访谈总结-总工丁沂.doc

访谈内容总结时间2003-6-11被访谈人丁沂被访谈人部门职务总工电话手机Email提问人何平记录人主要内容： Q：九六年到现在您对公司的整体评价是什么，我们应该达到什么，有哪些方面没达到，还应该改进什么？A：我来的时候，93、94、95这三年发展主要是合作开发，主要是卖项目卖地，总体来看，公司一直在发展。但放在历史长河中看，我认为这一段是停滞的，甚至倒退的。这种开发跟市场比，用社会评价，我们是拿来地，没有成本，直接跟人合作，拿钱分成。好的四六分，不好就分的低。那，如果用利润评价，我们的利润很低。人家现在有地，找的都是很好的上亿的合作伙伴，而我们领导一说我们就是，你们最应该搞好房地产，如果你们搞不好太不应该。国土局最近发文，主要针对土地法。因为市场房产公司认为我们花那么多钱，盖房子卖，你们有地直接盖房子卖，这种竞争不公平。所以国家要对资源进行限制。这对我们这些拥有资源的公司，实际上是限制住了。国土资源部一直要对国有土地进行梳理，好好整理储备。这个政策一出台我们必定要受到影响。但是在这个政策开始有动静，到现在有两年了，我们一直，没有准备。所以，没有土地的时候我们怎么办，成了大问题。像我这样的，好多机会看过去了，信心理想都淡了。2001年三月份有一个政策，到今年三月底就结束。我们没能抓住机会进入市场运作，现在就很被动了。我们现在实力，自己说，自己没有实力。现在很多投标需要一级资质，我们现在连投标资质都没有。现在市场都挂牌了，我们如果不改，肯定会被市场淘汰了。很多员工也在说：“我们还能活几年”。这几年走了很多人，有的当老板有的当副老板都混的不错，我们也进了一些学生。但是人心还是有想法Q：我们成功因素除了土地，内部运作而言成功因素有哪些？A：最近三五年，都是九八年以前跟人家谈的协议，带过来的。所以这些并不是我们真正的开发项目没有一个。我说我们应该选择好的项目，好的地块进行开发。但是现在，我们根本没有选择的余量。必须开发的地块没法选择。 本来我们选过好的项目，但是刚启动，那块地就被拿走了。是新华社还是什么地方要合作，这算什么，我们作的还是人家作的。Q：A： 现在这个地属于我们或别的使用单位。别的地你看上了，人家需要钱，我们领导说没有钱，买不了。我们领导比较民主，遇事不拍板。我们公交很多地属于场占用地，如果我们没有把场站开发做完，国家不同意再给我们土地。我们现在有一个项目#，总公司看开发公司闲着，于是就把人家公司的一块地拍板给开发公司，就这一个项目是总公司支持。我就觉得我们选择的都没有干成，而作的都是没有选择的。Q：那么内部管理您觉得有什么A： 内部管理现在倒是比较健全，刚开始是项目式的部门，现在是各个部门比较齐备。公司现在对各部门各岗位的资质和人数有要求。我们现在做的还是比较齐全。只是与公司发展不配套。配置不合理。我们必须重新配置人员Q：你的岗位在公司发挥的能量怎么样？A：总工本来是很重要的角色。应该是这样但实际并不是这样，总公司领导除了看这个，还要看跟你感情深不深。Q：那么岗位职责分的清楚吗A： 岗位职责本来很清楚，但领导分工不清楚，这等于空了。比如工程技术部门应该归总工管，但是又归哪个副总了，总工就被架空了。有人说总工管事不管人，那不可能。因为不管人就管不了事。他跟自己的主管领导汇报肯定不会跟总工汇报。Q：现在总工好像被挂在空中，是很奇怪A：我现在不可能整天到下面转去，应该你有问题找我来问，不能我找你去。Q：您认为我们现在成功的项目，但不是我们从头到尾设计策划建筑施工。之所以企业还往前走，是因为我们前几年选择的项目，所以我们还在往下做。我们现在还没有董事会。A：国营企业人家都说不行了，但是这几年我们公司还在往前发展。后来我们领导跟我说国营企业有保持国家稳定的责任，所以我们虽然做的不好但是我们不会轻易裁人。总有人帮你。Q：甘露园市场定位A： 那个地方本来没有市场定位，我们参照旁边的楼，人家作成什么样的我们也作成跟别人一样的。Q：A：我原来想说房地产购买群体不成熟。现在我认为不是。你看商场里的电器都卖出去了并不是真正的销不出。因为人们各有所好，我们看到很多项目似乎不好，但最后都卖出去了。有人说我们需要经营人才，其实我们都需要，不仅仅需要经营人才。技术也需要，工程也需要。经营部门是一个部门，不是整个工厂，他策划一个项目，不懂技术不行。Q：但是设计应该是经营人员更清楚A：设计应该是设计院更清楚，他们最清楚什么户型更合理。