装修中涉水问题及思考secret.doc

精装房装修中涉“水”问题及其控制 水，这个东西，说起它，既爱又恨又怕，有时令搞工程的人头痛，令业主头痛，令开发商头痛。它在生活中的使用频率很高，对施工工艺要求高，来不得半点虚假，很容易出问题，出一丝问题很容易曝露出来并能够很快扩大化产生“次生灾害”，针尖的缝可以吹出簸箕大个天，出了问题处理也很麻烦；它可以无孔不入，也可以水漫金山；它可以涓涓细流，也可以汹涌澎湃；它可以给你生活带来快乐，也可以给你生活带来烦恼。所以不得马虎，特别是我们搞工程的，也关系到拿不拿得到钱和装修质量最敏感最关键的问题，我反正一听漏水脑壳都大了，这么多年也见了很多业主投诉，邻里纠纷，上法庭，也有很大的装修公司因此问题导致业务下滑最后倒闭了（大约01、02年重庆新空间装饰公司是重庆一流家装公司，当时天古也不及其规模，因为卫生间漏水业主投诉电视报纸曝光最后倒闭了，后来我与该公司老总交流，他说：没有想到啊，就是那点水整脱我几百万啊），据我实践重庆成都的精装房管控和了解上海北京的精装房交房和使用中因为防水防潮含水率超标产生的问题投诉维修最多，去年我代表50多户小业主对XX精装房进行接房验收，很多问题都是水的原因产生的问题和拒接房，闹成了“精装门”事件。装饰公司在售后维保当中，因水产生的问题最多，最麻烦。因此大家要特别关注啊。装修中业主在有的方面是可以省的，但在水这方面的材料和五金件不要省，不要买便宜的、买到歪的啊（呵呵，这些废话，实际有的都晓得）。在装修工程中有土建清水房涉水和装修施工过程涉水两个方面的普遍问题，如处理不当，隐患不断。一、土建清水房涉水问题：1、因墙体结构性裂缝、砖缝和空心砖不饱满、后塞口不密实、窗框与墙体连接处存在缝隙裂纹（特别是下框）、保温层裂缝、薄弱和施工不到位、预留空调洞外高内低、顶楼屋面外墙防水不合格、底楼或地下室防水防潮不合格甚至未做、保温施工不到位等等，下雨或结露致使外墙渗水或返潮进来，造成直接漏水或墙体受潮、发霉、粉化等等现象。重庆冬季空气湿度大，使用空调室内外温差大，墙体结露发霉是比较常见的现象，尤其是前几年建筑未做节能设计要求，或者保温施工不到位的情况下。结露发霉最容易出现在楼板和楼板以下混凝土梁、外墙构造柱范围，以及外飘窗的顶板，门窗周圈这些保温薄弱位置。为什么有的房子装修后墙面出现一些稀奇古怪的霉点和霉斑图案，有的看起还很恶心，很多搞不清楚原因，装修公司也搞不清楚为什么?这是其中一个原因之一。.解决方法，一是加强这些位置的保温构造措施；二是多开门窗通风，降低室内空气湿度。监理要在土建移交和施工过程中对上述部位重点观察。2、因阳台和入户花园可踏面坡度方向不对、局部防水不合格、底板结构裂缝等，下雨时漂雨进来，造成漏到楼下影响别人产生纠纷和致使阳台入户花园墙面下部受潮发霉，甚至下半部保温层长霉菌。3、阳台和入户花园土建一般只对管口根部、地漏周边做了局部防水，没有全部做，而且不一定合格，很容易漏水下楼。4、现浇楼板结构如果合格，上面一般少的短暂的用水是不会漏水的，但是如果楼板存在裂缝和功能性缺陷，在上面施工用水，甚至做清洁用水过多也要漏下来。5、厨房卫生间阳台地面防水不合格肯定漏水，这是大家都晓得的，就不多说了。6、土建预留的排水主管道存在裂纹、破损、孔洞、接头不牢固密实等隐患，有的隐患问题在主管道后面或横管下面不容易发现，待装修好后发现再处理非常麻烦。7、进户给水总管因距离不长，一般都做了系统试压，问题不是很多，但也有少量出问题的，主要还是后期装修物管移动重新接管和装修施工接入室内管道时接头容易出问题，土建方面主要是管道井内问题较多，当然这些物管一般处理还是很快的。8、因为交房时间工期问题或缺陷整改后室内墙体或墙面抹灰未干透，加上天气和通风不好，造成基层含水率严重超标；有的交房前门窗未关好，飘窗等部位因下雨飘入雨水，也使得墙体弄湿，很久都不干。