都市住宅客户需求分类.ppt

上海房地产需求研究 定量报告,都市住宅,搜狐网焦点房地产网,传统的统计方法,区域法（按区统计指数） 三环法（按内环、中环、外环统计指数） 板块法（按各个板块统计指数）,传统意义上决定房价的因素,成本决定房价？ 品质决定房价？ 地段决定房价？ 政策决定房价？,需求决定房价,需求法，顾名思义，先把当前的购房人群分类，然后根据房屋总价来判断购买人群，通过分析该部分人群需求和对价格的承受力来估判未来的价格走势。这种分析方法区别于“供应法”成为一种以需求为中心的新研究方法。,几种需求分类方法,按用途分 婚房 二次置业 落户上海首次购房 投资 养老等,按需求弹性分 刚性需求 柔性需求,按价位分 高价房 中价房 低价房,分类原则,无重叠性 可统计性 有实用性,按人群进行需求分类,人与人的差别大于人与兽的差别 蒙田,购房人群分类,神龙系：顶层的购房人士， 远海系：比较远的海外，欧美背景的海外人士 近海系：比较近的海外，日韩、东南亚，及港台背景人士 本金系：本土的，多金的成功人士 白二系：白领二次置业 少成系：年轻的企业经营者，专业人士 白一系：小白领首次置业，理由多半是结婚 渡新系：新上海人过渡型 以上购房人群占当前上海整个购房人群的70左右，也是目前上海开发商设定楼盘定位应有的方向。,2006年下半年楼盘涨幅 （按人群分类),去年下半年涨幅最大的10个楼盘,证大家园 瑞虹新城 奥园 慧芝湖 仁恒河滨城,上海滩新昌城 经典茂名 地杰国际 上海绿城 静安四季苑,去年下半年卖得最快的10个楼盘,万科新里城 佘山3号 仁恒河滨城 瑞虹新城 古北强生花园,依云郡 绿地威廉 新江湾城1号 上海青年城 静安四季苑,年龄，不详。 财富，不详。 购买房产总价：500万以上公寓 环境好，闹中取静。地段的稀缺性。购买随意性强，喜欢就买。大房型。,欧美背景的海外人士。年龄3545岁。 大公司驻沪首代、高管、海归企业主。 购买房产总价：250万以上。,房型要求：四房以上 景观要求：开阔 装修要求：质量好 地段要求：不严格 品牌要求：社区品牌 社区要求：强,日韩、东南亚、港台背景人士。 年龄3550岁 购买房产总价：250万以上。,房型要求：二房三房 景观要求：不重要 装修要求：不重要 地段要求：扎堆地段 品牌要求：地段品牌 社区要求：弱,本金系的业主大多是本土成功人士，可能是私营业主，也可能是政府官员。 年龄40岁以上。 购买房产总价：200万以上,房型要求：三房四房 最好卧室全朝南 景观要求：不高 装修要求：不要 地段要求：以人民广场为中心 品牌要求：不强 社区要求：弱,35岁40岁的白领是最焦虑最辛苦的人群。 年龄3040岁 外企公司中层管理人员 购买房产总价：150万左右,房型要求：二房三房 喜欢有创意、很炫的房型 景观要求：精致 装修要求：精致 地段要求：不严格 品牌要求：项目知名度 社区要求：弱,3040岁 购买房产总价：200万左右 他们是联排别墅最最重要的消费群。,2530岁 70、80万房子的主力消费群。,房型要求：二房（上海人）小三房（新上海人） 景观要求：象征性 装修要求：有 地段要求：不严格、轨道 品牌要求：开发商品牌 社区要求：强,2328岁 3050万。 过渡，小户型，青年公寓型，,房型要求：一房（性感） 景观要求：无法 装修要求：有 地段要求：不严格、轨道 品牌要求：无法 社区要求：强（年青人）,2007年各系楼盘供需情况,（不含独栋别墅、动迁安置房和配套商品房）,1、上海2007年商品住宅供应量,以家庭为单位，从供应套数角度分析，2007年总供应量约为167926套，总体较去年有所下滑。07年上海市商品住宅主力供应将是白领结婚用房和二次置业房，这两种类型的房产07年的供应量将分别占总供应量的45.3和26.9；另外，适合本土多金家庭和日韩港台家庭的房产也占了较大比例，分别占总供应量的6.6和4.5。