浅谈如何做好商业地产的工程建设管理--赵海英.doc

浅谈如何做好商业地产工程建设管理 商业房地产的开发建设与传统的住宅、写字楼有很大的区别，住宅与写字楼项目只满足居住和办公需求，其开发的周期较短，模式成熟，流程规范，涉及面没有商业房地产广泛。从事商业地产工程建设管理多年的赵海英先生概况为，从拿地、立项到规划、施工、竣工、销售，在这个几个环节当中人们通常称之为“五个一工程”：即一个好的地块，一笔好的资金，一个好的设计院，一个好的施工单位，一个好的销售团队，即可完成开发回报率的全过程。而商业地产的开发回报主要体现在：项目精准定位，科学合理的商业规划设计，主力店、次主力店招商的优质品牌，巨大的消费购买力，商铺租赁的火爆以及商业物业项目旺场后的物业增值保值，给开发商带来巨大的经济效益和社会影响力。因此商业地产在开发建设过程的复杂程度，工程管理的难度是绝不能按照传统的住宅房地产建设的工程管理模式来套用，否则会给商业地产开发商带来大量的工程变更和无法弥补的工程缺憾，投资成本也会造成巨大的浪费。近年来，本文作者赵海英先生亲自参与过的一些商业地产项目的工程建设管理过程，谈一谈需重点把控的几个阶段：一、商业规划设计阶段1、总平面概念规划赵海英先生认为，首先根据项目策划定位所确定的项目主题定位、功能定位、业态定位、品类定位，及其所占面积比例和交通要求，对项目进行总平概念规划设计。初步确定建筑类型，体量规模以及交通组织，初步规划主力店、次主力店以及餐饮、娱乐、休闲、体验等各种商业业态，商业体量，商业布局，测算项目的主要经济技术指标，初步进行项目的平面、立面、剖面、日景、夜景、鸟瞰等建筑形式的设计，基本要满足建筑的设计单位进行总平规划设计和报规报批的需要。2、商业交通动线设计确定主力店、次主力店的楼层分布，各占面积比和平面布局后，赵海英先生认为应根据项目的商业业态、服务功能以及对车流、物流、客流、员工流的要求，进行车流、人流分析，对商业购物中心、百货、写字楼、酒店、公寓的外部交通动线、出入口，对项目内部主要车流交通、物流交通、客流交通、员工流交通动线和出入口进行合理规划，对商业物业内的楼层平面交通、垂直交通的主次通道和平面组织进行合理规划。二、项目报批报建阶段商业地产开发是一项综合性很强的系统工程。在赵海英先生看来，整个开发流程是从拿地前的可行性分析到项目的商业策划、商业规划、设计、施工、招商、销售、竣工验收到最后开业的一个持续性过程。这个过程涉及面广，开发周期长，投入资金大，建设环节复杂。其中涉及政府部门的每一个环节的审批和监管，一个审批环节出现问题都会导致整个开发项目的延期和不必要的经济损失，这项工作贯穿于商业房地产开发从头到尾的全过程，所以报批报建工作的重要性和报建人的工作经验水平就显得尤为重要。赵海英先生总结了项目开发报建工作简要分为前期、中期、后期三个阶段。第一阶段：前期阶段这一阶段主要对口部门有国土局、发改委、环保局、规划局、市政管理局、消防局、人防办、园林局，主要工作为：取得土地使用权；立项和项目可行性分析；项目总体规划方案申报与批准；取得建设用地规划许可证；取得建设工程规划许可证；水、电、气、通信、市政管网、有限电视管线设计方案审查；取得消防审查意见书；防雷、人防、园林规划设计方案的审查。第二阶段：中期阶段此阶段主要对口部门有施工图审查中心、设计院、节能办、质监站、安监局、城建档案馆、建委、供电局、消防局等，主要工作为：施工图外审；确定监理公司，施工总承包公司，安装总承包公司；取得建设工程施工许可证；取得安全施工许可证；委托并签订质监站监督协议书；取得环保部门：渣土排放、噪音排放、夜间施工等许可证；取得供电局批准的供电方案；获取电信部门的安装方案；取得燃气集团、热力集团的工程施工方案。第三阶段：后期阶段此阶段主要对口部门有规划、设计、消防、市政、水、电、燃气、人防、质监站等部门，主要工作为：办理规划、消防、人防、大小市政等专项验收的申请与协调；申办质量验收合格手续；竣工资料整理、组卷与移交。三、建筑规划设计阶段1、赵海英先生认为，此阶段委托设计院做好初步设计方案，根据商业规划布局的总体原则对层高、荷载、柱距、各层建筑面积、防火分区、设备机房、疏散通道、垂直竖井（水、电、风、油烟、排烟）、电梯竖井，主力店、次主力店商铺的进深、面宽，外广场、外立面等按照规范要求进行划分设计。