土地预评估报告.doc

河北省承德市双桥区石洞子沟南沟国有建设用地使用权抵押价值咨询意见 编号：XXXX号河北省承德市双桥区石洞子沟南沟国有建设用地使用权抵押价值咨询意见承德市鑫都房地产开发有限公司：受贵方委托，我公司对位于河北省承德市双桥区石洞子沟南沟国有建设用地，即住宅剩余土地使用年限为63年，商业剩余土地使用年限为33年规划容积率1.61的134700.00平方米商业、住宅用途国有建设用地使用权（以下简称估价对象），进行了实地查勘，并进行了调查，收集了相关资料，根据估价对象现状，结合市场状况进行了初步分析与测算，对估价对象价值提出下列咨询意见，供贵方参考。一、初评价值根据房地产评估的基本原则和惯例，不同的评估目的会有不同的评估价值，房地产抵押价值的评估应较侧重考虑未来的风险。根据估价对象现状及影响价值因素，经综合分析测算，估价对象在满足假设前提和限制条件下，在估价时点2013年8月15日的初评价值为：1、市场价值估价结果市场价值估价结果总价为人民币55270万元。2、估价人员所知悉的法定优先受偿款根据产权方提供的国有土地使用证资料显示，估价对象未设定抵押权、典权等他项权利。截至估价时点，估价人员未知悉估价对象可能存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。3、抵押价值估价结果抵押价值总价为人民币55270万元（大写：人民币伍亿伍仟贰佰柒拾万元整），约折合地面单价为4103元/平方米。二、估价对象概况1、权益状况估价对象为位于河北省承德市双桥区石洞子沟南沟国有建设用地，即住宅剩余土地使用年限为63年，商业剩余土地使用年限为33年规划容积率1.61的134700.00平方米商业、住宅途出让国有建设用地使用权，根据产权方提供的有关资料如下：（1） 土地权属国有土地使用权出让合同编号：【GF-2000-2601】受让人：承德市鑫都房地产开发有限公司座落：双桥区石洞子沟南沟宗地编号：【2006】12号宗地总面积：134700.00平方米宗地用途：商业、住宅用地使用权出让年期：住宅用地七十年、商业用地四十年使用权出让金总额：15500000元国有土地使用证编号：【承市国用（2007）第003号】土地使用权人：承德市鑫都房地产开发有限公司座落：双桥区石洞子沟南沟地号：11/1/47地类（用途）：商业、住宅使用权类型：出让使用权面积（独用）：134700.00平方米终止日期：2046年8月13日、2076年8月13日注：本证所登记的土地使用年限：商业为40年、住宅为70年（2）规划条件承德市石洞子沟南沟地块规划条件编号：【2012】64号规划用地位置和范围：承德石洞子沟南沟地块位于牛圈子沟镇石洞沟村，项目东起石洞子沟南沟置换地块，南至石洞子沟与元雹线连接线隧道，西、北两侧至现状山体规划总用地面积：148679平方米（约223亩）其中：代征道路、绿地及旱河面积约13010平方米 建筑用地面积134769平方米规划用地性质：居住用地、兼容商业金融业用地容积率：1.61建筑规模控制指标：住宅建筑面积控制比例约88%，公建建筑面积比例约12%建筑密度20%绿地率：30%（3）估价人员知悉的法定优先受偿款根据产权方提供的国有土地使用证资料显示，估价对象未设定抵押权、典权等他项权利。截至估价时点，估价人员未知悉估价对象可能存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。（4）权益确定估价人员认为在估价时点，承德市鑫都房地产开发有限公司合法拥有估价对象的国有建设用地使用权。权属状况明晰，可以确定估价对象是合法使用的，可以转让并可抵押的房地产。根据物权法的规定，债权人或者第三人有权处分的建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，正在建造的建筑物等抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据城市房地产抵押管理办法的规定，房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押人须向房地产管理部门或土地管理部门办理抵押登记。房地产抵押不到登记部门办理登记的，抵押行为无效，由此造成经济损失的，由责任方承担或赔偿。2、建筑技术经济指标与估价范围根据承德市鑫都房地产开发有限公司提供的国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、承德市石洞子沟南沟地块规划条件等资料显示，估价对象的建筑技术经济指标如下：国有建设用地使用权面积： 134700.00平方米容积率： 1.61建筑规模控制指标：住宅建筑面积控制比例约88%，公建建筑面积比例约12%。