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河南省保障房融资模式研究 摘要：保障中低收入者住房问题的最大瓶颈是资金来源的可持续性，继2013年住建部、财政部和国家发改委公布“两房”并轨通知后，河南省保障性住房在资金方面又面临更大的缺口，本文通过在分析传统和创新模式的基础上，找出适合我省的融资模式，以期为融资渠道开拓一条新路子。 下载 关键词：河南省；保障性住房；融资模式 中图分类号：F407.9 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）021-000-02 2013年12月，九部委提出：主张各省、地市将公共住房和廉租房合二为一，合并运行。至2014年开始施行的并轨制度，决定着我国今后将出现以租为主解决中低收入人群住房问题的模式，之后，各地区又陆续出台了将外来务工人员纳入并轨房保障制度中来，大大加剧了地方财政危机。本文就是围绕着我省十三五期间保障房建设的资金缺口，在分析传统和创新模式的基础上，探寻出保障房建设融资缺口弥补的一种新渠道，为政府的决策提供理论支持。 一、我国保障性住房类型划分 自上世纪90年代开始，我国房地产类型经历了多次变革，其中由于全球性金融风暴和人民币汇率变化而导致的颠覆性变革就多达四次，保障房同属于房地产的一种，也经历了一系列适合我国国情的变革，保障房是一种保障中低收入家庭住房类型的统称，并轨前，我国常见的保障房存在以下六种类型：经济适用房、廉租房、公租房、棚户区改造房、两限房和共有产权房。 1.经济适用房 经济适用住房是我国改革开放之后解决社会住房问题的一种新形式，是复核我国经济发展需要的，面对的对象是低收入家庭，是在经济上价格低廉，减缓住房需求矛盾，人群上符合经济实用型的一种措施。政府采用土地无偿划拨的方式进行的，无固定使用期限的，划拨其实是一种政府转移支付的形式，在委托开发过程中省去土地出让费，节省开发成本，将房价降到可接受范围内。经济适用房针对保障中低收入家庭住房问题是采用出售的方式解决的，由于该保障类型资金回流快，建设资金缺口相对较小，但容易权力寻租、滋生腐败。 2.廉租房 廉租房是继经济适用房之后的另一产物，目的也是满足外来人员和夹心层的生活需要，采用收取租金，一般按照只租不售的方式取得收益，但在实际操作过程中也存在减免租金、政府补贴和实物贴租的方式进行。相对于经适房，不需要直接购房，夹心层或外来务工人员的经济压力相对较小，该房种出现有利于吸引人才和留住外来高层次人才，并且充分结余资金用于扩大外来人员在当地内需，房源也不像经适房那样死板，一般空置房和改造房也属于廉租范畴，充分利用了社会资源。 3.公租房 公租房是为了满足中低收入者的居有其屋需求的社会保障实物，房源可以通过各种形式取得，例如新建筑筑物、改扩建建筑物、构筑物改造等。公租房无产权，也就是说房屋的拥有者是政府或者公益机构，个人只具有低价或以能承受的价格租住而已。 4.两限房 两限房属于市场常规商品交易房，主要限制面积和价格。两限房的开发建设要符合当地市的开发规定，并且满足当地年度计划。满足低收入家庭的住房需求，政府通常与开发商协商开发的每套面积及户型，大致方向要求按照小户型、低售价的方式满足范畴内的住房需求。 总结以上的保障房类型对比表可以得出：同样是保障中低收入者住房问题的各个类型，在租售、资金回收时间长短、权力寻租和住房质量上有相似之处，也有很大区别。中央部委考虑到现阶段我国中低收入群体的特点以及保障房类型特点，决定公租房和廉租房两房并轨，只租不售。 二、我省保障性住房并轨后的融资模式分析 1.传统融资模式 我国保障性住房的传统融资模式主要有政府行政拨款、土地出让金、银行贷款和住房公积金等四种。 （1）政府行政拨款 政府是解决低收入人群住房的主导者，限价在所难免，因此很难吸收社会资金注入保障房建设，因此政府拨款成了保障房建设资金的主要来源，仅在2015年度就拨款1243亿用于贴补地方保障房建设，该拨款远远超过了整个第十一个五年计划期间的拨款总和，相对于第十二个五年计划的3600万套保障房，4.7万亿的资金缺口简直是杯水车薪。 （2）土地出让金 住建部出台指导性政策，要求土地出让金的3/4用于政府主导性公共住房建设。