 100%,盈亏平衡点，又称保本点，是指开发项目的利润为零时的指标。 令R=B TC=P Q FC Vc Q=0，则有 Q*=FC/（P Vc） 盈亏平衡点销售量 R*= P Q* 盈亏平衡点销售额,三、敏感性分析 （一）敏感性分析的概念,又叫敏感度分析，就是通过测定一个或多个不确定性因素的变化导致的项目经济效果评价指标的变化幅度，了解项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，从而确定不确定性因素对于项目预期目标的敏感程度，根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标。,1、选择要分析的不确定性因素 售价和租金 开发成本 开发周期 空置率和空置期 贷款利率和贷款额,2、选定分析所用的评价指标,5、提出控制敏感性因素的建议,4、判定敏感性因素,3、计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况,（二）敏感性分析的步骤,3、单因素敏感性分析,例：某一开发项目投资基本方案如下，其中Ic=10%,1）选取期初投资、价格（租赁收入）和经营费用为拟分析的不确定性因素 2）选取净现值（NPV）指标作为评价指标 3）计算预测水平下的净现值评价指标，则：,NPV=2000+（600 350）（P/A，I，n） = 2000+（600 350）（P/A，10%，20） = 2000+2508.5136 =128.4（万元） 4）确定敏感性因素的变动幅度分别为10%和20%，并计算变动后的评价指标值。 期初投资的敏感性分析,租赁收入的敏感性分析,经营费用的敏感性分析,作出敏感性曲线图：,128.4,投资,经营费用,价格（收入）,5、排序并确定敏感性因素 价格（收入）经营费用期初投资 6、提出控制方案,二、概率分析 例：某房地产开发项目的现金流量如表1，根据经验和预测，开发成本和销售收入为需要分析的两个不确定性因素，各自可能发生的概率如表2，取Ic=10%，试计算项目的财务净现值的期望值、财务净现值等于零的概率和净现值大于1000万元的累计概率。,表1 单位：万元,表2,P（FNPV0）=1-P（0）=1 P（FNPV1000）=1-P（1000）=1-0.12=0.88,第四节 国民经济评价,一、国民经济评价与财务评价的主要区别 经济目标、价值尺度、折现率、汇率不同,二、国民经济评价的基本步骤,（一）效益和费用范围的调整 （二）效益费用数值的调整 （三）编制表格并计算评价指标,私人项目的目的是使利润最大化，使用的贴现率是由金融市场决定的市场利率。可是，公共项目的实施会把现在的消费转变为未来的消费，重要的是要按照社会最期望的贴现率进行转换。因此，必须对市场利率进行调整以反映社会偏好，这种站在全社会角度选择的贴现率是社会贴现率。简单来说，社会贴现率是指整个社会愿意用将来消费换取现在消费的利率。,影子价格是指在高度竞争的市场上可以通行的某种商品价格的估计数。它是项目分析人员根据某种资源的机会成本，按国际市场供求关系可能择机牺牲的代价估计的。影子价格反映世界范围内资源的稀缺程度和经济中的真实价值。运用影子价格进行项目的经济分析，可以使有限的资源得到最佳的分配，从而提高项目的社会经济效益。影子价格（指国内影子价格）由生产价格和经济效果系数两部分组成。生产价格反映直接成本，经济效果系数反映与供求效应有关的间接成本。比如，一吨煤炭的生产价格为100元，利用一吨煤炭所产生的经济效益即经济效果系数为200元，那么煤炭的影子价格等于300元。,第五节 房地产项目的环境影响评价,一、环境影响与评价 （一）环境影响评价的基本概念,是指对规划和建设项目实施