泸西县住房保障规划.doc

泸西县 “十二五”住房保障规划（20112015年）为进一步推动泸西县住房保障工作的发展，建立和完善住房保障政策体系，切实改善住房困难家庭居住条件。根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）和住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、农业部、国家林业部关于做好2010年住房保障规划编制工作的通知（建保201091号）等文件精神，结合泸西住房保障工作实际，特编制本规划。一、基本现状（一）“十一五”期间保障性住房建设情况1、城镇廉租住房建设情况。调查统计结果显示，目前，泸西县城需廉租住房保障的家庭有2362户，其中：县城1778户，圭山煤矿584户。已建成的廉租住房：2007年至今，我县通过实施廉租住房建设，已解决了694户低收入家庭的住房困难问题，其中：一期（馨秀苑）廉租住房建筑面积3000平方米，投资390万元，解决了44户；二期（颐馨苑）廉租住房建筑面积5300平方米，投资748万元，解决了107户；三期（阳光花园）廉租住房建筑面积24218.9平方米，投资3572.16万元，解决了543户（正在开展配租工作）；四期（文馨苑一期）廉租住房建筑面积9000平方米，投资1170.2万元，可解决180户。正在建设的廉租住房： 2010年廉租住房项目城区12650平方米（文馨苑二期），投资1826.8万元，可解决253户；圭山煤矿9600平方米，投资1386.3万元，可解决192户。到2010年底，泸西一共可以解决1319户低收入家庭的住房困难问题，剩余的1043户，通过2011年至2012年廉租住房建设，基本可以全部解决。2、定向廉租住房建设情况。2008年度，教育系统建设廉租住房110套、5500平方米，投资550万元。2009年度，教育、卫生系统建设廉租住房309套、15450平方米，投资2008.8万元。2010年度，教育系统即将建设廉租住房145套、7250平方米，投资1046.9万元。（二）“十一五”期间保障性住房建设存在的问题及矛盾1、保障对象向多元化转型。当前廉租住房保障的对象主要是民政部门所确定的“低保”户，而一些刚刚毕业参加工作的大学生、进城务工人员等群体，也是一个不可忽视的住房困难群体。随着城市化进程的加快，这些群体还将不断地扩大，如果这些群体的住房问题得不到解决，将会严重影响城市的发展和经济的繁荣。2、收入线划分困难，监督难度大。住房社会保障体系不仅应该保障低保家庭中的住房困难户，也应保障那些既买不起房又非低保的住房困难户，随着保障对象范围的逐步扩大及保障群体的多元化，调查落实保障对象的工作难度也越来越大。由于我国没有建立个人信用制度和个人收入申报机制，居民的“隐形”收入没有办法统计，因而划分居民收入线的基础将变得很薄弱，实施起来也非常困难，且在对保障对象实施动态管理的过程中，监督管理的难度也非常大。3、县级配套资金压力非常大。按相关文件精神，上级补助资金仅为700元每平方米，县级配套资金压力非常大，要保证廉租住房建设顺利进行，只有通过配建商品用房、先租后售等方式，才能形成有效的资金链，一旦某个环节错失，建设资金将无法得到保障，但从目前推行的先租后售工作来看，廉租房的出售效果并不是太理想，回笼资金的难度仍然很大，资金紧缺问题不容忽视。二、基本形势分析（一）保障对象分析截止2010年7月底，城区居民总户数34611户，总人口为115920人，户均3.2人，人均住房面积为30.37平方米。廉租住房应保障的对象有2362户（含圭山676）、5446人，通过“十一五”期间实施廉租住房工程，可以解决1319户低收入家庭的住房 困难问题，剩余的1043户，通过2011年至2012年廉租住房建设，基本可以全部解决。但是随着住房保障对象的拓宽，保障对象的多元化，泸西的住房保障对象预计将以20%速度递增，保障性住房建设任务将随之加重。（二）政府保障能力分析由于泸西县经济发展还相对滞后，城市综合建设发展资金尚不充裕，同时城市低收入人群数量较大，所以规划期内解决存在困难很大。泸西县财政预算可用于解决城市低收入家庭住房困难的仅能根据国家和省、州相关文件进行资金配套，完全靠自身力量很难在规划期内完成规划目标。因此泸西县在解决城市低收入家庭住房困难的问题上，除了尽可能地通过各种渠道扩大廉租住房房源外，还需要尽量争取国家和省、州的相应资金配套支持和政策支持。三、解决思路“十二五”规划期内，按照“总量控制、区域平衡、项目落实”的总体要求，坚持以满足不同收入层次住房需求为导向，有针对性地加强对房地产市场的宏观调控，实现住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产业健康、协调、稳定发展，维护社会的和谐稳定和经济的可持续发展。四、规划指导思想以解决低收入家庭住房困难为出发点，调整住房供应结构，加大住房保障力度，逐步健全和完善住房保障体系、扩大住房保障的覆盖面，实现社会大局和谐稳定。以“居者有其屋”为目标，强化住房保障工作，发挥政策引导作用，逐步解决城镇低收入家庭住房困难问题，努力构建和谐人居环境。