回迁房的会计处理与税务分析.doc

回迁房的会计处理与税务分析 （原创）大纲1、案例- 会计处理与税务分析2、对“交换是否具有商业实质”和“公允价值的确定”进行分析3、细节问题的说明正文一、案例以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，尽管其行为具有特殊性，但笔者认为其会计处理与税务处理是相互联系的，且开发产品的会计成本与计税成本有共同之处，现以案例分析如下：A房地产开发公司开发项目占地10000，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款5000万元；另外，在本项目中，需要按照11的比例，与拆迁户兑现回迁房60套（平均每套150）。开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000，二期项目占地面积4000。2009年9月，完成一期12座500套75000楼房建设，建安成本实际支出7000万元（基础设施费、公共配套设施费等暂不计），一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3000元/。请确定第一期完工开发产品的会计成本和计税成本（本例不考虑补价与相关税费）。1、支付土地出让金与发生的建筑支出借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费 5000万贷：银行存款 5000万借：开发成本-建筑安装费 7000万贷：银行存款 7000万2、第一期回迁房40套与土地成本的账务处理根据题目所示，其交换行为符合企业会计准则第7号-非货币资产交换规定，假设该交换具有商业实质，且换入换出资产的公允价值能够可靠计量，则“应当以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本”换出资产 = A公司建造的商品房换入资产 = 被拆迁户的房产 = 土地征用及拆迁补偿需要支出的费用在交付该40套商品房给被拆迁户时，可做如下会计处理：借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费 1800万贷：主营业务收入 1800万（401503000）3、为反映成本的完整，按照第一期项目销售单价预提土地成本借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费 900万贷：预计成本-土地征用及拆迁补偿费 900万（201503000）4、土地成本合计：5000+1800+900=7700万元。第一期项目应分配土地成本：7700100006000=4620万元单位可售建筑面积土地成本：462075000=616元/m单位可售建筑面积建筑成本：700075000=933.33元/m5、第一期开发产品的会计成本借：开发产品-一期 11620万贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费 4620 开发成本-建筑安装工程费 70006、结转换出40套开发产品的主营业务成本借：主营业务成本-40套 929.6万贷：开发产品-一期 929.6万（116207500040150）7、换入资产计税成本的分析第一期开发产品的计税成本是否与会计成本一致？答案是肯定的。以换出商品房的公允价值来确定换入资产的计税成本，且可按此成本做为企业所得税、土地增值税的扣除项目，理由如下：第一，以换出商品房的公允价值来确定换入土地的计税成本可以真实反映企业流出资产的真实价值；第二，换入资产的计税成本有合法、有效的凭证支撑。A公司换出的商品房需要开具发票给被拆迁户，以A公司开具的发票作为合法有效凭证；或者，由被拆迁户向主管税务机关申请代开销售不动产发票，开具发票的金额等于A公司换出的商品房公允价值。如此，则可以换出商品房的公允价值来确定换入资产的计税成本。二、交换是否具有商业实质与公允价值概念的分析对于“没有商业实质，或换入换出资产的公允价值不能够可靠计量的情况下”的账务处理，在对“什么样的交换具有商业实质”与“公允价值的确认”进行分析后，笔者得出的结论是不存在这种情况，理由如下：1、什么样的交换具有商业实质企业会计准则第7 号非货币性资产交换第四条：“满足下列条件之一的非货币性资产交换具有商业实质：（一）换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同。（二）换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，且其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。”由于只有与被拆迁户达成一致情况下，才可以继续后面的房地产开发、销售事宜；且一般情况下被拆迁户与房地产公司为相互对立的双方，因此上述非货币性资产交换具有商业实质。2、公允价值的确定企业会计准则基本准则第九章会计计量：第四十二条会计计量属性主要包括：(五)公允价值。在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。显然，商品房销售价格能够与市场销售价联系起来，也可以理解为房开公司制定的商品房对外销售价格，因此认为该换出资产商品房的公允价值是可以确定。通过以上分析可以看到，回迁房的非货币性资产交换一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。三、细节问题的说明1、会计处理未加入相关税费本会计处理未加入相关税费，需要加入相关税费处理的：1）营业税及相关附加：销售房产的营业税及相关附加的处理可以确定；2）土地增值税：因为项目没有清算，在交换之时无法确定单套商品房最终应交土地增值税。2、回迁房与商品房的交换时间与交换价格的确定房屋拆迁的，根据规定，拆迁单位需要制定拆迁计划和拆迁方案，并与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。本例中，上述非货币性资产交换的会计处理可以在房屋交付使用或交钥匙期间同期进行，同时以该时点商品房的市场销售价格确定换出资产的公允价值，此方法也可以表明商品所有权的主要风险和报酬已