Q：那么我们现在作前期规划的人也应该懂得技术A： 没有，现在一个也没有。前期部只有三个人。不懂技术也没有职称没有学历。Q：工程技术部呢A：工程技术部，有一个部长，还有一个副部长。有一个学的微电池，还有两个小青年。建筑结构水暖电结构，现在我们连人都不齐。包括一些优秀的公司，他们都是自己完成职能，。而我们总是外包。好多过程我们主动把选择权交给别人了。这个做法Q：国家法令最近的检查制度，对市场有什么影响A：整顿清理房地产行业。现在有真正有资质有项目的并不多，很多都是炒卖地皮炒作市场。他们都把市场弄乱了。所以现在需要进行整理。整理可以把市场秩序规范放在市场中进行竞争淘汰，最后剩下几个巨头。以前我听朋友说，英国有钱人住城外，穷人住城里。因为富人有钱买的起城外的房子。穷人只好住在城里了。他们完全由市场选择。而我们的市场跟国外市场不一样，原来人们希望住大房子，但是卫生要有人打扫。北京最近140平米以上的房子不好卖。而100平米以下都是好卖的。广州100米可以作三居我们只能做两居，南方追求低容积率，而我们还在追求高容积率。我们设计如果合理就能够有市场，但是我们现在不能跟上发展趋势，我们就会失去市场。不过北京很多房地产我们去看了不少，好多人都听他们说，我们是内行一看就明白。有的看着挺好，实际什么都不是，买了就上当。大部分都跟介绍的不一致。可是也有很多人买，我想市场真的客户还不成熟。有的房产开发售卖都有不同的背景。你看鲁艺在昆玉河开发的房子，面积也不小，并不是经济适用房，但是他有政府背景。北京的房子究竟谁买了。中低档的房子北京人买的多，还有些是企业买的。高档房子外地人，民营企业家，高级官员买的多，还有海外买的多。外地人有钱，他们挑高了北京市场。买了房子可以储值。房子开发作为一项科学技术会越来越合理。Q：您认为我们公司现在开发应该开发哪一类型的房产A： 这个，需要根据地理位置开发，好的地理位置不能开发太低档的。Q：你的意思是我们要先选择土地。A：我们还要看市场环境，开发项目定位一定要根据市场环境不能是公司自己需要。我们要用中长期规划，不能没有后续项目。我们一定要先选择土地，然后再根据环境进行定位。Q：万科的特色是用精品设计，作精品房屋。现在作品牌是不是？A：我觉得品牌房产还是炒作居多，想奥林匹克花园，我看里面的体育设施文化体现并不突出。所以，大多数并不是真正创造一个品牌，而是炒作品牌。我们公司总应该有几个知名的楼盘，这样才能Q：我们公交地产未来走向应该有什么样的走法。应该解决什么问题A：从我心里讲我觉得很难办。 未来什么样我一时也说不清。现在我们要解决的问题首先是他的性质。性质由国有企业的一个下属房地产，变为真正的市场运作的房地产工作。要我说私营化最好。还要管理科学。包括进人机制，用人机制，奖惩手段。这些都很重要。不能任人唯亲。一个企业就像一个家一样。如果我们没有好的家长就不会有好的家庭。企业没有好的一把手，德才兼备，很难选，企业发展好坏跟企业一把手有很重要的关系。一把手要会选人会用人，要有好的思路。别像我们这在用人上呢，我们需要全面质量管理。不能上层管理者好，下面人都吊儿郎当，这也不行。人才配备要合理。Q：发展道路选择A：大多数房产公司需要一些背景，我们没有。那么我们必须找到优势。原来有地，现在没有了。那么有什么，要么有力气，有钱、有技术，总要找到优势，不然没有意义了。Q：我们现在准备开发的土地都是有要求的，我们怎么进行因地制宜的开发。A：那么，我们需要政策，需要总公司支持。我们如果仅仅用现在的地作场站建设，那肯定不行。我们要面对市场。Q：我们现在是总公司下属，是总公司面向房产市场的窗口。我们不给总公司作给谁作。肯定不行。A：那么我们现在就是必须跟总公司进行磋商，有很多地开发成本太高了，开发完几乎不挣钱，那我们为什么要去做，这样很麻烦的。Q：房产企业做成功需要几方面A： 第一应该是人，现在几个搞的不错的房地产公司一把手都是非常不错的。不见得非要学这行的，帅才要有战略意识。一把手很重要。第二应该是政府支持。人际关系和背景关系都是发展的支柱。对于公司有了政府背景应该能够。第三应该是所有制问题。我知道一个农民八几年开了个出租公司挣了些钱，就想作房产。捷达轿车送出十四辆。他们这样的企业就比较灵活。像我们这样的企业就不行。Q：万科老板王石就说自己是没有任何背景关系，他就亟判成功。所以成就事业。A：可是，他的手下都是名校毕业