有的土建工人把卫生间关水试验后的水，用桶舀出来直接倒在室内地面上，使墙面下部再次受潮，地面标高不一样，不平，水集中在低处，特别是卫生间门口过道及墙面下部，也很久不干，也有的把临时取水点设置在厨房或卫生间使厨房卫生间门口至客厅过道抛洒过多造成此处墙面下部受潮（装修和开荒保洁当中也是这样，很突出），墙纸发霉还往往去怀疑是管网漏水、丝达子漏水、防水问题等（为什么有的墙面下部约30-50公分左右的墙纸容易发霉，这也是其中的一个原因之一，一般厨房卫生间衣帽间的地方通风又都不好）。甚至可恶的直接把关水试验的水从主排水管最下面的后面打个洞直接漏下去也是有的，漏完也不管那个洞洞了，那是要害死人的。当然这是少数啊。9、地面坡度、标高、相邻地面高差问题造成后期装修完成面坡度无法按规范设置和倒泛水现象。这个业主一般看不出来，给装修单位也造成非常大的施工困难。10、入户管口、下水管口、沉水弯、地漏、空调冷凝水和空调机位雨水排放、空调机位和其它百叶窗叶片朝向、滴水线、主下水管流动噪声、可踏面坡向、水表、螺旋管下水等功能性设置、尺寸位置和材料工艺质量有问题，也要产生很多水的问题。还有一些个案就不一一说了，也欢迎同学们补充。对于土建涉及水的项目，我们搞工程的、搞装修监理的和业主要特别注意:一是还是要严格验收和检查，不要马虎。有问题要找物管来处理，而且要提前和快，必须处理合格。不懂可以找专业人士检查，再有就装修设计师量房或项目经理进场第一件事就要检查，及时提出来要求业主督促物管来整好，问题大的要建立书面资料备查，装修公司要对整改的问题复查，关键是要检查到位，不要遗漏和疏忽，复查要认真负责。二是对土建防水和管道等要保护，不要破坏。这个保护问题在后期是比较多的，方法也不一，也很容易被破坏的，又不容易被我们工程管理人员发现的，也很容易造成隐患和互相推诿，扯皮不断。理论上说防水是要求做保护层的，正因为不是强制标准，所以都没有做，怎么办呢。光靠口头上说注意注意不是根本解决问题的办法，我现在对此也很困惑。三是一般开发商对水的问题还是比较重视的，有问题他们一般还是要整的，就怕开工时一两天不说或没有发现或根本就没有当回事，装修施工过程中工人发现再来说，就会扯不清了。四是对墙面的特别是厨房卫生间相邻墙面下部、门窗周边特别是下口、阳台墙面下部的含水率要测试和控制。当然，我们一般装修公司没有含水率仪器测不了，但至少可以感觉得出来一些的，过程中总是要下点雨的，如发现问题要多通风或采取措施，不能未干就做墙面工作。二、装修过程的涉水问题：这个环节涉及水的问题比较多了，很多都是功能性问题，很多细节处理问题，整个过程关键是必须要认真负责，不得马虎。在这里各个方方面面细节问题就不一一说了，只说一般性的关键点的普遍问题。1、土建涉水项目和装修施工中的涉水项目的适当保护。这个保护问题是贯穿整个装修施工过程中的，是非常关键和重要的，做得好要减少很多麻烦事情和保修问题的，但也要适当和必要，不能无谓扩大范围和增大费用，也不要轻易相信社会上装修公司的嚎头宣传，有的问题和担心是可以用规范施工和管理监督制度来规避的。对土建涉水项目目前一般只是口头不断提醒和过程中注意及观察，如厨房卫生间阳台地面防水不要硬质物质弄伤，目前还没有实施合适的保护措施，实际施工中在石工打撤、电工安装、回填过程、泥水作业都有可能破坏土建防水往往还不容易发现。因此，在土建没有做防水保护层和装修单位也没有实施任何保护措施的情况下，这是开发商防水在装修施工中出问题的一个关键点，值得我们搞装修的思考，到底如何规避。对土建主排水管口和地漏入口如土建没有包扎，在石工施工前应紧扎封闭，防止建渣进入。这个工作应由项目经理监督做好，不要由石工自己随便用个什么块块挡到就完事了。 如结构改撤较大或发现防水破坏，必须重新做防水，当然这里就有一个问题了，装修公司一般算的是回填后的防水，如破坏后重新做第一层防水谁出钱，有的业主就不干，因此结构改辙大应事先告知业主防水要重做，一般业主还是要给钱的。如自己破坏了，不要隐到不开腔，自己还是要认了。当然有的胆子大，回填里面没有积水，管子不漏，给水走天，二次防水没问题，也没水漏到楼下去的，但至少我目前不敢同意这样做的。