广州市房价居高不下的问题及原因分析.doc

广东行政职业学院2012届毕业生 毕 业 设 计题目：广州市房价居高不下的问题及原因分析姓 名 指导教师 专 业 班级 学 号 毕业时间 摘要：根据广州市房管局的数据，2010年广州一手楼均价为13074元每平方米，而2001年的均价为4220元每平方米。十年内，广州楼价涨了2倍。本文主要讲述广州市房价一路飙升的问题，探究其居高不下的种种原因以及提出解决广州房价的对策。关键词：房价飙升、地价、官商勾结一、调控房价的紧迫性与必要性。（一）控制房价、解决住房问题是历届政府的责任。住房是一种涉及到国民文化习惯和社会发展现实之间矛盾的敏感问题，中国要发展，必然解决老百姓的生活质量问题，而居者有其屋的传统观念，决定了中国老百姓对生活质量的高低与否的判断直接与是否有房住挂钩的现状。因此，历届政府都必须将解决百姓对住房的需求放在衡量政府是否真正改善百姓生活质量目标实现的范畴中。那么从这个角度来讲，解决住房问题，自然是政府应当竭尽全力努力实现的目标。（二）房价是否能得到有效的控制，将直接影响到社会安定、政府在人们心中的威信，将会给社会治安带来巨大的潜在隐患。早在2007年，张广宁强调，现阶段房价偏高、增长偏快已经成为群众关注的焦点之一。2010年全年广州市居民人均可支配收入是30658元，与2001年的14416元相比，涨幅为113%，远远落后房价涨幅。在这样巨大的收支矛盾下，群体事件将会越发涌现，厌世情绪、对社会不满的心理将会不断增多，给社会治安带来严峻的考验。住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题。其处理结果是否得当，将直接影响到广州市社会稳定、政府威信。（三）房价居高不下问题能否得到妥善的解决，将影响到整个广州、甚至全国社会主义和谐社会的建设。社会主义和谐社会的建设与广大人民群众的切身利益紧密相连，解决人民最关心、最直接、最现实的利益问题为重点，使经济发展成果更多体现到改善民生上，是推进中国特色社会主义建设必不可少的环境保障，对于全面建设小康社会具有重大而深远的意义。住房、医疗、教育是现代社会压迫老百姓的新三座大山，而住房问题是民生第一大问题。社会主义和谐社会首要任务就是要解决民生问题，而住房问题是民生第一大问题，住房问题解决不了，那社会主义和谐社会也只能是一句空话。二、广州市房价居高不下的体现。（一）近几年广州房价总体的走势。就在国家统计局发布数据，印证2009年全国楼市“量价”均创出历史新高后，广州市房管局发布2009年12月全市十区交易数据，资料显示，2009年12月全市十区一手住宅再度实现“量价齐涨”，中心六区的13810元/平方米的均价更是刷新历史最高位。有人更发现，在成交量接近的情况下，2009年广州房价与五年前相比涨幅达到102%。（二）去年广州二手楼房价的走势。截止到今年4月份，广州二手房均价13959元/平米，比3月上涨1.85%。广州市二手楼房价从11636元每平方一直攀升到13968元每平方。以下是广州二手楼从去年十一月到今年四月份的走势：（三）广州市中心区的房价情况。1、首先是天河区方面：高价楼盘拉高全市均价 分析报告显示，天河区出现价量齐升的增长态势。该区成交均价增至23301元/平方米，均价增幅为19.6%.一手住宅成交面积环比翻番，去年国庆前后，天河楼市迎来新一轮涨价高峰，珠江新城一手市场基本找不到售价在2万元/平方米以下的楼盘，楼盘报价在2.2万-4万元/平方米，天河路甚至出现了两个最高报价达5万元/平方米的新盘。连天河区的价格洼地植物园板块，最低叫价也达1.1万元/平方米。十月份位于珠江新城的猎德街一手住房均价竟然达到59034元/平方米，造成这个区域房价高企的主要原因同样是有54宗高档楼盘在上月成交。2、然后是海珠区方面的房价走势，根据网易房产数据中心统计显示，海珠区从2010年1月1号至11月30号，一手房成交量为5993套，成交均价为18011元/平方米，其中11月份均价为20840元/平方米，相比1月份的17237元/平方米，上涨了约21%。海珠区一直是广州市中心的楼价低谷，今年以来，海珠的楼价涨幅不输天河越秀，部分楼盘涨幅超过50%，就连号称海珠楼价最便宜的东晓南板块，几个盘都涨到了15000元/平方米左右，让人大跌眼镜。3、越秀方面：2010年二季度越秀区网签均价超越天河区跃升到第一位，并且突破20000元/平方米关口，达20801元/平方米。二季度中区域成交量走势平稳，价格则持续走高，翰雅明轩、御东和府、颐和雅轩三盘的网签均价均超过23000元/平方米，其中御东和府更达26000元/平方米，直接拉高区域整体均价。