经济普资料房地产业发展方兴未艾.doc

重 庆 市 涪 陵 区 统 计 局 文 件（ ） 涪统计发2010 号 秘急程度签发年 月 日会签年 月 日审稿年 月 日核稿年 月 日是否网上公布是是否印发是拟办单位拟稿人整理人拟办时间份数统计局投资科罗祥科2010年6月25日30第二次经济普查系列分析资料之二涪陵区房地产业发展方兴未艾（正文附后）涪陵区房地产业发展方兴未艾改革开放三十年来，我区房地产业迅速发展成为国民经济的支柱行业之一，为加快经济社会发展做出了重要贡献。本文根据2008年涪陵区第二次全国经济普查资料，对我区房地产业发展现状和存在的问题作出分析判断，并就加快房地产业发展提出建议意见，仅参考。一、房地产业得到加速发展随着改革开放的深入推进和经济建设的快速发展，涪陵区房地产业逐步复苏，特别是2005年以来开始步入新的发展时期，并呈现出以下显著特点。（一）房地产开发队伍不断壮大，实力明显增强从第一次经济普查（2004年）以来，我区房地产业得到迅速发展， 2008年我区房地产企业216个，是2004年的1.8倍。其中：房地产开发企业89个，比2004年增长23.6%；物业管理企业82个，是2004年的2倍；中介服务企业33个，是2004年的11倍；其他房地产企业12个，是2004年的2倍；占房地产业法人单位总数的比重分别是41.2%、38.0%、15.3%和5.5%。2008年末房地产业从业人员4475人，实现主营业务收入129828万元，实收资本126617万元，分别是2004年的1.5倍、2.9倍和1.5倍。（二）房地产投资规模不断扩大，商品房供需结构逐步优化1、房地产投资规模不断扩大，占全区固定资产投资的比重上升。2008年涪陵房地产开发投资177400万元，是2004年的2.8倍，占全社会固定资产投资的13.5%；年均增长速度为29.4%，房地产开发投资已成为支撑我区全社会固定资产投资尤其是第三产业投资规模和速度的主力军。2、商品住宅投资占房地产开发投资比重大幅度上升。2004年涪陵商品住宅投资26801万元，占房地产开发投资的比重为41.8%，2008年涪陵商品住宅投资102425万元，占房地产开发投资的比重为57.7%，比重提高了16个百分点。在国家宏观调控政策措施和房地产市场供求关系的共同影响下，我区房地产开发投资结构不断优化。3、商品房施工面积增速较快。2008年我区商品房施工面积186.1万平方米，比2004年增长29.2%。房地产的发展使住宅建设由过去粗放、分散的建设方式，逐步向统一规划、合理布局、配套建设的方式转换，住宅建设的发展，让城市居民的居住条件和居住水平得到了较大的改观。全区城镇居民人均住宅建筑面积已由2004年的34.1平方米，提高到2008年的36.0平方米，增长了5.6%。特别是国家实施的“安居工程”以及经济适用房、廉租房的开发建设，为城市中低收入家庭和无房户、困难户解决了住房问题。4、商品房销售快速增长。2008年全区商品房销售面积46.6万平方米，是2004年的2倍，其中商品住宅销售面积39.3万平方米，是2004年的2.3倍；商品房销售额117151万元，是2004年的2.9倍，其中住宅销售额98497万元，是2004年的5.6倍。涪陵区第二次经济普查房地产业主要指标房地产业企业个数（个）房地产业从业人员（人）房地产业主营业务收入（万元）实收资本（万元）合 计2164475129828126617房地产开发891694108677114092物业管理82216460035614中介服务3340048622442其他房地产12217102864469（三）房地产业带动了相关产业的发展房地产业是与生产、消费密切相关的第三产业，他的繁荣与发展将直接推动与之相关的建筑业发展，同时也间接带动其他十余个行业的发展。首先是带动了我区建筑业的发展，2008年具有资质的建筑企业完成总产值91.27亿元，比2004年增长2.3倍；现实利润总额8.63亿元，是2004年的18.7倍，其次带动了我区建材工业的发展，2008年我区水泥生产总量147.23万吨，比2004年增长38.1%，商品混凝土以及成品砖的生产总量都比2004年成倍增长。房地产业的发展，也直接拉动家具、家电、装饰装修等产品的销售，并促进金融、交通运输、旅游、餐饮服务业等行业的发展。（四）房地产业加快了我区城市化进程和城市基础设施建设步伐房地产业的发展，加快了全区城市化进程。2008年全区城市房屋建筑面积1853万平方米，是2004年的1.3倍，城镇化率由2004年的47.5%上升到53.9%，全区城镇化率提高了6.4个百分点，城镇化进程进一步加快。房地产业的发展，同时也促进了城市功能的完善，改善了投资环境，房地产开发企业在开发商品房屋的同时，也积极参与了城市的基础设施建设和旧城改造工程，促进了城市建设的健康蓬勃发展。城市道路铺装面积由2004的209.4万平方米增加到2008年的2260万平方米，是2004年的10.8倍；2008年建成区绿化覆盖面积达到1405公顷，是2004年的2.3倍，人均公共绿地面积6.96平方米，比2004年增加1.53平方米；全区2008年实有出租汽车数648辆，比2004年增加了70辆，增速12%。另外随着城市垃圾处理项目和污水处理项目的开工建设和投产使用，城市环境得以改善。由此看出，房地产业的发展，使全区城市基础设施的整体服务功能大大增强。 （五）房地产业成为我区财税收入的重要来源之一目前与房地产业相关的税费有营业税、城市维护建设税、所得税、城镇土地使用税、土地增值税等多种。