建筑密度： 20%绿地率： 30%本次估价范围为位于河北省承德市双桥区石洞子沟南沟国有建设用地，即住宅剩余土地使用年限为63年，商业剩余土地使用年限为33年规划容积率1.61的134700.00平方米商业、住宅用途国有建设用地使用权。 3、区位与环境区位状况包括估价对象所处的位置（坐落）、交通、居住社区成熟度及配套设施等。（1）坐落：估价对象位于河北省承德市双桥区，所在宗地东起石洞子沟南沟置换地块，南至石洞子沟与元雹线连接线隧道，西、北两侧至现状山体（参见附件：估价对象位置示意图）。（2）交通：估价对象周边设有8路公交线路通行并设站，除此之外周边一公里范围内缺乏公共交通设施，交通便捷度较差。（3）住宅社区成熟度：估价对象临近承德市老城区，周边有鑫通上城、名苑山庄、时代嘉园等住宅社区，居住社区成熟度一般。（4）配套设施：估价对象周边目前分布有石洞子沟社区卫生站、河北省农村信用社ATM等物业，周边公共配套设施尚不齐全（参见附图：估价对象位置示意图）。4、实物状况与现状（1）项目概况估价对象所在项目位于河北省承德市双桥区，项目距离国家5A级景区承德避暑山庄3公里，京承高速出口9公里，项目总占地为32.88公顷，拟建成总建筑面积约70万平方米，成为承德市中心最大的高端居住社区之一，项目拟命名为“鸿坤山语墅”，预计建成后主力户型为160400平米的叠拼、联排、双拼类产品，面向高端市场，同时，项目还将建有高端住宅以及配套商业。（2）估价对象概况本次评估的估价对象为“鸿坤山语墅”中的一部分建设用地，因承德市鑫都房地产开发有限公司尚未取得规划方案的明确批复，故估价人员根据产权方提供的委托书中初步设计方案知悉，估价对象地块上拟建成单体建筑物约81幢左右，包括17幢高层建筑物，层数约为16-27层不等；21幢叠拼别墅，层数约为4层；25幢联排别墅，层数约为3层；15幢双拼别墅，层数约为3层；3幢配套商业楼，层数约为2层，共计地上建筑面积为216978.28平方米。上述指标仅为地块的初步设计方案，具体实施则根据项目进展及相关规划设计方案审批确定。（3）估价对象现状截至估价时点，经产权方相关人员介绍及评估人员现场勘察，产权方已基本完成估价对象宗地内的拆迁工作，现正在陆续进行场地平整工作，现宗地红线外开发程度已达到“三通”水平。（参见附件：估价对象现状照片）三、市场分析1、承德市区域分析承德市地处河北省东北部，面积3.95万平方公里，总人口372.96万，其中满、蒙、回、朝鲜等少数民族25个，人口130万。全市辖8县3区、1个高新技术产业开发区。承德南邻京津，北接赤峰市和锡林郭勒盟，东西与朝阳市、秦皇岛、唐山、张家口市相邻，是连接京津冀辽蒙的重要节点，具有“一市连五省”的独特区位优势。 承德生态良好，资源富集，森林覆盖率达55.8%，是京津唐重要的水源地和华北最绿的城市，被称为“华北之肺”。已发现的矿产有98种，探明的钒钛、钼、萤石储量分别居全国第2位、第4位和第4位，铅、银、铂、钯、磷矿储量居河北省首位，是我国除攀枝花外惟一的大型钒钛磁铁矿资源基地。承德发展迅速，活力四射，2004年以来，地区生产总值、全部财政收入、全社会固定资产投资增长速度始终保持河北省前列，GDP五年翻了一番多，固定资产投资相当于建国54年总和的1.6倍，全部财政收入年均增长38.7%，已经成为河北最具发展活力的城市之一。2、近期承德市经济运营情况5月份全市工业生产、限上单位消费品零售额增速回落，投资和财政收入增速提升，经济下滑趋势显露，实现双过半目标难度进一步加大。工业生产增速回落，5月份，全市规上工业企业实现增加值44.4亿元，比去年同月增长12.4%，较上月回落0.7个百分点，居各市第三位；累计实现增加值202.2亿元，增长13.1%，增速虽连续四个月位居全省各市第一位，但比上月末回落0.1个百分点。固定资产投资增速加快。5月份全市完成固定资产投资167亿元，同比增长25.2%，增速比上月提高5.4个百分点，1-5月份累计完成固定资产投资378.6亿元，增长22.5%，比上月末提高2.1个百分点，是今年以来的最高水平。财政收入摆脱负增长。5月份全部财政收入完成19.6亿元，同比增长15.0%，其中公共财政预算收入9.1亿元，增长32.8%。1-5月份累计完成全部财政收入84.25亿元，实现正增长，为0.6%，比上月末提高4个百分点，其中公共财政预算收入42.1亿元，增长14.6%，比上月末提高4.7个百分点。限上单位消费品零售额增速回落。5月份限额以上单位消费品零售额实现7.3亿元，同比增长3.7%。