,2、上海2007年每月供应量分布情况预测,2007年新房源推出时间预计将相对集中在3-5月份和9-12月份。,3、2007年上海商品住宅需求量,（单位：套）,预测2007年需求比重较大的有白一系、白二系、本金系和近海系，目前少成系需求量尚无统计。,（1）、渡新系楼盘需求量预测,考察对象：非沪籍大学生 数据来源：上海市非沪籍学生教育综合调查报告、上海市劳动和社会保障局,（1）、非沪籍大学生生源数据调查,（2）、非沪籍大学生收入情况调查,结论： 渡新系2007年需求量为5000套左右。,渡新系供应量约3846套，需求量约5000套，供应略小于需求，然而渡新系人群的支付能力有限，目前的价格已经是他们的顶线。,2007年渡新系楼盘供求关系,（2）、白一系楼盘需求量预测,上海2006年全年共有162263对新人登记结婚，较上年上升了62.18。其中有125851对新人双方都为初婚，占了约8成。,（市人口和计划生育委员会预报数据 ）,考察对象：上海新人双方都为初婚的人群 数据来源：上海2006年全年登记结婚人数统计、上海市人口和计划生育委员会人口出生预测 、2006年上海外资薪酬调研综合报告,白一系供应量约76121套，需求量约79815套，供应略小于需求，然而白一系人群的总价承受能力有限，价格上涨则会减低他们的购买欲望，所以价格不宜有太大变化。,2007年白一系楼盘供求关系,（3）、白二系楼盘需求量预测,考察对象：企业中层 数据来源：2006年上海外资薪酬调研综合报告、上海2006统计年鉴,结论： 白一系2007年需求量为42651套。,白二系供应量约45092套，需求量约42651套，供应略大于需求。白二系人群对房子各项条件要求比较高，房子自身的品质对他们的购买行为影响很大，这部分市场是有潜力挖掘的。,2007年白二系楼盘供求关系,（5）、本金系楼盘需求量预测,考察对象：国有企业的高层管理人士、高层公务员 数据来源：上海统计年鉴、及其他专业数据 演绎的依据：本金系的人群结构组成，由本地的中产阶级，35-45岁左右的社会中层，国有企业的高层管理人员，高层的公务员。他们有着传统的地域和风俗观念，本金沉稳厚重适合他们。,数据：,2007年本金系楼盘供求关系,2007年本金系楼盘供应量约11110套，而潜在需求量则高达28800套。但本金系最大的问题在于购买欲望，他们对政策敏感，现在的形势很难在短期内激发欲望。,（6）、近海系楼盘需求量预测,考察对象：东南亚国家及地区在沪的投资情况、来沪定居人数 数据来源：上海统计年鉴、民政局官方公布的信息数据、中华台商协会数据、上海外经委官方公开数据、国内经济学家提供的专业数据,数据：,2007年近海系楼盘供求关系,近海系供应量约7619套，而需求量约达40000套以上，供应远小于需求，而怎样挖掘近海系人群的潜在需求是楼盘成功的关键。该部分人群对住房比白一白二系有着更多的要求，做更细致全面的调查是挖掘潜在需求的关键，大到地段的选择，小到门口的几家小店，都需要做足功课，价格对他们来说也许不是问题，2007年该系上涨空间很大。,（7）、远海系楼盘需求量预测,考察对象：欧美国家在沪的投资情况、来沪定居人数 数据来源：上海统计年鉴、民政局官方公布的信息数据、上海外经委官方公开数据、国内经济学家提供的专业数据,数据：,2007年远海系楼盘供求关系,远海系供应量约2400套，需求量约4174套，虽然供应量和需求量都不大，但供需比达1：1.74，这个比值不容小视。预计2007年上涨空间同样较大。,考察对象：世界顶级奢侈品的在中国区域的销量，以及每年的增量。 数据来源：中国汽车协会专业数据、保时捷公司公开的每年销量报表（关于类似保时捷之类名车的中国区销量）、财经杂志提供数据、国内经济学家提供的上海奢侈品消费水平报告的专业数据,（8）、神龙系楼盘需求量预测,2007年神龙系楼盘供求关