该规定第一次提出出让金用于保障房建设，而不是传统意义上的存留出让金管理部门，其中，上海市要求计提15%用于公租房建设，所以，政府的大量拨款不能完全满足保障房建设需求，土地出让金仍是一大经济支柱。 （3）银行贷款 我国四大银行在经济发展中起到举足轻重的作用，对于政府主导的保障性住房，主体向银行借款一直是融资的一大支柱。目前，我国的保障房建设贷款主要从五大商业银行取得，由于保障房资金回流慢，受政府约束利息低，再加上保障房贷款资金受利率、通货膨胀影响大，这些风险不但增加了业主的经济负担，同时也增加了政府的保障责任，更加大了银行的坏账风险，因此银行贷款应该算是继政府拨款和公积金计提的第三种渠道。 （4）住房公积金 住房公积金是一种长期储蓄，存放于公积金管理部门，传统的储蓄而不用于资金回流其实是一种经济浪费。中央七部委联合发布公积金使用办法，办法中明确指出，充分利用公积金储蓄用于中低收入人群保障房建设中去。这种行为是一种政府主导、市场运作的资金盘活，具有一定的社会意义。 2.创新型融资模式 目前保障性住房创新的融资模式主要有房地产信托投资基金（REITS）、公私合作模式（PPP模式）等两种。 （1）房地产信托投资基金（REITS） 房地产信托投资基金（REITS）是把房地产当成一种商品，将此商品变成有一定价值的纸质证券进行交易。房产或地产在直接交易过程中由于其固定性难以变现，难以向其他商品一样快速便捷的流通，因此证券化就应运而生了，目的是便于房地产等量的、货币化的快速流通。该融资模式是聚集社会资本，由专业的投资公司统一运作，该公司会选择那些现金流稳定、投资回报率高的项目投资，譬如2008年左右的房地产项目和目前的基础设施项目，然后在规定期限内按照出资额度不等比例的分红，同时，也存在一定的亏损风险。 （2）公私合作模式（PPP模式） 该融资模式是一种常见的吸收社会资本用于某区域建设的融资模式，目前，是我国大陆地区2014年住建部在建筑领域推行的融资模式，自从亚洲公共基础设施投资开发银行成立以来，公共设施投资资金缺口巨大，而民间闲置资本和社会正常流动资本出于高回报率逐渐被吸收进来，填补了过去完全依赖政府拨款、政府转移支付和银行贷困的资金缺口，随着房地产行业的降温和基础设施的兴建民间资本更加趋于理性的投资，这也是政府和民间资金合作的契机。该模式是以政府作为发起人，采用招标的方式选择项目管理公司，民间资本全部由政府牵头交由项目管理公司运作，项目管理公司负责整个项目的全寿命周期管理，从设计、施工，到后期的物业管理均以项目管理公司依据项目运营的客观规律运营，具体的运营费用虽然以民间资本、公司资本为主，但潜在的承租人的预付租金也可以弥补公私合营的资金不足。政府对民间资本的回报不仅仅是承租人的租金，也包含政府转移支付、减免税收和政策性扶植补偿，在兴建过程中建设主管部门依法依规对全过程进行质量监管，待项目全部完成，政府出面宣布项目管理公司主体解散，即项目管理公司承担有限责任，这样既解决了有效利用了民间资本，又缓解了政府的资金压力。 三、全省统一调配复合融资新模式 通过传统融资模式和现在融资模式的分析可以得知，没有任何一种融资模式可以完全解决我省保障房建设的资金短缺问题。由于保障房产品的特殊性，我们不能仅仅谈论单一模式完全解决问题的方案，应该多种融资模式配合使用，再加上政府立法主导，效果才能凸显出来。笔者认为解决保障房资金短缺问题实行应该三步走： 第一步：政府应首先立法，使得公积金计提合法化，保险资金使用合法化； 第二步：成立国家保障房融资银行，主要职责是吸纳市场资金和民间资金，其中主要采用信托模式吸纳资金用于补贴租户，并负责全国范围内保障房债券的发行，最后形成项目管理公司主张下的（REITS+PPP）或（REITS+BT）两种新模式； 第三步：公积金、保险金、土地出让金计提全国归拢，互相贴补，由住建部统一调配。 综上，全省统一调配复合融资模式是：住房及城乡建设厅主持资源全省共享，国家保障房融资银行负责吸纳资金，项目管理公司负责运作的新模式。 参考文献： 周雪峰.我国保障性住房融资模式综述J.会计之友，2014（35）：33-36. 马达敏.我国保障房资金供给研究J.经济体制改革，2015（01）：169-173. 陆君平，糜云.我国保障房