调控下房地产开发项目中融资模式的探讨.docx

调控下房地产开发项目中融资模式的探讨 中图分类号：F830 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2014）10-000-02 下载 摘 要 随着社会经济的发展与进步，房地产的市场也随之水涨船高，为了压制它的增长过快，国家由此出台了一系列的调控政策，而其中对房地产开发企业影响最大的莫过于对其融资手段的控制。这给房地产行业带来了难以逾越的难题。本文通过分析房地产开发项目中融资模式的前景，研究解决之道。 关键词 房地产开发项目 融资模式 探讨 一、前言 近年来，国家对于房地产行业的调控力度日益加大，致使多数地区的房地产行业受到重创，甚至出现少数开发商资金断链后跑路现象，房地产开发企业的市场环境不容乐观。特别是国家相关政策压制着银行的信贷制度，没有信贷制度的支持，项目开发资金来源也被进一步压制，因此，应如何解决开发项目资金问题刻不容缓。为了使资金链得以正常运行，企业当务之急不仅要加强销售，还要做好融资。 二、我国目前房地产开发中的资金概貌分析 （一）房地产开发中的资金流动 在开发房地产的过程中，往往前期投入大，而后期的资金回收漫长，甚至有一定的风险性。这需要房地产开发企业必须拥有足够雄厚的资本才能让其正常运行，因为房地产行业自身的资金密集型特殊性。因此，房地产开发企业的融资手段通常是根据企业的运营过程来调节计划的。 （二）规模不同的房地产企业融资模式选择 房地产企业的规模大小往往决定了其融资模式的选择。对于大型的房地产企业，因为自身的实力雄厚，无论是何种融资模式都可以采用，虽然现在国家压制了银行的信贷，但是大型的房地产企业的授信额度依旧偏高，信贷的压制对其并未有太大的影响。反而，对于中小型的房地产开发企业来说，信贷的压制直接关系着资金的运转，因为中小型房地产企业自身规模不大，对于风险的预防和应对不成熟，使得其在银行的授信额度低，贷款只能缓解一部分资金需求量，大部分都必须企业利用其他资金来解决。 三、对政策影响下的开发项目融资现状进行分析 （一）房地产开发中的贷款融资问题 随着物价的飞涨，我国房地产开发的成本也大大增加，因此资金的来源就成了众多房地产开发企业关心的问题。据统计，2014年上半年房产开发贷款余额4.04万亿元，同比增长了23.7%，大部分房地产开发企业的开发资金来源仍然还是向银行贷款。融资结构过于单一，容易受制于国家的调控，不利于企业的发展。 （二）房地产开发中的融资困境 房地产开发企业在融资上面格外的依赖银行的信贷，政府为了钳制房价的过快增长，对银行的信贷制度进行了限制，从根源上压制了房地产企业的融资渠道，同时政府还颁布了限购令，对购买房产的顾客根据其现有的房产数实行差别贷款，从而控制了房产的销售。这两个措施使得房地产开发企业出现资金回流慢，项目因此滞后，还有融资受阻的情况，阻碍了房地产企业的发展。 四、完善调控下房地产开发项目中融资模式的具体对策 在房地产开发的初期必须投入大量的资金以保证工程的顺利开展，而一系列政策的出台明确了政府对于银行的信贷政策不会让步的决心，因此，为了寻求出路，除了银行的放贷之外房地产企业还应该开拓新的融资渠道，以保证资金链的正常运行。 （一）规模不同的企业选择不同的融资渠道 房地产开发企业规模的大小往往决定了其融资渠道的宽度，因此，房地产开发企业应该根据自身的特点优势，开拓适合自己的融资渠道。在国家宏观调控的压制下，学会逐渐摆脱依赖银行的贷款，寻求新的出路。 1.中小规模房地产企业的融资选择。 中小型房地产开发企业因为自身的资金有限，不足以公开募集发行股票，因而格外地依赖银行的项目开发贷款。在严峻的市场形势下，这不利于中小型房地产企业的发展，因此企业应该把目光多多放在其他融资渠道上。比如，通过抵押担保来进行融资。这种融资方式的评级方式简便，资金回流快，对企业的财务要求也不太高，中小型房地产开发企业也能符合要求，而且只有借款人违约后受托人才会把抵押担保物进行拍卖，使债权人的优先求偿权得到保障。