2、设备配套设计选型根据项目零售购物、餐饮、娱乐、休闲、电玩、健身等不同业态和功能的需求，结合主力店、次主力店的工程技术条件的要求，委托设计部门应对配套的强电、弱电、通风、空调、采暖、电梯、给排水、消防排烟、排油烟等机电系统的技术需求和用量进行反复推敲，精确计算出主要机电设备的技术参数和技术标准。四、扩初设计与施工图设计阶段此阶段应有专业的商业顾问公司细化出具各主力店、次主力店、餐饮、娱乐、休闲等商家的各项工程技术标准和要求，并提交建筑设计院进行深化设计。赵海英先生认为，在施工图设计的同时，要从建筑、结构、采暖、通风、空调、强电、弱电，特别是机电系统的用电量、空调量，设备参数，使用功能等考量是否能满足今后商业经营的需求，要做到节能合理，控制投资成本，避免今后出现大量的设计变更和工程洽商，要反复修改图纸，达到合理的优化效果。五、机电设备招投标阶段在赵海英先生看来，一个大型商业地产项目的机电设备非常庞大，其中大型冷水机组、冷却塔、空调机组、风机盘管、空调泵、给水泵、潜污泵、高低压变配电设备、弱电设备等等，少则上百台，多则上千台，甚至几千台，作为开发商，即要会合理的控制成本，又要采购名优品牌设备，满足今后几年十几年的使用需求。1、施工图设计完成后，要与设计院进行频繁、充分沟通，对机电设备的技术要求、各类设计参数反复推敲、讨论、修改、调整，做到设计优化、节能、实用，节约投资成本；2、编制招标文件，明确商务条款和技术条款，特别对机电设备的技术条款要逐项审核，认真仔细编写；3、深入不同设备厂家进行实地考察、对比，同时制定招标方案，合理确定打包招标还是分解招标的原则；4、采购合同签订后，要派专人深入厂家定期不定期的抽查采购产品的生产工艺和生产质量，发现厂家有违规生产现象，要立即制止，责令整改；5、甲方、监理、施工安装单位要对设备进场验收环节实行全方位把控，严格履行验收签字程序，严防不合格产品或残次品进入安装现场，从源头上确保工程质量过关。六、工程建设施工阶段1、商业地产开发项目基本都以招商节点和商户谈判条件来确定工程竣工和开业的时间。赵海英先生结合项目经验认为，一旦与商户签订合同后，开发商就必须严格按照这个时间节点来控制施工节点。大型商业地产工程施工的工种复杂庞大，新材料、新工艺、新技术应运而生，这就需要甲方强有力的领导，特别是土建总承包单位，机电安装单位，消防专业分包单位，装修单位，都要统筹协调，统一组织，各自分工，各尽其责，环环相扣，监督有力，做到每天每周每月每季度都要有周密的施工计划安排，坚决不能延误工期，否则一旦延误开业，会给开发商造成极大的商业索赔和极坏的社会影响。2、大型商业地产项目对施工质量的要求也是相当严格的，每一分项、分部工程施工前都要严格审核施工单位的施工组织设计、施工方案。对施工过程中的工程做法、安装工艺、隐蔽工程的检查和验收，要有力度和方法，严格控制违反施工工艺和安装规范标准，野蛮施工，粗暴施工。特别在人、机、料、法、环这五个环节上下足功夫。甲方、监理、施工单位、设计单位要组织每周定期不定期的全面检查施工质量，对不合格项目立即勒令停工，当场整改，消除质量隐患于萌芽状态。3、赵海英先生认为，对于专项分包工程，如大小市政工程对接的高压10KV进线施工，市政供水施工，市政热力管网，市政排水管网，城市燃气管网，市政通信管网，有限电视入户施工等，开发商都要提前做好工作，排出工期量。同时协调好政府各对接部门提前施工，与红线内小市政做好无缝对接。此外商业室外广场、景观、园林、绿化、外幕墙、广告位、LED大屏幕等工程施工也都要尽早完成，为确保商业项目按期开业提供完备的外部保障。七、竣工验收阶段竣工验收是商业地产项目开业前最为关键和繁忙的重要阶段。开发商所有人力、物力都会在此阶段集中为项目如期按时开业做大量的准备工作，其中安装单位、装修单位、政府验收部门都在紧锣密鼓查找问题、协调作战逐项整改。此阶段工程管理通常分为三个方面来控制：1、土建施工单位、安装单位集中完成扫尾工程和机电系统调试工程、验收整改工程；2、主要协调好公共区域装修与商户铺内装修的配合，特别是商户铺内机电安装与公共区域机电主系统的对接；3、请政府各部门，特别是消防部门组