近两年来，随着房地产业的快速发展，房地产业所交纳的各种税费也连年上升，已经成为财税收入的重要来源之一，为我区地方经济的发展做出了重大的贡献。二、我区房地产市场存在的主要问题“十一五”来，我区房地产业取得的成就是有目共睹的，但行业中存在一些亟待研究和解决的矛盾和问题，房地产业发展仍面临着严峻的挑战。主要表现在住房供应及结构性矛盾依然比较突出，商品房价格仍居高不下，商品房空置面积较多等几个方面。虽然国家、市、区出台了多项政策措施，通过经济、行政等手段，按照有保有压区别对待的原则解决上述问题，目前取得了初步的成效。但是从当前房地产业的发展情况来看，仍然存在诸多问题。 1、商品房住宅销售价格与城市居民收入的矛盾日渐突出。从全区商品房住宅销售价格来看，2008年均价2424元/平方米，比2004年均价高1395元，涨幅为57.5%，特别是近两年来增长过快。2007年均价1859元/平方米，比2006年上升了587元/平方米，2008年比2007年均价上升了565元，涨幅分别达到46.1和30.4%，但是从全区城镇居民收入来看，2008年人均可支配收入13587元，比2007年增长14.2%，2007年人均可支配收入11902元，比2006年增长14.1%，由此可看出我区人均可支配收入远远低于房地产住宅价格涨幅，不仅如此，居民收入还要支付生活、教育、医疗等等费用，所以城镇居民收入和房地产住宅价格之间的矛盾依然显得十分突出。2、房地产开发结构性矛盾依然突出。目前全区房地产市场产品结构的主要问题是普通住房和90平方米以下住房比重仍然偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象比较突出。2008年90平方米以下完成住房投资1.3亿元，占住宅投资的14%，其余的占86%，住宅施工面积157.53万平方米，占房屋施工面积的69.7%，商业营业用房面积占施工面积的21.2%，由此看出普通住房和90平方米以下住房比重偏小，其他商品房比重偏大的问题，房地产开发结构性矛盾仍然突出。3、空置面积消化困难加剧。由于房地产企业抓住房地产有关政策和商机开足马力开发投资，使得我区房地产开发进入鼎盛时期，但是由于市场结构的开发不太合理，导致商业用房空置面积最大，占全部空置面积一半以上。从统计调查数据显示，2006年空置面积18.88万平方米，其中：商业空置面积9.64万平方米；2007年空置面积21.16万平方米，其中：商业空置面积13.2万平方米；2008年空置面积达到23.58万平方米，其中商业空置面积达15.72万平方米。从逐年空置面积看呈上升趋势，说明空置面积消化较为困难。三、涪陵房地产业的发展前景展望未来，涪陵房地产开发将朝着社会住房保障逐步扩大、廉租房建设、经济适用房和普通住房建设继续加强的方向发展。但是影响我区房地产开发健康发展的不确定因素也将日趋凸显。1、住房供应结构有望进一步改善，住房需求将回归理性。随着国家住房供应结构，加快廉租房、经济适用房建设等措施的落实到位，涪陵将继续加快廉租房建设，改进和规范经济适用房制度，切实增加中低价位、中小户型普通商品住房供应，解决低收入家庭住房问题，因此，住房供应结构将会发生变化，住房需求将回归理性。2、房地产开发投资仍将保持一定的规模，但增速继续飙升的难度加大。由于全国房地产开发投资高速增长，成为固定资产投资增速提高的主要原因之一，因而控制房地产开发投资的过快增长，也将成为宏观调控的重点。受各方面的调控政策制约，今后一个时期，我区房地产开发投资增速继续飙升的难度较大。但是，由于房地产开发周期较长，加之涪陵将继续加大廉租房和经济适用房建设力度，加快“旧城”改造步伐，所以房地产开发投资仍然将保持一定的规模，对社会经济的拉动作用还是很明显。3、住房需求仍将保持较长时期的上升趋势。目前的经济发展水平是居民对住房需求的旺盛时期。随着我区居民住房条件的改善和城市化的快速推进，尤其是“旧城”改造和堤防工程等的建设加快，从整体上看住房的潜在需求还比较旺盛。尽管受多种因素影响有逐步回落的可能，但总体趋势是上升的。四、对培育涪陵房地产市场的几点建议 1、按照科学发展观的要求树立房地产业可持续发展的理念。房地产业的发展既要满足当代人对住房，以及从事其他经济社会活动所需的各种其他房地产产品的需要，又要满足子孙后代未来对住宅与房地产发展的需要。政府应该在房地产业发展中充分考虑人口因素，树立以人为本的思想，合理利用各种资源，注意保护环境，建立适合现代化城市发展的开发模式，实现房地产业和人口、资源、环境协调发展。2、继续认真贯彻和落实国家宏观调控的各项政策和措施，建立和完善各项住房保障制度。我区要结合实际，建立和完善各项住房保障制度，针对住房供应结构性矛盾依然比较突出的问题，应从规划审批、土地供应、加大对房地产企业囤地的监管力度等方面入手，保证经济适用房、中低价位、中小户型住房的投资规模，提高其在市场的供应中的比例，政府和企业要共同努力，采取有效措施消化处置积压的商品住房，变无效供给为有效供给。3、房地产开发企业要审时度势，积极应对市场变化。在国家宏观调控的大背景下，房地产开发企业要审时度势，经积极应对市场的变化，调整产品结构，改变营销手段，进一步苦练内功，努力提高产品质量、降低成本开支、强化售后服务。提高企业的竞争力，力求取得生态效益、经济效益和社会效益的有机统一。4、整顿和规范房地产秩序，完善房地产市场信息披露制度。以整顿和规范房地产秩序为切入点，加强房地产开发建设和