精品资料-合美企划2008年自贡名城新天地项目前期定位报告.ppt

,我们对自贡市场的分析了解,自贡市地处四川省南部、沱江支流釜溪河畔，辖区面积4373平方公里。总人口320万人。辖自流井、贡井、大安、沿滩四区和荣县、富顺两县，历为省辖地级市。以内宜高速、隆雅、遂筠公路和内昆铁路与邻交通。有两千年的盐业史，是我国最早设立的23个建制市之一，素以“千年盐都”、“恐龙之乡”、“南国灯城”而蜚声中外。 本案所处的大安区是自贡的老商业中心，距离行政中心约2.5公里左右，是自贡人口最集中，经济最繁华的老城区。,当前，自贡市政府正在规划建设“大安区旧城改造区”和“汇东新区”两个重点城市板块，将形成两个城市商业中心。,本项目地处自贡重点规划建设的“大安区旧城改造区”，该区已经是一个比较完善的生活居住板块。,自贡近年来主要地产开发集中区域,项目位置,汇东新区,大安区老城区,汇西,大安区老城区,汇东新城区,根据我们的初步了解，本案项目核心区域的楼市价格呈现“井喷”状态， 区域板块在半年时间内楼盘售价上涨了600元/平米左右, 主力面积在110-130 之间,总价在25万/套左右。,两大板块楼盘销售数据表明： 虽然自贡行政区东移,让汇东新区成为自贡投资亮点,但是由于交通等生活的便利性影响, 老城区还是自贡人居住的中心。,大安老城区板块标杆项目,汇东新城区标杆项目,根据我们目前所了解到的市场信息，当前自贡房地产市场的楼盘销售情况，基本以110-130平米为主力面积。,在自贡当前提倡实用主义消费大环境下，大户型住宅在自贡当地市场绝对是主力产品。,我们通过对自贡二手房中介市场的了解，房屋出租的概率非常小，说明了当地市场自住型需求比重较大。,项目位置,地下商城,2000,温州商城,雄飞假日商业广场,大东方广场,五星街街面店,龙都广场,英祥帝豪,檀木林街道,30000 ,20000 ,25000 ,30000 ,20000 ,10000 ,12000 ,大安区集中商业体量加上汇东区（“汇东电脑城” 5000 、 “九鼎商城” 30000 ） 商业总体量达到184000 ,代表：“东方家园”,代表：“大东方广场”,代表：“汇东电脑城 ”,注：当前自贡商铺均价在50006000元之间，其中临街商铺售价在1000015000元之间，集中商铺售价在30008000元，社区商铺售价22007000元之间。,当前自贡商业行式比较,本案项目商业市场现状分析,当前自贡租金平均在80元/，成逐年增长的趋势。,当前自贡人流量主要集中在傍晚，晚上的人流量少，店面关门早，街面店点，基本全部关门。由此可见，人们一站式的针对性消费明确。,城市改造过程中的政府机构搬迁和舆论导向的双重作用力所赋予本案项目地块大安区板块檀木林电影院的市场号召力和市场培育度，将促进本案区域板块的商业集中。,城市规划建设更新是一个过程，势必带来一次新的开发机会，将会出现新的城市中心，是一种商业集中化的过程，也是本案最大的机会。,2,我们对本案项目开发特性的综合了解,6万平米的综合型商住小区,南侧地块：规划中开发项目,西侧地块：自贡广电学院和未改造的社区,东侧地块：正在建设的体育广场公园,未来的城市中心,北侧地块：规划中开发社区,檀木林路（城市主干道）,黄角平路(城市主干道),依山而建,北面有美丽的山景,南面可观全城美景。,项目地块是城市文化中心，紧靠市体育广场公园。,居住优势：自然山体景观在区域楼盘中较为突出。 规划优势：文化中心效应给予了本案空间营造的平台，适宜商业环境的规划营造。,相对于本区域其它楼盘而言，旧城规划改造有一个较长的周期。 目前周边已经拥有了比较成形的商业，本项目注入大量的商业体量有一定的压力。,区域规划前景赋予购房者很大 的想象空间，项目有较大的操作和升值空间。 灵活机动的商住产品组合，避免了同质化竞争，同时满足不同消费圈层的需求。,对于自贡购房者的需求偏好而言，如何导入商业是营销的关键。 目前自贡楼市已经经过了一轮的快速发展，今后的市场走势将成为项目开发的挑战。,本案项目立项价值：地标性建筑商业集中亮点高尚住区城市活力源。,城市作用,住宅开发的机会点,商业开发的机会点,地处传统商业中心区，是目前政府的规划的重点区域； 市中心区域配套完备，市体育馆的改建和生活绿地的铺设 成为了项目受到的关注点； 自身商业配套为未来居住群体的生活带来极大的便利性； 自然山体景观也是该项目开发的一大亮点； 随着目前房价的整体持续上扬，造成高总价大户型的日 益相对过剩，使得项目规划中的低总价中小户型具备较大 的需求市场空间。,属于当地文化部门的改造地块，有较好的 政策背景； 地处老城区文化中心，传统成熟的商业 区域，使得项目具备了良好的商业氛围； 大体量商业项目可以为时尚一族提供完 整的”一站式”购物环境； 良好的绿地、山景以及周边休闲生活配 套也是该商业项目的一大亮点。,商业与住宅的机会点,我们卖的是怎样的产品？我们的客户是如何定位的？