房地产宏观政策.docx

1. 2004-2010年的房地产调控根据其调控目标可分为三个阶段：1) 2004-2008年：整个宏观经济处于防止经济过热的大环境中，房地产调控服从于控制固定资产投资增长过快的调控目标；2) 2008-2009年：为了应对世界金融危机，服从于宏观经济“保增长”的调控目标；3) 2010年初：以控制房地产价格过快上涨为目标；年份（年）调控重点调控市场影响评价2003将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，要规范房地产市场，防止房地产泡沫。2003年，全国商品房销售面积持续保持快速增长，带动了商品房销售价格保持稳中趋升的态势。1至11月，全国商品房平均销售价格为2456元/平方米，同比增长4.80%。土地市场方面，由于2003年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式取得，致使土地价格上涨幅度较大。2004抑制投资过热和房地产投机行为，实行稳健的货币政策控制信贷规模，紧缩银根抑制部分行业过热问题2004年，房地产市场仍然保持快速增长态势，开发规模与销售价格双双高速增长。全国商品房销售额始终保持30%以上的增长率。在宣布加息后的一周内，市场出现一些震荡，但一个月后恢复平静。宏观调控主要是央行在行动，比较零散，幅度也不是很大，对房地产市场影响不大。2005从中央到地方政府连续出台的一系列政策，从抑制短期炒作、引导购房需求、改善供应结构三方面对房地产市场进行了宏观调控房地产市场在第二季度在销售面积、销售价格明显出现下降，房地产市场成交量萎缩，但在第三季度基本回落到2004年年底的水平。2005年的调控政策数量多、频率高。但交易环节税负被迅速转嫁给下家，实际推高了房价。20062006年国务院、建设部、国土资源部等多部委于5月出台“国六条”及其15条细则，此后并针对外资准入、土地控制等出台诸多相关政策开发投资力度减弱2006年宏观调控更为收紧，有力打击了投资客；个人所得税被地方政府以各种理由转为按交易总价的1%征收，像交易税一样迅速被转嫁给下家，投机盛行，实际也推高了房价。2007解决资金流动性过剩、房地产投资过热、房地产价格上涨过快。央行连续5次加息、10次提高存款准备金率，采取紧缩的货币政策2007年初，房地产住宅价格突飞猛进，实现全面复苏，在第三季度开始，房地产住宅价格涨幅趋缓。2007年楼市呈现“前冷、后热、再冷”政策收效甚微。由于2007年股市大涨，人民币升值，流动性充裕，又由于房地产市场的高回报率吸引了大量资金，房地产开发指数高速增长，房价也飙涨。2008重点解决供不应求的矛盾及资金流动性过剩的矛盾。中央实施紧缩的货币政策和稳健的财政政策，持续加息及提高存款准备金率，严格限制外资投资房地产行业步入低谷期，全国范围内房地产交易低迷，全国住宅销售面积回落到2006年水平。在多种国际国内因素的影响下，全年商品房成交低迷，商品住宅销售面积同比下降20.3%，销售额下降20.1%。政策方向把握不明，饱受诟病。2008年上半年政策还意在收紧，但下半年由于经济危机影响，房地产成为拉动内需的重要工具得以扶持。2009政策扶持，拉动经济，抵御全球金融危机。积极的财政政策和适度宽松的货币政策，政府4万亿元的庞大投资计划，楼市的一系列救市政策，鼓励住房消费。受益于多年发展形成的支柱产业地位，房地产行业获得各级政府政策的扶持，迅速触底反弹。这一年在政策的反复下，下半年销售火爆，新房成交价格涨幅达24%，是近15年来最大涨幅2009年的宏观调控政策被形容为“松过了头”。2009年房地产急转向上，年初较低迷，但经济刺激计划和极度宽松的货币政策促进了房地产市场回暖，房价开始上涨。这同时也加大了金融内在的风险，因此到了年底政策又转以控制金融风险而取向收紧。， 2010抑制不合理住房需求，增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段自2010年5月“新国十条”颁布以来，市场观望情绪浓重，交易锐减，新建住宅、二手住宅市场交易量极度萎缩。深圳交易量下降超过90%；上海、北京下降80%；广州下降50%。新建住房价格上涨势头遏制，价格持平，个别项目出现少量优惠；二手住宅挂牌量增加、部分单位挂牌价格下降约10%，议价空间加大，成交价格出现5%10%的跌幅。2010年的调控政策也是密集出台，对市场的打压不断加强，每项政策出台后，总有一定的抑制投机的作用，但时效不长，而且反复的政策已让房产商和投资客产生了一定的免疫力，观望气氛浓厚，政策的效果达不到预期，成交量有一定跌幅，但房价照样坚挺，无大幅下跌之势；为对抗通胀和收紧流动性央行也出台了一些措施，但收效一般，并未对房产业造成较大影响。2. 备注：1) 描述房地产国家宏观调控政策的有效性方面，我们的讨论前提为除国家政策外，其他变量即因素的影响不予考虑，而且我们未剔除其他因素的影响，这忽略了多因素影响房地产价格的情况；2) 房地产政策的影响程度不论是在时间上还是深度上我们无法做出判断。国家宏观政策是否有延后的效应，政策本身的相似性，及政策的力度我们未做深入的考量；3) 只从房地产价