再比如，通过建筑商和供应商垫资建设开发项目，开发企业给建筑商和供应商以适当让利的融资模式也是一种很好的选择。又比如，寻找委托银行贷款的企业，通过受托银行放贷进行房地产项目开发的融资也可行。还有，开发企业也可以利用向合作企业借款、向股东增资或内部职工集资等融资渠道进行项目开发融资。总之，目前中小房地产企业的融资虽说是比较辛苦，但也是有多样选择性。 2大规模房地产企业的融资选择. 大型房地产开发企业不同于中小型的房地产企业，其融资渠道有很多的选择，比如项目开发银行贷款、资产重组、利用外资、发行债券、上市融资等。 因为资本雄厚，所以大型房地产开发企业在银行的授信度上没有太大的受到国家宏观调控的影响，不过如果只把目光投注在银行的贷款上面，很容易会处于被动状态。万科集团的深圳子公司曾经采用过利用外资的方式获取资金的投入，它与新华信托签订了年利率为4%的贷款合同，以保证深圳的双月湾项目顺利进行，4%年利率远低于同期银行贷款年利率，为万科每年节省了好几百万元，推动了万科企业的发展，因此，不是只有银行贷款可以满足房地产企业资金需求。 信托基金也是一种很好的选择。在2011年上海复地集团宣布退出了证券市场，选择信托基金，而其原因就是为了融资。因为复地集团的负债过高，其在证券市场上的发展受到了限制，根据上市规则，复地集团的母公司不能因此而注资进去，所以复地集团毅然选择了退市，一方面既可以让母公司的注资不受到限制，另一方面又可以通过信托私募基金的方式吸纳投资资金。据统计，上海复地集团至今已经发行了十亿元的基金，为企业的扩大奠定了基石。由此可见，寻求开拓适合企业自身发展的融资渠道是多么的重要，如果一味的不改变，依赖原有的融资方式，只会遏制了企业的发展。 （二）上市融资 房地产企业通过上市融资可以达到短期的资金回流效果，有利于公司在资金回流间把企业做得更大更好。因为上市融资是通过证券市场出售可回收的股权方式来筹集资金，资金回流快，可以以最快的速度填补资金链的缺口，让房地产企业得以正常运营。万科深圳子公司主要是通过上市融资的方式筹集资金，从1990年开始，为了筹集房地产项目资金，通过上市发行股权，营业收入由最初的年度2亿不断增长，到2013年已经达到了年度96亿的惊人成绩。万科旗下子公司遍布中国，一跃成为房地产开发企业的龙头。如今，上市公司的旗号代表着公司的规模与信誉，通过上市融资有利于提高人们对企业的认可度，还有利于房地产企业的资金吸纳，促进企业的发展。 （三）应鼓励更多具有较强发展适应的夹层融资 夹层融资，是一种在债权债务和上市融资之间的融资方式，属于没有抵押品的长期债务，因为债务人的自有资产无法做出担保，从而设立的债权保障制度。这种方式避开了银监会对房地产开发企业的限制规定，使企业不需“四证”具备也能进行项目开发融资，企业本身的资金也不用必须达到百分之三十五，减少了房地产开发企业的压力。例如，上海国际信托投资有限公司使用股权投资信托的方式，提前发布了“丽水馨庭房产投资的信托计划（固定收益）”。当年筹资了5.2亿元，使上海新弘大置业有限公司得到充足资金进行了工程的开展。该项夹层融资，使得企业本身以较少的资金就完成了大项目。对房地产企业来说，虽然夹层融资的利率偏高，但是所能融到的项目开发投资款也高。这样，减少了房地产开发企业的自身资金投入量，提高了资金的使用度。 五、结束语 现如今，房地产开发企业的融资方式还存在许多的不足，其中对银行贷款的依赖就是最主要的问题，银行的贷款在房地产企业的融资中所占比例大，容易使企业丧失发展壮大的主动权，在宏观调控的干预下停住了前进的步伐，虽然经过长期的市场引导，房地产开发企业的融资手段逐步多样化，但是企业实际的运用度并不高，无法充分地利用其为房地产企业服务。因此，为了改变现状，房地产开发企业应该不断根据自身实际开拓适合自己的融资渠道，借鉴优秀房地产企业的融资经验，不断发展自己，完善自己。 参考文献： 张晨，国家宏观调控背景下房地产企业资金短缺问题探讨D.江西财经大学，2012