剖析70房价为何不降.doc

70个城市房价上涨，令人忐忑 谈其对经济之影响及本周股市复旦大学管理学院教授、博士生导师 谢百三据报，6月份我国70个大中城市房地产市场价格普遍上涨。其中涨幅居前的分别是京、沪、广、深；新房北京涨16.7%，广州16.5%其中，新建商品住宅价格月环比在70个城市中有63个上涨。环比上涨排名靠前的有福州2.4%，上海2.2%，岳阳1.9%上海新房无论大中小户型，均出现上涨。144m2以上的涨2.2%，旧房也迅速跟涨。京、沪等市房租6月份又上涨3%4%左右。从各种媒体上看，人们对房地产新一轮上涨似乎已成共识。兰州市百姓几千人涌来抢购新楼盘的照片，令人瞠目结舌；北京抢购新房也非常疯狂，尤其是五道口学区房，已涨到8万一平米，完全是真实的。厦门我刚去过，前年去时岛内新房1.52万一平米，现已涨到3万多一平米，而且岛内出现了89万的天价房。原来城建部副部长对我讲，在同类大城市中，厦门、珠海房价相对最低。现厦门已被剔出此列。全国城市房价均在坚挺上涨，正如我们过去多文中分析的一样。一、房价久涨不跌的原因引起房价上涨的九大因素一个都没有消除，过去写过多篇文章，现阐述如下：房地产千真万确是中国经济的支柱产业。各地经济要上去，房地产不敢冷却太厉害。它起码影响GDP的30%40%。中国百姓居住及改善居住的刚需。44万亿城乡居民存款，由于贫富分化，15%的人拥有85%财富，他们买得起房；此外，分期2530年，仍有很多人是可以努力一试的。房地产产业链最长，直接间接影响40多个产业。对就业影响达1.2亿多人，房地产一冷，各相关产业就关门，长江、珠江三角洲很多工厂就会空无一人。“土地财政”。京、津、沪、广、深、杭的财政收入50%65%靠卖地而来。把“土地财政”打掉，像欧美国家一样是好啊！可眼下怎么办？杭州、北京前2年因卖地受影响，财政一度就很吃紧。10.712万亿的地方融资平台在20082009年借的债怎么还，地方政府都盼着卖地来还啊？浙、沪、深可以卖地方债券，它们经济好，富裕，地方债信誉好，穷地方怎么发？谁要，只好暗中盼卖地啊！美国QE1QE3量化宽松货币政策，伯南克口风变来变去，时而说在他卸任前退出，本月17日又表示：美联储对QE政策没有“退出”的时间表，“不存在预先设置的进程”，“资产购买计划取决于经济与金融的发展状况”，“不会大幅提高利率”。这使美国的货币供应量会长久宽松。（宋鸿兵老师一起讲学时也认为，美国不会很快退出QE政策。）这些美元依旧会进入中国，换利率高10倍的人民币，使我国货币供应量外汇占款继续增加，对房地产起很大的推高作用。从长久来看，中国货币M2供应量依然没有从紧。（所谓进入升息周期完全是伪命题）；M2 已达105万亿是不争的事实，是2007年47万亿的两倍多。房价、玉石价、古董价由此迅速推高，均源于此。每年980万农民工进城，推高房租。每年700万大学生留城，谁也不肯离开一、二线大中城市。北大、清华、人大、北师大、政法、协和医科大，甚至海淀大学的毕业生都不肯离开北京（看过小说北京情人吗？）；复旦、交大、同济、上外等不肯离开上海；深圳、珠海那里十几所大学不肯离开广州、深圳、珠海等城市；贵州师大、贵州大学不肯离开贵阳。一留一年就是700万，需350万个家庭，需350万套房这样房价就很难跌下去。中国当今的现实是，没有房子，很难在一、二线大中城市长期立足发展啊！（经济适用房、廉租房，各地无钱盖，比例也极小，杯水车薪啊！）