五、规划基本原则保障性住房建设规划将坚持与社会发展相一致、与市民多层次的住房需求相适应、与环境承载力相协调、与房地产市场调控相结合的原则，重点发展廉租住房，切实保障中低收入住房困难家庭的基本居住条件；保障性住房规划编制坚持目标合理、标准适度、因地制宜、统筹协调的原则，综合平衡政府财力和各项公共支出，量力而为，科学制定住房保障目标，合理确定住房保障方式和保障标准。六、规划实施预测规划以实现和谐社会以及节约型和环境友好型社会为根本目标，通过宏观的调控、政策的贯彻落实，引导和建立符合国情的住房建设模式和消费模式，以满足人民的住房需求和泸西县城可持续综合发展的需要。1、以完善市场为主导，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于住宅用地供应总量的70%；2、新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重达到住宅开发建设总面积的70%以上；3、建立多层次、多渠道的住房供应体系，满足不同收入层次居民住房的需求，逐步完善住房保障体系；4、基本实现城镇人口户均拥有或租住一套住房，完全解决双特困家庭的住房问题。5、以新区建设为龙头，逐步带动泸西房地产市场的建设和完善，进而带动泸西城市的经济发展和人民生活水平的提高。6、科学确定土地政策和配套完善公共服务设施体系，以环境优美、设施齐全、功能合理的现代化居住环境建设模式来引导和转变泸西原有多为自建房且缺乏设施配套的建设模式和居住环境现状。七、规划编制依据1、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）；2、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）；3、云南省住房和城乡建设厅贯彻云南省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知（云建房201065号）；4、云南省人民政府关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见（云政发2009145号）；5、云南省人民政府关于推进城镇和国有工矿棚户区改造工作的实施意见（云政发201022号）；6、红河州人民政府转发云南省人民政府关于切实做好稳定住房价格工作的若干意见通知（红政发201064号）；7、泸西县城市总体规划（修编）20052020；8、泸西县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；9、泸西低收入家庭住房困难发展规划及年度计划;10、国家、省、州的其他相关政策及泸西县实际情况。八、规划范围为适应新形势下城市经济发展需求，县委、县政府提出了拉开城市框架， “北拓、南优、西进”的城市发展战略。因此，拟定泸西县2011年至2015年保障性住房建设规划的范围为：泸西县城市总体规划（修编）20052020及泸西县住房建设用地规划（2010 2012）划定的规划范围，包括城北新区（阿庐文化中心片区）、县城东北片区和旧城区改建。九、规划期限规划期限为：2011年至2015年。十、总体目标本规划以实现和谐社会及节约型和环境友好型社会为根本目标，通过宏观的调控、政策的贯彻落实，引导和建立符合泸西实际的保障性住房建设模式，以满足泸西人民的住房需求和县城可持续发展的需要，“十二五”期间，计划投资2.25亿元，建设保障性住房150000平方米、3000套。十一、年度目标1、 2011年，计划投资4500万元，建设廉租房30000平方米、600套。其中：城区廉租住房20000平方米、400套，圭山廉租住房10000平方米、200套。2、2012年，计划投资4500 万元，建设廉租房30000平方米、600 套，其中：城区廉租住房20000平方米、400套，圭山廉租住房10000平方米、200套。3、 2013年，计划投资4500万元，建设廉租房30000平方米、600套。其中：廉租住房20000平方米、400套；旧住宅区整治10000平方米、200套。4、2014年，计划投资4500万元，建设廉租房 30000 平方米、600套。其中：建设廉租住房20000平方米、400套；旧住宅区整治10000平方米、200套。5、2015年，计划投资4500万元，建设廉租房30000平方米、600套，其中：廉租住房20000平方米、400套；旧住宅区整治10000平方米、200套。十二、土地供应管理的政策与策略（一）继续加大住房用地的储备和供应，尤其是政府保障型住房的用地供应。按照住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，尤其是要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政府保障型住房建设，规划期内每年供应保障性住房建设用地5000平方米。适当提高住房建设开发强度。针对县城土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。（二）加强住房开发建设管理，调整住房供应结构。加强普通商品住房建设。应建立并完善在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。落实住房开发项目套型结构比例的规定。凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的住房（含商品住房、政府保障型住房）面积所占比重，必须达到住房开发建设总面积的70以上。（三）加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地。依据闲置土地处置的法律、法规，结合实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。十三、资金保障在县级配套资金压力非常大的情况下，积极稳妥地抓好以下工作，落实资金保障措施，确保保障性住房建设资金足额到位。1、促进住房保障由“以售为主”向“租售并举”转化，着重建设各类经济适用住房及廉租房；加强保障型住房对中低收入户籍人口和符合规定条件的暂住人口的保障作用，提高保障型住房对城市相关产业园区的居住配套功能。2、全县年度土地出让金的一定资金应用于廉租住房建设；应进一步加强政府保障型住房建设资金监管，促进政府保障型住房建设资金合理、节约使用。3、进一步完善经济适用房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用房管理的各项政策，加大经济适用房建设与销售过程的监管，进一步落实限制经济适用房转让的相关规定。十四、空间布局指引以总体规划确定的“疏解东部、控制北部、整体向西、适度向南”的空间发展策略为前提，落实近期规划确定的“开发新区、外延产业、完善功能、提升环境”的目标坚持以新区建设为主，老城区改造为辅的原则，贯彻实施“北拓、南优、西进”的空间发展策略，推进重点地区（花生地片区）的发展，引导城市的发展方向。十五、配套政策措施（一）进一步加强房地产信息监管和正确的舆论引导，规范房地产市场秩序。1. 严格商品房预售许可证审批，加大违法案件查处力度，严肃查处内部认购、违规促销等违法销售行为，规范商品房市场秩序。2. 加大对房地产开发企业信息披露的监管，改进统计方式，进一步保障消费者的知情权和公平交易权。3. 针对市场不正常的炒作行为，加强正面的舆论宣传，引导房地产开发企业按照城市规划方向理性投资，合理引导城市预期和消费心理。4. 进一步严厉打击房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作和哄抬房价等侵害消费者权益行为，加强对预售监控款的全程监控。（二）进一步发展住房二级和三级市场。通过简化办事程序、加强中介市场管理的措施，规范引导住房二级市场和三级市场健康发展，多渠道增加中低价位、中小户型住房供应，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，缓解一级市场需求，达到稳定房价的目的。（三）积极稳妥的开展城中村（旧村）改造。制定完善“城中村”改造的配套政策，积极稳妥地推进“城中村”改造。研究制定补偿机制，摸索村民住宅拆迁安置新办法，逐步推行房票安置、货币安置等办法，以及由于政府实施严格的规划控制与村民建房冻结所带来的困难户的安置问题，应作出政策规定。 （四）政府主导建设和调控与市场调节1、采取政府主导建设保障型住房、政府通过“双限双竞” 措施调控中小户型、中低价位普通商品住房市场和由市场调节其他商品住房市场的办法，结合泸西实际贯彻落实国家稳定住房价格的宏观调控措施。2、政府主导建设的保障型住房用地采取划拨土地，限户型、限房价、限销售对象，主要通过招投标引入社会资金开发建设。3、政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房用地通过 “双限双竞”的方式公开出让。4、市场调节的其他商品住房用地供应采取挂牌方式公开出让。（五）滚动编制住房保障规划的年度实施计划1、对于在市场体制下快速发展的城市，每年滚动编制住房保障规划的年度实施计划可实现适时对住房建设规划进行调校，以滚动实施住房保障规划，增强住房保障规划的可操作性和指导性。2、住房保障规划年度实施计划应明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标，指标的确定必须符合本规划及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。3、审批项目依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度等规划设计条件，并作为土地出让前置条件，落实到新开工商品住房项目。（六）建立住房保障规划实施跟踪机制加强规划实施情况评价工作，对每年政府引导下的住房保障规划实施绩效进行分析评价和总结，通过对每年商品住宅、经济适用房等住房用地和建设的统计分析，确定下一年度保障性住房建设用地供应量、空间分布和建设量（保障性住房建设年度计划），进一步与城市的发展速度与方向相协调，使住房保障规划编制、实施与管理有机结合起来，形成动态的互动反馈环，形成住房保障规划实施跟踪机制，并通过每年滚动编制的年度保障性住房建设规划对下一年保障性住房用地和建设计划进行合理调整。（七）加强住房保障规划的信息化 建立住房保障规划年度实施计划项目电子数据库，数据库包含住宅建筑套密度、住宅面积净密度、容积率等相关控制指标，对建设项目进行严格的审查，凡不符合要求的项目，原则上不予审批，同时通过对数据库的动态更新来及时掌握住房建设计划实施的进展。（八）加强住房建设规划监督管理建立健全规划实施监督制度以及