三、广州房价居高不下的原因分析。(一)根本原因：需求不断，有大量的住房需求。马克思经济学原理告诉我们:供求关系是决定商品价格的主要因素。为什么西方国家没有造成如此大的幅度房价上涨？因为西方国家早就完成了城市化建设住房供求关系基本接近平衡，需求并不是很大。而中国现在经济已经发展到了这个阶段，城市化建设高潮时期，对住房需求量很大，这是房价上涨的根本客观原因。在高需求的大环境下，物以稀为贵,所以价格降不下来，那有人会问真的有大量住房的需求吗?这么多买房者从哪里来?最近的十多年来，我国处在城市化进程最快、城市扩张最快的阶段,全国几乎每个大城市规模都在快速的扩张,尤其是人口规模, 广州市社科院科研处处长彭澎分析说，目前广州的常住人口约1200万左右，其中900万为户籍人口，300万为流动人口，城市人口的急剧扩张，而房子建设的速度赶不上人口扩张的速度，这样就会出现供不应求的局面，一个商品只要供不应求,那么它的价格就会高,这是一个基本市场经济的规律。（二）地价飙升，寸地值千金。 国土资源部公布了房地产项目用地地价专项调查结果。全国620个楼盘，地价占房价平均比例为23.2%，其中，比例在30%以下的约占项目总数的78%。2006南京栖霞区的地价成本既然占了房屋成本的37%,这样的比例显然过高。北京、上海个别地价占房价的比例不含税费甚至达到70%。以上数据已经充分说明地价高是不争事实。下面我们来看一下一组关于广州地价的数据，看了之后，你就应该可以理解，房价为何久久不能降下来。广州市商业用地级别范围及价格单位:元/平方米建筑面积级别级别范围级别价一级由以下路线围合而成的区域：解放北路府前路越华路仓边路大塘街文明路大南路起义路惠福东路解放中路。20420二级由以下线路围合而成的区域：东风东路农林下路三育路农林东路中山一路署前路龟岗大马路东华东路东川路东风路；中山七路人民中路人民南路珠江大同路宝华路华贵路中山七路；黄埔大道天河东路天寿路天润路林和西路天河北路广州大道北。14626三级由以下线路围合而成的区域：解放中路解放南路珠江文德南路文德路文明路大南路起义路惠福东路；豪贤路越秀北路东风中路东风东路东川路东华西路文明路大塘街仓边路。11639地价高的一个简单原因大家都知道：城市的土地是有限的。随着城市人口的增多，城市可用于建房的土地当然也就越来越少，土地越来越稀缺，地价当然就越高。现在国有土地被市场化，被用来拍卖，一方面中央政府要求大力控制房价，但最重要一点就是土地税收属于地方税。也就是说土地税收归地方政府所有。地方政府为了增加地方财政收入，将土地高价拍卖出去。靠卖地来增加财政收入（卖地是最快捷、最轻松、最方便增加政府财政收入的办法）。（三）房地产与银行的利益捆绑在一起。房地产商哪来的资金开发如此多的楼盘呢？如果没有房地产商疯狂开发楼盘，地价就不会飙升得如此之快，人们炒楼就不会如此之疯狂了。自然房价就不会久久不能降下去。开发商不断有资金进行开发楼盘、能坚持暴利不降价的很大原因是有银行的支持，银行为什么愿意支持房地产开发商？原因很简单，他们是坐在同一条船上，是绑在一起的，有共同的利益。银行要靠低风险的高利率的贷款给买房者和房产开发商发财（低风险是因为房子摆在那呢），房产商靠卖高价房发财。银行、房产商是利益共同体，这其实才是房地产暴利的根本源泉，最不愿看到房产商垮台的就是银行，银行和房地产开发商的关系，说得难听点，就是狼和狈的关系，楼价越高，买不起楼的人就越多，跟银行按揭贷款买楼的人越多，跟银行借的钱也就越多，银行赚的就越多，按揭贷款给买楼的人是银行最喜欢的贷款方式，这种贷款风险最小，而收益很高。正因为房产商和银行的这种双赢、互惠关系，房产商才会得到银行的全力支持。（四）官商勾结，而且不是个别，而是普遍现象。现在官商勾结已经不是个别现象啦，而是普遍现象，官商勾结已成为房地产领域的潜规则，成为这一行业获得暴利的基础，其中隐藏着的是大量的权钱交易腐败。一位多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言：楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门层层消化掉了。近段时间，反腐风暴如火如荼，一批与地产商勾结的腐败官员纷纷落网：天津市政法委副书记、天津市人民检察院检察长李宝金，安徽省副省长何闽旭，湖南郴州市市委书记李大伦、主管城建和房地产的副市长雷渊利，福州市国土资源局局长王炳毅等众多高官的落马，无不与房地产业的黑幕有关。房地产腐败加大了房地产开发的成本，扰乱了房地产市场正常秩序，纵容了房地产商一些违法违规行为，成为助推房价虚高的帮凶。（五）炒楼一族的出现，为房价飙升起到推波助澜的作用。 