,问题思考,自贡市的 新商业中心 高尚住区,本案项目产品构成,住 宅,商 业,地处传统商业中心区，是目前政府的规划的重点区域； 市中心区域配套完备，市体育馆的改建和生活绿地的铺设成为了项目受到的关注点； 自身商业配套为未来居住群体的生活带来极大的便利性； 自然山体景观也是该项目开发的一大亮点； 随着目前房价的整体持续上扬，造成高总价大户型的日益相对过剩，使得项目规划中的低 总价中小户型具备较大的需求市场空间。,住宅部分的市场定位,The orientation of commerce,自贡市 高档带电梯公寓住区,研判本案主力户型的初衷,建议本案项目以110-130平米房型为主力户型的几点考虑： 首先是110130平米的户型目前业已获得了市场的高度认可和接受，是自贡市场较为成熟的畅销户型（从“尚东国际”、“仁和半岛”的产品销售即可以看出），所以本案该面积区段的户型设计应更为出众合理。 在这里我们主要对本案项目110130平米的房型进行分析（该房型在本案核心区域属于主力型），以明确其价值。,项目户型配比建议表,本案主力户型的价值研判,本案110130平米 房型价值提炼,相对于自贡市其他高档住宅项目房型，本案项目房型无论是在功能设计还是空间布局上都要更显合理性,就生活方式而言，大房型体现的不仅是空间的舒适性，更体现的是对生活品质的追求。,本案大房型设计为三代同堂提供绝佳选择，并满足日常起居功能和生活私密性的需要。,当地的购房消费习惯(提倡实用主义的消费)， 因此110130平米三房四房房型仍然是绝对的主力产品。,当前市场通行的户型功能设计及空间布置标准参考：,面积大小根据设计院提供的数据测算,房型分布建议说明,全明设计，阳光清风自然入 格局方正，布局紧凑，功能 分区明晰 双阳台设计，兼顾生活的舒 适性与便利性,销售面积：68.7768.92,厨房与生活阳台相连 提高生活便利性,卧室采用大凸窗设计 给心情一个放飞的窗口,独立餐厅可设为多功能厅，空间更灵活,住宅产品建议,户 型 建 议：一房两厅,户型设计紧凑,结构布局合理,动静分区,该户型位于端头位置,居室都有充足采光; 三间卧室和主卫全南向布局,城市景观一览无余,客厅,餐厅双厅合一,互相补充,相得益彰. 起居空间与用餐空间自然分设,空间使用更加便捷.,三间卧室,起居室,主卫生间具带有飘窗设计, 使得户内空间自然延展,平添室内空间价值,销售面积：126130,户 型 建 议：三房两厅,三间居室纯南向,大面宽采光,短进深南北通透,格局方正. 双主卧室设计互不干扰,完全保证主人区的私密性,双主卧飘窗设计,吸纳自然美景锦上添花.,厨房餐厅之间轻质隔墙设计可实现个性 化的空间组合,实现西式厨房自由切换.,户 型 建 议：三房两厅,销售面积：154.03154.07,南北通透，三面采光，四明板式设计，心情时时清爽明朗 巧妙的空间结构分割，动静分区明晰，为三代同堂提供绝佳选择 三阳台设计，增加生活的舒适性与便利性,入户花园设计，自然过渡 尽显主人高贵身份,豪华客厅，大面积飘窗， 俯瞰景色,主卧室带转角大阳台 给心情一个放飞的窗口,户 型 建 议：四房两厅,属于当地文化部门的改造地块，有较好的政策背景； 旧城改造将促成当地商业的集中化； 地处老城区文化中心，传统成熟的商业区域，使得项目具备了良好的商业氛围； 大体量商业项目可以为时尚一族提供完整的”一站式”购物环境； 良好的绿地、山景以及周边休闲生活配套也是该商业项目的一大亮点。,商业部分的市场定位,The orientation of commerce,缤纷城市-活力源 自贡一站式新生活商业中心,本案人流动向思考,本案项目商业业态定位构思理由说明,文化活动中心，电影院，游乐园,品牌专卖店,The conceptive of orientation to the FUXINGS,四层,三层,二层,一层,五层,六层,美食城，数码家电,地下一层,时尚精品或者城市大MALL,随着楼层的递增，店面价值递减，销售难度越大，因此上层商业的业态定位目标性消费要明确化,本案项目地下一层业态定位的思考方向,The integer orientation of advisement,方案：城市生活大卖场,理由：大卖场能够汇聚整个城市的人气，引入大量人流。以SHOPPING MALL为商业主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的一站式商业聚合体。,地下一层平面动向示意图 sketch map of a plane,地 下 卖 场 ，城 市 超 市 时 尚 精 品 坊 MALL CITYSHOP MODE GOODS,空间效果构思示意图 sketch map,一层平面分割示意图 sketch map of a plane,具体面积以实测为准,具体面积以实测为准,二层平面分割示意图 sketch map of a plane,具体面积以实测为准,品牌服饰展示直营中心效果构思示意图 sketch map,可供考虑的诸多业态定位模式,The argumentation of orientation balance,原则：便于拆零销售后的整体经营出租,美食城,数码家电城、电子通信城,理由：当前自贡市场没有特色的美食集中地，只有一条同兴路称为美食街，但没有做出特色 。