限额以上单位消费品零售额累计实现35.3亿元，同比增长7.4%。比上月末回落0.9个百分点。3、周边同类物业分析项目名称物业地址物业类别建筑面积销售价格别墅天山天玺承德市双桥区翠桥路联排、叠拼220-460平方米均价16000元/平方米商铺天山天玺承德市双桥区翠桥路配套商业50-200平方米一层均价25000元/平方米4、变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。估价对象临近老城区，据产权方相关人员介绍，估价对象所在地块将建成别墅、高端住宅，市场需求度较高，但估价人员考虑到土地不是房地产成品，尚未产生收益，抵押期间存在不确定性因素，如是否能顺利、按合理工期开发建设，达到竣工使用条件；是否会产生拖欠工程款；是否能达到现在预计的设备装修条件；是否能按预计的规划用途获得收益；未来市场和营销如何等，与已建成物业相比变现能力较弱。若假定估价对象在估价时点拍卖或变卖，因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力一般或较弱、变现时间较长和增加处置税费会形成降价拍卖或变卖。根据高法的规定：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。变现时间的长短受物业类型及其通用性、独立使用性等因素影响有所差异。考虑估价对象的实际状况及市场情况，预计其变现时间在十二个月以上。根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法和城市房地产抵押管理办法，该项目一旦发生清偿问题，处分方法应参照国家有关政策、法规进行。处分抵押房地产的清偿顺序：（1）支付处分抵押房地产的费用包括强制执行费用（1%）、拍卖佣金（5%）、评估费、诉讼费、律师费等专业费，一般为成交金额七到九个百分点；（2）扣除抵押房地产应缴纳的税费包括营业税及附加（5.5%）、印花税（0.05%）、土地增值税、应补缴的土地出让地价及交易手续费、登记费、合同公证费等, 一般为成交金额的十几个百分点；（3）优先受偿款（建筑工程承包人有行使权的拖欠工程款）；（4）按登记顺序偿还抵押权人债权本息及违约金；（5）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失；（6）剩余金额交还抵押人。所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索。5、预期市场变动趋势结合估价对象所处地理位置、区位环境、市场需求程度及近期宏观经济环境的影响，估价人员对未来一段时期内市场保持谨慎预期。四、假设前提与有关说明1、本次初评估价人员未对估价对象的土地面积进行测量，土地使用权面积根据产权方提供的国有土地使用证为计算依据；规划建筑面积以产权方提供的承德市石洞子沟南沟地块规划条件、设计方案为计算依据，如上述指标发生变化，本初评价值应做调整。此外本次估价以估价对象能够按照法定用途合理规划设计，相继合法取得相关规划施工审批手续，持续开发建设，且在合理工期内达到设计使用条件为假设前提。2、地价水平高低受规划设计条件的影响较大，本次估价过程中依据的项目用地的规划设计条件若发生变化，本次评估结果应作相应调整乃至重新估价。3、根据产权方提供的国有土地使用证资料显示，估价对象未设定抵押权、典权等他项权利。截至估价时点，除上述披露事项外估价人员未知悉估价对象可能存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。4、根据产权方相关人员介绍，本宗土地于取得时只交纳了土地出让金部分，后续本宗土地上拆迁补偿工作，均由产权方自行完成，现拆迁工作已基本完成，产权方陆续进行场地平整工作，本次评估应产权方要求，评估的是该宗土地在估价时点满足宗地红线外三通场地内平整状态下的熟地价值。5、根据产权方提供的国有土地使用权出让合同相关记载，受让人同意在2006年11月30日之前动工建设。不能按期开工建设的，应提前30日向出让人提出延建申请，但延建时间最长不得超过一年；受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取国有土地使用证，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第（一）款规定之条件：（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；受让人应当按照合同约定进行开发建设，