房价居高不下，还有一个重要的原因就是炒楼一族的“功劳”。炒房一族一般是一些有钱有势的富人，或者很有经济头脑的人，通过自己出资或者通过贷款的形式，先把好的房子买下来，等房子升值后以高价卖出，挣取中间利润。一来，炒房者疯狂抢购，房子需求增加，房价就上升了；二来，炒房者把好的楼盘抢下来，真正想买房子住的人只能从炒房者手中出高价买入。这样房价就进一步提高啦。四、解决广州居高不下的房价问题的对策及建议。（一）要从根本上解决广州的房价问题，首先就要解决需求过旺问题。也就是说，如果人人都不愿意去买房子啦，那么房价就自然会崩溃，一下子就可以跌下来。或者说，房子的供应量大大高于买房的需求量，那么房价就绝对会降下来。根据马克思经济学原理所说:供求关系是决定商品价格的主要因素。假如供大大过于求，就变成买方市场，价格由消费者决定。那么，应该从哪些方面解决广州的住房需求问题呢？下面来探讨一下：1.控制好广州的城市化水平，防止城市化速度过快，把广州“挤爆”。最近的十多年来，我国处在城市化进程最快、城市扩张最快的阶段,全国几乎每个大城市规模都在快速的扩张,尤其是人口规模。广州作为我国数一数二的大城市，每年有近300万外来人员进入广州。现在广州的常住人口为1200万，有900万人是有户籍的。这是一个多么惊人的数字，1200万人口，要多少房子才能满足住房需求。人口多了，买房子的人自然就会多，房子的需求也就随之增长。2.加快社会主义新农村建设。大力促进农村的经济发展，改善农村生产生活条件。按照推进城乡经济社会发展一体化的要求，搞好社会主加强农村基础设施建设和公共服务，推进农村环境综合整治。农村的经济发展起来啦，人们就不会再像以前那样，一味想着涌进城市找工作。这样就解决了每年都有几百万农民工挤进广州，人口少了，房子需求自然就下降啦。还有一个问题，就是为什么人们都期盼着在城市买房子，连做梦都想可以在城市里买到房子。就是因为城市的生活设施、公共服务都比农村好。城市里各种生活设施：超市、商店、公园、体育文化设施、购物中心、银行、娱乐中心等等，一应具备，所以人人都争先恐后的来城市买房子。如果国家能大力推进新农村的发展，把农村的环境、生活设施等个方面都完善好，让农民真正能过上小康生活，自然人们就不会再幻想左要城市买房子啦，随之，对房子的需求就会减少啦。3.多建经济适用房。 广州政府可以多建经济适用房，例如在2008年11月26日广州销售2145套经济适用房， 最便宜每平米2431元。瑞典、荷兰、法国等多采用这一做法。广州政府可以效仿其他国家，依靠非盈利房地产企业，多建经济适用房。一般商品房的价格对普通家庭来说，都已经是天文数字，如果有更多经济适用房推出，肯定广受普通家庭青睐。这样就可以大大缓解人们对商品房的需求。4.政府应该鼓励那些经济不是十分富裕的家庭租房子住。在当前的住房需求结构中，中等收入和中低收入家庭，恰恰是住房需求最庞大的一个群体，也是目前受高房价影响最大、对高房价抱怨最多的群体。大力建设公共租赁房，恰好补全了住房供应体系的重要一环，这样对缓解现阶段房地产市场的供需矛盾、稳定房价有重要意义。如果更多人都选择了租房子住，那么对商品房的需求也就随之减少啦。就好似德国那样，人家国家就是采取这种模式，所以不用像我们国家那样，要花那么大的劲去控制房价。（二）国家应该制定规范的地方的土地价格体系，完善我国的税收制度。广州房价之所以这么高，其中一个很重要的原因就是土地价格太贵。那么为什么城市土地的价格会变得如此之高、不断会有地王产生呢？就是因为现在国家还没有建立起一个规范的地方土地价格体系，让地方政府可以“肆意妄为”。这又要追寻到我国的税制，我国实施国税、地税分离，地方大多税收所得都要上缴到国税，唯独地方的地皮所得是归由地方政府所有。意思就是说，这是地方财政收入的一个非常非常重要的渠道，是地方官员“捞油水”的一次绝好机会，怎么有可能轻易放过呢？所以他们恨不得土地价格可以飚到上天。所以要更好的解决广州市、甚至全国的房价居高不下的问题，国家必须要建立起一个规范、明确的土地价格体现，不能任由地方政府任意抬高地方土地价格，从中获取暴利。另外，国家的税收制度应该不断去完善，与时俱进。国家不要把税权全部握在手上，要逐渐把税权放开，给地方更多的空间。因为现在很多地方单靠原来的税收，是远远满足不了当地的财政支出的。（三）想方设法，应对炒房军团。广州房价之所以能持续上升，炒房者的“功劳”绝对不能忽视。一方面，炒房者把炒房作为一种投资，肯定会非常热衷于买房子，所以把房子的需求提高；另一方面，炒房者以炒房作为一种投资，他们肯定想从中获取暴利，所以会把自己事先买下来的房子以更高的价格卖出去。所以炒房者从两个层面上，拉高了广州的房价。所以广州市政府可