二、70城房价上涨将会迎来什么样的调控举措在中央政府如此严厉之调控下，房价还这样坚挺不下。特别是北京、上海限购了啊！房产税了啊！怎么还涨？怎么回事？我认为前总理的一次次表态，什么诸如房价一定会调控到居民可接受的范围等等，已完全无人相信。政府的威信受到了影响。此外，20%的增值个调税除北京外，无城市执行（也实在没有可操作性）；要不，上海、重庆、广州、深圳等这么听话之大城市也敢不执行？此外，北京的执行也一定是打了折扣的。听说在搞阴阳合同。报税时，大幅压低房价，6万元一平米说成3万元，以躲个调税。北京人也不傻的。此外，还有一些城市的居民大量假离婚，再去买新房。这是非常普遍的。原有的一套房子归女方，男方离婚后再买一套房，几个月后复婚。（我的友人中已有人成功完成此周期、过程）。其实在国外，这是非常严重的逃税违法行为；但在中国，自古以来，法不责众，怎么办呢？再讲，你的调控政策也变来变去，很不合理，20082009年还鼓励大家降贷款利息去买房呢。这次房价上涨给新总理出了道难题，怎么办？再涨，百姓是受不了了；留城大学生更加买不起房，贫富差别更大（有无房者两重天），民怨很大。往下硬调控，还有什么招呢？比如：再次重申“国五条”，要求各地一定要征20%税。但肯定是无人理睬的。将重庆、上海的对增量房征房产税试点推向全国所有城市。但是，请注意，这两个城市的房产税试点都很不成功。据悉，上海2012年仅收到几千万元，一亿元都不到，不肯公布数据。怎么推广到全国？对原有存量房（即现已有的）几套征几套税，就鸡飞狗跳，天下大乱了；事情就闹大了。一定会引起人们争相卖房，房价大跌，经济会以跳崖式地狂泻，发生日本19901992年2010年经济大跌20年的悲剧一幕。新总理敢吗？房价大跌，经济跌到4%5%；农民工一亿多回农村，一年700万大学生200300万找不到工作怎么办？总理是一家之母啊！再说，对存量房征税也不合理，过去交的70年的土地使用费几十、上百万，先吐还给我们啊！仍要重复征吗？此外，会使大批精英、人才、企业家，携带巨资到美国、澳大利亚、新加坡去买房、投资，出现“英国病”。又如，拿出3300万亩土地，等于1亿亩（容积率因素）；660亿平方米，10亿城市人口，一人66平方米。但可能吗？18亿亩地是红线啊！房地产与经济一齐垮了怎么办？房地产市场涨到这种地步，前政府责任重大；现在积重难返，重病缠身，任何人都难调控啊！ 中国如走前20年日本的大萧条道路是万万不可取的。中国是13.6亿人口的泱泱大国啊！人民，人民，要时刻想着人民。三、 对宏观经济的影响70城房地产市场的上涨为何令人忐忑不安呢？它是把双刃剑啊！第一，这样涨，宏观经济就不至于冷得太快。第二，7.5%的GDP增长还是有希望的。中国太大了，黑了南方有北方，起码60多个城市经济还在燃烧，还在旺。第三、CPI（物价）有可能长期维持在3%3.5%以下，因为货币又有了池泻之地。第四，就业也不至于太惨。总之，地方政府离现实是更贴近一些。第五，对股市的影响也是中性偏好，十大房地产企业，大多业绩很好，这对房地产与银行股都是偏多的。因为银行对房地产贷款是优质资产。第六，但如果更严厉的调控措施出台，中国经济就惨了。【本周股市：前四天总体一直在20152059之间呈弱势盘整，但周五大跌一场，大跌31点，沪深两市涨跌家数都是1：7，股市又要去考验前期的两个低点（1950和1849）了。成交量在800亿左右，银行金融股渐被主力冷落，民生银行和