从不破坏回填层墙面防水的角度说，避免在回填层下沉高度内或二次防水层与回填面层之间墙面开槽，给水走天不失为明知之举。装修施工中有的涉水项目必须实施保护措施和手段，才是有效的，业主也应该给成品保护费用。如：地面排水管封闭坐牢、管口封堵、地面管网封闭坐牢、第一层回填材料的选择、管网走向的标注和拍照、施工用水取水点的设置等等，因为光靠口头、监督和思想认识是做不到万无一失的。2、厨房卫生间阳台墙面开槽走水管问题：一是破坏了原开发商墙面防水层和保温层，二是此处防水功能确实薄弱了，三是经常内丝接头漏水从此处渗到墙里，四是容易后期安装打到，五是石工不晓得土建水管入户咋个走的把水管切到。有业主一直担心问我如果管子漏了咋过办？是不是槽子里要重新做防水 ，我认为无此必要。为什么呢？一是防水搭接是不好的和材料不一样，不起作用，而且钉管卡也要破坏的；二是注意管子规范施工和后期安装规范施工来规避；三是真的漏了那点防水不起作用，是要打开整的，一般管子材质没问题、接头工艺正确，经过系统压力试验合格、成品保护做到位、安装设备时不要打到，爆管的可能性几乎为零，四是如果按你说的，那么管子走到主卫生间或阳台穿过卧室客厅过道地面或天上怀疑漏水怎么办呢？总不能卧室过道客厅地面或天上也全部做防水嘛等等。到是丝达子接头角阀混合阀等漏水入墙和石匠把入户总水管切到以及天棚吊顶、后期安装打爆管子的比较多，这个在施工中应当注意规范施工和规避的，比如注意产品质量（大多数业主买丝达子弯头接头、角阀、混合龙头、水管总阀都在小区楼下买的，基本上是歪的，不是生锈就是漏水或不久就断了，有时还断半节在里头，弄死人的，哪个水总阀有时也要出大麻烦，长期至于潮湿地带生锈板不动，使劲板板断了，换起老火呀，因此建议业主们要卖好的，比如福建的九牧就不错嘛，注意不是香港的九牧王啊），接好(只用生料带不行的，特别是热水出口，要加麻丝)，有的把管子口子接头冒出墙砖两三个厘漏水在砖外面容易观察、对墙面管网做出明显标示、石匠木工搞清楚入户管和自己安装管线的走向等等。3、排水管问题：设计施工中比较普遍的问题是：一是不设置沉水弯，特别是对于水封地漏，水干了就返臭；二是主管支管布置不合理和不符合规范，安装坡度不够，特别是生活阳台地漏返水；三是接头清洁不干净；四是整错了撤了，接头胶水未处理将就原来管件接上；五是卫生间地漏走水不赢；六是位置尺寸不对或错误，给后期安装带来麻烦或影响感观；这里有一个关键问题就是卫生间兜不兜方的问题，虽然在安装墙砖前你下水定位尺寸是准确的，预留墙砖粘贴厚度也是考虑了的，但因为房间几何尺寸偏差太大，墙砖帖出来后有可能预留的尺寸要么不够、安不下设备、要么就大了、离墙很远难看、要么错位无法安；因此，卫生间下水定位时要先量一量房间是不是方正的，如偏差在20mm左右要把此偏差考虑进去。七是不做通水或不晓得如何做通水试验就回填了等等。 排水管漏的情况还是比较少的，个别也许漏了在回填层中积起，我们也不晓得。主要的关键点是规划设计布置要合理、接头工艺要合格、要做通水试验保证不漏、验收后要固定保护好并及时回填，特别位置尺寸要正确，经常出现的问题是后期安装与预留的位置有矛盾和冲突或偏差，很难处理或无法处理或很不好看也只有将就。另外验收合格后很多天都不做固定保护、回填过程中大块建渣碰撞破坏或使管子发生移动或使管子接头松动也是经常发生的；返水、返臭和堵塞也是经常困扰业主的问题。 前面已经说了， 这里再重点说一下是，卫生间地漏、马桶下水口和柱盆下水管口在定位置尺寸前，必须考虑房间是否方正，也就是说兜方，墙砖和粘贴层厚度一般3公分左右，如果房间不方正，到时预留的下水口位置与贴好砖后尺寸要么大了，要么就小了，小了安不起，大了离墙远不好看。4、给水管问题：这个问题同学们讨论比较多了，一般装修中都比较重视，只要按规范设计施工，注意材质和施工工艺问题，经过系统水压试验，后期保护到位，是不会漏水的，这么多年工作，管子中间漏水或中间爆管的还没有发现。这里主要要注意：一是与土建入户管的接头部位的工艺和检查；二是出水口位置数量尺寸一定要正确；三是出墙管丝口内的污染和出墙距离问题；四是临时用水点和龙头质量问题；五是下班要关总水阀，注意堵头问题；六是管线走向标注和竣工图；七是地面管路的保护问题；八是接头管件材质与管子材质一样等等。