做为城市之心的一体式商场，大型美食城业态有之重要作用。,理由：引入大型数码家电卖家，提高商场整体档次。规划中将拆迁 “电子通信街”檀木林街 ，给予项目电子通信业态设置提供了契机。,三、四层平面分割示意图 sketch map of a plane,具体面积以实测为准,具体面积以实测为住,本案项目五、六层业态定位的思考方向,The integer orientation of advisement,五、六楼层在销售方面较有难度，消费人流量较少。我们建议配置业态专一的电影院及游乐城。,文化活动中心,电影院,游乐城,考虑到政府方面的需求及其项目本身的品牌效益：六层可先预留给当地政府，建设成城市文化活动中心,科 普 文 化 游 乐 中 心 Culture pleasure ground,六栋高尚住宅分成了两小组团画出项目地块的天际线,商、住分流，车、人分流,自贡是个山地城市，做为交通工具的自行车使用由于不便从而较少使用，因此，建议将不用设置自行车停车区。,建议增置地上停车位，提高购物客流停车方便性。,四、五、六层错开设置退台跳出空间作为休闲空间，增加购物体验情趣,商业内部标识设计,立体标识系统,平面标识系统,工作室区域标识设计,我们对本案项目产品竞争力的提炼和归纳,本案项目产品卖点和竞争力思考,The prospect of development,项目核心竞争力及卖点提炼,我们对目标消费圈层的对应思考,项目推广核心概念构思,住宅部分产品竞争力/卖点构想,本案项目产品竞争力和卖点思考,区域地标性建筑 landmark,社区商业优势 commerce,满足居住生活购物 的便利性,满足目标客群 身份价值的体现和认同,区域配套景观优势 assort,突出新城市居住 空间的舒适性,多样化的优选户型 style,引导和满足居住空间 的想象力和需求性,商业部分产品竞争力/卖点构想,本案项目产品竞争力和卖点思考,地标性建筑 landmark,区域商业氛围成熟 commerce,带来人气的必要前提 商业投资的重要保障,满足投资者的信心并得到 时尚购物一族的认同感,公共空间的塑造 space,对商业整体形象的 规范统一和提升,多元化的商业业态 pluralistic,满足时尚购物者 一站式购物消费需求,项目推广核心概念构思,本案项目产品竞争力和卖点思考,缤纷城市 活力源,A headspring for the new creativity.,目标消费圈层构成思考,本案项目产品竞争力和卖点思考,住宅部分 （自住为主的消费圈层）,商业部分 （投资为主的消费圈层）,年轻新婚一族 市区生活条件有待改善的居民 外地打工的返乡购房者,已赚得第一桶金的个体经营者 在外创业返乡投资的成功人士 外地打工的返乡购房者 当地企业的中高层管理人员,目标消费圈层特征分析,本案项目产品竞争力和卖点思考,特征：主要为自贡当地人。他们的经济实力相对有限。要求改善目前的生活条件，提高自身生活质量，同时他们又向往大社区生活的美好生活空间，需要独立的、充满现代气息的缤纷多彩的居住生活条件。 理由：一部分达到婚姻年龄的年轻人，他们需要独立的生活空间，不再是和父母共同居住，家庭成员少，不需要过大的居住空间。一部分市区居民，希望改善原有的居住条件，获得更大的生活空间，提高生活质量，从而产生的需求。还有一部分是外地打工衣锦还乡的打工者，也有购房需求。,特征：自贡当地人为主，他们在外或者在本地经商，有较强的经济实力，他们手上有多套房产，利用房产的升值，赚取差价。这部分人看中楼盘的升值潜力，区域的规划，寻求炒作升值空间。有很强的冒险意识。 理由：近年来随着自贡地产价格的飙升，这部分客源对楼市价格的推动是重要因素。这部分人在其他行业赚取资本后，转向投资楼市。他们在前一段房地产发展高峰时，已经获得了不少增值利润。因此更加积极的加入房产投资。,住宅目标客群： （主要为自住性需求者）,商业目标客群： （投资性需求尤其是长线投资者）,主要技术经济指标：,四川自贡市A-01-1，A-01-2地块,我们对于本案项目建安成本的估算： 相关数据皆根据甲方提供和市场参数为依据,二、商业 业态定位：“超市百货业”“专卖零售业”“知名餐饮业”“主题专业市场” 预计商业价格： 地下商场： 5000元10000元之间，一层商场： 15000元25000元之间，二四层商场： 4000元6000元之间。 客户群体：立足本地投资客群，发展部分知名品牌投资客群。 注：跟据不同位置，可以定不同价格。,一、住宅 售价应设在：1800-2500元/之间，总价控制在25-35万之间比较符合当地消费能力。也可做少部分豪宅，提升项目档次，售