5、设备、部品、配件安装问题：这个是在装修中暴露的问题是比较多的，主要表现是：安不上或安起困难、位置尺寸高度和相互关系错误或偏差太大、配件质量有问题不久就漏水生锈、丝达子漏水、角阀漏水、龙头花洒马桶漏水、菜盆脸盆下水胶垫漏水、热水管龙头胶垫漏水等等很多。这些都是功能性问题，直接影响使用，出问题很烦，按规范安装好后必须做通水和满水试验才能交付，一般也没有做的。而且这里有一个各专业配合协调和相互之间信息清晰沟通以及业主配合问题，这方面普遍做得不好，因此问题出得也很多的。6、装修防水防潮问题：家装中防水防潮是个大范畴，不是仅指厨房卫生间阳台入户花园地面和厨房卫生间墙面做防水防潮，它包括卫生间厨房门槛石结合层和门槛石与门洞间隙防水（防止水或潮气窜入木地板下面，门槛石下面窜水窜气是很容易被施工单位忽视的又非常敏感的细节问题）、门套线离地高度和断面与地面墙面防潮或增加石材跺、出水管口与墙体处和地面板块防水勾缝打胶、橱柜面盆浴盆台面和干湿分界处等收口收边密封、下水接头和地漏周边以及厨房卫生间开关插座与墙面的结合处密封打胶、空调洞外面封堵、铺设防潮垫等等。做防水是被动防水，是必须的，但也还有个主动防水的问题；比如卫生间阳台坡度坡向设置合理、地漏流水顺畅，不产生大量积水；回填前把卫生间积水清理干净；使用当中经常清理地漏毛发渣滓和及时将带腐蚀性化学物质的污水冲走以及热水冲洗菜盆下水管油污、浴盆内预先放水不要过多、卫生间经常通风等等。这里要强调：一是无论采取什么防水材料，一定要按规范施工，工序正确，配比正确，做够厚度，然后闭水试验合格。因为质量和厚度是关系耐久年限问题；二是卫生间湿区与室内相邻墙面及根部防水的质量和高度问题，因为对相邻室内墙面有很大影响，特别是墙面下部发霉；三是从门槛石下面渗水到木地板下面的问题；四是卫生间木门下部受潮问题；四是防水未按规范说明施工致使墙面防水空鼓和墙砖空鼓或脱落问题等等。7、新砌墙和地面找平、腻子批刮问题：这里主要是要合理安排工期，时间尽量要早和提前，多通风，让它自然干透（包括返上墙的湿气和墙面往下沉的水份），这个都是晓得的，就不多说了。这里要提醒业主注意的是地面面层是什么材料和铺贴方式要尽早确定，便于装修单位提前施工。墙纸发霉也有这方面的原因，按规范墙面含水率要小于8%，有的厂家说是5%,与环境空气还有关，才能墙纸施工，这个要求是很高的，时间短了是干不了，对墙体里面烤是烤不干的。8、铺贴客厅饭厅过道地砖粘接层潮气返墙问题：为什么客厅过道厨房次卫生间铺设地砖的相邻墙面下部30-50公分左右处经常乳胶漆或墙纸发霉，而安装木地板的房间墙纸发霉的比较少呢？其中一个原因就是铺设地砖时地面洒水过多打湿墙面和地砖结合层潮气返上墙造成的，地砖不透气，勾缝后无处走，只有走到墙四周上墙。（同时也要考虑，虽然墙面上部干了，但水汽是往下走的，因此墙面下部要干得晚点，我们检查要注意检查墙下部）木地板透气要好些、开荒清洁时一般不敢用水过多，所以问题较少。因此，也要合理安排时间和工序，尽量提前，一些公司先铺设客厅地砖再做上面也是可取的，让潮气有时间散发出去。为什么热天我们有的装修好的房子地砖还再冒汗呢，就是这样的。9、施工用水和开荒清洁用水问题：同样问题就是厨房次卫生间门口墙面墙纸下部发霉为什么常见呢？，施工和保洁中经常在此处取水，此处抛洒最多，下面最湿，返潮最严重；开荒清洁地面用水过多，其它四周也有可能，只是不严重我们有时看不出来。不信，你丝开墙纸看看，很多都是发霉的，只是程度不同而已。开荒清洁卫生间墙面清洁工人很喜欢用淋浴喷头直接向墙面喷水冲洗，而我们干区墙面防水高度又只有1米，很容易造成相邻墙面返潮。因此，施工用水和开荒清洁还是要注意，特别是开荒清洁，客厅地面先干铲再用毛巾麻，不能用水冲，不要认为是地砖就不管水多水少了。10、墙纸或乳胶漆发霉问题：应合理安排工序和工序之间时间，严格控制二次用水抛洒和积水返潮，